房地产估价案例分析.docx

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房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房

1．房地产位置状况

本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。

2．房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况

委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。

该大厦紧邻**广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例

项目名称

地址

标价

新上海国际大厦

浦东南路360号

$2,800

华能联合大厦

银城东路139号

$2,800

证券大厦

浦东南路528号

$3,000

B.比较因素条件表

比较因素条件表

物业名称

待估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素情况

物业名称

待估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素情况

名称

**银行大厦

新上海国际大厦

华能联合大厦

证券大厦

坐落位置

***路**号

浦东南路360号

银城东路139号

浦东南路528号

所处地区

浦东新区陆家嘴

金融区

浦东新区陆家嘴

金融区

浦东新区陆家嘴

金融区

浦东新区陆家嘴

金融区

建筑用途

办公楼

单价

待估

22,480

24,090

交易日期

2004年6月30日

2004年8月

2004年7月

区域因素

商业繁华度

繁华,金融业聚集

区

繁华,金融业聚集

区

繁华,金融业聚集

区

繁华,金融业聚

集区

交通条件

有地铁和多条公

交线路

有地铁和多条公

交线路

有地铁和多条公

交线路

有地铁和多条公

交线路

公共服务设

施

陆家嘴金融区内，

公共服务设施齐

全。

陆家嘴金融区内，

公共服务设施齐

全。

陆家嘴金融区内，

公共服务设施齐

全。

陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。

自然条件

优

物业名称

待估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素情况

社会环境

优

地区性不动

产销售状况

优

环境卫生及

景观

好

市政设施

七通一平

建筑结构

钢混

个

部位

整幢

外墙全玻璃幕墙，

外墙全玻璃幕

别

内装修到公共部

墙，内装修到公

因

装饰装修情

位。

办公房内为轻

外墙花岗岩，玻璃

共部位。

办公房

素

况

钢龙骨吊顶，木地

幕墙，内装修到公

内为轻钢龙骨吊

板，轻质隔断。

共部位。

办公房内

共部位。

办公房内

顶，木地板，轻

为毛坯

为毛坯。

质隔断

物业名称

待估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素情况

进口电梯，中央空

进口电梯，中央

设施状况

调，消防报警、自

空调，消防报警、

动喷淋，水电到

自动喷淋，水电

位，电话进户。

到位，电话进户。

平面布局

好

临路状况

一面临主干道。

物业管理

好

C.交易情况修正

评估比较对象表

实例

项目名称

地址

标价

价格修正后

新上海国际大厦

浦东南路360号

$2,800

¥22,480

华能联合大厦

银城东路139号

$2,800

¥22,480

证券大厦

浦东南路528号

$3,000

¥24,090

因可比实例都是美元标价，按1美元二元人民币换算

因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取

D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数。

E.因素修正（详见下表）

比较因素修正表

物业名称

待估物业

实例一

实例二

实例三

比较因素

交通银行大厦

新上海国际大厦

华能联合大厦

证券大厦

状况描述

分值

状况描述

分值

状况描述

分值

状况描述

分值

交易单价（元/平

米）

待估

22480

24090

座落位置

银城中路188号

浦东南路360号

银城东路139号

浦东南路528号

交易日期

区域因素

区域繁华程度

繁华

100

繁华

100

繁华

100

繁华

100

距城市主要商

服中心距离

近

100

近

100

近

100

近

100

道路状况

优

100

优

100

优

100

优

100

交通便捷度

优

100

优

100

优

100

优

100

物业名称

待估物业

实例一

实例二

实例三

比较因素

交通银行大厦

新上海国际大厦

华能联合大厦

证券大厦

状况描述

分值

状况描述

分值

状况描述

分值

状况描述

分值

交通受制情况

无

100

无

100

无

100

无

100

距车站港口的

距离

近

100

近

100

近

100

近

100

城市基础设施

七通一平

100

七通一平

100

七通一平

100

七通一平

100

社会公共服务

设施

齐全

100

齐全

100

齐全

100

齐全

100

社会人文环境

条件

优

100

优

100

优

100

优

