酒店可行性研究方案报告.docx
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酒店可行性研究方案报告
灌南酒店项目
市场调研及可行性分析报告
编制：
深圳铠瑞酒店管理公司
日期：
二O一五年四月
酒店市场调研及可行性分析报告目录
第一章前言
一、总则
二、概述
第二章当地市场综合调研分析
一、地理位置、人口、文化
二、地方经济及产业结构
三、城市发展规划及交通、市政建设
四、旅游经济及酒店业发展趋势
五、当地酒店结构、数量及经营现状
六、旅游、商务潜在市场分析
七、客源消费能力及消费方式调查
酒店工程建设及可行性研究第三章
一、酒店项目建设主要内容二、酒店项目建设拟建标准
三、酒店项目发展方向
四、酒店主要市场路线第四章建筑及装饰设计方案
一、概述二、设计主导思想
三、主要设备及用料建议四、平面分布
第五章酒店的功能布局一、酒店功能布局一览表
二、酒店主楼功能分布图第六章酒店经营管理方案初步构思
一、餐饮康乐部分主要营业点描述
二、酒店设施与服务
三、餐饮康乐经营策略
四、酒店宣传推广
五、会员俱乐部
六、筹备前期工作
七、员工招聘培训计划
八、酒店管理工作（筹备期内容）
第七章投资概算
建筑及装修工程估算一、
主要设备工程概算二、
三、酒店经营开业预算
酒店经营收益预测第八章
一、营业收入预测分析二、经营成本预算分析三、首年经营收益预测
四、首五年营业收入预测第九章结论
第一章前言
一、总则
根据连云港市灌南县市场经济综合调研及旅游酒店业发展趋势分析，本公司参照《中华人民共和国旅游涉外饭店星级评审的规定与标准》，本着实事求是的原则，结合酒店项目自身的规模特点，经过我酒店管理公司酒店专家的市场考察、调查、研究，编制这部酒店项目市场调研及可行性分析报告。
二、概述
（一）酒店名称
中文：
易道文化酒店---（待命名）
英文：
E-WAYCULTUREHOTEL（RESORT）
（一）地址：
连云港市灌南县
（二）注册资本：
------人民币
（三）筹建投资额：
人民币壹亿捌仟万元
（四）星级标准：
准五星级（第一年）
精品五星级（第二年）
（五）酒店类型：
商务型度假酒店
第二章当地市场综合调研分析
地理位置、人口、文化一、灌南县地处北纬33°59′至34°27′、东经119°07′至119°48′之间，位于中国大陆东部沿海，长江三角洲北翼，江苏省东北部，灌河流域下游，淮安、连云港、宿迁、盐城四市交界处，东接仙鹤神鹿之都盐城，南连周恩来故里淮安，西邻项王故乡宿迁，北望大圣故里、新亚欧大陆桥东桥堡—连云港；东部濒临黄海，与韩国、朝鲜、日本等国家隔海相望。
灌南县政府驻地新安镇位于县境中西部，南距省城南京270公里，东南离国际大都市上海453公里，离苏州380公里，北距连云港市城区70公里。
东西最大直线距离71公里，南北30公里，县域总面积1041平方公里，其中海岸线8.72公里，拥有海域面积1160多公顷，水域面积263平方公里。
灌南县地处暖湿带向亚热带的湿润地区，属暖温湿性季风气候，太阳年辐射总量约为118.0kcal/cm，日照时数平均为2435小时，年日照百分率在55%左右，年平均降水949.99毫米。
灌南县地处淮、沂、沭、泗诸水下游，河流水质清澈。
境内现有流域性河道两条：
新沂河、灌河。
灌南土地为海水冲积平原，地势一马平川，土壤集海、陆多
种微量元素于一体，在此土地上出产的农副产品微量元素含量丰富，现有耕地分5个土属，16个土种，土壤肥沃污染较少。
灌南县淡水、海水资源丰富，境内有14条淡水主干河，长380公里，最大的湖泊为硕项湖（9平方公里）。
