项目管理课设.docx
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项目管理课设
一、项目策划
1.建设项目概况
1.1项目基本情况
（1）项目名称：
“天成泾渭华府”；
（2）建设地点：
西安北郊泾渭新区；
（3）项目性质：
新建；
（4）项目开发商：
陕西天成房地产开发有限公司；
（5）建设规模：
该项目总占地面积为114421m2，建筑面积为50503.8m2；
（6）工程投资：
2亿元人民币；
（7）建设内容：
低密度商品住宅及娱乐、运动设施。
拟建131栋建筑：
130栋商品住宅和1栋会所/管理中心。
会所内设室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等。
（8）建设周期及进度安排：
2016年7月——2016年10月项目全面规划、工程设计
2016年11月——2017年8月一期土建（含装饰、园林工程在内）
2017年1月——2017年10月二期土建、装饰、园林工程
1.2经济技术指标
具体内容详见表1-1。
表1-1经济技术指标表
用地面积
114421m2
总建筑面积
（含地下室面积）
50503.8m2
计入容积率总建筑面积
（不含地下室面积）
45503.8m2
住宅总建筑面积
（不含地下室面积）
43000.8m2
会所建筑面积
2503m2
地下部分建筑面积
5000m2
容积率
0.46
建筑密度
14%
绿地率
60%
总户数
140户
公共停车位
30个
私人停车位
140个
1.3投资估算
表1-2总投资估算表
编号
项目名称
估算价值
（万元）
技术经济指标
单位
数量
指标（元）
1
住宅
10750
m2
43000.8
2500
2
会所及管理用房
500
m2
2503
2000
3
休闲、娱乐设施
500
4
基础设施
1500
5
护岸
100
6
疏通渭河侧流水道
100
m
300
7
绿化
500
m2
68653
8
水电投资
300
9
污水、噪声等治理费用
300
10
土地征用费
5000
m2
114421
180
11
市场推广及管理费
450
12
总投资
20000
2.项目前期策划
2.1项目定位
（1）“天成泾渭华府”定位为低密度商品住宅区，绿地面积为68653㎡，绿地率高达60％。
（2）小区内设有室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等娱乐运动设施。
（3）小区住宅采用别墅与多层相结合。
别墅约占70%，多层约占30%，住宅朝向能做到“户户朝南或朝东”。
（4）为体现项目设计目标，塑造建筑形象的象征性、标志性，考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势，拟采用创新的“现代欧风”建筑风格。
（5）小区环境设计具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特征。
（6）本项目设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的生活小区，为提高住户的生活品质而服务。
2.2项目重大里程碑
里程碑事件
2016年
2017年
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
策划结束
7月
规划结束
10月
设计结束
10月
一期建设开始
11月
一期建设结束
8月
二期建设开始
1月
二期建设结束
10月
验收移交
11月
3.项目实施阶段的策划
3.1项目实施环境和条件的调查与分析
（1）自然环境：
本项目地处西安市北郊新区，规划用地内的现状非建设用地，而是是荒地和农田，在规划时应确保生态系统的延续性，尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏。
周围与建设绿地相邻，从安全性与美观性考虑周边以草地和树林植被为主，形成幽闭空间，交通与园区隔离，景观相融合，有利于规划建设的发展。
（2）建筑环境：
项目拟建130栋商品住宅和1栋会所，小区内娱乐和运动设施设在会所内，有室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等。
小区内别墅约占70%，户型以大规模的户型为主，并以350-400平方米的户型为主打户型。
多层层高为五层，其中四到五层复式为上下两套复式单位，约占30%，户型以150～200平方米的四房和复式为主。
同时做到每户采光良好。
项目拟采用创新的“现代欧风”建筑形式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格，强调人性化的休闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。
