第01讲导言新版.docx
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第01讲导言新版
学习前言及房地产业
学习前言
学习前言框架：
1、关于房地产估价师执业资格考试特点
2、关于历年考试基本情况；
3、关于2012年考试大纲及教材、政策变化情况；
4、关于本课程试题特点；
5、关于本课程的学习技巧。
一、关于房地产估价师执业资格考试特点
1．房地产估价师执业资格考试两年滚动
从2002年起，每年举行一次，房地产估价师执业资格考试成绩实行以两年为一个周期的滚动管理办法，考生须在连续两个考试年度内通过全部科目的考试后，方可获得执业资格。
2．注册房地产估价师的作用
房地产估价师考试，是含金量较高的一门考试。
如果通过考试，我们就成为了名副其实的专业性人才。
①可以更好地从事房地产估价业务。
可以签署房地产估价报告的，只有注册房地产估价师，才可以签署房地产估价报告。
是房地产估价业务人员考试的动力，是签署房地产估价报告的门槛。
②可以发起设立房地产估价机构。
一定数量的注册房地产估价师，是房地产估价机构注册并申请相应资历质的必备条件之一。
注册房地产估价师人数要求：
一级有15名以上专职注册房地产估价师；二级有8名以上专职注册房地产估价师；三级有3名以上专职注册房地产估价师。
③可以被单位聘为作经济师职称，是事业单位报考房地产估价师考试的动力。
历年考试大纲都表明：
获得房地产估价师执业资格，表明已具备承担经济专业技术中级职务的水平和能力。
执业资格在全国范围内有效，单位可根据工作需要，按国家有关规定聘任经济师职务。
3．房地产估价师考试的意义
①是落实《城市房地产管理法》的重要举措。
《城市房地产管理法》规定：
“国家实行房地产价格评估制度”，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
”，是法定基础。
②房地产估价师考试，是规范房地产市场，推进房地产业健康、有序发展的重要举措。
③房地产估价师注册是一项行政许可事项。
《行政许可法》实施后，房地产估价师执业资格注册属国家法定行政许可项目，具有中国特色的房地产估价师执业资格制度已基本形成。
④房地产估价师考试，是国家鼓励并不断规范发展的一门考试。
原建设部先后以部长令的形式出台了《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价机构管理办法》等，这是其他专业考试所不具备的。
同时还出台了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，以及国家标准《房地产估价规范》。
这些都是我们学习的基础，和日常业务所必须遵守的重要规章和标准。
⑤房地产估价师考试是含金量较高的一门考试。
近年来房地产估价师考试难度大，2008年仅933人通过考试。
难度大，通过率低是其含金量较高的主要体现之一。
房地产估价师考试和司法统一考试、注册会计师、监理工程师考试，已成为当今我国执业资格考试难度大、通过率低且最难通过的一门考试。
二、关于历年考试基本情况
（一）关于房地产估价师历年考试情况
年份
1993
1994
1995
1997
1998
1999
2001
2002
2003
人数
140
206
2519
4120
3536
3455
3580
2797
5973
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
人数
1543
3217
3128
1612
933
1775
2516
2221
从上表可以看出，1993～1994年我国认证了346名房地产估价师，加上1995～2011年考试通过的42925人，目前我国共有43271人取得了房地产估价师执业资格。
通过十几年的房地产估价师执业资格考试，同其他执业资格考试相比，房地产估价师考试和注册会计师、监理工程师考试，已成为当今我国执业资格考试难度大、通过率低且最难通过的考试。
当前不少房地产估价师的应试学员，即使认真钻研教材，又通过阅读有关复习考试辅导资料，参加考前辅导培训，但由于内容多而杂，考核面广，到考试时仍感到心中无底。
特别是2007—2009年由于出题较难，全国通过房地产估价师考试的人数比较少。
通过率低的原因：
一是考试内容多，仅制度部分包括两本书，涉及24章。
而房地产估价相关知识涉及到规划知识、环境知识、建筑工程知识、工程造价知识、房地产测绘知识、经济学知识、金融知识、证券知识、保险知识、统计知识、会计知识、法律知识、拍卖知识等多学科知识。
具有点多、线长、面广的特点。
二是案例是开卷考试，教材中很难找到准确答案。
（二）本课程考试试题类型
1．本课程客观性试题特点
《房地产基本制度与政策及相关知识》考试采取闭卷形式，其试题性质为客观性试题。
完全采用标准化考试方式。