丰富的水资源形成的
40多万亩水域可进行多种水产品养殖，全长74.5公里的灌河是河运、建港、造船业的黄金水道，东部的黄海海域是捕捞、海水养殖和化工制盐的理想之源。
灌南建县于1958年3月，位于江苏省东部沿海，是连云港市的南大门，1996年8月由原淮阴市（现淮安市）划归连云港市。
灌南县地处亚洲大陆东部，东部濒临黄海，东与响水接壤，
南与涟水相连，西与宿迁为邻，北隔新沂河与连云港相望；全县
温和湿润，四季分明，下辖14个乡镇，238个行政村（居），拥有5个工业园区，2个农业园区，1个文化产业园区。
灌南简称“灌”，古称“海西”，于公元前90年建海西县，为境
内建县之始，饱经沧桑，有“海西故国”之称。
自西汉汉武帝年间建置海西县至今已有2100年的文化历史，因地处灌河流域，又位于灌河之南而得名灌南。
灌南历史悠久，向来车水马龙，商贸云集，物华天宝，人杰地灵。
灌南是二郎神文化与南国汤沟酒的发源地，著名的魔术之乡，江苏省首批生态农林业试验示范县，
国家级生态示范县，全国科普示范县，全国平安建设先进县，海河相通的水绿新城。
素有桐杨木之乡、淮山药之乡、浅水藕之乡、二郎神故里的美称。
灌南县总人口80万（2013年底），人口密度780人/平方公里，城镇人口比重为43%，方言淮语-洪巢片-灌南话。
灌南县于2013年新建的文化艺术展览中心、广电中心、乒羽中心已投入使用，并成立了魔术、剪纸、书画名家工作室7个，成功举办《青春飞扬》等大型文艺演出38场，送图书下乡6万余册。
各类书画作品获得国家级奖项8个、省级奖项19个，二郎神传说和曹氏热敷接骨疗法入选省级非遗名录，县歌为：
好地方（主唱：
祖海）。
二、地方经济及产业结构
灌南县为传统农业大县，农业资源十分丰富，是全国有名的优质粳稻生产县、粮食生产先进县、国家级生态示范县。
近年来，现代农业呈现出蓬勃发展态势，两大农业园区建设走在全省前列，工厂化食用菌、花卉苗木、生猪养殖三大主导产业效益优良；工业更是后来居上取得了显著业绩，冶金特钢、船舶物流、医药化工、酿酒食品等支柱产业特色明显，成为全县经济发展的主力支撑。
全县农林牧渔及服务业总产值78.16亿元，其中农业产值46.71亿元，林业产值1.72亿元，牧业产值18.95亿元，渔业产值6亿元，农林牧渔服务业产值4.78亿元。
灌南县中药材品种有板蓝根、元胡、甜菊、白术、红花、丹参、杭白菊等，牧草资源十分丰富，品种有紫花苜蓿、黑麦草等，横贯8个乡镇的万亩沂河淌是天然草场。
灌南特产有毛脸凉粉、五妙水仙膏、淮山药、
草鸡蛋、红掌、有机浅水藕、七品鲜菇、淮牌四豆、解暑养颜羹、
风味凉拌菜、虾籽、小肉狗、杏鲍菇、西湖荡大闸蟹、汤沟酒等。
21世纪以来，灌南县经济社会保持科学发展、跨越发展、和谐发展的良好态势，按照“优质精品城市、水绿生态新都、现代宜
居家园”的城市发展定位，全县每年多元化投入城市建设资金100多亿元，城市形象现代靓丽，城市功能配套完善，城市品位显著提升。
2014年实现地区生产总值264亿元，人均GDP42140元，
公共财政预算收入35.1亿元，农民人均纯收入10274元，城镇
居民人均可支配收入20786元，全面小康社会建设基本达到目标
要求。
全县2014年实现社会消费品零售总额61.48亿元，其中批发业零售额6.38亿元，零售业零售额48.75亿元，住宿业零售额0.96亿元，餐饮业零售额5.39亿元。
金融机构本外币各项存款余额109.46亿元，其中人民币各项存款余额109.33亿元，居民人民币储蓄存款余额72.67亿元，金融机构人民币各项贷款余额88.67亿元。
全年完成进出口总额2.26亿美元，其中出口总额1.85亿美元，进口4104万美元。
