杭州CBD区域写字间市场调查报告.doc
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关于杭州市写字间暨个别酒店式公寓
商品房开发市场综合调查报告
前言
在调查工作开展前，本人就国内外发达领先城市的一些过往成功发展痕迹针对此次写字间调查工作开展的指导性思路作出以下阐述：
观点1：
商业繁华的地段，不一定能做出高品质的星级写字间。
观点2：
以下是本人对商业物业与商务物业认识上的几点异同：
商业物业核心点：
成熟地段、水平与垂直的巨大人流、周边商家业态互动或互补、
配套、能够达到该地段的交通通顺度、物业本身人流集散的控制力，一般采取“三权分割”的营销运作模式、物业后期发展重于前期营销策划。
商务物业核心点：
城市经济、金融、办公产业带成熟地段，能够迅速到达工作目的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套支持、周边齐全的商业或商务配套（500米内），物业动线设计人流分散输送能力、商助配套的齐全性，一般采用租赁或单卖的运作模式。
两者互动，共铸商圈：
一、调查目的
综合了解杭州市写字间供应市场的基本情况，对该市场的营销组织运作层面展开优劣互补学习。
二、调查时间
2004年11月27日至2004年11月28日
三、调查方法
运用现场观察调研法并结合电话询问，技术整理所获得的资料，透过严禁科学的研究分析得出结论。
四、调查范围与样本量
主要针对杭州市区内繁华地段26个在售或未售写字间、酒店公寓商品房楼盘。
调查楼盘名录：
1、南北商务港（现场咨询）
2、西湖定安名都（电话咨询）
3、凤凰城广场（现场咨询）
4、美达丽阳国际（现场咨询）
5、迪尚商务中心（电话咨询）
6、公元大厦（现场咨询）
7、时代大厦（电话咨询）
8、银座大厦（现场咨询）
9、嘉华国际商务中心（电话咨询）
10、中豪凤起广场（电话咨询）
11、天翔凤起时代大厦（电话咨询）
12、滨江庆春发展大厦（电话咨询）
13、现代领地（电话咨询）
14、广利大厦（电话咨询）
15、越都商务大厦（现场咨询）
16、浙江环球中心（电话咨询）
17、华源发展大厦（电话咨询）
18、海华广场（电话咨询）
19、滨海威陵大厦（电话咨询）
20、华元世纪广场（电话咨询）
21、广宇河滨商务楼（电话咨询）
22、西湖国贸大厦（电话咨询）
23、绿城深蓝广场（电话咨询）
24、云龙商务空间（电话咨询）
25、世贸丽晶城（电话咨询）
26、红石中央大厦（现场咨询）
27、聚龙大厦（电话咨询）
现场调查：
7个
电话调查：
20个
五、个盘情况
序号
1
案名
南北商务港
位置
温州路，市二医院后面
开发商
杭州新南北房地产开发有限公司
代理商
无
联系
88389977、88388833
规模
占地面积７４００平方米，总建筑面积３５０００平方米，车位１００个
工地现状
主体基本完工
风格与布局
现代主义，层层退台式单体建筑
装修标准
毛坯
特色商助配套
内廊式商业街、下沉式小广场，运河文化广场
营销模式
销售（整层出售）
租售范围与销控
剩余3-4层
价格
均价6600元/平方米
租价：
1元5角/平方米（市价）
主力面积
每层900平方米，每户150平方米
付款方式
按揭、一次性
定金50万
公摊、
容积率
30％，４点０
交付
日期
2005年5月交付
物业
管理商
新南北物业管理公司
物业管理费或其他费
2元/平方米/月
序号
2
案名
西湖定安名都
位置
西湖大道与定安路交叉口
开发商
浙江商宇房地产开发有限公司
联系
87080707、87815731
规模
工地现状
风格与布局
装修标准
特色商助服务
营销模式
半层起售
租售范围与销控
最低、均、高价
12000元/平方米
主力面积
半层或1000平方米以上起售
付款方式
一次性
按揭
公摊、
投资回报率
交付
日期
2005年6月交付
物业管理商
物业管理费或其他费
序号
3
案名
凤凰城广场
位置
秋涛路与飞云江路交汇处上城复兴地段，上城区中央商务区
开发商
浙江凤凰城房地产开发有限公司
联系
87701080
规模
占地２万多平方米，总建筑面积１３万平方米，酒店公寓４３２套，商住房３７８套。
工地现状
在做基础
功能布局
２栋３０层商住公寓，１栋３０层酒店公寓，地下２层停车场，车位５００余个。
装修标准
中央空调系统，酒店公寓精装修，一般商住为毛坯
特色
商助配套
超市、银行、农贸市场
营销模式
酒店公寓、商住房、车位均销售
租售范围与销控
共一期开发
价格
未定
主力面积
酒店式公寓：
30-50平方米
商住住宅：
９０-150平方米
单层：
1200平方米
付款方式
未定
公摊率
容积率
大于５
开盘
交付
05年4月开盘，06年下半年交付
