衡阳市物业服务收费管理实施细则.docx
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衡阳市物业服务收费管理实施细则
衡阳市物业服务收费管理实施细则
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第一条为进一步规范我市物业服务收费行为，保障业主（使用人）和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省价格监督管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价检【2003】1864号）、《物业服务定价成本监审办法（试行）》和《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服【2010】76号）等规定，结合我市实际，制定本实施细则（以下称《细则》）。
第二条本《细则》所称的物业服务收费包括公共性服务费、专项服务费和特约服务费。
公共性服务费指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主（使用人）提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。
专项服务费是指物业服务企业为特定业主（使用人）提供车辆停放服务、房屋装修服务等专项性服务而向该部分业主（使用人）收取的服务费用。
特约服务费是指物业服务企业为满足部分业主（使用人）的需要，与业主（使用人）协商，为业主（使用人）提供特约服务而向委托的业主（使用人）收取的费用。
第三条物业服务收费根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅（含别墅）的公共性服务、车辆停放服务（不含车辆特约保管服务）和装修服务收费，实行政府指导价。
非住宅（如办公楼、商业楼、商铺等）物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则，事先约定，不得强行服务、强行收费。
第四条物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地占用服务、停车物业服务及车辆特约保管服务。
场地占用服务费和停车物业服务费实行政府指导价（见附件三）；车辆特约保管服务费实行市场调节价。
在物业管理区域内停放车辆的业主（使用人），须向车位所有权人交纳场地占用费（已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费），向提供车辆管理服务的物业服务企业交纳停车物业服务费。
对停放的车辆有保管要求的，业主（使用人）应与物业服务企业另行签订车辆保管合同，按照合同的约定向物业服务企业缴纳车辆保管费，物业服务企业承担约定的相关责任。
非规划区的停车场地占用费由业主委员会经业主大会确定。
物业服务企业不得向进入物业管理区域为约定业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员及车辆收取包括办证费、停车费在内的任何费用，也不得向业主（使用人）收取任何未予标明的费用。
第五条实行政府指导价的住宅公共性服务收费：
市城区住宅物业服务收费指导价及各住宅类别的收费系数具体见附件一、附件二。
因提供本实施细则（附件一）未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业服务成本的（如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项服务），可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。
第六条鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业，确定住宅公共性服务收费标准。
招投标全过程必须在物价部门和房产部门的监督下进行。
第七条?
业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费，建设单位或物业服务企业应在物业销售（预售）前15个工作日内持《前期物业服务收费申报审核表》（见附件四），到当地物价部门办理住宅前期公共性物业服务收费申报审核手续和《湖南省服务价格登记证》；业主大会成立前，通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费标准，以及由物业服务企业和业主委员会经业主大会同意选择协商确定的公共性物业服务费合同期内的执行标准，应由物业服务企业填列《物业服务费备案登记表》（见附件五），到物价部门办理住宅公共性物业服务收费备案手续和《湖南省服务价格登记证》，亮证收费，实行收费年检年审制度，自觉接受物价部门的监督检查。
办理申报审核、备案登记及《服务价格登记证》时，应提供以下资料：
①书面的物业服务收费申请或备案报告；
②《物业管理企业资质证》复印件；
③《企业税务登记证》复印件；
④《企业工商登记证》复印件；
⑤《物业管理合同》或《衡阳市前期物业服务协议》；
⑥《前期物业服务收费申报审核表》或《物业服务费备案登记表》；
⑦经过招投标取得物业管理权的招投标相关资料；
⑧其它相关资料。
第八条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
共用部位，共用设施设备日常运行维护保养费用，从物业服务费用中列支。
停车场的大修、中修和更新改造费用，由车位所有权人承担。
第九条物业服务企业与业主签订装修服务合同时，有关收费应执行如下规定：
装修服务费：
带电梯房屋不超过元/天·平方米，不带电梯不超过元/天·平方米。
装修垃圾（不包括拆除墙体产生的建筑垃圾）清运费：
业主可委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，收费在不超过元/平方米的范围内由业主和物业服务企业协商确定；也可以按照规定时间自行清运。
装修押金：
装修企业不超过1500元、业主不超过1000元，若业主没有聘请装修企业而自行施工的不超过2000元。
押金退还按《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服【2010】76号）第二十三条第四项的规定执行。
出入证件工本费：
不超过5元/证。
第十条物业服务企业的服务内容、质量、收费项目、收费标准应主动接受市物价部门、房产部门的监督检查。
物业服务企业违反物业收费法规及有关规定的，由市物价部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《物业管理条例》、《物业服务收费明码标价规定》、《湖南省服务价格管理条例》和《湖南省价格监督管理条例》等法律、法规、规章规定予以处罚。
第十一条各县（市）和南岳区可参照本《细则》制定相应管理办法。
第十二条?
