南阳市物业服务收费管理实施办法.docx
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南阳市物业服务收费管理实施办法
南阳市物业服务收费管理实施办法
第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（豫计收费[2003]2265号）的精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于在我市提供市场化、专业化物业服务且具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业服务企业。
第三条物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公正、公平的竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务标准相一致的原则。
第六条物业服务收费实行分级管理。
市价格主管部门会同市房产行政主管部门负责我市中心城区（包括南阳油田）物业服务收费标准的制定和监督管理工作；各县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责各县（市）区域内的物业服务收费标准的制定和监督管理工作。
第七条我市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式。
普通住宅区（建筑面积在一万平方米以上）物业服务收费实行政府指导价。
普通住宅以外的住宅、各类非住宅及业主大会成立后，业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同的普通住宅区的物业服务收费实行市场调节价。
第八条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准，制定相应等级的指导价和浮动幅度，并定期公布。
实行招投标的普通住宅区，前期物业服务收费按招标价格确定。
经半数以上业主同意，由业主与物业管理企业按规定的指导价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。
无法约定的由物业服务收费等级考评小组进行等级评定。
第九条实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理，按级收费，动态管理。
物业服务收费等级的评定由物业服务收费等级考评小组负责。
物业服务收费等级考评小组由房地产行政主管部门、价格主管部门及有关专业人员组成。
物业服务收费等级考评实行百分制。
考评在90分以上者执行一级收费标准；在80—89分之间执行二级收费标准；在70—79分之间执行三级收费标准；在60—69分之间执行四级收费标准。
第十条实行政府指导价的物业服务收费审批程序。
物业服务企业提出书面申请，说明物业服务企业及所服务小区基本情况、申请等级和标准，同时交验工商营业执照、税务登记证、物业管理资质证、法人代码证、小区平面图（复印件加盖公章）各一份。
价格主管部门根据物业服务合同约定或等级评定的收费标准核发《收费许可证》。
第十一条物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本构成一般包括以下部分：
1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用；
4、物业服务区域绿化养护费用；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十二条物业服务收费按业主房屋产权面积收取。
已办理所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准。
未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
第十三条物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳，经双方协商同意可预收物业服务费。
第十四条物业服务企业应当遵守国家价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同中约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。
第十五条业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。
业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。
物业产权发生转移时，业主或物业使用人应结清物业服务费用。
第十六条因开发建设单位未按时交给物业买售人或已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。
第十七条小区内公用设施、设备、公共照明用电及绿化用水，应单独装表计量，物业服务企业应每月公示其共用水、电的数量、单价、金额及分摊方法，其费用由业主共同负担。
物业服务企业自用水、电费用由物业企业负担。
第十八条在全体业主共有道路或其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定，经营收入按照业主大会的决定使用。
停放在小区内的车辆按规定交纳车辆停放服务费，车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。
第十九条业主或使用人房屋装修期间，已按约定缴纳物业服务费的，物业服务企业不得再向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。
装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，清运收费由业主和物业服务企业协商确定。
