份镇江楼市分析报告16DOC.docx
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份镇江楼市分析报告16DOC
2008年12月份镇江楼市分析报告
目录
一、宏观政策法规
二、全国房产动态
各地楼市
三、本地楼市
1.土地市场
（１）土地供应
2.镇江楼市
（1）市场动态
（2）十二月份镇江楼市销售情况
12008年12月份镇江市区成交情况
②2008年1~12月成交套数、面积、总额、均价环比情况
③2008年12月镇江市区销售量同比情况
④区域供求结构
⑤2008年12月镇江楼市销售排行榜
一、全国政策法规
一、购房超两年转让免征营业税
政策原文：
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
其中，将现行个人购买普通住房超过５年（含５年）改为超过２年（含２年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足２年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
评论：
该措施旨在促进房地产二次交易，促进房地产投资，增强投资客信心。
二、央行23日起下调存贷款基准利率0.27个百分点
政策原文：
从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率；12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
评论：
刺激经济增长，提高资金效率。
三、公积金贷款限制全部取消、二手房贷款首付最低两成
政策原文：
公积金贷款条件全面放宽，二手房可以享受和新房同等的贷款条件，各地自行设定的面积、价格、贷款次数等限制也全面放宽；购买二手房申请住房公积金贷款的，可享受新房贷款待遇（二手房的首付可以最低降到20%，年限最长30年）
评论：
政府救市力措的体现，公积金贷款限制的取消以及二手房首付最低两成旨在放宽购房限制，全力保障民生。
镇江政策法规
丹徒区出台公积金优惠政策
为进一步推进丹徒新城房地产的发展，丹徒区近日出台了一系列公积金使用的优惠政策。
在公积金提取方面，丹徒区范围内的职工购买丹徒新城自住住房的，可提取本人和配偶公积金账户余额支付购房首付款。
在公积金贷款方面，凡符合市公积金个人贷款条件，且信用良好、具有偿还贷款本息能力的职工，购买丹徒新城自住住房可适当上浮贷款额度，经测算后若可贷额度低于20万元的，可上浮30%，但最高不超过20万元；二是适当降低首付比例。
首付比例由不少于购房总价的30%降至20%；三是放宽申请时间。
申请时间由购房取得房产证后一年以内，放宽到两年以内，且房产证两年以内可免重新评估。
优惠政策将于2009年开始实施。
二、全国房产动态
深圳12月新房成交量达7898套创2008年新高
去年12月，深圳一手房总成交量达到7898套，日均成交约254.8套，二者均为去年新高。
记者从市国土房产局最近两个月的统计数据发现，在国家鼓励买房的政策出台后，自11月份以来深圳新房成交有了明显上升，每周成交量维持在1500套以上。
而12月比11月的成交量更高：
自12月1日以来的4周，每周成交分别是1559套、2025套、1771套、1776套，周平均成交达到1782套，比11月高出18%。
在均价方面，12月的4周分别为10292元／平方米、10766元／平方米、10064元／平方米、11894元／平方米，当月的均价不到1.1万元／平方米。
连续的楼市新政、大幅降息等一系列利好消息是刺激深圳新房成交维持高位的主要原因，政策部分改变了市场预期，并大大减轻了供房者的负担。
大量新盘尤其是中小户型楼盘的集中入市刺激了成交的上升，同时特价房和优惠房源逐渐消耗，也使成交价格趋于稳定。
但今年经济的不确定性强，存量房源也很大，所以现在说房价上升还为时尚早。
2008年上海新房成交量创近五年新低
统计数据显示，去年12月，上海新房成交均价回落到11892元/平方米，同比下跌0.7%，已回落到2007年底的水平；
去年下半年上海新房成交量为3.3万套，是近5年来的新低；