其中标准化考试试题答案具有唯一性，试题量大，覆盖面广，能比较全面地考查应试者对知识的掌握情况；正因为实行标准化试题模式，能够统一评卷标准，实现考试公平；能够比较公正地测试应考人员的理论掌握水平，并能较好地防止猜题、押题等弊端。
针对本门课程标准化考试的特点，要求广大应试者要全面掌握房地产基本制度与政策及相关知识，特别是要以年度考试大纲为依据，以指定教材为基础，进行系统、全方位的学习和复习。
在学习中善于捕捉每一个知识点，对照考试大纲把可能涉及到的考点认真梳理。
对教材中的知识点进行细化，尤其要重视对基本概念、基本理论、基本原理和基本方法的理解与掌握。
2．本课程考试概况
1995-1999年第一门课程考试内容主要是《房地产基本制度与政策》，2000年停考一年。
从2001年开始，第一门课程考试内容增加了《房地产估价相关知识》，其中《房地产基本制度与政策》60分，占整张试卷的60%；《房地产估价相关知识》40分，占整张试卷的40%。
3．本课程试卷结构及题型
1995-1996年本门课程考试题型包括：
单项选择题、多项选择题、判断题、填空题、简答题和问答题。
1998年起，考试题型进行了调整，取消了填空题，并以综合分析题替换了简答题和问答题。
题型调整的目的，在于考察考生的灵活运用房地产基本制度与政策的能力，这也在一定程度上增加了房地产估价师考试的难度。
近几年，本门课程《房地产基本制度与政策及相关知识》试卷题量一般在110题，试卷总分值为100分，答题时间为2个小时。
考试题型包括：
单项选择题、多项选择题、判断题、综合分析题。
4．本课程题型特点及应试要求
（1）单项选择题。
40道题，每题0．5分，共20分。
作答要求为：
有4个选项，且只有1个选项是正确的，一般情况下，单选题不倒扣分。
考试作答建议：
对于没把握的选项，也要全答，不可不答，选择了就有得分的希望。
（2）多项选择题。
15道题，每题2分，共30分。
作答要求为：
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0．5分。
考试作答建议：
做题务必慎重，没把握的选项最好不选。
尽管不倒扣分，但是只要其中一项选择错误，则整道试题不得分。
（3）判断题。
40道题，每题0．5分，共20分。
作答要求为：
用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0．5分，本题总分最多扣至0分。
考试作答建议：
确实没有把握的选项，要坚决不选，确保得分。
（4）综合分析题。
2～3道大题，15道小题，每小题2分，共30分。
作答要求为：
每小题有A、B、C、D四个备选项，每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分
考试作答建议：
在综合分析题中，每道题可能为单项选择题，也可能是多项选择题。
对于单项选择题，即使没把握的选项，也要全答，不可不答；而对于多项选择题，没把握的选项最好不选。
至于如何分清属于单项选择题，还是多项选择题？
这就要求我们平时要多加训练。
三、关于2012年考试大纲及教材、政策变化情况
2012年房地产估价师考试大纲及考试用书均未变动，但要关注以下房地产政策的变化：
一是住房和城乡建设部出台配套文件《国有土地上房屋征收评估办法》。
《国有土地上房屋征收评估办法》是“国有土地上房屋征收制度与政策”内容的变化依据。
二是国标《城市用地分类与规划建设用地标准》重新修订颁布。
2012年1月1日起实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），此标准是教材“规划知识”变化的主要依据。
三是“房地产估价机构资质核准”，不再是行政许可事项。
2011年9月，住房和城乡建设部关于修改《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》的决定：
决定删除“十三、房地产估价机构资质核准条件”等相关内容。
即“房地产估价机构资质核准”，不再是行政许可事项。
四是行政法规《中华人民共和国招标投标法实施条例》出台。
国务院出台的行政法规《中华人民共和国招标投标法实施条例》是“规划设计与工程建设管理制度与政策”内容的变化依据。
五是2012年个人购买住房营业税政策不变。
即2012年仍然执行财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）。
此文件明确：
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
此规定包括个三个层次，即全额征收营业税、差额征收营业税、免征营业税。
六是住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》出台。
七是国土资源部《闲置土地处置办法》重新修订出台。
2012年5月22日，国土资源部第53号令《闲置土地处置办法》出台。
四、关于本课程出题特点
1．注重大纲和教材的变化及增加内容
