南京海峡两岸科技工业园项目可行性研究.docx

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南京海峡两岸科技工业园项目可行性研究

南京海峡两岸科技工业园工程

可行性研究服务建议书

1对工程的认识和理解

1.1区域发展简况

南京市位于长江下游中部富庶地区，江苏省西南部。

全市行政区域总面积6582.31平方公里，户籍总人口629.77万，比上年末增加5.31万人。

其中，市区545.98万人，比上年增加4.73万人。

南京市跨江而居，北连辽阔的江淮平原，东接富饶的长江三角洲，与镇江市、扬州市、常州市及安徽省滁州市、马鞍山市、宣州市接壤。

南京城四周山峦起伏，宁镇山脉和江北的老山横亘市域中部，南部有秦淮流域丘陵岗地南界的横山、东庐山遥相呼应。

浦口区位于南京市区西北部、扬子江北岸，与下关区、建邺区、雨花台区、江宁区隔江相望，北部、西部分别与六合区及安徽省来安县、滁州市、全椒县、和县毗邻。

总面积913.75平方公里，常住人口53.30万人。

2009年全年实现地区生产总值216.21亿元，增长15.2%；实现财政总收入41.58亿元，增长14.7%，其中地方一般预算收入27.28亿元，增长14.7%；完成全社会固定资产投资250.67亿元，增长34.5%，其中工业固定资产投资131.04亿元，增长18.9%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达23542元和9902元，分别增长10.6%、10.1%。

2009年，南京交通运输仓储业完成增加值218.17亿元，比上年增长10.7%。

交通基础设施建设取得重大突破，京沪高速铁路南京大胜关长江大桥合龙贯通，创多项世界之最和历史新高。

京沪高铁南京交通枢纽站——南京站站房4月1日开工建设。

南京地铁工程全年完成投资约56亿元。

二号线一期、一号线南延、二号线东延主体工程基本完成，南京长江隧道8月22日全线贯通。

京沪高铁江苏段、沪宁城际铁路、宁杭城际铁路、宁安城际铁路、长江四桥等重点工程进展顺利。

2006年，南京市政府重新审视城市发展目标，加快推“跨江发展”和加快建设“五个中心”（长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、东部城市绿色中心、全国重要科教中心、全省现代服务业中心）成为南京新时期的战略重点。

加快形成南京长江两岸相互整合、功能互补、联动发展、共同繁荣的跨江发展新格局，力争通过五到十年的努力，使拥有2400平方公里土地的江北地区成为南京科学发展新的战略空间，使拥有周边纵深腹地的江北地区成为南京向西北拓展、带动都市圈的发展枢纽。

在新的城市发展战略中，位于浦口的江北新城是承载“跨江发展”战略的主要地区，浦口新市区及老山风景区、汤泉旅游特色镇作为南京中心城市功能的重要组成部分,将成为南京新的城市增长极。

而南京海峡两岸科技工业园的建设，更将成为这一地区发展的强劲引擎。

1.2园区发展简况

南京是中国台商最集聚的省——江苏省的省会城市，台资已成为南京开放型经济的重要生力军，为南京的发展作出了巨大贡献。

截止2007年底，目前，南京有台资工程2500多个，台资企业1000多家，台商投资占全市利用外资总量的六分之一。

30余家台湾百大企业及上市上柜公司在宁投资兴业，涉及光电、机械、化工、研发等30多个行业。

　　随着两岸经贸文化交流全面开展，2008年，海峡两岸首个两地全面合作备忘录在南京签署，两岸产学研合作高峰论坛在宁成功召开。

加快推进宁台合作，实现经济、科技、文化、教育等全方位合作交流，已成为南京新时期发展的重大战略。

而利用自身特殊的城市地位，为两岸关系和谐稳定发展作出历史性的贡献，也是南京应尽的城市责任。

因此建设“南京海峡两岸科工园”，是进一步加强与台湾先进制造业、科技研发业、服务业等高端合作与产业对接，为台商提供新的发展空间，为台资企业向中西部扩展提供一个环境优越、实力雄厚的“桥头堡”。

