市场分析东莞市商铺市场房地产分析报告.docx
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市场分析东莞市商铺市场房地产分析报告
2006年东莞市房地产分析报告
——商铺市场现状调查
关注“高回报”背后
曾经有人问朋友，你买商铺想干什么？
朋友的答案是投资和出租。
当被问及出租给谁时，朋友沉默无语。
其实，谁也不知道租客是谁，商铺能否顺利出租，那么回报是什么呢？
这里想表达的是，商铺惯来以高回报的形象出现在投资领域，也正是这一点吸引了投资者的眼光。
然，投资者亦明白，回报与风险是一个共同体，追求高回报就要面对高风险，稳健的投入获取合理的回报才是明智的抉择，这也是笔者提醒和告戒投资者的原因所在。
大凡认为，投资商铺决定因素就是“地段，地段，还是地段”，但是笔者想说一句话，消费，消费，还是消费。
究其原因，当一个区域商业量接近或超过消费力时，商业将最大程度的分化消费力，微薄的消费市场如何支撑购铺的投资者，最终将是空置率的快速攀升，结果自然是“旺铺不旺、回报无望”。
商铺不是牛奶，生产多了可以倒入河中，当产能过多出现剩余库存时，也就意味风险系数在增大。
作为精明的投资者，完全没有必要将钱“库存”起来，苦苦守候着“提款人”的到来。
在投资理财领域时，有句行话叫做“先看风险，再看回报”。
所以，购铺者不宜过于看重租金，而是细心了解租赁市场和消费潜力。
正如商界有句箴言：
“愚者赚今天，智者赚明天”。
因此，在做出投资决定前，要看得远一点，再远一点。
2006年东莞市商铺购方市场现状调查分析
调查时间：
2006年7月05日 - 8月25日
调查方法：
报纸调查、网站调查、街边问卷调查等
有效样本量：
349个
商铺投资作为一种高回报的投资理财工具，一直为东莞投资人所关注。
可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，如果没有正确的分析判断，投资就难以成功。
因此，在东莞商铺投资群体成为开发商定位楼盘和营销的重点，本调查分析就区域投资、装修标准、需求面积等方面对东莞消费群体进行了一次专项调查。
[关键词] 区域投资
东城占一半
调查结果显示：
在被访者中有293份样本希望在市区购买商铺，占总意向样本数的84%。
在东莞城区商铺中，选择购买东城区的样本排在第一位，共145份，占349份样本问卷的50%；其他依次是莞城区、南城区、万江区和镇区，样本数量分别为67份、53份、28份和56份。
从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区商铺，且超过五成的样本有意购买东城商铺，认可度较高。
在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。
[关键词] 付款方式
按揭付款是首选
调查结果显示：
回收调查样本中，消费者采用按揭付款方式的比例最高，为55%；采用分期付款为27%；一次性付款占18%。
在三种付款方式中，选择一次性付款、分期付款的调查样本共有157份，占有比例达45%。
说明东莞购买群体的支付能力相对较强，有利于开发商的缩短资金周转期。
[NextPage]
[关键词] 按揭年限
过半选10年
调查结果显示：
在选择按揭的调查样本中，有57%的潜在购铺者选择10年按揭方式，有25%的潜在购铺者选择5年期限的按揭方式，还有18%的签字购铺者选择其他按揭方式。
10年按揭方式的潜在购房者占五成以上。
[关键词] 交楼要求
毛坯房适合各类业主
调查结果显示：
被访者对于装修标准的要求，有92%的人希望购买未经装修的商铺；只有2%的人希望购买已经装修的商铺；有6%人持无所谓态度。
据了解，在东莞商铺市场带装饰出售的项目比较少，主要原因是购铺者对是否装修要求不高，大部分购铺者不希望在增加购买成本。
而且毛坯房适合于各种业态的租客使用，对于租客有更大的发挥装饰功能的余地。
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[关键词] 意向购买面积（平方米）
51-80之间最受欢迎
调查结果显示：
选购面积位于51-80平方米之间，占有率最高，为38% ，31-30平方米和30平方米以下的选择率也比较高，均为19%，80-100平方米之间为10%，100平方米以上均比较低。
多数购铺者倾向于51-80平方米。
[关键词] 接受物业管理费水平（元/月）
