银行法人房地产抵押循环贷款业务管理办法.docx
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银行法人房地产抵押循环贷款业务管理办法
ⅩⅩ银行法人房地产抵押循环贷款业务管理办法（修订）
第一章总则
第一条为促进法人房地产抵押循环贷款业务发展，规范操作行为，防范信贷风险，依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和中国银行业监督管理委员会《流动资金贷款管理暂行办法》等有关法律、法规、规章，制定本办法。
第二条法人房地产抵押循环贷款（以下简称循环贷款）是指ⅩⅩ银行（以下简称本行）向提供房地产最高额抵押担保的法人客户授予一定的贷款额度并由其在贷款额度及额度有效期限内循环使用的本外币贷款。
本办法中贷款额度是指本行授予法人客户的一笔或多笔本外币贷款合计余额的最高限额。
第三条循环贷款业务的基本原则是“一次审批、一次抵押、总额控制、循环使用”。
一次审批是指根据申请人及抵押物情况，一次性确定贷款额度、期限、定价等要素。
一次抵押是指依据审批额度及期限，一次性办理最高额抵押登记。
总额控制是指在贷款额度有效期限内的任一时点，本行为借款人办理一笔或多笔贷款的本金合计余额控制在贷款额度之内。
循环使用是指申请人在贷款额度和额度有效期限内，可以随时申请使用贷款额度。
第四条申请人应具备下列条件：
（一）依法设立，生产经营合法、合规；
（二）无重大不良信用记录，无重大经济纠纷；
（三）原则上持续经营1年（含）以上，处于经营成长期或平稳期，有明确、合法的还款来源，具备到期还款能力；
（四）贷款用途明确、合法、合规；
（五）客户质量评级E（含）级以上；
（六）其他条件。
第五条下列房地产可以办理最高额抵押：
（一）依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的国有出让土地使用权；
（二）依法获得所有权的房屋及其占用范围内的国有出让土地使用权；
（三）房屋所有权人与土地使用权人不一致但土地使用权人同意抵押的房产；
（四）依法可以抵押的其他房地产。
第六条下列房地产不得办理最高额抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）集体土地及坐落于集体土地上的房产；
（七）未附着地上定着物的国有划拨土地；
（八）其他依法不得抵押的房地产。
第七条额度、期限与利率
（一）贷款额度应结合借款人经营状况、财务状况、现金流量、还款能力等因素合理测算（参照流动资金额度测算公式）。
贷款额度原则上不超过房地产评估价值的70%，追加其他有效担保的，贷款额度最高可至房地产评估价值的100%；
（二）贷款额度有效期限最长不超过3年；
（三）单笔贷款期限应根据申请人经营周期及资金实际用途确定，但到期日不得超过贷款额度有效期限；
（四）贷款利率执行本行规定。
第八条循环贷款不得办理展期和借新还旧，循环贷款额度内单笔贷款发生逾期或欠息，应立即停止剩余额度的使用。
第二章贷款申请
第九条客户经理可主动营销目标客户，也可直接受理客户的贷款申请。
第十条客户经理可与客户面谈了解其基本情况，面谈内容包括：
（一）公司性质、注册地、经营年限、主要产品或服务；
（二）股东、主要经营人；
（三）抵押物基本情况；
（四）融资需求、融资用途；
（五）其他情况。
第十一条有下列情况之一的，不接受其贷款申请：
（一）被列入黑名单，或处于逾期、欠息状态；
（二）经营或投资国家明令禁止的产品或项目；
（三）产品或生产工艺属于国家禁止发展或明令淘汰的。
第三章受理与调查
第十二条客户经理应根据面谈情况决定是否受理借款人的贷款申请（《贷款申请书》格式见附件1）。