去年上海二手住宅成交面积约1316万平方米，同比减少26.9%，是自2005年以来的最大跌幅。
数据显示，去年12月，上海一手商品住宅的成交均价回落到人民币11892元/平方米，环比下跌9.7%，同比下跌0.7%。
据统计，上海商品住宅的成交均价2007年底的时候在11000元~12000元/平方米左右，在2008年3至6月份达到最高峰，维持在14000元至17000元/平方米之间。
上海中原最新的研究报告显示，2008年上海二手住宅成交面积约1316万平方米，同比减少26.9%，这是自2005年以来的最大下跌幅度，这意味着，上海去年二手住宅的成交面积已降至与2002年的水平相当。
同时，2008年上海二手房市场成交价格全年仅微幅上涨2.6%。
楼市新政效应初显11月后北京楼市成交量再回升
来自北京市房地产交易管理网的统计显示，过去一周，本市商品住宅成交3327套，较此前一周上涨7%，成交面积为309934平方米，环比上升2.97个百分点。
随着9月份经适房与两限房的大量入市，楼市成交量开始大幅走高。
数据显示，11月份北京期房住宅签约12479套，签约面积119.6万平方米。
与10月份相比，期房住宅签约套数增加了50.9%，签约面积增加了52.4%。
不过，11月份的回暖未能在本月前三周延续。
据统计数据，12月1日至20日，北京住宅累计成交8107套，与11月份同期相比减少了19%。
剔除保障性住房因素，实际成交的商品住宅共3182套，与11月份同期相比减少11%。
南京12月份新建商品住宅的成交量较金九银十相比增长了近三倍
南京房地产市场发生了翻天覆地的变化，本来是一年当中销售淡季的12月份，却成为2008年销售最好的一个月。
昨日，记者从南京市网上房地产统计数据中看到，2008年12月南京新建商品住宅成交量达到了6791套，二手房成交量达到了3392套。
和去年的“金九银十”相比，新建商品住宅的成交量增长了近三倍。
12月不如前年，但好过9月，6791套，这是2008年最后一个月，南京新建商品住宅成交的数量。
尽管和2007年的的12月份的成交量相比，2008年12月份成交量并未超越，但是和2008年的“金九”成交1766套相比，12月份的成交量增长了285%。
“11月份、12月份销售量上来得很明显。
”江宁区百家湖附近的一家楼盘销售人员告诉记者，在九十月份的时候，他们楼盘一个月只能卖几套房。
进入11月和12月，他们一个星期就能卖到以前一个月的量。
据观察分析，在南京12月份的成交面积分布方面，80平方米到140平方米之间的住宅，成为12月份成交的主要户型，尤其是100平方米到140平方米之间的住宅，成交量占到了全月成交量的42.07%。
各地楼市因为国家的救市措施楼市形势得以缓解，但是09年的价格走势，依然预测不一。
高品质，地理位置优越的楼盘依然是客户选择的重点。
三、本地楼市
一、土地市场
本月镇江土地市场未发生成交。
土地市场不活跃。
据国土局网站内容：
2008年第六期国有建设用地挂牌竞买出让地块公告
一、时间安排
申请、资审、发售资料：
2008年12月29日至2009年1月16日上午11时止；
报名和保证金缴纳截止时间：
2009年1月6日至1月16日上午11时止（保证金数额详见出让文件资料）；
2008年第六期国有建设用地挂牌竞买出让地块简介
地块号
地块名称
出让面积（平方米/亩）
空间范围
土地用途
容积率
供地条件
6--1
朱方路以西、长山灌渠以东
42068/63.10
北至规划中四摆渡路，东至朱方路，南至规划中道路，西至长山灌渠
城镇住宅、商务金融及公共设施用地
1.6
拆除地上建筑物
6--2
京口区缪家门地块
21842/32.76
北临至住宅小区,东至焦山路
城镇住宅、商务金融及公共设施用地
2
拆除地上建筑物
6--3
润州区政府西侧
19803/29.7
东、南至规划中道路，北临中亚汽车保养有限公司
城镇住宅、商务金融及公共设施用地
1.47
拆除地上建筑物
6--4
镇大公路京口区拆迁安置房地块
33333/50
北至学府路，东至御带河，南临古运河
城镇住宅、商务金融及公共设施用地（拆迁安置房）
1.2
拆除地上建筑物
6--5
丹徒新区盛丹路2号地块
47300/70.95
北至盛丹路，东至瑞山路，西至经五路