集中在1.6-3元之间
调查结果显示，被访者承受的物业管理费分别是：
1元/月/方以下占9%；1.1-1.5元/月/方占18%；1.6-2元/月/方占55%；2.1-3元/月/方占17%；3.1元/月/方以上占1%。
调查发现， 目前东莞商铺管理费普遍在2元/月/方以上，且主要集中在2.8-4元左右，可见物业管理费高出购铺者的心理价。
有八成多的购铺者的心理价位低于2元/月/方。
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[关键词] 承受购买商铺总价（万元/平方米）
21-50万元居半
调查结果显示：
被访者购买商铺总价的意愿分别是：
10-20万元11%； 21-50万元占49%； 51-100万元占32%；101-200万元占5%；200元以上占3%。
从数据可以看出，购铺者群体期望总价在21-50万元最多，其次是51-100万元。
随着房价的走高，10-20万元的铺已经很罕见了。
[关键词]购楼考虑因素
升值潜力最重要
调查结果显示：
对于影响投资商铺的主要因素，列为第一考虑因素的被访者比例分别是：
升值潜力占34%； 其次是位置，占17%；价格占14%；质量占9%；商家信誉占6%；周边环境占11%；物业管理占3%；户型占6%。
我们可以发现：
升值潜力是第一位，其次是位置和价格。
说明投资者多数看好该位置的未来升值潜力，对未来的投资回报有着很高的预期。
2006年东莞市商铺求租方市场调查分析
调查时间：
2006年07月05日-08月25日
调查方法：
报纸调查、网站调查、街边问卷调查等
有效样本量：
689份
目前城区已形成五大商圈，分别是以花园新村为代表的旧城商圈、以麦德龙、华南MALL为代表，正构建一个集旅游娱乐、休闲购物、商贸的万江商圈、以东纵大道为主轴线的商业发展中心、以第一国际为代表的东莞大道商圈及从雍华庭到星河传说整条东城大道的商圈。
东莞商圈的形成，逐渐吸引了众多经商租户。
对于商铺能否满足广大使用者的要求，有必要对租户的选址、租金承受度、场地要求等进行了解，本调查分析就租户需求等方面进行了一次专项调查。
[关键词] 求租区域
东城居首莞城次之
调查结果显示：
在回收的689份调查样本中，有意在东莞城区租铺占总意向样本数的76%。
选择在城区租铺的调查问卷中，37%样本选择了东城区，14%的样本选择了南城区，18%的样本选择了莞城区，7%的样本选择了万江区。
从数据可以得出，东城区和莞城区是商户的首选区域，占总意向调查样本的55%，可见两大区域对商户的吸引十分明显。
在回收的镇区调查样本中，主要选择的镇区是虎门、厚街、长安、大朗、常平、塘厦等经济强镇。
[关键词] 求租面积（平方米）
中小经营户是主力
调查结果显示：
在求租调查样本统计过程中，记者发现样本求租面积主要集中在11-30、31-51和51-80平方米3个面积段，其占有率高达61%。
其他面积段的分别是：
10平方米以下占4%， 81-101平方米占12%，101-150占10%；151-200平方米占6%，201-300平方米占3%，301-400平方米占3%，400平方米以上占1%。
从求租调查样本可以看出，东莞市的中小经营户是商铺市场的主力消费群，未来小面积的出租市场相对活跃。
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[关键词] 意向月租金（元/月）
两千五以内租赁活跃
调查结果显示：
求租样本对支付商铺租金相对偏低，主要集中在1001-1500元、1501-2000元和2001-2500元3个价位，选择率分别为22%、20%和20%，占据了六成的样本数量。
其他价格的租金占有率分别为：
1000元以下为14%， 2501-3000元为10%，3001-4000元为7%，4001-5000元为5%，5000元以上为2%。
从数据可以看出，在商铺租赁市场方面，求租方市场的租金支付意向相对较低。
[关键词] 承受物业管理费水平（元/月）
1.1-2元大众化
调查结果显示，求租方普遍接受的1.1-2元/月.方的物业管理费，共有378份，占55%。
接受其他物业管理费的求租样本量分别为：
1元/月.方以下为158份，占23%； 2.1-3元/月.方为117份，占17%；3.1-4元/月.方为28份，占4%；4.1元/月.方以上的为8份占1% 。