必要时，可征询营销部门负责人意见。
第十三条客户经理应及时向客户反馈受理意见。
决定受理的，应准备后续贷前调查工作；不予受理的，应向客户解释。
第十四条贷前调查的原则和要求：
（一）客户经理负责贷前调查，对贷前调查的真实性、准确性和完整性负责；
（二）客户经理结合现场调查和非现场调查，全面掌握借款人、抵押人及抵押物信息，尤其注重对第一还款来源的调查；
（三）贷前调查遵循双人调查原则，一人为主调查人，一人为辅助调查人。
第十五条贷前调查时，客户经理应取得借款人的下列资料：
（一）执照、证件及其最新年检证明：
营业执照、组织机构代码证、国（地）税税务登记证、贷款卡及特种行业经营许可证等其他必要的证件；
（二）开户许可证；
（三）验资报告；
（四）公司章程；
（五）法定代表人或实际控制人身份证明、履历等；
（六）签章样本（格式见附件2）；
（七）成立时间三年以上的，提供前三年、本年季度及最新财务报表；
（八）股东会或董事会等有权机构同意申请授信业务的决议、文件；
（九）有关交易合同、协议等证明经营和贷款用途的资料；
（十）其他能够证明经营和还款能力的资料。
第十六条借款人为小企业的，还应提供实际控制人身份证明及必要的个人信息资料，对于不能提供财务报表的，应提供能够佐证经营和财务状况的纳税证明、水电及工资支出等资料，可提供实际控制人拥有的住房、车辆等财产资料，实际控制人夫妻双方出具的查询征信记录授权委托书（《查询征信记录授权委托书（自然人）》格式见附件3）。
第十七条抵押人应提供其有权机构出具的同意抵押的决议，房地产相关证件的原件、复印件以及相关评估报告，并按第十五、十六条有关要求提供相关资料。
第十八条客户经理现场调查时应约谈借款人经营、管理、财务人员，实地考察经营场所和生产经营情况，审核所提供资料的真实性、准确性，核实借款人经营管理情况、财务情况等，现场调查的要点包括：
（一）借款人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡等证件是否有效且已年检；开户证明书、验资报告、身份证明是否有效；特殊行业应提供环保、安全等评估报告；
（二）借款人非财务情况，包括经营环境、行业状况、管理、技术、主营业务市场情况、产品替代性、产品议价能力及竞争情况等；
（三）借款人财务情况，核对账表、账户流水等财务证明资料，财务报表是否如实反映生产经营、财务情况，分析借款人营运能力、盈利能力、偿债能力、成长能力等：
1、大中型企业应核对资产负债表、损益表、现金流量表相关科目情况，核实总账与报表、明细账是否一致；小企业应进行逻辑验证。
2、重点对货币资金、债权性资产（应收账款、预付账款和其他应收款）、存货、待摊费用、投资、应付账款、注册资本、销售收入等占比较大或变化较大的科目进行分析，应根据明细账记录抽查原始单据，查看对应的合同、发票是否属实，分析形成原因。
（四）核实上下游交易合同，确定贷款用途的真实性；
（五）借款人实际经营年限、产权构成、关联关系、经营范围、组织形式、历史沿革等基本情况；
（六）借款人采购及销售渠道；
（七）借款人近两年经营发展趋势；
（八）实地察看借款人生产经营情况，如生产设备运转、存货等；
（九）借款人资产、负债、担保情况；
（十）主要经营人从业经验、管理能力、品行等软信息。
（十一）借款人是小企业的，应重点关注实际控制人从业经验、婚姻状况、健康状况等软信息以及资产、负债状况；在重点调查企业账表、银行账户流水、纳税资料以及水电工资等支出资料基础上核实财务状况。
第十九条客户经理应按考察借款人的标准实地考察抵押人及抵押物情况，详尽、审慎评估担保能力；自然人保证的，应落实保证人身份并评估其保证能力。
第二十条客户经理现场调查拟抵押房地产，调查要点包括：
