九江房地产市场调研报告.docx
《九江房地产市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《九江房地产市场调研报告.docx（26页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
九江房地产市场调研报告
九江项目市场调研报告
第一部分九江房地产市场调研报告
调研截止日期：
第一节调研目的
通过了解九江市房地产市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，分析掌握项目片区房地产及商业发展趋势，对目标项目进行可行性分析，风险分析等，为开发商投资决策提供准确、有效的依据。
第二节调研区域界定
本项目位于庐山区前进东路以南200米处；调研区域包含九江市浔阳区和庐山区两个区域。
住宅调研主要集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及前进路片区等具有一定规模的住宅开发区，商铺调研区域主要集中在九龙街、浔阳路、大中路（步行街）、前进路等商业繁华路段。
第三节片区概况
一、片区发展现状
九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处，北依著名避暑胜地、世界级风景区庐山，是集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体的具有2200多年历史的文化名城。
130多年前，九江就是对外通商口岸，1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市，经济相对发达，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。
京九铁路的开通为九江投资环境的改善，经济的腾飞注入了新的活力。
长江和京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。
长虹大道作为庐山区和浔阳区的的分界线，不仅在地域上将其分隔，而且在经济发展水平上，长虹大道南北两个片区（以北为浔阳区，以南为庐山区）也存在着明显的差异。
浔阳区由于地处原商业中心区，商业格局、氛围的传承发扬，使得浔阳区的商业非常繁荣，片区经济发展水平较高；而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，京九铁路横穿该片区，无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，而且由于该片区原为工业区，国有大中型企业多集中于此，现今，这些国有企业大多处于举步唯艰或亏损状态，因此，庐山区经济水平相对浔阳区来说较为落后。
二、片区配套设施状况
随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大，以及周边区县人口的迁入，庐山区前进路段渐呈现繁华景象，各种配套设施也逐步跟进，日趋完善。
具体情况如下：
（一）交通配套
本项目位于十里大道右侧，前进东路以南200米处。
由于十里大道是连接浔阳区和庐山区的纽带，具有成熟的交通体系，交通便利，特别是往返于市中心的车辆较多，发车频率较高，约每5分钟就有一班。
具体情况如下表：
项目片区公交车配套统计表
车号
起点站
终点站
车号
起点站
终点站
1路（101）
师专
五七二七
2
汽车站
莲花洞
1路（102）
火车站
轻机
7
汽车站
通远
1路（103）
火车站
昌河公司
13
新桥头
江氧
（二）生活、商业配套
由于前进路段是庐山区的中心区域，庐山区区政府、庐山区地税局、庐山区人民检察院等各行政事业单位及家属区都位于此，另外，周边住宅项目的启动聚集了片区内的人气，带旺了片区的商业。
该片区周边生活配套基本能满足日常生活所需，由于该片区居民收入水平普遍较低，除派拉蒙和沃尔得两个大型超市外，其余大多为小商铺经营，档次较低，极少有品牌专卖店。
该片区内还有庐山区小商品市场和九江城南综合市场两个具有一定规模的市场，由于市场整体形象较差，目前处于经营状况不太理想。
该片区目前休闲娱乐和康体健身配套设施极其匮乏，周边居民对这类配套设施需求程度较高。
（三）金融配套
项目周边有中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、十里信用社、信用合作社、十里邮政支局，金融配套较为完善。
（四）教育及医疗配套
项目周边现有庐山区中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、希望幼儿园、小天使幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专、新华书店等教育设施，能基本满足该片区居民子女就读的要求。
医疗配套有庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军九江专科医院，完全可以满足该片区居民的医疗保健要求。
片区配套设施一览表（主要针对项目周边配套）
配套类别
配套项目
商业配套
派拉蒙超市、沃尔得超市、庐山区小商品市场、九江城南综合市场
餐饮
老字号、三味火锅、实力饮食中心、十里大酒店
金融
工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、十里信用社
教育
中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专
医疗保健
庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军九江专科医院
其它
蓝桥酒吧、十里邮政支局
第四节九江各片区现状分析
九江市主要包括浔阳区、庐山区、开发区三个区，主要通过十里大道、九瑞大道、浔阳路等几条重要道路紧密地联系在一起。
由于地理位置、建设时间等存在着差异，使得各区在经济发展水平上存在着明显差异，从而导致了各区房地产市场发展程度也不同。
一、浔阳区及开发区房地产概况
浔阳区自古以来就是人口聚集区，市区内大部分常住居民都集中于此。
人气的聚集，使得该区的房地产市场快速升温。
目前，在建在售项目主要集中在九龙街、庐峰东路、庐山南路、长虹大道及滨江路，特别是九龙街，由于政府将其规划为九江市第三条商业街，引起一股开发热潮，目前在建项目共有9个。
开发区由于建设时间不太长，交通、生活、商业等各种配套设施等都不太完善，因而制约了房地产的发展，目前在售的具有一定规模的项目只有弘雅花园。
（具体情况见下表）
楼盘名称
发展商
位置
总建面积
（M2）
户型结构
户型面积
（M2）
建筑类别
三兴花园
三兴房产
新桥头
两房两厅
93~104
多层
三房两厅
118~135
四房两厅
144
复式
147~203
龙跃花园
民生集团
九龙街
三房两厅
122~151
多层
学洲城
（东盟3期）
东盟实业集团
九龙街
两房两厅
73~110.