全年内联客方实际到位资金110.24亿元，实际利用外资521万美元。
灌南县现有的工业园区主要为：
灌河半岛临港产业园、连云港化工产业园、灌南经济开发区、灌南现代化物流园、灌南金属精加工园、灌南现代农业示范园、灌南生态农业产业区、灌南五龙口文化产业园、灌南特种船舶产业园，概况如下：
灌南经济开发区：
经济开发区紧紧围绕“稳增长、抓转型、促发展”的总体思路，实现工业总产值103亿元，销售收入98亿元，生产性税收1.48亿元，固定资产投资24亿元。
秉承“科技优先、节约优先、环保优先”的理念，强化产业升级和结构调整，初步形成金属精加工、装备制造、光电三个新兴产业和酿酒食品、板材家具两大传统产业的“3+2”产业格局。
园区共入驻金属加工企业25家，机械制造企业15家，光电企业6家，板材家具企业13家，酿酒食品企业8家，产业规模、层次明显提升，集聚效应逐步显现。
其中注册资本2000万元以上项目8个，投资超10亿元的灌工重机等项目6个，超亿元的宝丽森秸秆板、力源电气、嘉隆建设等项目12个，目前协议总投资185亿元。
【中小企业园】完成20万平方米标准化厂房建设，园内各项配套设施进一步完善。
围绕机械加工、电子信息两大产业招引进项目17个，其中锦泰电子、建弘电子、博恩电子、永福模具、优凯机械、银翔钢结构、凯瑞机械、全一物流、仁友科技等9个项目正式投产，天鼎消防、益达管件、鑫友金属、万通迪迈、艺泽服装等5个项目试生产。
大力实施“腾笼换凤”战略，通过“回购、置换”等方式分类推进，共清理回收土地1070余亩，涉及企业12家，小规模、低技术、低产出、高耗能、高污染企业被清理出园区，
提升了园区的产业结构，又盘活土地，为新项目顺利落户提供强力支撑。
灌河半岛临港产业区
按照“一区四园”的总体布局，正全力打造千亿半岛发展目标。
壮大医药化工、钢铁冶炼、船舶修造、现代物流四大主导产业，稳中求进，努力实现经济繁荣、社会和谐、生态宜居的三大发展目标，现实现工业销售收入420亿元，入库税收4.5亿元。
连云港化工产业园区
连云港化工产业园区坐落于县域东北部的堆沟港，东临黄海，南靠灌河，北依新沂河。
全区实现化工产业总产值99亿元，销售收入97亿元，工业入库税收3.4亿元，自营出口1亿美元。
园区经济发展在逆境中呈现快速增长趋势，产业结构进一步优化提升，新增规模以上企业11家，77家规模以上企业中有46家产值超5000万元，其中31家超1亿元，7家超2亿元。
园区共有在建和技改项目45个，总投资近100亿元，道博、亚新钢铁、佳麦、克胜等15家企业投产，仁欣、迪安、恒隆、恒飞等在建项目快速推进，完成阳方、安本、永龙、拜克等12家企业清理整合，清理出工业用地629亩。
灌南现代农业示范区
现代农业示范区位于县城东部，核心区总面积1万亩，拓展区占地20平方公里，是全省五大外向型农业示范区之一。
示范区先后顺利通过省级农业示范区和国家农业旅游示范点的验收，食用菌产业、花卉苗木、设施疏菜、特色农业、农业旅游等五大主导产业已成为全县现代农业发展的龙头、城区的又一靓丽景观。
通过新、扩建等方式升级壮大主导产业。
示范区实现生产纯白金针菇、杏鲍菇、海鲜菇、季节性秀珍菇等4.5亿袋15万吨，产值超18亿元。
灌南生态农业产业区
生态农业产业区按照现代农业“特色化、规划化、产业化、园区化”的发展要求，坚持生态优先、环保优先、安全优先、科技优先的原则，重点发展奶牛、生猪、设施蔬菜、绿化苗木等绿色产业，大力发展循环经济，注重生态文明建设。
入园企业共20余家，实现产值12.8亿元，效益2.6亿元。
灌南县金属精加工园区
