如何降低房地产开发项目的成本.docx
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如何降低房地产开发项目的成本
如何降低房地产开发项目的成本
控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。
一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：
地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。
作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。
所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制。
所以降低开发成本工作应从这三方面入手，重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作。
一、降低资金成本
降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。
加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。
要降低资金成本，首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。
企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。
加快应收款项的回收。
应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金。
在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排。
必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。
对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。
压缩现金库存与现金的使用量。
企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。
除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。
这样一可以保障资金的安全性，二可以有利于资金的增值。
由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。
加快在途资金的入帐。
在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。
对这一类资金，自我们取得票据时起，所有权已归属我们。
因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。
二、控制工程成本
开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用，我们可以从如下几方面着手，控制工程成本。
项目管理者联盟，项目管理问题。
1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段
设计工作是工程建设的关键，对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。
按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下，但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75%以上，由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。
将竞争机制运用到设计阶段。
要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
推行限额设计。
在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。
设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。
实行设计监理。
设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正，防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。
设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉，从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。
建立奖惩制度。
无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。
2、在施工过程中成本控制至关重要 项目管理者联盟，项目管理问题。
首先加强和完善现场签证管理。
现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等）及甲供材料设备的价格关。
在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员
根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
做好工程竣工结算的审查。
工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。
另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限。
为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。
这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。