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[关键词] 装修标准
租赁装修是主流
调查结果显示：
求租样本对承租商铺要求无装修的比例较大，占总回收样本的92%；
要求装修的调查样本占总回收样本的2%；对商铺是否装修无所谓的样本占6%。
可见目前市场上以商铺未装修为主流的特点符合租户的要求。
[关键词] 影响租用因素
价格与位置起决定作用
调查结果显示：
在影响写字要求租市场方面，影响原因依次为价格、位置、周边环境、物业管理、质量和升值潜力。
各大因素的样本占有率分别为：
价格占32%；位置占28%；质量占8%；周边环境占20%；物业管理占12%；升值潜力为0。
由此可见，求租方最关注的是租金价格和位置问题，说明东莞商户求租方不但希望价格合理又在乎选址地理位置，具有良好的经商意识。
中央生活区商铺A区：
商铺比重合理租价稳步攀升
【区域描述】
中央生活区商铺A区，东起新源路旁边的光大花园，西至东莞大道边的凯旋城，南靠长泰路沿路的东泰花园、阳光假日和阳光澳园，北临鸿福东路以南的火炼树村。
本区域经中信地产、光大地产等数家开发商十多年等的开发建设，已经成为东莞市城区居住人口最为密集的地方之一，也是东莞市未来的大型高档住宅集中开发的区域之一。
目前该区域拥有凯旋城、东泰花园、怡丰都市、阳光假日、阳光澳园、景湖春天、光大花园、尚书苑、国泰明苑等众多楼盘，居住人群以中产、白领为主。
另外，区域内还居住着火炼树村、洋田沥新村等村民及大量的外来打工群体，其消费力尤为突出，商业交易市场十分活跃。
【商铺现状】
区域商业核心已形成
中央生活区商铺A区的商铺主要由社区内街商铺、社区沿街商铺和大型百货商场组成，其中社区内街商铺、社区沿街商铺是主要的存在形式，占主导地位。
人口密集带旺商铺市场
社区内街商铺主要代表是中信东泰花园，该花园社区南临四环路、西靠东莞大道，目前已建成五个大型街区，开发面积在50多万平方米，并建有菜市场、食街、游泳池、网球场、医院、幼儿园、住客会所等多项生活配套设施。
据，东泰花园已有5000余名业主，逾15000人入住，是东莞市规模最大、配套设施最齐备、入住人口最多的生态园林社区之一。
据不完全统计，该区域内的居住人口在十万人左右，在东莞市属于人口密集度较高的区域。
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区域商铺繁华地段显著
在社区沿街商铺方面，该区域以怡丰路和银树路最为繁华，在业态规划方面又以怡丰路较为统一，基本已形成集美食、休闲、精品为主特色饮食商业街。
同时，佳驹实业后续开发的怡丰都市广场进一步增强商业街的吸引。
据了解，商业街全长860米、拥有面积在50平米至800平米不等商铺，新增面积高达4万多平方米，进一步的丰富了该地段的商业气氛。
另一商业旺地则是银树路，该路段的规划不像怡丰路那样有统一，有明确的定位和管理，主要原因是银树路商铺开发由几家开发商负责，商铺推广方面也存在时间差。
但是银树路却是东泰花园、阳光假日、景湖春天等多个楼盘的主要出入口，带动了银树路的人流量，无形中弥补了其不足，这也是该路段相对繁荣的主要原因。
从目前的商铺发展情况来看，商铺以怡丰路和银树路为中心点，向四周延伸到金树路、红棉路、金锡路等路段扩展。
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【商铺调查】
区域商铺投资回报稳定
据了解，2002年中信东泰花园泰和路沿街销商铺售价格在10000-12000元/平方米左右，这时的东泰社区商业市场已具有一定的规模和吸引力。
2004年期间，该社区内街商铺售价在7000元/平方米左右，开发商存量商铺售价在6000-6500元/平方米，市场上的商铺月出租价格在35-42元/平方米；在社区外沿街商铺方面，商铺售价在15000-16500元/平方米，商铺月出租价格在50-65元/平方米。
住宅项目提升区域商铺价值
2004年以来，随着中央生活区房地产业开发的加速，如阳光假日、阳光澳园、国泰明苑等中高档楼盘的相续建成，区域内的居民消费力得到进一步的提升，商铺市场发展形势十分大好。
据了解，近两三年来，该区域的商铺月出租租金以每年10-20%的速度快度增长，而商铺售价也因此水涨船高，年增长速度在8-15%左右。
沿街商铺：
租金厚丰 售价接近3万元/方
截止2006年8月份调查结果显示，银树路（景湖春天路段）的沿街商铺月租金大约在60-80元/平方米，有部分商铺租金达100元/平方米以上，如景湖春天一间60平方米的商铺，月出租租金为4800元。
