房地产项目开发成本与费用分析.docx
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房地产项目开发成本与费用分析
房地产项目开发成本与费用分析
本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：
直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。
1.土地成本
本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。
详见项目各类开发成本构成一览表。
2勘察设计和前期费
本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为1318万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
3.建筑工程造价费用
由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
4.物业管理维修基金
物业管理维修基金为483万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
6.管理销售财务费用
本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管理费总计共为770万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
7.不可预见费用
不可预见费用为165.6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
**地块开发成本、费用分析表
实际成本
计划
控制情况（+表示费用增加，－费用减少）
备注
编码
费用名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用（万元）
楼面造价（元/m2）
比例（%）
费用标准
费用或造价
1.
一、土地费用
未知
2.
二、勘察设计和前期费
1318
2.1
交通管理费
1.1
2.2
图纸审查费
5.5
2.3
地质勘察费
41.4
2.4
建筑设计费
69
2.5
市政公用基础设施配套费（一级）
483
一类，105元/M2，按建筑面积
2.6
建筑工程招投标费
9.9
2.7
监理费
16.5
2.8
安全质量监督费
27.6
2.9
质检费
6.6
2.10
白蚁预防费
10.5
2.11
三通一平费
276
按实际发生工程量，通常60元/M2
2.12
自来水管网建设工程费
78
住宅26元/M2
2.13
自来水管网建设工程费
60.8
商业38元/M2
2.14
民用管道燃设施安装费
户
216
2.15
楼内配套用电费
户
16.8
3.
三、建筑工程造价
5520
1200元/平方米
jjf
间接费
1418.6
4
物业管理维修基金
483
按成交价3％计提
5
管理销售财务费用
770
5.1
开办和管理费
276.
工程总价5％计提
5.2
销售代理费
322
5.3
销售推广费
161
5.4
前期物业管理费
11
工程总价0.2％计提
6
不可预见费用
165.6
工程总价3％计提
7
总计
8256.6
除去
（1）项
注：
投资分摊的原则：
总原则：
所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。
细则：
1、按计算投资的各项成本来分摊；
2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；
3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；
4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；
5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。
本案利润测算
利润15％时最终土地成交价格
单位：
万元
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
开发利润
15%
项目成本
总销金额/（1+开发利润）
16100/1.15
14000
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
土地成本
（14000－8256.6）/1.04
5522.5
255万/亩
折合土地成交单价
3835元/平方米
折合楼面价
1237元/平方米
利润20％时最终土地成交价格
单位：
万元
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
开发利润
20%
项目成本
总销金额/（1+开发利润）
16100/1.2
13416
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
土地成本
（13416－8256.6）/1.04
4960
229万/亩
折合土地成交单价
3444元/平方米
折合楼面价
1111元/平方米
利润30％时最终土地成交价格
单位：
万元
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
开发利润
30%
项目成本
总销金额/（1+开发利润）
16100/1.3
12384
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
土地成本
（12384－8256.6）/1.04
3968
183万/亩
折合土地成交单价
2755元/平方米
折合楼面价
888元/平方米
利润40％时最终土地成交价格
单位：
万元
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
开发利润
30%
项目成本
总销金额/（1+开发利润）
16100/1.4
11500
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
土地成本
（12384－8256.6）/1.04
3118
144万/亩
折合土地成交单价
2165元/平方米
折合楼面价
698元/平方米
注：
以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的其它税费没有详细计算在内。
根据目前市场情况该地价约为50万/亩，推算本项目利润如下：
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
土地成本
1080
土地契税
1080*0.04
43.2
获取土地总费用
1123.2
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
项目总成本
9379.8
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
◆地价50万/亩时项目销售税金及附加测算
**地块销售税金及附加一览表
序号
类别
计算依据
交纳金额（万元）
1
营业税
销售收入*5.56％
895
2
城市维护建设税
营业税*7%
62
3
教育费附加
营业税*3%
26
4
教育专项基金
营业税*4%
35
5
防洪工程维护费
销售收入*1％
161
6
印花税
销售收入*0.05％
8
合计
1187
◆地价50万/亩时项目土地增值税测算：
**地块土地增值税测算
序号
类别
计算依据
交纳金额（万元）
1
销售收入
16100
2
扣除项目金额
9907
2.1
开发成本及相关费用
8256
2.2
其它扣除项目
取（2.1）项20％
1651
3
增值额
（1）-
（2）
6163
4
增值率
（3）/
（2）
38.4％
5
增值税率
30%
6
速算扣除率
同上
0
7
土地增值税
（3）*（5）-
（2）*（6）
1848
◆地价50万/亩时项目资金损益表
资金损益表
序号
项目名称
计算依据
金额（万元）
1
销售收入
16100
2
总成本费用
8256
3
销售税金及附加
1187
4
土地增值税
1848
5
利润总额
（1-2-3－4）
4809
6
所得税
（5）*33％
1586
7
税后利润
（5）-（6）
3223
本项目税前利润总额为：
4809万元
本项目税后利润总额为：
3223万元
本项目税前直接投资成本利润率为：
60.4％
本项目税后直接投资成本利润率为：
40.4％
以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。
五：
结论及建议
根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。
而2004年该地块周边地块最终成交折合50万/亩左右，对比这样的价格，本地块预计成交价格应不宜高于50万/亩，总价约为1080万以上。
在本地块未来项目销售均价看好的情况下，如达到预估的3500元/平方米，甚至以上，同时严格控制各类成本，使得土地之外的综合成本控制在预期的8256.6万元之内，该项目存在较大盈利空间。
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