三、合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。
使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。
弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环。
而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。
所以我们要充分研究市场，讲究销售推广策略，尽力让所花的推广费用，产生最佳效果。
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要我公司各个部门参与，并相互配合。
要求我们努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，让我们的工作规范化、程序化、制度化。
项目管理者联盟，项目管理问题。
四、应作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。
这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
一个企业的发展首先要有良好的经济效益，我们企业的工作也是围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的，而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制，只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制，才能最终取得良好的收益，为企业创造较高的经济回报，并为下一步企业的发展打下良好的基础，形成良性循环，所以，我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制。
浅谈房地产企业降低工程造价和风险投资的几点经验
（2007-03-1217:
13:
02）
转载
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房产
案例
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驴行游记
房地产企业，随着社会经济的不断发展已成为国民经济的支柱产业。
房地产企业生产产品对象使房屋建筑物，房屋建筑物在现阶段属于固定资产的范畴，建筑产品不同于一般工业产品生产相比具有其自身特点；即：
建筑产品建设周期长、体积大、占用流动资金多。
因此，选择工程项目，控制投资，合理使用资金，更好的发挥投资效果，回避风险，产生经济效益和社会效益，是房地产企业追求的最终目标。
其次，在社会主义市场经济条件下，国务院发布的相关条例以及甘建价（223）号文件等规定。
建筑产品实行预算定额计价方法－计划价。
不同于其他行业以市场供需关系计价方法—市场价。
在“入世”后与国际接轨的需要，逐步实施《建设工程工程量清单计价方法》。
但目前我省还未完全执行。
因此，房地产企业在工程建设发承包过程中，不管使用何种发包方法，都存在降低工程造价和回避风险的问题。
我结合某一项目工程以及实际工作积累，浅谈以下几点：
某工程：
建筑结构为框剪。
建筑面积36900平方米。
建设周期两年。
工程预算费5998万元，占总投资的比例78.8%，单项工程预算每平方米1625.47元。
钢材含量每平方米127.3公斤。
该工程最终钢材含量下降31公斤。
建筑面积增加11.1%。
单项工程造价每平方米降低284.47元，可节约工程投资1166万元。
一、利用设计规范，优化设计方案，降低“三材”含量指标。
回避在方案审批和图纸审查过程中，人为的凭经验在计算书外增加安全系数，增大材料含量。
二、利用配套的设施，便工程成本负担的费用为销售收入。
三、控制因政策变化，增加工程造价。
（1）《施工合同》范本中第一部分协议书中。
工程内容，因清楚包括哪些和不包括哪些分部分项项工程。
（2）第二部分专用条款23.3中合同价款其他调整因素。
可调整部分如《通用条款》23.3条（3）。
其他均不调整。
否则，按财政部、建设部联合下发的建标〖2003〗206号文件精神，增加了工程造价。
四、采用预算加签证方法发包的工程。
应回避甘建发〖1993〗272号文件规定，《工程造价管理》实物法调整中，一类材料和二类材料的范围，调整方式等造成的投资风险。
五、采用总造价包干或平方米包干发包的工程。
应回避因费用组成不明确，而造成的工程造价增加。
如甘建价〖2003〗390号文件，因钢材涨价本有施工单位承担的风险转嫁给建设单位。
（风险系数）
六、正确认识肢解工程的定义，完善协议内容。
回避因概念错误，而支付的工程配套费不低于5%。
七、采用固定价格合同发包的工程。
发包方应减少工程变更和避免降低工程标准。
如：
增加面积造成工程不合理的增加投资。
降低标准，而收入减少。
八、利用“三新”，提高投资效益。
兰州地区内隔墙一般运用GRC板或增强石膏板，南方已在使用轻质防火板等新材料，提高了标准，节约了投资。
我们长业地产开发的“长业大厦”工程，住宅楼为高层板式结构，户型方正，通风、透光性能好，采用的硅酸钙轻质防火板隔墙以及落地观景彩铝电泳气密窗等新材料、新技术、新工艺，降低了工程造价，增加了卖点。
使开盘第一天就销售过半的规划和建筑设计对成本的主要影响和控制方法；
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我的文章评论（0）浏览（389）2010-07-2012:
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规划和建筑设计对成本的主要影响和控制方法设计管理成本管理
规划和建筑设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；
（一）、主要影响因素
1、概念和方案设计
概念和方案设计------该阶段设计是决定建筑物风格、流派、造型乃至造价的第一步，不同的概念和方案会产生不同的效果，当然也影响到建筑成本。