历年考试大纲对《房地产基本制度与政策及相关知识》考试内容的要求虽有变动，但基本要求还是一致的。
但是近几年的考试特别注重出奇、出新，尤其是出新：
一是当年《房地产基本制度与政策及相关知识》大纲、指导教材的新增内容；二是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。
近两年本门课程指导教材均进行了修订，新增了不少内容，如国有土地上房屋征收政策，商品房屋租赁管理办法，个人转让住房营业税政策等房地产税收制度与政策，会计知识等等。
例题1：
为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（ACDE）。
（2011年试题）
A．棚户区改造
B．城中村改造
C．廉租住房建设
D．经济适用住房建设
E．公共租赁住房建设
此题主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
根据该条例，2011年对教材进行了大幅调整。
该条例规定：
为公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要等。
城中村属于集体土地。
保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。
政策性住房的适用群体及形式：
政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。
例题2：
下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（AE）。
（2011年试题）
A．将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金
B．因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C．材料核算人员因为疏忽，没有登记明细帐
D．会计数据计算、抄写差错
E．为调节利润多记待摊费用
2011年对“会计知识”内容进行了全面修改。
考试中则对这此变化的知识点进行了考核。
此题涉及到的变化知识点：
会计差错的内容主要包括：
原始记录和会计数据的计算、抄写差错；对事实的疏忽和误解；对会计政策的误用。
B、C、D属于会计差错的内容。
2．注重每个章节考试出题所占比例年年交替变化
从2001～2011年试题各章所占分值比较中，我们应注意的问题是，每年考试出题时每章内容所占比例呈现着“今年高、来年低”的特点。
也就是每章的出题频率在考试中所占比例呈现出一年大一年小的趋势，如2001～2005年《房地产基本制度与政策》第四章房地产开发经营管理制度与政策考试中，2001年占7%，2002年占2.5%，2003年占11%，2004年占5.5%，2005年占2%，2006年占3%。
从这项规律中，我们在准备每年的考试时，应把上年度考试出题所占比例小的章节，作为当年的复习重点。
3．注重基本概念与基本原理考核
《房地产基本制度与政策及相关知识》采取客观性试题的形式。
客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。
如：
（1）土地使用权出让、房地产交易、房产税、经济学、保险、拍卖、城乡规划、容积率、民法等基本概念。
（2）土地、房地产开发、国有土地上房屋征收、房地产交易、房屋登记、房地产税收、物业管理、住房公积金等基本政策。
（3）土地有偿有期限使用制度、房地产成交价格申报制度、房屋租赁登记备案制度、房地产价格评估制度等基本制度。
（4）供求规律、边际效用递减规律、保险最大诚信原则、保险近因原则、保险损失赔偿原则、拍卖的公开公平公正原则、会计信息质量要求等基本原理、基本规律和基本原则。
对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。
如基本概念的考核，2010年试题中，有一道单选题：
房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（B）。
A．人身保险
B．责任保险
C．财产损失保险
D．信用保证保险
这道题是房地产估价相关知识中“保险知识”的考点。
做这道题关键要理解责任保险和职业责任保险的真正内涵。
即：
责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。
其中职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失、或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。
再如2011年出了一道单项选择题：
主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是（B ）。
A．建筑立面图
B．建筑剖面图
C．建筑详图
D．建筑平面图
此题就是考核建筑剖面图的含义，即：