第二十条物业服务区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等有关费用应当向最终用户收取。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，手续费标准应按规定收取，无规定的由双方协商确定，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十一条物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同以外服务的，收费标准由双方协商确定。
第二十二条物业服务企业应按价格主管部门的规定实行明码标价。
在物业服务区域内显著位置，将物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、收费依据等内容进行公示。
接受业主及社会的监督。
第二十三条政府价格主管部门和房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、收费项目和收费标准进行监督检查。
对物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。
第二十四条本办法由南阳市物价局和南阳市房产管理局按各自职责负责解释。
第二十五条本办法自二0一0年一月一日起执行。
（原南阳市物价局、南阳市房产管理局《关于印发〈南阳市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（宛价房[2005]2号）同时作废。
本办法实施前颁发收费许可证的小区仍按收费许可证核定标准执行，待许可证期满后按本办法重新核定标准）。
附表一:
南阳市普通住宅物业管理服务收费标准
附表二:
南阳市物业管理服务内容及其标准
附表三:
南阳市住宅物业管理服务收费等级考核计分表
附表四:
南阳市普通住宅区车辆停放服务收费标准
附表五:
物业基本情况申报表
附表六:
公示栏格
附表一：
南阳市住宅区物业管理服务收费标准
等级
具备条件
收费基准价（元/平方.月）
备注
一级
按照一级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务；住宅区完全按规划设计要求建设，绿化率30%以上，有动态景观，住宅区有完整的安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有完整的规划、房屋、公用设施及业主资料。
浮动幅度20%
各物业管理企业可根据其服务质量，可在其确定的服务收费标准浮动幅度内，自行浮动，下浮不限。
二级
按照二级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务；住宅区基本按规划设计要求建设，绿化率20%以上，有景观，住宅区有安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有完整的规划、房屋、公用设施及业主资料。
15%
三级
按照三级物业管理服务等级标准提供服务；住宅区符合规划设计要求，有绿化、房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、公用设施及业主资料。
10%
四级
按照四级物业管理服务等级标准提供服务；住宅区建房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、公用设施及业主资料。
5%
附表二：
物业管理服务内容及等级标准
管理服务内容及标准
（一级）
接受物业，提供物业管理服务，门卫24小时值勤，经常性按规定线路巡查。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
路灯、楼梯灯完好率不低于95%。
消防设施设备完好，可随时启用。
生活垃圾每日清运一次；小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫二次；楼道每日清扫二次，每周拖洗一次；楼梯扶手每日擦洗一次；楼梯窗每月擦洗一次；路灯、楼道灯每月清洁一次，有专业人员实施绿化养护管理；共同雨、污水管道每年疏通一次；化粪池每半年清掏一次，发现异常及时清掏。
管理服务内容及标准
（二级）
接受物业，提供物业管理服务，门卫24小时值勤，经常性按规定线路巡查。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
路灯、楼梯灯完好率不低于90%。
消防设施设备完好，可随时启用。
生活垃圾每日清运一次；小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫一次；楼道每日清扫一次；楼梯扶手每天擦洗一次；楼梯窗每月擦洗一次；路灯、楼道灯每季度清洁一次，有专业人员实施绿化养护管理；共同雨、污水管道每年疏通一次；化粪池每年清掏一次，发现异常及时清掏。
管理服务内容及标准
（三级）
接受物业，提供物业管理服务，门卫24小时值勤，经常性按规定线路巡查。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
路灯、楼梯灯完好率不低于85%。
消防设施设备完好，可随时启用。
生活垃圾每日清运一次；住宅区、公共场所每日清扫一次；楼道每日清扫一次；扶手楼梯窗每季度擦洗一次；路灯、楼道灯每半年清洁一次，对草坪、花卉、树木定期修剪养护管理；共同雨、污水管道每年疏通一次；化粪池每年清掏一次，发现异常及时清掏。
管理服务内容及标准
（四级）
接受物业，提供物业管理服务，门卫24小时值勤。
经常性按规定线路巡查。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
路灯、楼梯灯完好率不低于80%。
