房地产开发企业纳税实务.docx

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房地产开发企业纳税实务

第一节　房地产开发企业纳税概述

　　房地产开发企业涉及的税种要紧有契税、房产税、城镇土地利用税、营业税、城市保护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。

　　―、契税

　　在中华人民共和国境内转移土地、衡宇权属，经受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。

除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地利用权出让仍是土地利用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。

　　二、房产税

　　房产税是以衡宇为征税对象，按衡宇的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税由房产所在地的税务机关征收。

　　三、城镇土地利用税

　　城镇土地利用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地利用权的单位和个人征收的一种行为税。

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内利用土地的单位和个人，为城镇土地利用税（以下简称土地利用税）的纳税人。

　　四、营业税

　　营业税，是对在我国境内提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。

　　五、城市保护建设税

　　城市保护建设税，简称城建税，是我国为了增强城市的保护建设，扩大和稳固城市保护建设资金的来源开征的税种。

凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市保护建设税的纳税人。

城市保护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。

　　六、教育费附加

　　教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是进展地址性教育事业，扩大地址教育经费的资金来源。

房地产开发企业依照规定缴纳教育费附加。

　　教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。

　　七、土地增值税

　　土地增值税是对有偿转让国有土地利用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

房地产企业转让土地时，要依照其转让房地产时取得的收入减掉许诺扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税。

　　计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

　　（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　（6）对从事房地产开发的纳税人可按上述

（1）、

（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。

也就是按当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算并多退少补。

根据2010年税收调控政策，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份预征率不得低于1.5%，西部地区省份预征率不得低于1%。

　　对于无法査账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。

根据2010年税收调控政策，核定征收率大于5%。

　　八、耕地占用税

　　耕地占用税是国家对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、依照规定税额一次性征收的一种税。

　　九、印花税

　　印花税是以经济活动中签立的各类合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

　　由于印花税征税对象的范围广泛，房地产开发业务流程中涉及印花税的项目比较多，主要包含以下几个方面：

（1）取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同、土地使用权转让合同涉及“产权转移书据”

税目；

（2）开发阶段涉及建设工程勘察设计合同、购销合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、加工承揽合同、财产保险合同、借款合同、财产租赁合同、仓储保管合同等；

　　（3）财务核算和经营管理所需要的营业账簿权利、许可证照也是印花税征税范围。

　　十、个人所得税

　　个人所得税，是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。

在中国境内有居处，或无居处而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。

在中国境内无居处又不居住或无居处而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，也应依法缴纳个人所得税。

　　应纳个人所得税的个人所得项目包括：

工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。

　　房地产开发企业涉及个人所得税的业务，主要是代扣代缴员工因取得工资、薪金而依法应缴纳的个人所得税。

　　十一、企业所得税

　　企业所得税，是对我国境内的企业或组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

　　房地产开发企业除遵守《企业所得税法》及其实施条例和其他配套法规外，还要依据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）计算缴纳企业所得税。

企业所得税的适用税率为25%。

　　房地产开发企业销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取、开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　十二、地址教育费附加

　　地址教育费附加是地址政府依照国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地址教育的资金投入，增进地址教育事业进展，开征的一项政府基金。

　　依据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）规定，地方教育费附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。

已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育费附加的征收标准调整为2%。

　　从2020年1月1日

起，各地域要从昔时以招标、拍卖、挂牌或协议方式出让国家土地利用权取得的土地出让收入中，依照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。

具体方法由财政部会同有关部门制定。

　　十三、增值税

　　增值税并非房地产开发企业涉及的要紧税种，可是在房地产项目开发及销售进程中显现的货物销售兼营行为、视同销售行为、设备车辆抵债行为等一样存在增值税纳税义务。

第二节　企业设立时期纳税实务

　　房地产开发企业在设立时期需要办理税务记录，在现在期涉及的税收要紧有印花税和契税，一样不涉及其他税收。

在此需要强调的是，税收规画在设立时期就应该预备了，规画要做在前面，做到未雨绸缪。

　　一、税务记录

　　税务记录又称纳税记录，是指税务机关依照税法规定，对纳税人的生产经营活动进行记录治理的一项大体制度，它是税务机关对纳税人实施税收治理的首要环节和基础工作，是征纳两边法律关系成立的依据和证明，也是纳税人必需依法履行的义务。

　　根据法律法规规定，具有应税收入、应税财产或应税行为的各类纳税人，都应依照《税收征收管理法》及《税收征收管理法实施细则》和《税务登记管理办法》的规定办理税务登记。

（一）税务记录的办理

　　房地产开发企业领取工商营业执照（含临时工商营业执照）的，应当自领取工商营业执照之日起30日内申报办理税务登记。

未办理工商营业执照但经有关部门批准设立的，应当自有关部门批准设立之日起30日内申报办理税务登记。

未办理工商营业执照也未经有关部门批准设立的，应当自纳税义务发生之日起30日内申报办理税务登记。

　　有独立的生产经营权、在财务上独立核算并定期向发包人或者出租人上交承包费或租金的承包承租人，应当自承包承租合同签订之日起30日内，向其承包承租业务发生地税务机关申报办理税务登记。