城镇住宅、商务金融及公共设施用地
1.3
拆除地上建筑物
6--6
学府路以北、谷阳路西侧
53281/79.92
北、东临住宅小区，南临二十一世纪乐园
城镇住宅、商务金融及公共设施用地
1.5
现状
（以上各项数据指标以最终出让文件为准）
主要规划控制指标
序号
总建筑容量≤m2
容积率≤
建筑密度≤%
绿化率≥%
办公、商业及市政设施
居住
市政设施≤
教育≥
医疗卫生、社区服务≥
6--1
3710
61000
2400
250
1.6
35
30
6--2
16920
26600
80
2
25
25
6--3
500
29470
80
1.47
28
30
6--4
2680
37200
80
1.2
28
30
6--5
4220
57000
190
80
1.3
30
35
6--6
社区服务及管理接待用房≥2000;办公及科研用房≤4000
74000
1.5
28
30
注：
其余规划控制指标详见地块控制性规划
出让地块保证金、加价幅度等明细表
地块号
地块名称
出让面积（亩）
保证金（万元）
起步价（万元）
加价幅度（万元）
6--1
朱方路以西、长山灌渠以东
42068/63.10
1100
5100
100
6--2
京口区缪家门地块
21842/32.76
900
4450
100
6--3
润州区政府西侧
19803/29.7
500
2500
60
6--4
镇大公路京口区拆迁安置房地块
33333/50
300
1500
60
6--5
丹徒新区盛丹路2号地块
47300/70.95
600
2800
100
6--6
学府路以北、谷阳路西侧
53281/79.92
1600
8100
200
二、镇江楼市
三、
1.市场动态
2008年12月份的楼市活动有集中放量趋势，各家楼盘在大势不利的条件下以及辞旧迎新之际，举办各式各样活动，我们注意到，本月有不止一家开发商举行了不止一次活动，几乎达到周周有活动境界。
12月份的活动以实惠，以吸引老百姓购房置业为主，打出“零首付”“保证金”“赠豪礼”等旗号。
安家吧论坛曾经发表过《今年12月20日之前是购房最佳时机》也有网友随后发表《年底之前是购房最佳时机》，两位的意思大同小异，只是告诉大家该出手时得出手，并且要在楼盘优惠增多的情况下出手。
而本月销量大增也与楼盘的促销以及相应活动作用密不可分。
时间
楼盘
片区
活动性质
详细事件
12月1日
紫阳花园
润州区
活动
紫阳花园零首付购房大轻松
12月3日
万科魅力之城
润州
楼讯
万科魅力之城阳光多层岁末公开
12月3日
沃得城市广场
镇江新区
活动
沃得地产珍品发售馈赠万元豪礼
12月7日
万科魅力之城
润州
活动
万科魅力之城“周末老友行”温馨上演
12月8日
常发·华都名城
润州
楼讯
常发·华都名城——告别价格战
12月8日
圣地雅格
丹徒
活动
圣地雅格岁末大酬宾买房送台湾7日游
12月9日
香江世纪名城
京口
楼讯
香江世纪名城即日起首付只需2万元
12月9日
联丰•尚东国际
镇江新区
活动
联丰•尚东国际在全国首创“10%首付+10%价格保值金
12月9日
义乌小商品
镇江新区
楼讯
义乌小商品城香港财富之旅考察团顺利回镇
12月9日
鑫韵花苑
润州区
荣誉
3786元/㎡起城市中央双景美寓，鑫韵花苑红动镇江载誉归
12月10日
沃得城市广场
镇江新区
楼讯
沃尔玛·沃得购物广场全面招商正式启动
12月12日
画意江南
丹徒区
开盘
画意江南12月12日盛大公开
12月12日
优山美地
京口区
楼讯
68万起享受约190平方米电梯别墅生活.12月20日至开盘，叠加美墅每日优惠1000元
12月15日
永隆城市广场
镇江新区
楼讯
强强联手永隆地产成功的开记.永隆城市广场业主阳光体验之旅
12月17日
亚太五金电器城
镇江新区
楼讯
镇江新商业中心投资价值论坛即将开幕
12月19日
冠城国际
润州区
活动
2008年12月19日冠城国际业主联谊会
12月20日
永隆城市广场
镇江新区
活动
丁卯，举旗者说---永隆城市广场专场团购会
12月20日
联丰·尚东国际
镇江新区
活动
联丰·尚东国际杯镇江十大城市形象大使总决赛
12月20日
亚太五金城
镇江新区
楼讯
12月20日亚太五金城投资说明会隆重举行