如传统的欧式风格建筑，它除了特有的构造以外，其外墙和屋顶附设设计了更多的建筑饰物，给人以特有的印象；而现代建筑风格通常比较简练，通过各种形式的线条、造型来突出现代人的一种生活方式和追求。
不同的建筑原创理念，形成的概念和方案设计不尽相同，甚至大相径庭，其产生的结果足以影响建筑成本。
当设计公司有了原创性的理念创新，并且建立起对这种理念从硬件到软件的支撑体系，就有了自己的成本特性。
这种自选动作辅以甲方高效率、规范化的设计管理模式就会成为新的设计标准，而这些标准是建立开发企业自身项目和企业品牌的基础。
2、建筑产品功能的控制
建筑产品功能的控制------对单体建筑物合理功能的控制。
每一栋建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、办公楼、商场等功能要求以人为本，在设计这些建筑物时，设计师应从满足人的基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点进行考虑。
建筑物建成后，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加投资而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。
3、建筑物大小对建筑成本的影响
当建筑物的外形相同时，如果建筑物的尺寸缩小，就会增加建筑面积的造价，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面积的造价降低。
这是因为建筑物外墙与建筑面积的比例增大或缩小，将会引起内部隔墙、装饰、安装等的工程量成比例的增加或缩小，同时基础、屋面沿口、门窗、遮阳板及施工脚手架等费用也会引起相应的增加或缩小。
4、平面形状对建筑成本的影响
一般来说，在相同的建筑面积条件下，建筑物的外形越简单，外墙长度就越短，单位造价也就越低；相反，建筑平面外形复杂而且不规则，则外墙周长和建筑面积之间的比例必将增加，这将引起单位造价的提高。
不规则的建筑外墙，不仅使墙体增加，而且室内、外管线工程及基础费用也会增加。
5、建筑层数
不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等，它们都有不同的设计、施工规范要求，如小高层与多层层高的设计规范要求就不尽相同，具体地反映在抗震、抗风、防火、增压等方面。
在同一类型的建筑物内，由于执行的是同一规范，因此一般不会人为地去提高一个规范档次从而引起建筑成本的增加。
而不同类型的建筑物，由于规范要求不同，建筑成本必然不同，特别是介于小高层和高层两者之间的建筑物，可谓不上不下，但在设计时，设计规范要求在这种情况下必须执行高一个档次的设计规范要求时，其增加的成本却大得多，而这样的设计在房屋销售时又不能得到购买人的认同。
从价值工程原理这一角度看简直是一种无谓的浪费。
当然，在同一档次的建筑物内，有时增加几层或减少几层同样会引起建筑成本的变化，其一般的变化规律是增加层数时建筑成本下降，减少层数时建筑成本上升，但对具体的工程而言，只有经过具体的分析和测算时才能了解成本的变化情况。
6、建筑层高
建筑层高的增加，意味着工程实物量的增加，例如墙体、门窗、粉刷、装饰、管线等。
这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。
因此除了底层或公共活动场所或特别需要之外，在满足设计规范后，一般不应盲目的增加层高。
7、建筑材料、设备标准
一般而言，建筑成本随着建筑标准的变化而变化，建筑材料、设备标准高的，建筑成本随之增高。
但是，在有些情况下也并不完全如此。
所谓高标准的建筑材料和设备，其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品，并产生一定的影响，其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。
例如在装饰房屋墙面时，虽然可取品牌好、价格高的墙纸，但远不如用颜色和谐、价格大众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为买主接受。
因此，不仅仅是材料、设备的品牌好和价格贵就一切都好，有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果才能更好。
8、规划、建筑设计本身
规划、设计本身的收费，它在投资中的比例并不是很高，但对于一个成规模的建筑物或建筑群体而言，往往差异是很大的，业主与不同的规划、设计公司订立合同时，费用相差几十万元的事例并不少见，因而规划、设计本身的收费或多或少地影响着建筑成本。
（二）、控制影响因素的主要方法〔以住宅开发为例〕：
1、建筑造价构成比：
建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。
分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。
2、户型：
小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。
（销售定价要考虑这个因素）
3、层高：
室内净高直接影响建筑造价。
降低层高可以直接节省投资，节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力。
4、建筑的平面形状：
一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。
5、建筑的单元组合：
合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。
6、窗墙比：
在满足规范要求的情况下，窗墙比越低越经济。
7、结构配筋：
结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。
8、建筑结构形式：
框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。