100

环境质量

优

100

优

100

优

100

优

100

自然环境条件

优

100

优

100

优

100

优

100

景观

优

100

优

100

优

100

优

100

城市规划限制

相似

100

相似

100

相似

100

相似

100

不动产销售状

况

优

100

优

100

优

100

优

100

物业名称

待估物业

实例一

实例二

实例三

比

较因素

交通银行大厦

新上海国际大厦

华能联合大厦

证券大厦

状况描述

分值

状况描述

分值

状况描述

分值

状况描述

分值

区域因素小计

临街状况

优

100

优

100

优

100

优

100

建筑面积

大

100

大

100

大

100

大

100

层咼

3.8m

100

3.8m

100

3.8m

100

3.8m

100

内部结构的合

理性

一般

100

一般

100

一般

100

一般

100

个

别

物业朝向、层数

较好

100

好

102

较好

100

较好

100

因

素

建筑结构

钢混

100

钢混

100

钢混

100

钢

101

日照、通风程度

相似

100

相似

100

相似

100

相似

100

外装修高

装修状况

高档装修

100

档，内装修

高档装修

100

毛坯

设备标准及状

况

高

100

高

100

高

100

高

100

物业名称

待估物业

实例一

实例二

实例三

比较因素

交通银行大厦

新上海国际大厦

华能联合大厦

证券大厦

状况描述

分值

状况描述

分值

状况描述

分值

状况描述

分值

新旧程度

新

100

新

100

新

100

新

100

物业管理

好

100

好

100

好

100

好

100

绿化环保程度

一般

100

一般

100

一般

100

一般

100

持别因素

一般

100

一般

100

一般

100

一般

100

个别因素小计

比准价格（单价）

23400（取整）

22939

23417

23852

评估价格（总价）

1,444,286,

经过上述各种修正后，评估比准价格如下:

A=22939（元/平方米）

B=23417（元/平方米）

C=23852（元/平方米）

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即:

地上建筑物评估单价=（22939+23417+23852/3

=23400（元/平方米）（取整）

二、成本法案例——**办公楼

办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。

房屋基本状况如下：

外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。

1．综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。

以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：

依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

X100/101X100/96X100/100X100/100X100/105X100/100X100/105X

100/101=（元/平方米）

综合造价=X=307,（元）

2．前期及其他费用（％）

（1）按工程比例收取：

勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的%计算）；

城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的%计算）；

标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的%计算）；

工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的%计算）；

工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的％计算）。

工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的％）。

小计：

X%=元/平方米

（2）按建筑面积计取（元/平方米）

人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）

城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）

白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，元/平方米）

抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，元/平方米）。

前期及其它费用小计：

元/平方米

3．资金成本

按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率%。

故资金成本为：

（+）X%1X1/2

=（元/平方米）

4．重置成本合计

单方造价为++=627元/平方米

投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，

重置成本为627元/平方米X（1+18）X平方米=408,元

5．成新率确定

（1）使用年限法

理论成新率二1—（1—残值率）X（已使用年限/耐用年限）

式中:

残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。

已使用年限为17年，耐用年限为50年。

理论成新率二1—（1—2%）X（17/50）=%

（2）打分法

评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、

空鼓，外装修稍好。

按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察

后打分为：

项

目

标准

分

评定

评分

合

计

完损等

级

结构

基础

16-20

有承载力、稍有不均匀沉降、

基

部分

但稳定

本

承重构件

16-20

有轻微变形、细小裂缝

尚

非承重构

件

10-20

稍有裂缝、破损

好

屋面

13-16

稍有渗漏

楼地面

10-12

稍有磨损、裂缝

装修

门窗

16-20

基本灵活、少量变形

部分

外粉

13-16

稍有裂缝、风化

内粉

13-16

稍有裂缝、风化

顶棚

13-16

无明显变形、稍有裂缝

细木装修

10-12

稍有破损

设备

水卫

25-32

基本尚可

部分

电照

16-20

线路、照明装置基本尚好、

无漏电

其他

22-28

基本正常使用

完好分值率二结构部分合计得分X结构部分权重+装修部分合计得分X装修部分权重+设备部分合计得分X设备部分权重

=70X+68X+65X=%

（3）成新率的确定

成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%完好分值率取70%

成新率=%X+%X=68%（取整）

6•评估值计算

评估值=重置成本X成新率

=408,X68%=277,（元）

三、收益法评估案例一一**大厦

建筑面积26800平方米。

1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确

定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率

取5%。

则估价对象年租金收入为：

80X26800X12X（1—5%X10-4=（万元）

2、年费用

（1）维修费

估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为

60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。

1000X（1—0）X26800/60X80%X10-4=（万元）

（2）年管理费用

按年租金收入的3%计算

X3%=（万元）

（3）房产税

按年租金收入的12%计算

X12%=（万元）

4）保险费

取房屋重置价格的2%。

1000X2%X26800X10-4=（万元）

年费用合计：

万元

3、资本化率的确定

采用公式：

资本化率=安全利率+风险调整值

以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率%，风险调整值取6%。

资本化率=%＋6%=%

4、尚可使用年限的确定

估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。

5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：

V=（－）/X[1－1/（1＋%）43]=（万元）

6、应交纳的国有土地使用权出让金

估价对象应补交的国有土地使用权出让金为万元。

7、估价对象收益价格

－=（万元）

四、基准地价系数修正法案例一一解放大道一宗住宅用地

（1）基本概况

本次估价对象宗地位于江岸区解放大道***号***大厦的一宗住宅用地，处于武

汉市住宅用地II级地段，本次评估参照武汉市住宅用地II级4033元/平方米，采用基准

地价系数修正法进行评估。

表

（1）住宅用地基准地价表单位：

元/m2

级别

级别价

5848

4033

川

2853

2039

1410

切

1045

877

（2）待估宗地区位条件说明表和修正系数表

本次评估宗地为住宅U级，在估价过程中，按照基准地价标准，使用了U级住宅用地

地价区位因素修正系数指数说明表和修正系数表详见表

（2）、表（3）

表

（2）U级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表

因

因子

优

较优

一般

较劣

劣

素基

础公用

设施

排水状况（％）

>95

[85,95）

[75,85）

[60,75）

V60

距大学距离（米）

<1000

（1000,250

（2500,400

（4000,600

>6000

距中学距离（米）

<250

（250,350]

（350,550]

（550,800]

>800

距小学距离（米）

<250

（250,350]

（350,550]

（550,800]

>800

距幼儿园距离（米）

<200

（200,300]

（300,400]

（400,500]

>500

距超市距离（米）

<200

（200,300]

（300,400]

（400,500]

>500

距医院距离（米）

<300

（300,600]

（600,900]

（900,1200

>1200

距文体场所距离

<200

（200,400]

（400,700]

（700,900]

>900

状

距金融网点距离

<200

（200,400]

（400,700]

（700,900]

>900

况

距公园距离（米）

<300

（300,550]

（550,900]

（900,1200

>1200

交

通条件

临街道路状况

混合型

生活型主

生活次干

交通型次

支路

临公交站点状况

>30

[25,30）

[17,25）

[9,17）

距长途汽车站距离

<800

（800,1300

（1300,180

（1800,230

>2300

距火车站距离（米）

<4000

（4000,500

（5000,600

（6000,700

>7000

环

境状况

大气环境

无污染

基本无污

轻度污染

污染较重

严重污染

声环境（分贝）

<20

（20,40]

（40,60]

（60,80]

80以上

水环境

I类水域

II类水域

III类水域

IV类水域

V类及

视觉环境

好

较好

一般

较差

差

人文环境

视野开

视野比较

视野一般

视野不太

视野狭窄

绿地覆盖率程度

>45

[35一45]

[25-35）

[15-25）

V25

商服繁华

距市级商服中心距

<200

（200,450]

（450,750]

仃50,1000

>1000

距区级商服中心距

<150

（150,350]

（350,600]

（600,800]

>800

距小区级商服中心

<50

（50,100]

（100200]

—

（200,300]

>300

距街区级商服中心

<50

WfJIWfWfJ

（50100]

（100200]

（200250]

>250

商服网点密度（个/

>45

[3545）

[2535）

[1625）

V16

人

口状>/|~t

客流量（人/天

>65000

[45000,

L27J

[35000,

[25000,

V25000

居住人口密度（人

/KM2）

[30000,

[11500,

30000）

（9000,115

[4000,

9000]

<4000,

况表（3）II级住宅用地宗地地价区位因素修正系数表

因素

权重

因子

权重

优

较优

一般

较劣

劣

—基础—

排水状况

公用

设施

状况

距大学距离

距中学距离

距小学距离

距幼儿园距离

距超市距离

距医院距离

距文体场所距离

距金融网点距离

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