南京海峡两岸科技工业园是１９９７年９月经国务院台办和国家科委批准，在已经建区五年的南京经济技术开发区内设立的国家级科工园，园区设有高新产业、教案科研、保税仓储、金融贸易等四个功能区，着重发展电子信息、生物医药、新型材料、精细化工等四个高新支柱产业。

海峡科工园是承载浦口新城核心区和浦口经济开发区的重要产业过渡区，依山傍水、连通苏皖，地理位置优越，战略地位显著。

区位优势独具。

科工园位于江苏省南京市东北郊的乌龙山路，南京长江大桥下游南岸，沿区内主干道五公里可进入市区路网，毗邻亚洲内河第一大港－－南京新生圩外贸港区，该港海关商检等涉外服务机构一应俱全，拥有万吨级泊位９个，千吨级泊位７个和万吨级筒１１个。

紧靠园区边的绕城公路和沪宁高速公路和４条国道相连，将科工园和南京国际机场与正在建设中的南京长江二桥联成一体，形成了全方位、立体化的交通运输网络。

作为全国两个国家级海峡两岸科工园之一，科工园享受国家级高新区的一切优惠政策，同时，作为高新区的区中园，它对高科技方面的特定产业、特定工程的政策将比高新区更优惠。

1.3对本工程的理解

（1）城市土地的集约利用

土地是万物之本,是是人类赖以生存和发展的物质基础和生产资料，为人类提供充足的生活资料以及合适的生产和生活空间,也是城市发展的载体。

当今土地资源稀缺,是制约经济社会发展的主要矛盾。

土地资源的有限性及社会经济发展对土地无限的要求迫使人类社会必须节约集约用地。

实施城市土地节约集约利用，提高城市土地使用效率和经济效益，延缓城市外延扩张的速度，更好的保护农业生产及生态环境，促进生产、生活与环境的协调发展。

优化土地资源配置，在规范调控土地市场和实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。

因此，本工程利用土地一级开发进行征地拆迁、土地整理、基础设施建设是解决用地难、用地贵问题的主要途径，是促进土地集约利用，加快当地经济转型和区域经济发展的重要举措。

（2）盘活存置土地、缓解土地供需矛盾

盘活存量土地、优化资源配置是落实科学发展观、提高土地节约集约利用水平的重要工作。

对低效用地的城镇存量建设用地进行征地、整理，通过盘活存量提高土地节约集约利用水平，切实缓解土地供需矛盾，促进全区社会经济可持续发展。

（3）优化土地资源配置，实现土地收益的最大化

土地的价格取决于区位、用途和供求关系。

该地块所处地理位置优越，区位优势明显，是未来浦口区江北新城的经济、文化中心。

对该土地进行开发整理,包装扮靓土地,将“生地”变“熟地”,“荒地”变“宝地”，并结合城市规划和基础设施的投入，提高了土地附加值，实现了土地收益最大化。

（4）引入市场化模式，实现园区功能定位

本工程改变了以往由政府主导进行土地开发的传统模式，通过市场化模式引入土地一级开发商，采用BT或其他融资方式进行工程开发，既可以有效解决征地安置、基础设施建设环节资金不足的问题，又可以通过土地出让方式来凸现园区的主导产业和不同类型地块的内在价值，进一步完善园区的功能配套，有利于实现园区的产业定位，将园区真正建设成为南京面向台湾企业投资的国家级窗口、宁台合作高端产业的转移对接平台；园、城一体化发展的现代知识型园区；以高科技及应用科技（包括电子、生物科技、精密工程及信息科技和电讯）为主题的研发与生产力转化基地、新兴产业集聚区。