（一）拟抵押房地产信息（坐落、面积、土地使用类型、用途、建成时间等）与实际情况是否相符，评估报告所附房地产照片与实际情况是否相符；
（二）房地产状况，是否有毁损或质量问题；
（三）房地产使用情况，是否达到使用条件，出租还是自用；
（四）参考周边相近房地产价格，判断评估价值的合理性；
（五）是否存在产权纠纷及拆迁、改造、查封、冻结等限制情况；
（六）以土地使用权抵押的，应调查土地位置、地上附着物等相关情况；
（七）是否存在顺位在先的抵押权等他项权利。
第二十一条客户经理应对借款人、抵押人提供的信贷资料进行审核，重点包括：
（一）借款申请书内容与协商内容一致；
（二）所提供资料公章清晰，企业名称与营业执照、贷款卡等各种证件名称一致；
（三）各类执照、证件在有效期内且年检合格；
（四）所收集资料符合第十五、十六、十七条要求。
第二十二条客户经理应认真核实借款人所提供资料原件的真实性、有效性，认真核对复印件与原件是否一致，在复印件上签署“经核对与原件一致”字样及核对日期，并签名确认。
第二十三条客户经理应通过各种信息媒体搜寻有价值的资料，或通过本行网络或第三方机构等渠道开展调查，核实相关资料。
第二十四条客户经理应通过人行征信系统，查询打印借款人、担保人信用记录。
借款人为小企业的，还应查询实际控制人信用记录。
第二十五条客户经理根据本行评级办法要求完成对客户的质量评级。
第二十六条客户经理根据调查情况填制调查报告提交部门负责人，调查报告内容应包括：
借款人、抵押人及抵押物基本情况、财务分析、非财务分析、信用记录、贷款用途、额度测算、还款来源、担保分析等，提出贷款额度、期限、利率、支付方式等建议。
借款人为小企业的，调查报告应准确披露企业实际控制人，并对实际控制人的信用记录、从业经验、管理能力等进行真实、准确评估。
第四章风险评价
第二十七条风险评价人员（审查人）负责审查业务合规性、可行性、风险控制措施的有效性以及资料的完整性，对审查工作质量和审查意见负责。
第二十八条审查要点：
（一）提交程序是否合规，调查、审查意见是否明确；
（二）信贷资料是否符合规定，复印件是否核对；
（三）借款人及其他当事人主体资格是否合法、合规，评级是否准确；
（四）抵押房地产是否符合规定；
（五）贷款用途是否合法、合理，是否符合信贷政策要求；
（六）贷款额度是否合理，额度测算是否准确，贷款各要素是否符合信贷政策；
（七）还款能力、还款来源是否真实、有效、可靠；
（八）抵押物是否足值有效，是否能覆盖风险；
（九）风险控制措施是否可行。
第二十九条借款人是小企业的，还应审查以下内容：
（一）实际控制人信息是否全面、准确；
（二）实际控制人信用记录是否符合要求；
（三）实际控制人从业经验、财产等反映其经营能力的信息。
第三十条风险评价人员应在详尽审查的基础上，充分揭示信贷业务风险，提出风险防范措施和审查结论：
（一）当事人及抵押房地产是否符合要求；
（二）审查授信用途、品种、额度、币种、期限、利率、担保、发放条件、还款计划安排以及贷后管理等要素；
（三）风险防范措施；
（四）对信贷业务的特别要求。
第三十一条审查人按照第二十八、二十九条要求提出明确审查意见（《审查审批表》格式见附件4），按程序提交有权审批人。
第五章贷款审批
第三十二条审批人对业务独立进行审批，对审批工作质量和审批意见负责。
第三十三条审批人应在审阅调查报告、风险评价（审查）意见基础上，明确授信对象、用途、品种、期限、额度、币种、利率、担保、发放条件和支付方式、还款计划安排以及贷后管理等各项审批要素。
第三十四条审批同意的，签署审批同意意见书。
审批不同意的，客户经理应告知申请人并留存信贷资料。
第六章合同签订
第三十五条客户经理（双人）负责合同签订、担保落实等业务操作，对业务操作的合规性、有效性负责。