建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
4．注重本门课程内容的角角落落
从2001～2011年试题的变化趋势来看，试题的覆盖面越来越广，采分点逐年增多，几乎涉及到了每个章节，不像1998年以前，因为内容少，考试内容出现扎堆的现象，如1996年有关房地产交易政策与制度的考试内容占到整张试卷的40%，可以说是比较罕见的。
如房地产估价相关知识在第一门课程考试整张卷100分中，只占40分，每章仅占2～4分。
从1999年以来，基本上每章内容都有考试点出现，并且和高等教育自学考试的特点一样，对教材的角角落落，甚至教材中出现的小例子都成了出题的极好素材，也就是一些平时可能认为并不重要，且比较偏僻的知识点，也往往会出现在考题中，可以说出乎每位考生的意料。
因此问题的关键是要切实认真熟悉教材的框架、内容，不可一知半解，抱着侥幸的心理则更不可取。
如2011年的试题中，有一道题：
房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还有（）分析。
A．区位因素
B．变现能力
C．市场影响
D．最高最佳使用
答案：
B
这道题就出得比较偏，主要依据是：
《房地产抵押估价指导意见》还要求估价报告对优先受偿权等影响抵押物变现能力的因素进行重点分析，明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系，规范了房地产抵押估价委托收费，对房地产抵押估价、法定优先受偿款等名词给出了规范的定义，强调了估价师的职责及编写抵押估价报告的要求。
5．注重综合知识的考核
从近几年考试来看，除综合分析题外，其他三种题型中，单一考核某一知识点的试题越来越少，往往在一道试题会涉及到几个知识点。
特别是通过对近几年本门课程的考试试卷分析，灵活运用的试题题型所占的比例，呈现出逐年加大的趋势，应引起我们的高度重视。
特别是，考试难度、考试内容范围都在增大，给考生带来了不少压力。
这主要是为了全面考核应试者的综合分析能力。
此类试题往往在题干中采取肯定式或否定式设问方式，如，“下列有关××××的表述中，正确的是（）”、“下列关于××××，说法不正确的是（）”等。
做这类题就要求我们必须全面理解知识，多熟悉教材内容，多做练习。
如2011年房地产估价师考试有这样一道多项选择题：
张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。
下列说法正确的有（AC）。
A．该房屋的所有权仍属于张某
B．张某应将该房屋交付给甲银行使用
C．经甲银行同意，张某可以出售该房屋
D．未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效
E．该房屋所有权证书交给甲银行保管
做此题就要掌握房地产抵押的实质，即：
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
6．注重考试出题的灵活性
从历年考题的变化特点来看，单纯靠死记硬背的试题越来越少，而更多的是考查应试者灵活运用、举一反三的能力。
应试者在复习过程中要多做、多练，所谓见多识广，就是这个道理。
如2011年的试题中有一道单项选择题：
某城市不同地区所有新开盘房地产价格如下表示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是（D）元/㎡。
楼盘
1
2
3
4
5
6
7
8
单价（元/㎡）
2360
2870
3460
2480
2960
4830
3400
3680
楼盘
9
10
11
12
13
14
15
16
单价（元/㎡）
2870
3460
4530
2470
2870
3760
4320
5320
A．2870
B．3330
C．3430
D．3460
做这道题，关键要掌握：
中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。
上述标志值按大小顺序排列：
2360、2470、2480、2870、2960、3400、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，3460处在中间位置，为中位数。
7．注重有关法律、法规和规章条文的考核
近几年的考试，现行法律、法规和规章条文的考核所占比例较大。
在学习中，我们不仅要熟悉《房地产基本制度与政策》后面所附录的有关法律、法规和规章，同时我们对与本门课程内容有关的法律、法规和规章，也要熟悉。
特别是要结合大纲要求及教材内容读两遍法律、法规和规章条文内容。
今年几乎每讲内容都指出了本章的有关法律、法规和规章名称及重要条文，应试者可以结合学习。
对于现行法律、法规和规章条文的考核，在教材中可能找不到出处。
但是只要熟悉了有关房地产的法律、法规条文内容，就可以准确作答。
如2010年的试题中有一道单项选择题：