环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特征。
小区内装饰串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带拟采用绿脉环境设计，生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增加富有欧洲文化内涵的景点小品，如以欧洲雕塑为题材的环境雕塑、小品等。
小区内配电站、垃圾站一类附属配套设施，结合周边环境在外型上适当造型，配以一定的色彩，使之融合在环境中，与环境互相辉映，避免产生呆板突兀，与环境格格不入的情况。
3.2项目目标分析和再论证
（3）本项目目标在于创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的生活小区，为提高住户的生活品质而服务。
具有娱乐与运动设施，使项目与该区域的规划相符合，大大提升了项目的档次。
（4）本项目建设环境和条件良好，建设投资资金充足，建设设计贴合实际，建设单位经验丰富，建设实施能顺利进行。
（5）目前整个新区区域正处于开发的前期，作为新区内的项目，必将吸引公众的眼球，再加上房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间。
（6）与周边竞争楼盘相比，本项目在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线。
2、工程项目组织管理
1.项目管理组织形式
1.1项目管理组织形式的确定
本项目采用项目式组织形式，成立以项目经理为首的施工现场组织机构，设立工程、质量安全、物资、经营计划、综合管理五个管理部门作为项目纵向控制的职能部门，并实行项目经理责任制。
1.2项目管理组织形式
项目经理作为我单位在该项目上的全权代表，负责施工方案、人事任免、技术措施、设备采购、材料调配、施工计划安排等关键问题的决策，执行本公司质量方针，贯彻国家和地方有关法律、法规和政策，对工程的质量、安全、工期、文明施工全面负责，完成企业与建设单位签定的合同内容。
项目其他技术及管理人员对项目经理负责。
公司与项目部、项目经理与项目管理层、项目部与施工班组之间的权利与义务，通过合同及责任状明确。
主要由项目承包合同（责任成本合同）、项目工长专业承包责任状、施工班组承包责任状、项目施工工费承包合同、材料消耗评比合同等组成。
2.项目组织管理流程
2.1项目组织管理流程图
2.2项目经理部工作职责
（1）项目经理
作为项目经理部全面工作的主持者，项目经理的选择对工程能否顺利开展至关重要。
根据对本工程的质量、工期、成本、文明施工、业主及监理和社会的评价，结合本工程的特点，现决定选派拥有丰富的施工经验及较高的管理和协调能力、具有二级项目经理资质的工程师担任本工程项目经理。
项目经理根据管理幅度和深度需要，设项目副经理两名，分管生产和后勤工作。
（2）项目技术负责人
作为项目施工生产、技术、质量、安全等方面的主管者，项目技术负责人与工程的质量、安全、成本、进度有着密切的关系。
根据考察结果和综合评定，确定委派具有类似工程丰富施工经验的工程师担任本项目技术负责人。
（3）项目管理层人员
根据单位项目管理文件的有关规定及现有管理人员情况，拟抽调与项目经理有良好合作经历的人员组成项目现场管理班子。
工程管理：
对施工范围内的工程质量、技术措施、进度等进行管理，解决图纸及设计上的问题，编制单项施工方案或施工技术交底工艺卡,制订新技术、新工艺的方案；编制与调整周、旬、月施工进度计划。
对工程管理人员和劳务人员进行调配指导施工，并保证进入施工现场的管理人员和劳务人员有相应的技术素质。
并对施工档案资料进行收集、整理。
质量安全管理：
对施工过程中的生产安全、文明施工进行综合管理，检查班组文明施工、安全宣传教育、落实安全措施，预防事故发生。
对施工范围内的工程质量进行监督控制、评定，对工程施工进行测量放线及按规范要求进行试验、检验、计量管理。
负责创优规划、质量检查、验收、控制质量成本、提供质量统计报表及返修、奖惩资料。
计划财务管理：
对工程用款有计划、有测算，并进行成本控制，对施工范围内的工程预决算、报量进行审查，参与谈判及对工程合约进行综合管理。
负责进行工程变更的成本控制、控制定额用工、提供人工分析表、核发工资、奖金、外包应付帐单。
器材物资管理：
对施工机械设备、临时用水、用电进行管理协调。
负责工程材料及施工用材的采购、验收、保管、发放等管理工作。