　　企业在申报办理税务登记时，应当根据不同情况向税务机关如实提供以下证件和资料：

（1）工商营业执照或其他核准执业证件；

（2）有关合同、章程、协议书；

　　（3）组织机构统一代码证书；

　　（4）法定代表人或负责人或业主的居民身份证、护照或者其他合法证件。

　　其他需要提供的有关证件、资料，由省、自治区、直辖市税务机关确定。

　　企业在申报办理税务登记时，应当如实填写税务登记表。

（二）税务记录的变更

　　房地产开发企业税务登记内容发生变化的，应当向原税务登记机关申报办理变更税务登记。

在增加和减少注册资本，或其他登记内容发生变化时，房地产开发企业应先在工商行政管理机关办理变更登记，自工商行政管理机关变更登记之日起30日内，向原税务登记机关如实提供下列证件、资料，申报办理税务变更登记：

（1）工商登记变更表及工商营业执照；

（2）纳税人变更登记内容的有关证明文件；

　　（3）税务机关发放的原税务登记证件（登记证正、副本和登记表等）；

　　（4）其他有关资料。

　　房地产开发企业按照规定不需要在工商行政管理机关办理变更登记，或者其变更登记的内容与工商登记内容无关的，应当自税务登记内容实际发生变化之日起30日内，或者自有关机关批准或者宣布变更之日起30日内，持下列证件到原税务登记机关申报办理变更税务登记：

（1）纳税人变更登记内容的有关证明文件；

（2）税务机关发放的原税务登记证件（登记证正、副本和税务登记表等）；

　　（3）其他有关资料。

　　（三）税务记录的注销

　　房地产开发企业发生解散、破产、撤销以及其他情形，依法终止纳税义务的，应当在向工商行政管理机关或者其他机关办理注销登记前，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记；按规定不需要在工商行政管理机关或者其他机关办理注册登记的，应当自有关机关批准或者宣告终止之日起15日内，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记。

　　二、印花税及契税的处置

（一）印花税的处置

　　1.营业账簿

　　营业账簿，是指房地产开发企业记载生产经营活动的财务会计核算账簿。

营业账簿按其反映内容的不同，可分为记载资金的账簿和其他账簿。

　　记载资金的账簿，按照实收资本和资本公积的合计金额0.5‰在账薄启历时贴花；其他账薄，如日记账簿和各明细分类账簿，适用定额税率，在启历时按件贴花，每件5元。

　　资金账簿包括实收资本和资本公积，但现实中这两项在总账中有记载，把印花买回来后贴在总账上即可；现金和银行日记账属于普通账本，每本贴5元印花税票即可；资金账簿如果须贴印花税税额较大可以汇贴，由单位在当地地税机关申报缴纳印花税税款，地税局会出具一个印花税完税凭证。

　　另外，在实务中，一份凭证应纳税额超过500元的，应向当地税务机关申请填写缴款书或者完税证，将其中一联粘贴在凭证上或者由税务机关在凭证上加注完税标记代替贴花，如果企业已贴花完税，则不再以缴款书方式缴纳应视同完税。

但今后如一份凭证应纳税额超过500元的，应以缴款书方式缴纳印花税。

　　2.

权利、许可证照

　　权利许可证主要有：

工商营业执照、房屋产权证和土地使用证等。

工商营业执照在证照领受时贴花，每件5元。

房地产开发企业在设立阶段投资者以土地和房屋出资的，房屋产权证、土地使用证应按件贴花，每件5元。

　　3.土地利用权转让合同

　　房地产开发企业接受出资人以土地使用权投资入股的，应以土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按照合同记载金额的0.5‰贴花。

（二）契税

　　在房地产企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权等不动产出资的，根据《契税暂行条例》（国务院令[1997]第224号）及其实施细则的规定，接受出资的单位按照成交价格的3%～5%缴纳契税。

　　三、会计处置

　　企业缴纳的印花税不需要通过“应交税费”账户核算，于购买印花税票时，直接借记“治理费用”科目，贷记“银行存款”科目。

　　房地产企业发生的契税，也不通过“应交税费”科目进行核算。

契税发生时视土地利用权的用途借记有关会计科目，贷记“银行存款”科目。

　　【例10-1】2×11年3月，某房地产开发企业购买印花税票800元。

缴纳土地利用权入股时的契税30000元，此土地用于房地产开发。

该企业应作如下会计处置：

　　借：

管理费用800

　　　　开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税30000

　　　　贷：

银行存款30800