多层
三房两厅
102~137
钻石名苑
安美达房产
九龙街
38000
两房两厅
94~103
9栋/多层
三房两厅
116~123
向阳苑
安居房产
九龙街
53000
两房两厅
90~110
8栋/多层
三房两厅
130~160
庐峰小区
经济适用住房发展中心
庐峰东路
150000
一房一厅
64
多层
两房两厅
83~115
三房两厅
118~151
庐峰南小区
振兴房产
庐峰东路
65000
两房
79~91
12械/多层
三房
91~156
四房两厅
131~155
复式
227~279
湖滨花园
（中心区、东区）
信华集团
庐山南路
35000
两房两厅
92~120
多层、小高层
三房两厅
127~169
四房两厅
153~161
六房三厅
179~224
龙鑫花园
华龙房产
长虹大道
120000
两房两厅
83／93
多层
三房两厅
99／119
四房两厅
138／169
五房二厅
145
滨江现代城
新华新房产
滨江路
两房两厅
112~126
高层
三房两厅
150~161
弘雅花园
北方房产
九瑞大道
120000
二房两厅
88~102
多层
三房两厅
124~126
浔阳区及开发区主要在售楼盘情况一览表
二、庐山区房地产概况
庐山区由于距离市中心较远，且为工业集中区，常住居民较少，房地产起步较晚，大多数楼盘开发仍处于零星开发状态，具有规模的楼盘较少。
由于交通便捷、周边县区人口的迁移、市区范围的扩大等因素的刺激，使得该区房地产有一定的升温，特别是浔海花园的大规模开发，对该片区的房地产开发与需求起到了一定的拉动作用。
项目周边在售楼盘主要有浔海花园、庐林花园等，具体情况如下：
项目片区在售楼盘情况一览表
楼盘名称
发展商
位置
总建面积
（M2）
户型结构
户型面积
（M2）
建筑类别
浔海花园
浔海实业
前进西路
100000
两房两厅
88
多层
联体别墅
三房两厅
100~119
四房三厅
168/180
庐林花园
鸿昌房产
前进东路
32000
两房两厅
79~96
多层（8栋）
三房两厅
107~142
龙洲花园
龙洲房产
前进东路
两房
64/88/93
多层
三房两厅
120
四房两厅
149
新中商住楼
前进东路
两房两厅
多层
三房两厅
153
第五节九江现时物业分析
一、建筑形式分析
从调查资料显示，目前九江在售楼盘建筑形式主要以多层为主，高层项目较少，仅有滨江现代城、年丰大厦、锦湖豪庭、滨江花园几个楼盘。
主要有以下几个原因：
（一）价格因素：
目前九江市整体购房能力有限，而高层价格相对较高，均价大多在1800元／m2以上，相对而言，多层均价大多在1200元／m2左右。
所以市民更容易接受多层的价格。
（二）物业管理费：
高层由于管理成本较高，因而物业管理费较高，大多在0.8元／m2，而多层物业管理费仅为0.2元／m2左右。
二、项目规模分析
目前九江市在建在售项目有60多个，但开发规模都较小，总建筑面积大多在3～6万平方米，10万平方米以上的项目仅有少数几个，如龙鑫花园、庐峰小区、弘雅花园，其总建筑面积分别为12万平方米和15万平方米。
项目周边楼盘大多属小规模开发，只有号称“九江第一社区”浔海花园开发规模较大，总建筑面积为10万平方米。
部分楼盘规模具体情况见下表：
部分楼盘规模情况表
楼盘名称
总建筑面积（m2）
钻石名苑
38000
向阳苑
53000
庐峰小区
150000
庐峰南小区
65000
湖滨花园（中心区、东区）
35000
龙鑫花园
120000
弘雅花园
120000
浔海花园
100000
庐林花园
32000
三、户型、面积分析
从调查资料显示，户型供给以两房和三房为主，并有少量的四房和五房，一房的供给较少，仅有庐峰小区推出了64m2的一房一厅。
形成这种户型供给结构的主要原因，与主要客户为居家自住型为主有一定的关系，目前九江市购房作为投资的较少。
各户型面积见下表：
主要在售楼盘户型面积统计表
户型结构
面积
主力面积
畅销面积
一房一厅
64
64
64
两房
64～126
90～110
90～100
三房两厅
91～160
110～150
130～150