本《细则》自发文之日起实施，由市物价部门、市房产部门负责解释。
衡价服（2005）127号文件同时废止。
凡本《细则》未规定的，按《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服【2010】76号）执行。
附件一：
《衡阳市住宅物业服务分项目分等级指导价标准》
衡阳市住宅物业服务分项目分等级指导价标准（与湘价服【2010】76号规定一致）
一、综合管理服务标准与收费基准价
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月收费基准价（元）
一级
1
管理处
设置
小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。
2
管理人员要求
（1）小区经理持证上岗
（2）管理人员挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周日在指定地点进行业务接待。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。
（8）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
（9）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（10）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
二级
1
管理处
设置
小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
二级
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修1小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（12）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
三级
1
管理处
设置
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。
2
管理人员要求
（1）小区经理持证上岗，有三年以上物业管理工作经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
3
服务时间
周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案）等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
三级
4
日常管理与服务
（8）可采取走访、座谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。
（9）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（11）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。
（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（13）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
四级
1
管理处
设置
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
2
管理人员要求
（1）小区经理持证上岗，有一年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
3
服务时间
周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、日常管理档案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（10）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
（11）服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。
（12）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
四级
4
日常管理与服务
（13）能提供三种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
（14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（15）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
五级
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
2
管理人员要求
（1）小区经理持证上岗，有二年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
3
服务时间
周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、日常管理档案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。
（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（10）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
（11）服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。
（12）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
五级
4
日常管理与服务
（14）能提供五种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织四次以上的社区活动。
（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（16）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
备注：
1、小区内设置管理处的，若建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加5%。
2、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。
附件二：
《衡阳市各住宅类别收费系数》
衡阳市各住宅类别收费系数
住宅类别
收费系数
独栋别墅
联排别墅
多层无电梯住宅
多层带电梯住宅（12层及以下）
高层住宅
1
说明：
1.有不同住宅类别的小区，各住宅类别公共性物业服务收费标准计算公式：
高层住宅公共性物业服务费标准×相应收费系数。
2.底层住宅或原始设计电梯不停靠的，其公共性物业服务收费在相应住宅类别收费标准的基础上下调20%计收。
附件三：
《衡阳市住宅小区车辆停放服务收费指导价》
衡阳市住宅小区车辆停放服务收费指导价
单位：
元/辆
场地
费用
小车
摩托车（含电动摩托车）、三轮车
月
日
过夜
月
日
过夜
室内固定停车场
场地占用费
170
5
10
30
1
2
停车物业服务费
70
室外固定停车棚
停车物业服务费
90
5
10
20
1
2
室外固定停车位
停车物业服务费
70
5
10
15
1
2
附件四：
《衡阳市前期物业服务收费申报审核表》
衡阳市前期物业服务收费申报审核表
申报服务项目
申报服务等级
申报收费标准（元/㎡）
审核收费标准
备注
公共性服务
综合管理
公共区域清洁卫生服务
公共区域秩序维护服务
公共区域绿化日常养护服务
共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
公共部位
供水系统
排水系统
公共照明
消防系统
避雷系统
弱电系统
电梯系统
水景系统
公共性服务收费标准合计
车辆停放服务
室内停车场
场地占用服务费
小车
停车物业服务费
小车
摩托车、电动车、三轮车
室外停车棚
车辆停放服务费
小车
摩托车、电动车、三轮车
室外停车位
车辆停放服务费
小车
摩托车、电动车、三轮车
二次供电
加价6%
二次供水
加价8%
加二次供水加压电费
价格主管部门审查意见
经现场核实，同意：
1.公共性物业服务费指导标准为每月每平米建筑面积独栋别墅元、联排别墅元、多层无电梯住宅元、多层带电梯住宅元、高层住宅元、住宅改办公用房元、住宅改商业用房元、住宅改其他用房元。
2.小区车辆停放服务收费标准为室内停车场小车场地占用费元/月、停车物业服务费元/月，摩托车、电动车、三轮车停车物业服务费元/月；室外停车棚小车车辆停放服务费元/月,摩托车、电动车、三轮车车辆停放服务费元/月；室外停车位小车车辆停放服务费元/月，摩托车、电动车、三轮车车辆停放服务费元/月。
附件五：
《衡阳市物业服务收费备案登记表》
衡阳市物业服务收费备案登记表
服务项目
原服务等级
原收费标准（元/㎡）
新服务等级
新收费标准（元/㎡）
备注
公共性服务
综合管理
公共区域清洁卫生服务
公共区域秩序维护服务
公共区域绿化日常养护服务
共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
公共部位
供水系统
排水系统
公共照明
消防系统
避雷系统
弱电系统
电梯系统
水景系统
公共性服务收费标准合计
车辆停放服务
室内停车场
场地占用服务费
小车
停车物业服务费
小车
摩托车、电动车、三轮车
室外停车棚
车辆停放服务费
小车
摩托车、电动车、三轮车
室外停车位
车辆停放服务费
小车
摩托车、电动车、三轮车
二次供电
加价6%
二次供水
加价8%
加二次供水加压电费
业主大会或业主委员会意见
负责人：
年月日
房地产主管部门意见
负责人：
年月日
价格主管部门意见
负责人：
年月日
升级会员 