12月24日
天元·一品
润州
开盘
天元·一品电梯洋房12月27日盛大开盘
12月26日
恒美山庄
京口区
活动
3088元/㎡起轻松加盟恒顺生活零首付“百万基金购房关怀”热动全城！
12月27日
永隆城市广场
镇江新区
活动
永隆地产辞旧岁迎新年迈入跨入09年.记永隆城市广场快乐新春联欢晚会
12月27日
魏玛假日
丹徒区
活动
魏玛假日交房盛典27日唯美谢幕
活动图文简要：
镇江市第13届房展会将于12月13日拉开帷幕
12月15日永隆城市广场业主阳光体验之旅
12月20日联丰·尚东国际杯镇江十大城市形象大使总决赛
12月20日亚太五金城投资说明会圆满举行
12月27日“感恩回馈牛运花城”红豆缘俱乐部客户联谊会圆满结束
12月27日魏玛假日交房盛典唯美谢幕
2．十二月份镇江楼市供应情况
根据商品房网上备案平台数据统计，全市供应量达到3928套，而镇江市区供应量为2715套，其中京口区供应356套，新区（1644套）、润州区（215套）、丹徒区（500套），供应量较11月份相比相当。
新区12月份的供应量居首。
亚太五金城12月份推出586套。
3.十二月份镇江楼市销售情况
（１）2008年12月份镇江市区成交情况
2008年12月份商品房成交1461套，成交面积162448.61平方米，成交金额716919201.5元，成交均价4413.21元，较11月份相比同比成交套数、成交面积、成交金额分别上升50.15%，47.8%，40.96%，均价首次下降4.63%，同比下降5.13%，5.73%，0.34%，均价同比上涨5.72%。
12月份的销量与11月份相比出乎意料，完全颠覆金九银十的说法，今年的形势可用，“金十二银十一”来概括形容。
12月份销量与11月份相比环比增幅达到今年最大值，50.15%，而同比降幅达到今年最小值5.13%，可见政府一系列措施增强了民众购买信心。
13届房产会以及镇江楼盘的系列活动也吸引了部分买房者。
12月份的均价画笔有所下降，同比上涨也不多，一来由于11月份商铺的热销导致价格的抬高，二来12月份各家楼盘优惠活动对均价稍有影响。
序号
辖市区（统计）
销售套数
销售面积（M2）
销售金额（元）
均价
1
润州区
433
51048.61
258392000.8
5061.69
2
京口区
475
50589.51
225528894
4458.02
3
丹徒区
234
30000.03
114920856.9
3830.69
4
丁卯
245
21841.82
91534023.84
4190.77
5
大港
74
8968.64
26543426
2959.58
总计
1461
162448.61
716919201.5
4413.21
（２）2008年1~12镇江楼市成交套数、成交面积、成交总额、成交均价环比情况
12月份的销售创08年新高，9月份起处于上升趋势，国家调控产生作用。
（3）2008年12月镇江市区销售量同比情况
07年08年的总体趋势大致类似，07年的金九银十到08年并没有如期实现，但是08年的11月份12月份的销售情况良好，在08年的最后划上一个句号。
（3）区域销售结构
由图表可以看出每个片区的12月份的销售情况均超越11月份，而润州区的销售情况超过了07年的12月份，润州区的拆迁工作的顺利进行对润州区的楼盘销售产生了促进作用。
丹徒也由11月份的120多上涨到234套，形势有所回暖，也与银泰万和世家画意江南的低价开盘的作用分不开。
丁卯本月由于尚东国际钻石名苑的热销促使丁卯的销售量无论同比环比都上升。
大港的销售继续以银山鑫城为主，但是销售不甚理想。
４．楼市销售排行
12月楼市销售总排行（据房管局房产网站销售数据）
本月排行榜上均超过20套，东城绿洲翰霖苑以其低总价得优势排列第一，中南世纪城几乎每月榜上有名，可见其在镇江购房者心中地位，不难看出，位列前几的楼盘均有现房或者是准现房，由此可见，在此等环境下，现房以及准现房是购房者不二选择。
丁卯新区的尚东国际更是以开盘12天便销售了37套的优异成绩首次开盘便跨入销售排行榜之列。
序号
项目名称
行政区
销售套数
销售面积（M2）
销售金额（元）
1
东城绿洲
京口
120
9903.98
34568847.00
2
中南世纪城