第三十六条合同签订的基本流程：
（一）客户经理审核借款人提供的法定代表人或经办人身份证明、《经办人授权委托书》（格式见附件5）；提供个人保证的，应审核其身份证明；
（二）客户经理与借款人、抵押人面签《ⅩⅩ银行法人最高额借款合同》、《ⅩⅩ银行法人最高额抵押合同》；有保证担保的，与保证人面签《ⅩⅩ银行最高额保证合同》。
第三十七条合同签订具体要求：
（一）客户经理双人负责合同面签，并在合同经办人处签章；
（二）确认合同文本选用正确；
（三）确认借款人、担保人有权签约人主体资格；
（四）确认合同签字或盖章与借款人、担保人基本信息一致；
（五）确认合同中已落实批复书所规定的条件；
（六）主、从合同及附件齐全且规范衔接；
（七）补充条款完善；
（八）合同填写符合规范要求；
（九）一式多份的合同，形式、内容要一致。
第三十八条办理抵押登记。
客户经理与借款人、抵押人持借款合同和抵押合同及其他办理抵押登记所需资料至房管部门或国土部门办理抵押登记手续。
客户经理须亲自到登记部门领取房屋或土地的他项权证，禁止由他人代领。
第七章单笔贷款的办理
第三十九条客户经理、放款审查人、营销部门和机构负责人共同负责放款流程的操作，对所签署文件负责；放款审查人对放款的合规性、有效性负责。
经办机构负责人履行单笔借款的审批责任，对单笔借款的审批意见负责。
第四十条客户经理受理借款人的单笔借款申请（《法人单笔支用申请审批表》（格式见附件6）），并通过“信贷风险管理系统”查询贷款额度使用情况。
第四十一条逐笔调查
客户经理通过现场和非现场方式调查借款人、抵押物等情况，出具调查意见，提交审查人。
调查意见内容包括：
（一）借款人经营、还款能力（担保能力）有无重大变化；
（二）本次借款的实际用途和相关证明材料；
（三）借款人有无违反约定用途使用借款；
（四）借款人有无逾期、欠息情形，有无重大纠纷等；
（五）实地查看的抵押物状况，查询的抵押物权利状况。
第四十二条单笔贷款发放与授信批复或上笔贷款发放间隔半年以上的，客户经理应参考流动资金需求量测算公式合理测算贷款额度，并综合经营、财务、现金流等因素确定额度。
第四十三条审查人签署审查意见并提交审批人。
审查意见包括：
（一）借款人的用款记录、信用记录是否符合规定；
（二）资料是否完备；
（三）贷款用途是否真实、合规；
（四）借款人还款能力、抵押物及权利状况等。
第四十四条审批人签署审批意见。
审批意见应明确贷款用途、金额、期限、利率、还款方式等要素。
第四十五条贷款发放基本流程：
（一）申请人填写《法人单笔支用申请审批表》；
（二）客户经理受理申请并审查经办人身份证明和授权委托书，填写审查意见，提交部门和机构负责人审批，审批同意的，与借款人面签《ⅩⅩ银行法人借款合同》和借款凭证；
（三）客户经理发起放款流程，收集整理借款凭证、单笔借款合同、法人单笔支用申请审批表、批复书、审查审批表、抵（质）押物权利证明入库清单、他项权证、最高额借款合同和担保合同以及本办法第十五、十六、十七条要求的资料提交部门和经办机构负责人，完善签字手续后提交放款审查人审核。
非首次放款的，可只提供借款凭证、单笔借款合同、法人单笔支用申请审批表等资料；
（四）放款审查人审核同意并在放款通知书上签字确认，办理抵（质）押物权利证明入库手续后，送交放款人员履行放款手续；未同意的，退交客户经理。
第四十六条单笔借款合同的签订应符合本办法第三十七条的要求。
第四十七条放款审查人应认真审核以下内容：
（一）第四十五条要求的资料是否规范、齐全；
（二）资料所记载的贷款、抵押登记等要素是否相符；
（三）合同选用是否正确，合同签订是否规范，填写内容是否齐全，贷款要素是否与批复书、放款通知书、借款凭证、法人单笔支用申请审批表一致正确，印章是否齐全、清晰；