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（C）主管部门备案。
A．规划
B．土地
C．房地产开发
D．建设
此题主要根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
再如2011年考试中出了一道单项选择题：
对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（D）。
A．重置价格
B．租赁价格
C．评估价格
D．市场价格
此题主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例第十九条规定：
“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
”
8．注重重要知识点的考核
尽管覆盖面广是历年房地产估价师考试出题的特点和变化趋势，但从分值的分配来看，重点内容还是占有较大比例，有些内容可能会重复出现，也可以说是百出不厌。
如土地制度与政策中的“征收土地”、房地产交易知识制度与政策中的“面积误差”处理问题等，尤其是规划知识中的“容积率”知识，在2003～2005年试题中连续三年出现，如：
2003年判断题：
在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。
容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费（对）。
2004年判断题：
容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标（对）。
2005年判断题：
制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行（错）。
因此，应试者在普遍学习的基础上，要善于把握重点，很好地掌握各章的关键知识点。
9．注重计算知识点的计算考核
近年来，本门课程考试中，除综合分析题外，其他三种题型的计算题呈现出逐步增加的特点，这也大大增加了考试的难度。
为此，在本辅导书中，对每章内容中的计算知识点，都进行了归纳汇总，供参考。
如2011年试题中有一道单项选择题：
程某出租一套自有住房，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为（B）元。
A．1320
B．1440
C．3960
D．4320
做这道题，关键是要掌握房产税的优惠政策，即：
对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据。
按房产租金收入计征的，税率为12％。
2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
空置期不属于免征房产税范围。
其年应缴纳的房产税=3000×12×4％=1440元。
又如2010年房地产估价师制度试题与政策考试中，出了一道宗地地价评估收费计算，这是第一次出这方面知识的试题，即：
房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过（）万元。
A．3.00
B．3.80
C．4.00
D．6.00
答案：
B
解析：
房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。
根据宗地地价评估收费标准，100×4‰+100×3‰+800×2‰+1000×1.5‰=3.80万元。
10．近两年考试中直白性试题所占比重较大
单纯直白性试题就是指一道试题中只考核一个知识点。
在2008-2011年的考试中，单纯直白性试题题量增加，主要原因是前几年本门课程考试通过率较低，即减小试题难度、提高通过率，是近几年考试出题的特点。
如2010年有一道单项选择题：
修建性详细规划应当符合（A）规划。
A．控制性详细
B．区域
C．近期建设
D．分区
解析：
城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。
修建性详细规划应当符合控制性详细规划。
再如2011年有一道单项选择题：
征收基本农田，须经（A）批准。
A．国务院
B．省级人民政府
C．市级人民政府
D．县级人民政府
解析：
征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。
五、关于本课程的学习技巧
（一）要制定计划。
在学习之初，我们应当根据自己的工作情况，事先制订一份切实可行、周密细致的学习时间计划表，并严格执行。
建议应试者先从宏观上把握每一遍复习所需的时间，再从微观上细分到每一周、每一天的任务，切忌不按计划进行，否则，复习计划就是一纸空文。
（二）要重视研读大纲
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