四房两厅
131～180
130～160
五房两厅
145
145
六房三厅
179～224
179～224
四、现时价格水平分析
从上表可以看出，九江各片区现时价格水平主要集中在720～1300元／m2，价格由于地段、小区环境、开发规模、开发商实力等不同而有着较大的差异。
（一）九龙街片区：
位于九龙街首段的龙跃花园凭借其优越的地理位置使其均价达到1200元／m2；位于中段的学洲城（东盟城中城3期）虽然其地理位置不及龙跃花园，但由于其开发商具有一定的实力以及一、二期的成功开发，均价也达到了1200元／m2；位于尾段的向阳苑由于位置相对较偏，且具有经济适用房的性质，因此价格相对较低，为980元／m2。
（二）前进路片区
前进路片区由于离市中心较远，且片区整体形象较差，从而导致其物业价格较低，大多都在700元／m2左右，如庐林花园和龙洲花园，均价分别为740元／m2和720元／m2。
浔海花园由于规模较大，且一期的成功开发，均价达到了该片区最高，为800元／m2。
（三）其它片区：
位于庐山南路的湖滨花园凭借其开发商信华集团的品牌效益、成熟的配套、优美的环境、湖滨花园南北两区的成功开发，使其均价达到了1300元／m2；位于庐峰东路的庐峰小区和位于开发区的弘雅花园虽然位置较偏，但由于开发规模较大，对价格起到了一定的拉动作用，均价分别达到了925元／m2和1000元／m2；位于长虹大道旁的龙鑫花园，由于交通方便，离市中心较近，规模较大，均价达到了1200元／m2。
五、销售情况分析
从上表可以看出，浔阳片区楼盘销售情况不及前进路片区，主要由于目前在建在售项目共有60多个，市场供应量较大，特别是九龙街片区在建在售项目共有10个（包括新桥头片区），且多为同质性楼盘，竞争比较激烈，大多为期房，因此销售率大多在40％左右，如学洲城、向阳苑销售率均在40％，龙跃花园由于集团购买，销售率达到了80％。
相对而言，前进路片区目前开发项目较少，且楼盘的档次普遍不太高，因此价格较低，具有较强的价格优势，现楼或准现楼的销售率大多在60％以上，如庐林花园由于价格较低，销售率达到了80％，浔海花园虽然价格相对较高，但由于其规模较大，且为欧式建筑风格，销售情况也较好，达到了70％。
六、客户层面分析
从调研情况及户型供给上看，目前住宅的客户群主要以居家自住型为主，投资型客户较少。
由于楼盘档次、周边环境等方面存在着不同，因此各片区的客户群具体来看又有所不同。
（一）浔阳片区：
浔阳片区的主要客户主要以行政企事业单位的职工为主。
这类群体收入水平较高而且比较稳定，且大多已有一套住房，再次置业主要为了提高居住档次，对楼盘档次、环境等要求较高。
由于居住习惯及庐山片区楼盘的档次较低，因此这类客户多选择在浔阳区购房。
（二）项目片区：
项目片区的客户主要有以下几类：
1、浔阳区中低收入群体。
这类客户有改善居住环境的愿望，但由于经济条件的限制，只能选择价格较低的楼盘，庐山区特别是前进路片区相对较繁华，且价位较低，正符合其购买需求。
2、周边厂矿企业职工。
这类客户由于长期居住于此，已经形成居住习惯，并且比较注重子女教育问题，项目片区较为完善的教育配套和低价位是促成其购买的重要因素。
3、周边区县的生意人。
由于周边区县的房价与项目片区的房价相差不大，但不及项目片区繁华，考虑到既可经营生意，又可将户口迁入市区，多选择在此购房。
第六节项目片区物业发展趋势分析
一、九江市远程规划和发展方面
政府规划在2010年将九江市人口发展到80～100万人，随着人口数量的增加，必然会引起市区范围的扩大。
由于九江北面临江，东面、西面临湖，九江未来的发展必然是向南发展。
项目片区集中了庐山区的主要政府机关单位，按城市发展规划，九江市向南发展，项目片区将成为除目前市中心区外又一个人口集聚区。
人口的聚集，必然会拉动住宅物业的发展。
二、片区配套日臻完善
项目片区的交通、生活、商业、金融、教育、医疗等各种配套设施已日臻完善，为该片区住宅物业的发展垫定了基础。
三、整体形象提升
四、大盘带动片区发展
第七节小结
从以上分析中可以看出，由于项目片区地处九江市向南发展的中心区，随着人口的增加，商业的兴旺，必将引起住宅物业的发展。