金属精加工园以科学发展观为指导，按照“稳中求进、好中求快、务实苦干”的总体要求，以“转变发展方式、推动转型升级”为工作主旋律，推进重点项目建设和基础设施建设，实现钢产量400万吨，工业产值160亿元，入库税收8200余万元。
灌南县船舶工业园区
灌南特种船舶产业园创建于2006年8月，2009年2月获省外经贸厅批复，成为苏北唯一一家特种船舶产业园，是省政府规划的特种船舶生产基地之一。
园区共有船舶修造及配套企业14家，规划面积13平方公里，已开发面积4平方公里。
园区坚持以科学发展为主题，以推动产业转型升级为主线，加强产业结构调整，加快发展循环经济，转变经济发展方式，对区域经济发展起到推动和示范作用。
灌南现代物流产业园区
现代物流产业园区坐落于被称为“苏北黄浦江”的灌河岸边，依托其独有的深水岸线和海河联运优势，近年来发展迅速。
园区现有深水岸线35公里，已建成万吨级泊位6个，年货物吞吐量1800万吨，依托灌河半岛“三纵四横”大交通框架和灌河特有的黄金水道优势，已初步形成灌河临港产业物流集聚区和海河联运集聚区。
灌南县的商业与旅游业目前正处于发展阶段，呈持续平稳上升趋势，虽然在流通规模、设施建设和经营管理及经济收益等方面均取得了显著的进步和提高，已逐渐成为全县经济结构中具有相当规模水平和占据一定比例的重要产业之一，但与中小型城市的先进商业仍然存在着一定的差距。
桥东以人民路两侧为主导的较为成熟的商业街区随着居民生活水准的提高而不断变化，商业经营模式也在发生较大的变革，各类专卖店、休闲娱乐场所、社会餐饮业等不断向周边区域扩增，推动了中大型商住地产业等多种先进新型商业的
综合发展，现有的各类商业店铺数量达千余家已成为灌南商业流通领域中新的经济增长点，当地政府部门正通过政策性的大力引导逐步向桥西发展。
旅游产业作为灌南社会经济结构中的重要组成部分，在当地市场经济不断发展和市政规划、交通建设的过程中，存在着较大的发展空间，也可带动其它相关产业的发展，有力地推动当地社会经济的整体发展。
三、发展规划及交通、市政建设
灌南县随着经济开放政策的不断深化发展，在市政规划及城市交通建设等方面已进行了大规模的部署与调整。
政府正加快推进以硕项湖为核心的新城区建设速度，现有桥西经开区迎宾大道两侧的各类商业、学校、住宅等城市综合体已基本形成，新区内各项配套设施和功能也将日趋完善，交通网络初具规模，一座新的城区正在崛起。
硕项湖区域内各项市政基础设施建设正日臻完善，湖区引灌蓄水，东湖区绿化提升、周口河风光带南延工程基本完成。
其它市政基础设施建设如：
宁连高速灌南南互通、235省道改扩建工程加快推进，新港大道三期北环段建设，疏浚河道12.8公里，疏通排水管道160公里，城市防洪能力不断提升；并建成220千伏电网加强工程、110千伏堆港开关站升压工程等等。
灌南县已完成交通建设总投资15亿元，新改建道路167公里，新建桥梁5座。
县境内公路通车总里程达2023.5公里，等级公路共
有1867.64公里，其中国道35.7公里（高速公路26.753公里）、省道114.25公里、县道289.522公里、乡道515.034公里、村道913.134公里。
共设有公路客运站8个，其中二级站1个，三级站2个，四级站5个，。
航道总里程达177.14公里，其中三级航道60.18公里、五级航道18.5公里、六级航道59.1公里、七级航道10.96公里、等外航道28.4公里，港口码头9个，码头泊位50个，码头总延长2800米。
水陆客货运输车（船）达3945辆（艘），其中营运客车317辆8326个座位，出租车200辆1000个座位，货车2860辆31270吨位，船舶568艘63762吨位。