因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。
要明确结构工程师的职责，其中结构含钢量限额，细部大样做法的规范，合理归并结构构件有利于成本节约。
我们强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标
以下是xx公司新完成的合同模板中有关成本控制部分〔案例〕，其中具体要求如下：
1. 乙方在提交各阶段设计成果文件时，需要同时提交此阶段设计成果的概算书（包括方案阶段的成本匡算书，扩初阶段的工程成本概算书及施工图阶段的工程成本概算书）。
若提交设计成果文件不包括概算书，则视为设计成本文件不完整。
乙方在提交各阶段匡算书、概算书时，必须首先对设计成果是否满足限额指标进行评估，如果满足限额指标，才能作为合格的设计成果予以提交；如果不能满足限额指标，乙方必须自行调整设计，直到乙方认为满足限额指标要求时，再予以提交。
2. 各阶段匡算书、概算书应有编制人、审核人签字且加盖编制单位公章。
各阶段匡算书、概算书除应反映设计成果的总体成本水平外，还应对甲方要求乙方应达到的设计限额指标作出明确评估和说明。
3. 乙方应及时向甲方提交各阶段概算书，并对其完整性、正确性及真实性负责，具体范围及要求详见各阶段设计任务书。
4. 乙方应做到所有设计方案经理合理，并做到认真计算，如甲方认为乙方在设计过程中存在经济上的不合理现象，有权向乙方提出质疑，必要时可要求乙方提供诸如计算书等技术资料，乙方应予合理解释并积极配合。
5. 乙方应采取限额设计。
结构含钢量和混凝土含量、强度等级、应控制在经济、合理的范围内，且不得超过限额指标。
乙方必须编制真实准确完整的方案阶段成本匡算书、扩初阶段成本概算书和施工图阶段概算书（含造价经济指标、钢筋砼含量等单项经济指标）。
乙方进行扩初设计概算的计价规则为，执行《江苏省建筑工程概算定额》（2005）；乙方进行施工图概算书的计划规则为，执行《江苏省建筑与装饰、安装工程计价表》（2004），设备材料价格按各阶段出图前一个月《xx市工程造价管理》的信息价（具体材料价格信息出处列表说明）；各设计阶段的概算书应视为设计成果文件的一部分（具体要求见设计任务书）。
在施工图纸会审过程中如果发现工程项目不经济，甲方有权要求乙方对方案进行优化调整，以达到限额指标的标准。
6. 各类建筑钢筋混凝土及建安工程单方造价经济指标必须达到如下要求：
表1:
各类建筑钢筋混凝土经济指标
18层点式高层建筑
序号
分部分项工程
比例
含量
1
钢筋
钢筋用量/建筑面积
≤58kg/㎡
2
混凝土
混凝土用量/建筑面积
≤0.42m³/㎡
18层联拼高层建筑（不含地下室）
序号
分部分项工程
比例
含量
1
钢筋
钢筋用量/建筑面积
≤54kg/㎡
2
混凝土
混凝土用量/建筑面积
≤0.42m³/㎡
11层小高层建筑（不含地下室）
序号
分部分项工程
比例
含量
1
钢筋
钢筋用量/建筑面积
≤45kg/㎡
2
混凝土
混凝土用量/建筑面积
≤0.36m³/㎡
地下室（不含人防）
序号
分部分项工程
比例
含量
1
钢筋
钢筋用量/建筑面积
≤130kg/㎡
2
混凝土
混凝土用量/建筑面积
≤1.10m³/㎡
人防地下室（6级人防）
序号
分部分项工程
比例
含量
1
钢筋
钢筋用量/建筑面积
≤180kg/㎡
2
混凝土
混凝土用量/建筑面积
≤1.20m³/㎡
表2各类建筑建安工程单方造价经济指标（参考值）
序号
分部分项工程
建筑面积（㎡）
单方造价（元/㎡）
总价（万元）
1
11层小高层建筑
不超过1250
2
18层高层建筑
不超过1350
3
地下室
不超过2500
4
小于2.2米架空层
不超过900
备注：
建安包括内容：
土方、基础、地下室、主体、门窗、入户门、
防火门、栏杆、外立面装修、公共部分精装修、室内给排水、室内
电气、消防通风〔其中小高层、高层还包含有发电机房、水泵房、消
防设施设备等〕、室内智能化、电信、电视。
xxx项目钢筋混凝土要求
33层点式高层建筑（不含地下室）
序号
分部分项工程
比例
含量
1
钢筋
钢筋用量/建筑面积
≦65g/㎡
2
混凝土
混凝土用量/建筑面积
≦0.48m³/㎡
33板式联拼高层建筑（不含地下室）
序号
分部分项工程
比例
含量
1
钢筋
钢筋用量/建筑面积
≦62kg/㎡
2
混凝土
混凝土用量/建筑面积
≦0.48m³/㎡
人防地下室（6级人防）
序号
分部分项工程
比例
含量
1
钢筋
钢筋用量/建筑面积
≦180kg/㎡
2
混凝土
混凝土用量/建筑面积
≦1.20m³/㎡
7．如经甲方审核的设计成果的建安成本突破甲方提出的成本指标，则按以下原则执行：
当实际成果大于限额指标，且范围不超过3%的，可不予以调整。
当实际成果大于限额指标，且范围在3%～6%的，乙方在工程实施前20天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。
当实际成果大于限额指标、且范围大于6%的，乙方除应在工程实施前20天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。
如最终设计成果不能满足限额指标的要求，乙方须以书面形式说明原因，并得到甲方认可。
8．甲方可以约请咨询公司，按现行国家规范及计量标准对乙方的施工图进行同模型、同条件的计算复核。
咨询结果如不满意合同条款中的具体限制，乙方应无条件对施工图进行优化修改。
9．乙方对咨询公司的计算复核有异议的，应与甲方一起对设计计算有关的原始数据、重要参数、计算书进行认真的研究复核。
共同找出问题的原因，乙方并对相应设计进行修改优化。
10．直到乙方完成每阶段设计任务，包括完成对设计成果的经济评审，甲方通过经济评审认为乙方的设计成果达到限额设计及限限额指标的要求后，才按每阶段的设计成果付款。
甲方设计过程中的成本管理
（一）、甲方设计阶段成本控制的具体程序是：
专题调研—---设计任务书—---方案设计—---施工图任务书—---施工图设计—---图纸会审。
（以上
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