房地产开发项目投资分析报告地产业.docx

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房地产开发项目投资分析报告地产业

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房地产开发项目投资分析报告地产业

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北方工业大学经济管理学院

《技术经济学》课程设计

房地产开发项目投资

分析报告

一．数据与计算结果

说明：

2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足投资需求，不需要再募集资金。

商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本

商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额

说明：

2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。

说明：

从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。

说明：

从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。

投资回收期

=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的÷出现正值年份的净现金流量

净现值=F/（1+i）?

内部收益率：

NPV1/NPV2=（IRR-I1）/（I2-IRR）

说明：

内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。

说明：

在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。

而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。

以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。

住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。

二．结论与建议

从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。

房地产开发投资项目本身存在一定的风险，所以需要开发商随时关注市场动态情况，例如银行的贷款利率，各种税收政策的变化。

当然还不能忽略以下几点重要因素：

一房产所在区域的未来政府规划和环境状况的变化，二是房产自身状况的变化，三是整个社会经济、政治方面的变化所带来风险。

通过以上分析，种种数据表明，房地产的投资需要对多方面的因素加以考虑，并进行全面合理的分析。