京口
88
11068.48
48290917.00
3
镇江国际工业品城
润州
72
5198.94
16963830.22
4
华都名城
润州
59
6703.62
30532958.00
5
魅力之城
润州
54
7138.09
32022231.00
6
中浩国际广场
润州
45
7319.90
57581152.00
7
学林雅郡
京口
44
2353.11
7971274.00
8
香江花城
京口
40
5398.99
19312111.00
9
镇江义乌小商品城
新区
39
1205.69
9267565.00
10
钻石铭苑
新区
37
4211.62
16825902.00
11
尚东国际
新区
37
2915.08
12977995.00
12
美林湾
新区
32
3015.61
7808345.05
13
我家山水
京口
29
2497.11
20707561.00
14
风景城邦
丹徒
28
3318.83
9578690.00
15
银山鑫城
新区
28
2956.29
3772893.00
12月份京口区销售排行
序号
项目名称
销售套数
销售面积（M2）
销售金额（元）
12月份销售报价
12月份成交价格
物业形态
1
东城绿洲
120
9903.98
34568847.00
3300-3600
3490
多层
2
中南世纪城
88
11068.48
48290917.00
4700
4362
花园洋房
3
学林雅郡
44
2353.11
7971274.00
3500
3387
多层、小高
4
香江花城
40
5398.99
19312111.00
3800
3576
小高
5
我家山水
29
2497.11
20707561.00
9000-10000
8292
双拼
6
阳光学府华庭
25
3615.36
14926569.00
4000
4128
小高、高层
7
恒美
16
2034.90
7964350.00
4000-4500
3913
多层、小高
8
水木阳光
16
1839.44
6402621.00
3700
3480
多层、小高
9
恒顺翠谷
13
1565.75
4987330.00
3088起
3185
多层、小高
12月份润州区销售排行
序号
项目名称
销售套数
销售面积（M2）
销售金额（元）
12月份销售报价
12月份成交价格
物业形态
1
镇江国际工业品城
72
5198.94
16963830.22
4400
3262
商铺
2
华都名城
59
6703.62
30532958.00
4500
4554
多层、小高
3
魅力之城
54
7138.09
32022231.00
4400、5200
4486
多层、小高
4
中浩国际广场
45
7319.90
57581152.00
3815起
7866
高层
5
春色江南
26
2669.92
10175607.00
3650
3811
多层
6
檀香园
23
2991.36
12687869.00
4400
4241
高层、小高
7
天元·一品
14
1324.05
5216483.00
4000
3939
多层、小高
8
朴园
13
2308.04
15504620.00
8000、6000
6717
联排、叠加
12月份丹徒新区销售排行
序号
项目名称
销售套数
销售面积（M2）
销售金额（元）
12月份销售报价
12月份成交价格
物业形态
1
风景城邦
28
3318.83
9578690.00
2900-3300
2886
多层、小高、别墅
2
万和世家
25
2392.97
6657923.00
2400-2800
2782
多层
3
南山浅水湾
22
4112.80
24736344.90
6014
4
瑞泰城市花园
18
3346.46
13475839.00
2300
4026
多层
5
高资花园
18
1633.91
4703726.70
2878
6
丰泰龙山庄园
15
1795.35
5169820.00
2580、2780
2879
多层、花园洋房
7
爱民苑
13
1588.58
3976924.00
2503
8
龙山商贸中心
12
1031.96
2362577.40
2289
升级会员 