房地产开发前期工作.ppt

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第2章房地产开发前期工作,1.掌握土地使用权的获取方式,前期工作阶段的主要内容；2.熟悉房地产开发的主要阶段划分、房地产项目招标方式；3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目立项报批的程序与内容，招标程序与组织形式,办理施工许可。

本章学习要求,遵循房地产开发程序的必要性,遵循房地产开发具有的内在规律性,是减少房地产开发风险的需要,房地产项目开发是一项复杂的生产活动，需要有科学合理的开发程序,城市政府制定严格的项目报建审批程序制度的引导、监督和管理作用,2.1房地产开发的阶段划分,2.1.1遵循房地产开发程序的必要性,2.1.2房地产开发的主要阶段划分,投资机会研究,可性研究行,项目评估和决策,获取土地使用权,开发项目立项,规划设计与方案报批,建设工程招标,签署有关合作协议,七通一平等工作,基础工程,主体工程,安装与装修工程,室外工程,竣工验收,销售准备,广告推广,现场销售,物业管理,投资决策阶段,前期工作阶段,工程建设阶段,租售与物业管理阶段,2.2土地使用权获取途径,2.2.1土地使用权出让,土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。

土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。

2.2.2土地使用权转让,土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。

以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2.2.3土地使用权划拨,土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

根据城市房地产管理法的规定，划拨土地的范围包括：

国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。

中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。

土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。

2.2.4土地合作,项目立项,2.3开发项目立项与报批,建设项目选址许可,申领建设用地规划许可证,规划设计条件审批,规划设计方案审批,申领建设工程规划许可证,申领建设工程施工许可证,申领商品房预售许可证,立项与报批的主要内容和程序,2.4房地产开发项目招标,招标组织形式,招标方式,招标程序,准备阶段,招标阶段,开标定标阶段,房地产开发公司自行招标,委托招标机构代理招标投标,公开招标,邀请招标,2.5办理施工许可,建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表,建设单位持加盖单位及法定代表人印的建筑工程施工许可证申请表并附加本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请,发证机关在受到申请之日起十五日内做出处理,建筑工程在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证,2.5.1申请施工许可应具备一定的条件,2.5.2施工许可证的申办程序,

（1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致;

（2）施工许可证应放在施工现场备查;（3）施工许可证不得伪造和涂改;（4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工;（5）在建的工程因故中止施工施工的，建设单位应自中止施工之日起两个月内向发证机关报告;（6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。

2.5.2施工许可证的管理,