该路段的商铺转让售价基本在19000-21000元/平方米左右。
在银树路（泰和路路段）的沿街商铺月租金基本在65-80元/平方米，个别商铺月租金还超过100元/平方米，其商铺的转让售价与银树路（景湖春天路段）相差无几，投资回报率在6-9%之间。
[NextPage]
在怡丰路商铺方面，由于位置和经营业态影响，租金的价格起伏较大。
调查结果显示，怡丰都市广场C座片区的月出租租金在30-45元/平方米不等，出现个别商铺高出或低于该价格区间，在沿怡丰路的怡丰都市A座到银树路交界处商铺租金相对较高，其月出租价格在100-200元/平方米，商铺的出售价格在26500-28500元/平方米左右。
如怡丰路A座一间60平方米的商铺，其市场公开销售价格在168万元，每平方价格为28000元。
内街商铺：
租售价走势稳健 两年升千余元
据了解，该区域内街商铺最具优势的社区当属中信东泰花园。
主要是东泰花园经过十年左右的发展，其社区内部配套设施基本完善，居住人数庞大，完全具备了支撑内街商铺市场发展的条件。
记者在调查中了解到，目前东泰花园内街商铺月租金已由2004年的35-40元/平方米，升至2006年的40-55元/平方米左右，如东泰步行街的月租金在50元/平方米左右，步行三街的月租金在35-40元/平方米左右，东泰花园大道的月租金也保持在40元-50元/平方米的范围。
在商铺售价方面，截止2006年8月份调查数据内街商铺售价一般位于7000-8000元/平方米，比2004年的商铺售价每平方米高出1000-1500元，投资回报率在6-8%之间，有的甚至更高。
【走势分析】
年租售价格或升10-15%
2002年以来，东莞商业地产的发展可以用“快、多、大”来形容。
快指的是时间短，多指的是量数惊人，大指的是项目规模，这一切是目前东莞商业地产需求和价格走势相对疲软根本原因。
然而，中央生活A区商铺在整个市场不景气的形势下，逆势上扬多少让人感到惊讶。
[NextPage]
据统计数据显示，中央生活A区的商铺租售价格上扬趋势相对明显，从分析图的上涨幅度来看，其商铺未来的升值空间依然存在，其中沿街商铺的价格走势明显高于社区内商铺上升幅度。
金信联行黄艳经理表示，目前该区域内的商铺租赁市场很旺，很少有客户将商铺拿出来销售，放盘量比起住宅少得“可怜”，业主买了商铺后基本都处于出租状态。
在租赁稳定方面，内街商铺表现相对较好，沿街商铺转让略为频繁，如怡丰都市的商铺转让情况相对较多，主要原因在于经营的业态相对统一，加大了商家之间的竞争，这是商业街普遍存在的现象。
从目前商铺的年租售数字来年看，未来的租售价格有望进一步上涨，估计其涨幅约在10-15%之间。
无独有偶，康乐地产一位陈先生告诉记者，这两三年区域内的租售价格的确上升了不少，有些商铺的租金上升了近50%左右，主要原因是新开发楼盘直接带动了其价格的上扬，如东泰花园步行街的商铺，有些在几年内已翻了一翻，而且目前还有继续上升。
【区域展望】
商家看好金树路商铺
业内人士分析，该区域商铺租金与售价的上涨，说明了该区域内的居民消费潜力依然很大，商铺市场拥有较大的发展空间。
但投资者必须看清一个问题，这就是区域内的商业项目明显少过住宅项目，特别是没有大型商业项目。
也就是说，商铺市场能否做兴旺起来，需要与区域内的居住人口形成一个合理的比例。
从投资的角度来看，该区域是东莞中央生活区的主要组成部分，随着城市建设步伐的不断深入，原有的村落居住形式将被进一步打破，将会有更多的住宅项目出现，商铺的投资和经营前景会变得更好。
其中，金树路的发展前景最为看好，原因在于金树路北接国泰明苑和尚书苑，临近第一国际和国际会展中心，南交怡丰路，其沿路两旁均为村民房，如果该区域进行全面开发势必会出现一条新的金树路商业街，因此不少商家表示看好金树路投资前景。
中央生活区商铺B区：
消费力欠缺商业市场尚未形成
【区域描述】
中央生活区商铺B区东起光大景湖蓝郡，西至东莞大道，南起世纪城、北至长泰路。
该区域包括了众多地产项目，光大景湖蓝郡、金地格林小城、未来世界花园、新中银、世纪城等。
有如此之多的楼盘坐落于此，汇集宏伟路与四环路双向人流，务必聚集大量消费群体。
【商铺现状】
社区成熟 商铺发展稳定
该区域由于聚集大量住宅楼盘，社区内街商铺和社区沿街商铺的开发较为普遍。
该区域包括有世纪城、现代经典、格林小城、新中银金色华庭、未来世界花园、东峻珊瑚湾畔、景湖花园P区等商品房居住小区。