2工作方法简述

本工程的可行性研究工作采用的工作方法包括：

（1）调查法

在可行性研究的前期准备阶段，采用调查法收集工程的有关基础资料，规范、标准、定额等指标；经济评价的基本参数等。

（2）预测法

采用指数平滑法等方法对未来土地市场的出让价格进行预测。

（3）假设开发法

在测定土地出让收益的过程中，采用假设开发法按照不同用途分别评估土地出让金。

（4）现金流量法

在进行投资分析的过程中，按照《建设工程经济评价方法及参数》（第三版）的财务评价要求进行分析测算，通过现金流量法，测算工程的一系列财务指标，包括：

利润总额、净利润、财务净现值、投资内部收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、总投资收益率ROI、资本金净利润率ROE、利息备付率ICR、偿债备付率DSC等。

3工作思路和报告提纲

3.1工作思路

本工程的工作思路如下列框图所示：

3.2报告提纲

报告提纲如下：

1、投资环境分析

通过调研，分析宏观经济、政策对南京及浦口区未来的影响，分析城市发展潜力、工程支撑条件对工程的影响，梳理与工程有关的南京市的投资、建设、土地开发、房地产开发方面的政策。

2、开发成本估算

通过调研，测算土地开发成本与投资，该方案工程建设投资主要包括地块范围内基础设施建设（包括管网建设、道路摊铺、绿化及亮化设施建设等）及该区域内的征地所需费用、开发熟地费用等。

3、土地市场分析及土地价值评估

进行南京市及区域土地市场分析，明确影响地价的主要因素，分析浦口区土地供需状况及工业园区土地供需状况，根据该地块的不同类型，分别预测未来土地出让价格。

4、工程出让计划

根据浦口区每年建设用地指标，合理确定工程的土地出让计划。

5、工程财务评价

主要依据国家发改委发布的经济评价方法（第三版），结合本工程的实际情况，对其经济效益进行评价，选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR），财务净现值（FNPV）及投资回收期、总投资收益率ROI、资本金净利润率ROE、利息备付率ICR、偿债备付率DSC等。

6、工程风险分析

选取关键指标，进行工程的风险分析，包括敏感性分析与盈亏平衡分析等，并给出相应的风险规避措施。

7、可行性研究结论

4工作周期和具体时间节点安排

本工程的可行性研究服务工作周期为20个工作日，具体时间节点安排如下：

（1）从工程启动至第5个工作日：

调查相关资料、现场勘察、与委托方沟通

（2）第5个工作日至第10个工作日：

对地块进行评估，按照不同类型分别进行土地出让金测算

（3）第10个工作日至第15个工作日：

撰写报告初稿，进行投资分析与风险分析；

（4）第16个工作日：

递交初稿

（5）第17个工作日至第20个工作日：

根据委托方意见修改调整初稿，完成整个报告。

5工作费用收取标准

根据相关收费标准及市场情况，本工程为委托方提供可行性研究服务的报价为18万元，签定委托协议后支付前期调研费用5万元，初稿提交后支付10万元，最终定稿后支付3万元。

工程前期工程咨询收费标准

苏价工[1999]412号、计价格[1999]1283号单位：

万元

3000万元-1亿元

1亿元-5亿元

5亿元-10亿元

10亿元-50亿元

编制可行性报告

12--28

28--75

75--110

110--200

编制工程建议书

6--14

14--37

37--55

55--100

6工作团队计划和人员简介

参与本次工程的团队共计5人，工作简历如下：

7企业背景介绍

8企业关于类似工程和附近区域工程的业绩介绍

●南京金陵图书馆新馆工程可行性研究报告（投资额1.1亿元，已完成）

●宜兴凯宾斯基酒店（五星级）工程可行性研究报告（总建筑面积约149691平方M，总投资为120799.06万元，已完成）

●高淳县体育中心建设可行性研究报告（投资额1.1亿元，已完成）

●高淳县南漪路、淳南路两侧成片土地收储工程可行性研究报告（投资额1.3亿元，已完成）

●高淳新城城北中央商务区成片土地收储工程可行性研究报告（投资额12.73亿元，进行中）

●扬州新能源房地产开发工程可行性研究报告（用地总面积283701.42平方M，已完成）

●高淳县保圣寺塔文化园工程可行性研究报告（总建筑面积15382.96平方M，工程总投资为14640.90万元，已完成）