客运条线110条，其中县内客运线路27条，县际客运线路10条，市际客运线路49条，省际客运线路10条，全年公路客运量1344万人次，公路货运量749万吨次，水运货运量192万吨次。
灌南县现暂无铁路，规划建设中的连淮扬镇铁路将在灌南设高
铁灌南站，设计时速为300公里/小时，途径连云港、灌云、灌南、
涟水、淮安、扬州终到地为镇江，接入沪宁高铁、京沪高铁，将会
到达上海、南京、苏州、杭州等大中城市。
另外连盐铁路将途径连
云港、灌南、响水、滨海、阜宁，终到盐城，在灌南田楼镇设置货
运站，该铁路是沿海铁路江苏段极为重要的一部分。
灌南县现有的航空状况为：
淮安涟水机场（距离城区50公里，
约50分钟车程），连云港白塔埠机场（距离城区60公里，约60分
钟车程），南京禄口国际机场（距离城区280公里，约3.5小时车程）。
灌南县的东大门堆沟港东临黄海，隔海与日本、韩国相望，海陆交通便利，处在中国沿江经济带、沿海经济带和环勃海经济带的交汇点，苏北黄金水道灌河、新沂河贯穿全境与黄海交汇。
北与灌云县的燕尾港，南与响水县的陈家港形成一个“金三角”，具有河面开阔、深泓贴岸、地质坚固、微冲不淤、避风条件良好等优势。
县政府已对灌河口外的入港拦门沙进行清理，使得堆沟港口成为具备万吨轮自由进出的天然良港，是苏北诸港中独具特色的港口，堆沟港还具有兴建大型港口、电厂、造船厂的条件。
硕项湖新区概况：
硕项湖备用水源地建设工程选址于县城西南部，湖区西起硕项河，流经瑞安路、富阳路后与周口河立交，穿过幸福大道和迎宾大道后，至苏州南路河。
规划总占地面积约1970亩，总库容322万立方米，调节库容117万立方米。
工程建成后，通过抽引北六塘河非污染期清水入湖，利用周口河作为排水通道，兼顾湖区生态景观要求，平时定期引换水，保持湖水水质常年维持在三类水标准。
硕项湖新区主要建设项目一览表
序号
项目名称
项目建设概况
1
湖区绿化工程
湖东绿区化
万平方米，栽万元，绿化面积约41计划投资3000植香樟、银杏、榉树、朴树、法桐等大规格乔木及色块苗木，将东湖区打造成以生态防护为主、兼具观赏、休闲为一体的绿色防护林区。
2
湖西绿区化
万平方米，通34计划投资5000万元，绿化面积约过栽植乔灌木和水生植物、铺设地被、堆砌驳岸石集主，“绿造成以”为将设观光河道，西湖区打及建观赏、休闲为一体的旅游生态防护水道。
3
区湖生态护防林
万元，位于东湖区南北两侧、西湖区总投资2000北侧，占地2000亩，栽植中山杉、速生法桐、紫万余株。
薇等22
4
道路绿化工程
宾迎道大侧东光风绿带化
计划投资700万元，该工程位于鹏程路至东湖北，迎宾大道东侧，全长约1000米，景观带宽30米，万平方米。
3绿化面积约
5
项硕绿路化
万平方米，1.8680万元，绿化面积约计划总投资约品种主要为法桐、紫薇、红叶石楠球等。
6
路道化绿工程
项硕景河绿观化
万元，工程位于硕项路西侧，南至1600计划投资万平方10余米，绿化面积约来安大道，全长2600米。
7
州苏路南绿化
米绿化风50计划总投资1800万元，苏州南路东侧光带，行道树主要栽植法桐，绿化带栽植高杆红叶石兰、高杆女贞、白蜡等
8
安来道大绿化
米绿化风新建来安大道北侧计划总投资1亿元，50米绿化防护林西延，公兴光带，来安大道南侧100米风光带，补植硕项250河桥南侧100米、北侧约路至苏州南路来安大道南侧防护林。
9
程鹏路绿化
万元。
448万平方米，计划总投资约4绿化面积约
10
工厂来水自程
建设规模一期日供亩，占地186总投资2.26亿元，公万吨的水厂，铺设管网130水10万吨、远期20里，保证县城及周边乡镇40万居民生活饮用水。
11
输水管工线程
亿元，抽取北六塘河清质水源至硕项湖，1总投资12公里。