负责编制各类材料需用量计划、限额发料、进料验收及材料台帐、提供材料耗用月报、周转材料租赁单及各类材料的验收记录、控制材料采购成本、甲供材料验收、保管和发放；编制各类机械台班使用计划、提供各类机械实际使用台班资结算单、提高机械完好利用率、指导安装和拆除各类设备，加强设备维修保养、机械租赁的控制。
综合管理：
负责对外协调、后勤保障和消防保卫工作。
2.3项目经理部主要管理人员配备
职务
姓名
职称
管理内容
项目经理
甲
工程师
负责本工程各项管理工作
项目副经理
乙
工程师
负责工程施工生产
项目副经理
丙
工程师
负责后勤保障
项目技术主管
丁
工程师
负责技术质量
项目质量主管
戊
助理工程师
负责工程质量
项目安全主管
己
安全员
负责工程生产安全、文明施工
项目计划主管
庚
工程师
负责工程计划管理
项目财务主管
辛
会计师
负责工程财务
项目材料主管
壬
材料员
负责材料采购、保管、发放
施工负责人
癸
工长
负责主体的施工
施工负责人
子
工长
负责装修的施工
3、工程项目进度管理
1.编制进度计划——横道图（见附图）
2.进度控制方法
2.1进度控制的措施
（1）组织措施
健全项目经理部中的施工进度机构，由专门的部门和符合要求的专人负责进度控制工作；
进度控制过程中各个外节的工作任务和管理职能都要在项目经理部进度控制机构的相关人员中落实；
建立施工进度计划审核制度和进度计划实施中的跟踪检查、分析制度；
建立项目经理部内部的进度控制协调会议制度，明确会议进行的时间、地点、主持人、参加人员和议题。
（2）经济措施
编制与进度计划想适应的资命需求计划和劳动力、主要材料、施工机械需要的需求量计划，以确保施工进度日标的实现；
制定加快施工的经济激励措施；
在编制施丁成本计划时，应考虑加快施工进度所需要的资金。
（3）技术措施
选择有利于加快施工速度的施工方案；
尽可能地采用网络计划技术编制施工进度计划；
当施工进度拖延时，选择合理的赶工方案，尽可能降低赶工费用。
（4）管理措施
进行进度计划的多方案比较和优选，编制资源合理使用、工作面合理安排、有利于提高施工质量、有利于合理缩短工期的施工进度计划；
注意分析影响施工进度的风险.并在分析的基础上采取风险管理措施；
加强索赔管理，及时讲行工期索赔。
2.2进度计划的编制
（1）进度控制目标分解
项目经理应组织项目进度控制管理人员确定项目进度控制目标和总进度计划，并进行进度节点目标分解，形成按单位工程分解为交工分目标,或按承包的专业或施工阶段分解为完工分目标，或按年、季、月、旬（或周）计划期分解为节点控制目标。
项目经理应组织计量人员将清单责任成本转换为单位工程、分部分项工程责任成本，以便于成本控制和编制资金收支预测计划。
（2）编制施工总进度计划
步骤：
收集编制依据—→确定进度控制目标—→计算工程量—→确定各单位工程的施工期限和开、竣工日期—→安排各单位工程的搭接关系—→编写施工总进度计划说明书。
2.3进度计划的实施
（1）进度计划实施流程
（2）编制施工进度作业计划
编制年（季）施工进度计划：
对超过一年施工期的工程项目，项目部应编制年/季/月施工进度计划，以实现施工总进度计划。
进度计划的纠偏、调整：
调度工作主要对进度控制起协调作用，排除施工中出现的各种矛盾，克服薄弱环节，实现人力、机械、物资和资金的动态平衡。
（3）进度作业计划调整
由于工程变更或其他原因（自然影响、地方矛盾）引起资源需求的数量变更和品种变化时，应及时评估对施工总进度计划的影响程度，调整资源供应计划和进度控制计划。
进度计划在实施中的调整必须依据施工进度计划检查结果进行。
（4）工期控制报告
项目部在进度计划实施、检查后，每月向公司工程项目管理部提供月度施工进度报告。
月度施工进度报告由项目工期控制工程师负责编写，相关责任人员配合，项目经理审核，每月5日前上报公司工程部。
月度施工进度报告的主要内容有：
工期执行情况的综合描述；实际施工进度图；分包单位、作业队、班组进度计划完成情况；劳动力、施工机械、物资供应等是否满足工程需要。
（5）项目工期控制实行奖罚体制
项目提前完工则给予期延误则给予处罚。
四、工程项目费用管理
1.项目前期的费用管理
1.1设计阶段的成本管理
（1）分析设计阶段影响工程造价的主要因素。
项目设计中，影响工程成本因素有平面图设计、竖向设计、建筑结构方案设计、工艺技术方案选择、设备的选型等。
（2）开展工程设计招标和设计方案的竞选，通过招标选择勘察设计单位，利用技术经济综合评价方法选择设计方案。
（3）推行限额设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计变更，保证总投资限额不被突破。
（4）积极推行标准设计。
（5）编制和审查设计概算。
（6）编制和审查施工图预算。
1.2施工招标阶段的成本管理
（1）编制招标文件，确定评标原则。
（2）编制工程量清单，并合理确定工程标底。
（3）组织招标答疑。
（4）组织评标活动，选择中标单位，确定中标合同价格。