（四）合同、借款凭证、放款通知书、法人单笔支用申请审批表中借款人名称、金额、利率等是否一致，是否经有权签批人签署意见；
（五）批复书是否在有效期内；
（六）批复书中提出的前提条件是否逐项得到落实；
（七）担保是否落实；
（八）核实审批日至放款日期间借款人是否发生重大风险变化情况。
第四十八条业务办理完毕后，客户经理应与档案管理人员交接信贷档案。
第八章贷款支付
第四十九条放款审查人负责贷款资金的支付审核，对贷款支付的合规性、有效性负责。
第五十条自主支付的贷款，放款后由借款人自主支付。
第五十一条受托支付的贷款，客户经理应要求借款人提交贷款用途的证明材料，如交易合同、货物单据等文件，填写支付委托以及确定的资金转账支付工具（如电汇凭证、转账支票等）。
第五十二条放款审查人核对法人单笔支用申请审批表所列收款人是否与交易合同等文件一致，并审核金额、贷款用途是否符合批复书要求。
第五十三条放款审查人审核同意的，将转账凭证等送交放款人进行支付。
第五十四条受托支付方式的贷款，放款后不能立即支付的，放款审查人应填写《停止支付通知书》（格式见附件7）送交营业室对未使用的贷款资金进行止付处理，营业室签发《停止支付确认书》（格式见附件8）返回放款审查人；需要支付时，放款审查人出具《解除停止支付通知书》（格式见附件9）解除止付，再按照第五十二、五十三条要求处理。
支付过程中，借款人信用状况下降、主营业务盈利能力不强、贷款资金使用出现异常的，放款审查人、客户经理应密切沟通，与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或变更支付方式、停止发放和支付。
第九章贷后管理
第五十五条客户经理负责日常贷后管理，承担贷后管理不到位、管理不力责任。
第五十六条客户经理在贷款发放后密切监测贷款用途，若有不按约定用途使用贷款行为，应及时报告部门负责人，并采取提前收贷、追加担保等措施。
第五十七条客户经理应定期监测借款人账户资金进出情况，至少每季一次分析客户财务和经营数据，并进行抵押物调查和查询，出现异常情况，及时报告部门负责人。
第五十八条客户经理按还款计划关注借款人还本付息记录，出现不良信用记录的，应停止发放贷款或止付或采取清收措施。
第五十九条贷款期限内出现下列情况，应当及时采取催收、诉讼、查封抵押房地产等保全措施：
（一）出现欠息、逾期；
（二）贷款用途明显违规；
（三）经营出现明显问题，现金流严重不足；
（四）借款人的法定代表人或实际控制人家庭、婚姻、身体等出现严重问题；
（五）借款人或实际控制人涉及经济、法律纠纷；被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，并被要求检查或冻结其存款账户；
（六）借款人还款意愿降低，约见困难，借款人法人代表或实际控制人失去联系；
（七）其他危及贷款资金安全事项的情况。
第六十条客户经理应根据上级风险管理部门要求做好日常贷后管理工作和资产五级分类工作。
第十章回收与处置
第六十一条客户经理负责贷款回收工作，单笔循环贷款到期前一个月，客户经理应提示借款人还款，确保到期足额还款。
对还款能力明显不足的、严重影响资产安全的，应采取催收、诉讼等保全措施。
第六十二条借款人贷款到期还款或提前足额还款后，需注销他项权证的，客户经理填写抵（质）押物权利证明出库清单和《抵（质）押物权利证明出库通知》（格式见附件10）交部门负责人审核签字后，在《抵（质）押物权利证明出库通知》上加盖部门公章，连同抵（质）押物权利证明入库清单（客户联）送交会计部门办理房屋或土地他项权证的出库手续，然后出具《房屋（土地）抵押权注销证明》（格式见附件11），将他项权证和《房屋（土地）抵押权注销证明》交由抵押人办理抵押权注销手续。
第十一章罚则