世纪城有一条自己的风情商业街，现代经典、格林小城等社区都有自己的沿街商铺。
该区域建有游泳池、网球场、菜市场、幼儿园、会所等，生活配套设施完善，人口入驻率较高。
对于商家而言，有人的地方就有生意，何况是人口集中的社区。
为了解决小区业主的生活便利及休闲购物的乐趣，很多发展商都会设置一些面积作为商业配套，如临街商铺或小区商场铺或内街铺等。
在该区域这种商铺量较少，辐射面主要是针对小区居住的人口。
由于社区商铺相对其他商业地产而言，面积不大、价格不高，因此众多业主在购买了住房之后，也会考虑购买商铺作为长线放租，这样一来，收租容易，且每天还会看到自己物业的经营情况，心里塌实。
据记者调查发现，该区域路段商铺经营的行业大多是能满足住宅小区内日常生活需求的行业，并且污染较小，像小超市、书店、洗衣店、花店、水果店、窗帘、家电、音像产品、快餐、服装、药店、玩具店、茶叶、凉茶甜品、零食、家居饰品、美容美发、装修、家政服务等，经营该区域店铺的店主告诉记者，自从开业到现在生意一直比较稳定。
从开发的情况来看，该区域社区商铺的开发已经形成了一种模式，只要有住宅势必就会多多少少推出一些社区商铺。
从市民投资热情来看，据有关方面调查显示，由于该区域一些楼盘入驻率较高，且居住人口主要以外来人口为主，具有一定的消费能力，因此该区域推出的社区沿街商铺尤其被投资者看好。
据记者调查发现，目前位于宏伟路段大部分沿街商铺由于地理位置优越，容易聚集人流，因此销售情况良好。
[NextPage]
【商铺调查】
据了解，金地格林小城一期推出商铺共有70间，面积以50-80平米为主，也有小部分面积在30-40平米及100平米以上；商铺内举架高，可方便业主以经营为目的进行自主分隔，可全部也可部分做成二层阁楼形式，这样有利于更好的利用空间；价格由于位置的不同共分三种价位，临四环路一带价格最低为10000元/平方米，小城内部商街区的铺位价格为13000元-16000元/平方米，临宏伟路段价格最高为16000元-20000元/平方米，另外也有个别铺位由于位置及面积原因价格低到8500元/平方米。
沿街商铺：
路段直接影响商铺租金售价
据调查结果显示，宏伟路段（金地格林路段）的沿街商铺售价在20000元/平方米左右，租金大约在60—90元/平方米，例如金地格林一间90平方米的临街铺面，每月租金为7000元。
在新中银附近（靠东莞大道）的沿街商铺月租金基本在40-70元/平方米，个别商铺会到80元/平方米，例如一间90平方米的商铺其租金仅是3700元。
该路段商铺的转让售价大约在12000元/平方米-17000元/平方米，如一间46平方米的商铺其售价是550000元，每平方米价格为12000元。
[NextPage]
在新中银（靠东莞大道）商铺方面，由于位置和片区经营的影响，商铺的租金售价幅度比宏伟路段稍低一些。
调查结果显示，东莞大道附近也集中部分住宅小区，其中包括新中银、世纪城等。
相对东莞大道路段人流比较少，况且周边商铺产品经营并不丰富，这对该地区的租金及售价造成一定影响。
目前该片区的商铺量较小，包括一条世纪城百米长的风情商业街，主要是60-120平方米之间，月租金为40-70元/平方米左右，也有个别商铺高于或低于该价格区间。
该地段商铺的转让出售价格大约在9000-16000元/平方米左右，如新中银一间46平方米的店铺其售价为560000元，每平方米12000元左右。
内街商铺：
租金售价涨幅平稳
记者在调查中了解到，该区域内街商铺相对集中于小区内，租金40-60元/平方米左右。
近两年价格涨幅并不是很大。
金地格林小城内铺租金相对高一些，大概在60元/平方米左右，也有部分高出60元。
在商铺售价方面，一般都在9500-16000元/平方米之间，从2005年到2006年分析看，整体售价高出800-1400元/平方米左右，有些甚至更高。
[NextPage]
【分析展望】
完善配套设施 商铺前景可观
据调查结果显示，社区商铺一般以经营与生活相关的内容为主，如便利店、药店、餐饮、日用品、超市、美容美发及地产中介等。
近两年，随着周边住宅楼盘的成熟，入驻率提高，越来越多的人看好社区商铺的未来发展。
在投资方面，业内人士分析，投资社区商铺，小区的发展前景是众多投资客所关注的重点，小区商铺投资由地段、主力店、发展商、投资时机、人气和消费力等因素来决定投资前景。
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