但目前市场还不成熟，若目前开发存在着以下几个问题：
1、由于目前项目片区住宅的价格较低，若目前单一地开发住宅，无法使其价格得到提升。
2、由于市场供应量较大，仅九龙街片区（包括新桥头）到今年年底推出量接近于3000套，随着各大型楼盘后期的陆续推出，市场竞争将会比较激烈，因此，必须通过差异性来确保销售。
项目片区甚至于整个九江市在适合大众消费的休闲娱乐配套方面非常欠缺，因此，可通过建广场来聚集人气，增加居住氛围，这样不仅增加了项目的附加值，有利于价格的提升，而且体现了与其它楼盘的差异性——广场物业。
另外，在住宅小区销售时，要注重商铺规划的宣传。
第二部分商铺物业调研报告
第一节主要路段商铺物业调查
一、市场现时供给量分析
目前九江市商铺供给主要集中在九龙街、前进路，由于大中路、浔阳路两条商业街的商业格局早已形成，目前供给较少。
以上四个路段商铺供给总量约21000m2，具体情况见下表：
重要路段商铺供给情况表
路段名称
供给量（m2）
九龙街（包括新桥头）
14000
浔阳路
4000
大中路
800
前进路
2300
从上表可以看出，由于政府拟将九龙街建成九江市的第三条商业街，从而引起了九龙街的开发热潮，其商铺供给量最大，达到了14000m2；浔阳路商铺主要是由文化商厦和天强花园裙楼提供；大中路由于建成时间较长，商业格局已经形成，目前供给量较少，仅为800m2；前进路商铺的供给主要集中在浔海花园小区内，投资者看中的是将来浔海花园建成后的人流量，整条商业街目前的供给量约2300m2。
二、重要路段商铺价格分析
人气是影响商铺价格的重要因素，而成本因素的影响则相对较小。
不同路段，由于人流量不同，从而导致商铺的价格差别较大。
（一）商铺售价水平分析
重要路段商铺售价一览表
路段名称
售价（元/m2）
九龙街
7500～15000
浔阳路
15000～20000
大中路
20000～22000
前进路
3000～7000
从上表可以看出，大中路、浔阳路商业街的格局已经形成，人气较旺，商铺经营情况较好，需求较大，而市场供给量较少，因而价格较高，均在15000元／m2以上，最高达到22000元／m2。
九龙街为规划中的第三条商业街，由于商业格局还未形成，价格还没有完全得到提升，随着其商业格局的逐渐形成，其价格必将会有一定幅度的提高，升值潜力较大，从其销售情况来看，总体销售率约在60％左右，个别楼盘如星辉豪庭、钻石名苑商铺已告磬。
前进路包括前进东路和前进西路，两个路段由于人流量、商业繁华程度不同，价格也相差较大。
前进东路人气较旺，售价相对较高，价格在6000～7000元／m2，而前进西路则较差，商铺售价在3000～4500元／m2。
（二）商铺租金水平分析
重要路段商铺租金水平一览表
路段名称
租金范围（元/m2）
主力段租金（元/m2）
浔阳路、
50～180
80～120
大中路
50～180
80～120
前进路
20～40
从上表可以看出，
第二节客户需求分析
说明：
调研区域：
浔阳路、大中路、前进路、甘棠南路、庐山北路等商业繁华路段
调研对象：
商铺老板
调研方法：
问卷调研
回收问卷：
有效问卷：
227份
有效率：
分析方法：
运用SPSS对数据进行频数统计、描述性统计，并对数据进行交叉分析、相关分析
一、片区了解程度
片区了解程度统计表
了解程度
所占比例
非常了解
6％
了解
22％
有一点了解
35％
不是很了解
30％
完全不了解
7％
在被访者中对项目片区非常了解的占6％，了解的占22％，有一点了解的占35％，不是很了解的占30％，完全不了解的占7％。
从上述结果中可以看出，对项目片区完全不了解的所占比例较小，大部分对项目片区都有不同程度的了解，因而确保了问卷结果的有效性和真实性。
二、项目可行性
项目可行性统计表
项目可行性
所占比例
可行
25％
目前不行
50%
将来也不行
3％
不清楚
22％
从上表可以看出，认为可行的占25%，认为目前不行的占50%，认为将来不行占3%，不清楚的占22%。