第六十三条有下列情形之一的，依据《ⅩⅩ银行信贷业务责任认定及追究实施方法》、《ⅩⅩ银行员工经营违规处理暂行规定》等处罚：
（一）贷前调查、风险评价、贷款审批、贷后管理未尽职；
（二）对借款人违反合同约定的行为应发现而未发现，或虽发现但未及时采取有效措施；
（三）以降低信贷条件或超过借款人实际资金需求发放贷款；
（四）未按本办法规定签订借款合同及担保合同；
（五）与借款人串通违规发放贷款；
（六）放任借款人将本业务项下贷款用于股本权益性投资、股票、期货等投机活动或其他法律明确禁止的经营项目；
（七）超越或变相超越权限审批贷款；
（八）未按审批要求进行贷款资金支付管理与控制；
（九）认定的其他违规情形。
第十二章附则
第六十四条本办法由总行制订、修改和解释。
ⅩⅩ银发字〔2009〕9号《关于修订公司业务产品的通知》中的《ⅩⅩ银行法人房地产抵押循环贷款业务管理办法》同时作废。
第六十五条本办法自下发之日起施行。
附件：
本办法所涉及相关格式文件
1、贷款申请书
2、签章样本
3、查询征信记录授权委托书（自然人）
4、审查审批表
5、经办人授权委托书
6、法人单笔支用申请审批表
7、停止支付通知书
8、停止支付确认书
9、解除停止支付通知书
10、抵（质）押物权利证明出库通知
11、房屋（土地）抵押权注销证明
主题词：
公司银行法人房地产贷款办法
ⅩⅩ银行办公室2011年2月25日印发
校对：
丛建梅
附件1：
贷款申请书
ⅩⅩ银行：
我公司为需要，申请借款万元（币种：
），期限月，计划采用（抵押、质押、保证）担保方式。
我公司将以作为还款来源。
我公司承诺恪守诚实守信原则，按照贵行要求提供相关资料，并承诺所提供资料真实、完整、有效。
我公司承诺将按合同约定偿还贷款本息。
借款人：
法定代表人：
经办人：
日期：
附件2：
签章样本
印章：
法定代表人：
附件3：
查询征信记录授权委托书（自然人）
本人同意ⅩⅩ银行在人民银行“个人信用信息基础数据库”中查询和披露本人相关的信用记录。
授权人：
年月日
授权人：
年月日
授权人：
年月日
附件4：
审查审批表
业务品种
金额
期限
利率或/和保证金比率
申请人
担保方式
融资用途
还款来源
审查人意见：
签名年月日
负责人意见：
签名年月日
附件5：
经办人授权委托书
ⅩⅩ银行：
兹授权，身份证号，职务，代表我公司办理借款/担保及相关业务。
其权限如下：
1、签署因办理借款/担保业务需要签署的申请书、合同等法律文件。
2、
3、
对被授权人在授权范围内办理的一切行为均视同为我公司行为，我公司予以承认，其法律后果由我公司承担。
印章：
法定代表人：
年月日
附件6：
法人单笔支用申请审批表
单笔借款申请信息
借款人
本次申请
金额
本次申请
期限
个月
还款方式
按月付息、到期还本□等额本息□
等额本金□其他□
借款用途
支付方式
受托支付□自主支付□
贷款资金按照下列第种支付方式进行支付。
壹、贷款人受托支付方式。
本单位委托ⅩⅩ银行将贷款资金通过本单位账户支付给符合合同约定用途的下列交易对象，承诺资金用途真实、合规、合法，并自愿承担该支付委托产生的纠纷、损失等后果。
收款人名称
账号
开户行
金额
用途
贰、借款人自主支付方式。
按照第壹种支付方式支付时，本单位同意贵行可对本单位账户未使用的贷款资金进行止付管理，在需要使用贷款资金时再依据本表对外支付。
本单位保证严格遵守合同的各项约定，保证向贵行提交的交易合同等证明性材料真实、有效。
借款人（章）：
经办人：
法定代表人（签章）：
申请日期：
年月日
调查意见
合同号
（最高额或综合授信或主合同）
年第号
最高额度
（借款或授信或主合同）
已使用额度
剩余可用额度
最高额度有效期限
年月日至年月日
征信系统查询情况
借款用途落实情况
借款人及担
升级会员 