管道总输送距离约
12
河地涵周口筑盖建及上工程
万元，位于周口河与西湖区交界处，总投资3000平方米地上建筑，隔离周口3200建设地涵与三层河水与硕项湖水，控制东西湖水位差。
13
上及退水闸部建筑工程
万元，选址于硕项湖与苏州南路交汇3000总投资处，建设闸站一座，对湖区存水进行轮换，保持湖2000平方米导客中心。
区水质达标，上部建设约
14
乐宇创意寰园
亿元，兴亿元，分三期建设，一期投资5总投资20自由度大型现实虚拟技术馆群，6D建国内领先的设日游按，旅游项目两外和11个场馆若干室设施计。
15
视影文化体育中心
万平亿元，建筑面积亩，计划投资1.42.7占地42方米。
16
人民公园
棵樱花、亿元，栽植292亩，总投资27200占地新建广场及附属设施。
17
湿生态省级地保护区
亩，集生态防护、湿地亿元，占地1400总投资3.3观光、水上栈道、主题商业为一体，申报省级生态湿地保护区。
18
态家级生国湿地保护区
亩，集生态防护、湿地3.3亿元，占地1400总投资观光、水上栈道、主题商业为一体，申报国家级生态湿地保护区。
19
工观硬质景程
亿元，建设0.8总投资1.4亿元，其中东湖区投入亿元，休闲广场、景观点及长廊；西湖区投入0.6建设滨湖沙地、休闲广场、游玩走道等。
20
保丽森酒店
万平方米，欧式风格2总投资2.5亿元，建筑面积设计建造。
21
拆迁安置房
万平方米惠庄新苑一期、总投资亿元，实施3.62.6万平方米惠庄新苑万平方米镇西新苑一期、3.39.5二、三期及4万平方米镇西新苑二期。
22
湖环湖西区道路工程
计划投资200公里。
3.5万元，新建环湖道路
23
征地拆迁
万平方米，约需资金征收东湖区南侧10户约3602.2亿元。
24
南路桥苏州梁工程
座，位于长江万元，新建桥梁12002计划总投资路、学院路跨越苏州南路景观河。
25
预西湖安防警工程
公里监控万元，新建西湖区北侧3.5计划投资220线路。
26
管理工作
积极探索管理体制改革，进一步强化投融资管理、资产管理、招投标管理、工程质量管理，全面加强湖区环
四、旅游经济及酒店业发展趋势旅游经济作为灌南县社会经济结构产业中不可缺少的组成部分，
给其增随着地方经济的不断发展及交通网络，市政建设的快速推进，未来几年后立体交如农林业旅游观光产业等。
添了较大的发展空间，将吸引更多的市政配套设施和功能的日渐完善，通网络的逐步健全，同时也将较大程度地带动其它相关第三海内外游客和工商业投资者。
旅游公司、票务公司和国内外零售业中的百货集团产业的发展，如:
或连锁超市、酒店联号、连锁饮食娱乐业、旅游产品等等，加快现代化城市的建设步伐。
在当地居民生活消费水旅游酒店业是旅游经济的重要组成部分，对酒店平提升和外来工商业投资者、海内外游客不断增加的情况下，灌南县现有大部分较为落后的各类酒业的发展亦提出了更高的要求，
店业和社会餐饮与休闲娱乐业已日益不能满足部分中高档消费者的需求，经开区内首家准四星级酒店的投资兴建开业后，更证实了投资者对当地高星级酒店业的发展充满信心。
灌南县现有的主要旅游景点有：
二郎神文化遗址公园、硕项湖、海西公园、灌河、灌南县烈士陵园等。
二郎神庙文化遗址公园，坐落于灌南县五河交汇处的灌河河口，地处灌南武障河闸口处。
作为灌南新兴的旅游项目景点，灌南人民充分利用《西游记》《二郎神》战略资源，总投资3800万，占地二百亩，是集旅游、观光、饮食、商贸于一体的风景区。
西来庵，始建于清朝乾隆年间，至今已有260多年的历史，是
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