认为目前不行的所占比例最大，占了一半；认为将来也不行的所占最小，仅占3%，这说明了大部分人对项目片区将来的发展趋势还是较为认同的，但由于目前项目片区的经济发展水平较低、片区形象较差、购买力不足等因素的限制，使得目前建商业街的风险较大。
三、
购买情况
从上表可以看出，作出完全肯定或否定答复的所占比例较小，如肯定购买的占4%，肯定不买的占2%。
看情况再说的所占比例最大，达到了43%，主要由于目前项目片区的商业格局还没有形成，且目前经营档次较低，对于商业街的未来大多数人还没有把握，大多持观望态度，这类群体可通过加强广告宣传力度、展示片区总体规划等手段，增加其购买信心。
在被访者中，有27%的人选择很可能购买，这类群体有大多对项目片区较为了解，对项目片区未来的发展有一定的信心，并有较强的购买需求，可通过比较合理的价格或比较优惠的政策条件来增加其购买的可能性。
四、购入后用途
购入后用途统计表
购入后用途
所占比例
自己经营
67％
出租以收取租金
28%
炒铺
4％
看情况再说
1％
在被访者中，购入后用于自己经营所占比例为67%；出租以收取租金的占28%；用于炒铺的所占比例为4%；看情况再说的占1%。
大多数购置商铺主要是用于自己经营，其比例占到了67%；用于炒铺的所占比例仅为4%，这主要是与项目片区商铺的升值潜力有关，对于炒铺这种短期的投资行为，看重的是商铺的短期内的升值潜力，由于项目片区不如九龙街片区，没有较为明确的总体规划，要使商铺价格在短期内有较大的提升不大可能，其价格是随着项目片区的逐步发展而逐渐提升的。
另外，由于商铺物业现在可进行按揭，部分投资者采取了以租供铺的投资方式，这样不仅缓减了资金压力，而且也较为灵活，从上述结果可以看出，这种投资方式接受程度较高，达到了28%。
五、所需面积
从上表可以看出，商铺的面积最为集中的是21~30平方米、31~40平方米这两个区段，均达到22%；另外，41~50平方米所占比例也占到了15%，相对较大。
从总体上来看，所需面积都不太大，除极个别对商铺面积要求在150平方米以上外，大部分都在100平方米以下，特别是21～50平方米这个区段的比例达到了59％，这个面积区段基本能满足一般商品经营对商铺面积、开间、进深的需求。
六、所需商铺高度、宽度、深度
1、所需高度
所需高度统计表
所需高度（米）
所占比例
3米以下
14%
3.0～3.5
41%
3.6～4.0
21%
4.1～4.5
9%
4.5～5.0
13%
5米以上
2％
从上表可以看出，3.0～3.5米所占比例最大，达到了41％；3.6～4.0米所占比例也较大，为21％；5米以上所占的比例最小，仅为2％。
若商铺的高度不超过5米，则无法满足复式商铺对高度的要求，因此只能做平面商铺和加高商铺，从另一方面也说明了平面商铺和加高商铺的接受程度较高。
造成复式商铺接受程度较低的原因主要是二层人流量相对一层来说要减少许多，若将二层作为商铺，则经营情况可能不太好，若将二层作为存货或自住，从成本角度来说则是一种浪费。
而加高商铺则在保证一层高度的情况下，可合理利用富余空间来作为存货之用。
2、所需宽度
所需宽度统计表
所需宽度（米）
所占比例
3米以下
25%
3.0～4.0
37%
4.1～5.0
24%
5.1～6.0
6%
6米以上
8％
从上表可以看出，3米以下所占比例为25％；3.0～4.0米所占比例最大，达到了37％；4.1～5.0米所占比例为24％；5.1～6.0米所占比例最小，仅为6％；6米以上所占比例为8％。
由于一般商品经营对开间需求不太大，从目前了解到的商铺开间情况来看，大多数商铺的开间集中在3～4米，特别是前进路片区，由于经营商品不是具有品牌，对大开间的展示作用要求不高，3～4米的开间已经能满足经营的需求。
3、所需深度
从上表可以看出，所占比例最高的为9.1～10米区段；10米以上所占比例也较高，达到20％；所占比例最小的为8.1～9.0米区段，8米以下各区段所占比例均在10％上下浮动。
七、
单价
从上表可以看出，被访者对项目商铺的心理价位主要集中在3000元以下、3001～3600元、3601～4000元这三个价格段，所占比例分别为50％、19％、12％，其中3000元以下所占比例最高，占了总数的一半。
而目前前进东路主力段
升级会员 