（5）承包合同谈判，签订承包合同。
1.3项目成本管理责任制的建立
（1）建立以项目项目负责人为第一责任人的成本管理体系。
（2）项目经理是项目成本控制的关键，在控制施工进度、人财物的调配中控制项目成本开支。
（3）项目技术员在编制各项施工方案时首先应考虑采取新技术、新工艺，它是提高工效降低成本的关键。
（4）预算员是项目成本控制的关键责任人，在每一单项工程施工中须严格控制定额用工，对整个项目的工程量进行细化分解，对超指标部分及时提出。
（5）质量员要严格按施工图纸、施工规范、操作规程、质量验收评定标准组织施工；制定工程质量预控目标，严格监督、检查，确保各分部、分项工程一次交验合格；深入现场，防止重复用工、返工损失等。
2.实施阶段的费用控制
2.1施工阶段的成本控制
（1）审查合同标价的工程量清单、基本单价及其他有关文件。
（2）编制资金使用计划。
（3）进行工程量计算，复核工程付款帐单，按规定进行工程造价结算。
（4）严格控制设计变更，合理进行现场签证。
（5）审核承包人编制的施工组织设计。
2.2竣工验收阶段的成本控制
（1）及时组织竣工验收。
（2）及时准确地编制竣工决算。
（3）认真做好项目回访与保修工作。
2.3成本控制的措施
（1）组织措施
项目经理、经营部、经济财务部及其他部门和班组应各负其责，精心组织，为增收节支尽责尽职。
（2）技术措施
制订先进的、经济合理的施工方案，以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。
在施工过程中努力寻求各种降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等措施。
严把质量关，杜绝返工现象，缩短验收时间，节省费用开支。
（3）经济措施
人工费控制管理：
主要是改善劳动组织，减少窝工浪费；实行合理的奖惩制度；加强技术教育和培训工作；加强劳动纪律，压缩非生产用工和辅助用工，严格控制非生产人员比例。
材料费控制管理：
主要是改进材料的采购、运输、收发、保管等方面的工作，减少各个环节的损耗，节约采购费用；合理堆置现场材料，避免和减少二次搬运；严格材料进场验收和限额领料制度；制订并贯彻节约材料的技术措施，合理使用材料，综合利用一切资源：
机械费控制管理。
主要是正确选配和合理利用机械设备，搞好机械设备的保养修理，提高机械的完好率、利用率和使用效率。
间接费及其他直接费控制：
主要是精减管理机构，合理确定管理幅度与管理层次，节约施工管理费等等。
项目成本控制的目标是把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。
施工项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。
合同方面：
依据施工图，承包合同为依据，根据合同要求的工程项目、质量、进度等指标，详细地编制好施工组织设计，以此作为制定计划成本的基础。
对合同中的暂定项目和存在变更的分项工程，及时申报。
尽可能的增加工程收入。
用合同赋予的权利合理的增加收入，减少支出。
技术方面：
首先根据施工现场的实际情况，科学规划施工现场的布置，为减少浪费，节约开支创造条件；依据自身的技术优势，充分调动管理人员的积极性，开展提合理化建议活动，近可能的扩大成本控制的范围和深度。
质量和安全方面：
严格按照工程技术规范和安全操作规程办事，减少和消灭质量和安全事故的发生，使各种损失减少到最低限度。
2.4成本考核的内容
（1）施工企业对项目经理部的考核
项目成本目标和阶段成本目标的完成情况；
建立以项目经理为核心的成本控制责任制的落实情况；
成本计划编制和落实情况；
对项目经理部各部门、各作业队和班组责任成本的检查和考核情况；
在成本控制中贯彻责、权、利相结合原则的执行情况。
（2）项目经理部对所属各部门、各作业队和班组的考核
本部门、本岗位责任成本的完成情况；
本部门、本岗位成本控制责任的执行情况；
对劳务合同规定的承包范围和承包内容的执行情况；
对班组施工任务单的管理情况，以及班组完成施工任务后的考核期情况。
3.成本控制流程
五、工程项目质量管理
1.项目前期的质量管理
1.1质量管理的依据
（1）工程承包合同文件
工程施工承包合同文件规定了参与建设的各方在质量控制方面的权利和义务的条款，有关各方必须履行在合同中规定的有关质量的承诺。
监理工程师要履行委托监理合同的条款，督促有关单位履行有关的质量控制条款。
（2）设计文件
工程设计规定了工程质量的固有特性，“按图施工”是施工阶段工作的重要原则，因此，经过批准的设计图纸和技术说明书等设计文件，是质量控制的重要依据。
施工单位和监理工程师要全面熟悉图纸，掌握设计意图和质量要求。
（3）法律法规性文件