消防设施设备完好，可随时启用。
生活垃圾每日清运一次；楼道每周清扫2次；楼梯窗每半年擦洗一次；路灯、楼道灯每年清洁一次，有绿化的，定期维护；共同雨、污水管道每年疏通一次；化粪池每年清掏一次，发现异常及时清掏。
附表三：
南阳市住宅区管理服务收费等级考核计分表
考核项目
考核内容及符合分值
得分值
（一）
基
本
要
求
（25分）
1.服务与被服务双方签订规范的的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（3分）
2.承接项目时，对小区共用部位，共用设施设备认真查验，验收手续齐全。
（3分）
3.小区各项管理制度健全。
（3分）
4.物业公司有管理资质、管理人员按比例持证上岗（2分）
5.设有公示栏、公示物业服务内容、服务标准及收费依据、收费项目、收费标准等情况。
（5分）
6.财务公开、定期公布收支情况。
（3分）
7.设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
（4分）
8.物业公司有办公经营场所。
（2分）
（二）房屋
及公
用设
施设
备维
修养
护
（20分）
1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护、检修和保养记录齐全。
（2分）
2.经常巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其它部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（3分）
3.小区内无私搭乱建、建立完善的住宅装饰、装修管理制度。
业主装修前应审核其装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
（2分）
4.供水、供电、通讯、照明设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，操作维护人员严格执行操作规程，设施设备运行正常。
（3分）
5.消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（2分）
6.道路通畅、路面平整；主要道路交通标志齐全、规范。
（2分）
7.路灯、楼道灯完好率。
（4分）
8.容易危及人身安全的设施有明显警示标志和防范措施。
（2分）
（三）公共
秩序协助维护（15分）
1.小区门卫24小时值勤。
小区内按规定线路巡逻。
（4分）
2.对进出小区的机动车辆实施证、卡、，引导车辆有序通行、停放。
（4分）
3.对进出小区的装修、家政等劳务人员实行准入证管理。
（4分）
4.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门；并协助采取相应措施。
（3分）
（四）保
洁
服
务
（25分）
1、小区内合理设置果皮箱、垃圾箱，生活垃圾及时清运。
（3分）
2、道路、广场、楼道绿地每日清扫及时。
（4分）
3、楼梯扶手每日擦洗1次。
（4分）
4、楼梯窗每周、路灯、楼道灯每月清洁一次（5分）；楼梯窗每月、路灯、楼道灯每季度清洁一次（3分）；楼梯窗每季度、路灯、楼道灯每半年清洁一次（2分）；楼梯窗每半年、路灯、楼道灯每年清洁一次（1分）。
5、及时清除小区内主要道路积水、积雪。
（3分）
6、区内共用雨、污水管道每年疏通1次；化粪池每月检查，每半年清掏1次（4分）；化粪池每2个月检查，每年清掏1次（3分）；化粪池每半年检查，每年清掏1次（2分），发现异常及时清掏。
7、二次供水水箱督促供水部门按规定清洗，并根据小区实际情况进行消毒和灭虫除害。
（2分）
（五）绿化养护管理（15分）
1、空地绿化覆盖率。
（5分）
2、有专业人员实施绿化养护管理（6分）（包括浇灌、除草、修剪、整型、防病、除虫）；定期对草地、花卉、树木进行修剪、养护、管理（4分）。
3、四季绿地、三季有花；（4分）
附表四：
南阳市住宅区物业管理车辆停放服务收费标准
车辆类别
收费项目
收费标准
（元/辆、月）
备注
机动车
车位使用费
80
必须有封闭车库；没有封闭车库必须有专人看管并指定由停车场，减半收费；无专人看管不收费。
其他车辆
摩托车停放
20
有封闭的共用车棚，提供二十四小时看管服务；无封闭车棚，有专人看管并指定有停车场，减半收费；无人看管不收费。
电动自行车停放
10
自行车停放
6
附表六：
公示栏格式
南阳市物业管理服务收费标准
收费单位
收费对象
管理服务内
容及标准
收费项目
1、管理维护服务费
2、机动车车位占用费
3、非机动车车位占用费
收费标准
收费起始时间
物业产权人自办理入住手续之日起按月交纳
收费依据
计费方式
每月按建筑面积收取，或按双方约定。
备注：
1、物业管理共用水电分摊办法，各公共用电、用水设施要单独安装仪表，电费以每个独立的计量仪表为计费单位独立核算费用，物业管理服务单位应每月公布公用设施设备产生水电等共用费用的数量、单价、金额及分摊方法，按约定的收费方式向全体业主（使用人）合理分摊。
2、空房管理费，第1项收取50%，由房屋所有人交纳。
监督单位：
南阳市物价局举报电话：
1235862299619
附表五：
物业管理企业基本情况申报表
物业名称
电话
物业地址
物业性质
负责人
物业管理机构名称
电话
物业管理机构地址
物业管理机构资质
法人代表
建筑面积
住宅面积
住宅楼栋数
住宅
总户数
商业房
面积
商业用房户
其它用房总面积
空房状况
类型
面积
未售出
未住人
其它
空房率（%）
套
面积
套
面积
套
面积
公共道路
面积
绿地面积
需保洁地面
（含水面）面积
化粪池
数量
（座）
变压器
盒套
无塔供水
（或高水塔）
规格
区内供水管道（公共）m
区内排污管道累计长度（m）
自行车棚
（处）
m²
垃圾收集箱
（座）
小区内部自成体系院落
备注
物业管理机构管理服务人员配备情况
南阳市物价局印制填表单位（章）：
升级会员 