国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件，如《建筑法》、《建设工程质量管理条例》以及各行业主管部门制定和颁发的有关法规性文件等。
（4）有关质量检验与控制的专门技术法规性文件
主要是有关部门针对不同行业、不同质量控制对象而制定的技术法规性文件，包括各种有关的标准、规范、规程或规定。
1.2质量管理的方法
（1）技术管理方法：
包括图纸会审、编制施工方案、进行技术复核等。
（2）试验方法，包括材料试验、施工试验、结构与构件试验等。
（3）检查验收方法，包括预验收、隐蔽工程验收、阶段验收、单位工程验收、材料验收、设备验收等。
1.3质量风险分析
（1）仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。
对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。
凡对投资及进度带来影响的设计变更，需会同业主核签。
（2）审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见。
（3）在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见。
（4）若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工可行性记结构可靠性，以降低成本、提高效率。
（5）进行大楼智能化总体方案设计的技术经济分析。
（6）对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见。
（6）审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，一边获得有关政府部门的审批。
（7）审核施工设计是否有足够的深度，是否满足可是共性的要求，确保施工进度计划的顺利进行。
2.实施阶段的质量控制
2.1质量控制的工作
（1）检查施工单位的资质等级和质量管理体系
核查施工单位（包括分包单位）的资质等级；监控项目管理层与作业劳务层的素质水平；监控施工单位质量管理体系的组织与实施状况。
（2）主持设计交底与图纸会审工作
为使施工单位等工程项目各参与方，充分了解设计意图和对设计图纸中出现的质量等问题，在施工前及时进行修正变更，由咨询工程师协助业主组织设计方、施工方、监理方共同进行设计交底与图纸会审。
（3）审批监理方报送的监理规划与监理细则
按照工程监理规范的规定，与工程监理合同的要求，结合工程实际情况编制的监理规划与监理细则，项目管理部应组织成员进行审批，并将审核修改意见与要求以书面方式回复监理方进行修订。
并督促监理方在工程实施过程中认真贯彻执行“三控”、“二管”、“一协调”工作。
（4）审批施工组织设计或施工方案
施工组织设计应先由总监理工程师负责组织审核，提出审核意见，然后由咨询工程师代理业主提出审批意见，审批意见经业主批示后以书面方式回复施工方，并进行修改，符合要求后执行。
施工组织设计主要审查以下几点：
施工组织设计的编制、审查和批准应符合规定的程序；
施工组织设计应符合国家的技术政策，充分考虑承包合同规定的条件、现场条件及法规条件的要求，突出“质量第一、安全第一”的原则；
施工组织设计要有较强的针对性；
施工组织设计要有可操作性，即切实可行；
技术方案先进性，即采用的技术方案和措施先进、适用、成熟；
质量管理体系和技术管理体系健全完善；
施工现场安全、环保、消防和文明施工符合规定；
在满足合同和法规要求的前提下，在审查过程中要尊重施工单位的自主决策和自主管理权。
（5）严格控制设计变更
为确保工程质量，设计变更均应按规范规定的一定程序进行，对于重大工程变更或变更涉及到经济问题，均应与业主商议确认，并由设计院出设计变更书面文件。
（6）协调工程质量问题的处理
在施工过程中或工程质量保修期限内发生的重大质量问题或事故，咨询工程师应协调督促有关方及时进行调查、分析、提出处理方案，经参与各方审核后进行处理。
对工程实施过程中工程质量状况，应按月或分阶段向业主进行书面汇报。
（7）组织工程验收
按照现行建筑工程有关法规要求，业主应组织建设工程的地基、基础、主体的中间验收及工程竣工验收工作。
咨询工程师应在工程验收前检查验收准备工作，组织实施工程各阶段验收工作，以及竣工后工程资料的归档工作。
2.2质量控制系统
质量控制系统组织
施工准备质量控制质量保证体系、施工管理人员资质审查
原材料、半成品及构配件质量控制
机械设备质量控制
施工方案、施工计划、施工方法、检验方法审查
事前控制工程技术环境监督检查
施现场管理环境监督检查
工新技术、新工艺、新材料审查把关
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