物业管理商
未定
物业管理费或其他费
未定
序号
4
案名
美达丽阳国际
位置
武林商业片区，湖墅南路、叶青兜路口
开发商
浙江美达房地产集团有限公司
联系
87968111
规模
总占地６６１０平方米，总建筑面积３万平方米，地上为２万６千多平方米，地下为４千多平方米。
22层，每层800平方米左右
工地现状
结顶
功能布局
主楼２２层，副楼１１层，裙楼２层，３层为商务休闲层。
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
销售
租售范围与销控
价格
10800元/平方米以上
主力面积
200-500平方米
付款方式
按揭5成5，8年
一次性
公摊、
投资回报率
得房率65%
3点几
交付
日期
在售，06年上半年交付
物业管理商
绿城物业管理
物业管理费或其他费
未定
序号
5
案名
迪尚商务中心
位置
湖墅南路，信义坊广场南侧
开发商
浙江城建房地产集团有限公司
联系
88805255、88805655
规模
总建筑面积４万平方米
工地现状
未定
风格与布局
装修标准
公共部分精装修，室内未定。
特色商助服务
建设、会议、餐厅、商务中心、会议室等。
营销模式
未定
租售范围与销控
价格
未定
主力面积
200-350平方米
付款方式
未定
公摊、
投资回报率
未定
开盘
交付
明年年中开盘，公寓部分已开盘，交付日期０６年以后。
物业管理商
未定
物业管理费或其他费
未定
序号
6
案名
公元大厦
位置
黄龙体育中心主体育场西侧
开发商
杭州南源联合置业有限公司
联系
87631515
规模
21层
工地现状
未结顶
功能布局
装修标准
普通级室内装修
特色商助服务
营销模式
销售，正式销售前收取5成房款
租售范围与销控
最低、均、高价
16000-17000元/平方米
车位28万/个
主力面积
200-600平方米
付款方式
按揭5成10年，一次性付款（有优惠）
公摊率
30%
交付
日期
在售，06年6月交付
物业管理商
不详
物业管理费或其他费
12元/平方米/月
序号
7
案名
时代大厦
位置
秘渡桥路一号（华浙广场旁）
开发商
浙江时代大厦有限公司
联系
87822616、87918959
规模
占地面积7900平方米，总建筑面积45000平方米。
28层，每层约1000平方米左右
工地现状
基础完工
风格
现代主义
装修标准
精装修
特色商助服务
营销模式
销售（整层出售）
租售范围与销控
最低、均、高价
最低4层，估计价格（18000-20000元/平方米）
主力面积
900-1000平方米
付款方式
未定
公摊、
投资回报率
30-35%
开盘
交付
05年上半年开盘
物业管理商
未定
物业管理费或其他费
未定
序号
8
案名
银座大厦
位置
庆春路与建国北路交叉口。
开发商
杭州银座房地产开发有限公司
联系
87248007
规模
总建筑面积3万多平方米，车位150个，24层
工地现状
主体修建中
功能布局
1-3层裙楼为商业用途，4层以上为写字间
装修标准
中央空调，室内简单装修
特色商助服务
营销模式
销售（包含车位）
租售范围与销控
5至10成已开始内部排号。
价格
估计12500左右，车位估计20万/个
主力面积
全框架自由分割，900-200余平方米
付款方式
一次性性付款
5成10年
公摊率、
容积率
5点75
开盘
交付
05年上半年开盘
06年上半年交付
物业管理商
正在招标中
物业管理费或其他费
估计5元/平方米
序号
9
案名
嘉华国际
商务中心
位置
杭大路55号
开发商
杭州佳华置业投资有限公司
联系
87175060、87175061
规模
14层
工地现状
现房
风格与布局
装修标准
室内毛坯
特色商助服务
营销模式
出租
租售范围与销控
租金
4．5元/平方米/天，车位300元/个
主力面积
200-300平方米
付款方式
季付或半年付
公摊
35%
交付
日期
即买即驻
物业管理商
物业管理费或其他费
8元/平方米/月
序号
10
案名
中豪凤起广场
位置
凤起东路延伸段与秋涛北路交叉口
开发商
浙江中豪房屋建设有限公司
联系
86952299、86047842
规模
11层
工地现状
布局
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
销售
租售范围与销控
最低、均、高价
起价7800元/平方米
车位：
18万左右/个
主力面积
180-355平方米（写字间）
39-46平方米（公寓）
付款方式
一次性
5成10年
公摊、
投资回报率
24%
交付
日期
2005年6月交付
物业管理商
物业管理费或其他费
物业维修基金65元/平方米。
3元6角/平方米
序号
11
案名
天翔凤起时代大厦
位置
新塘路与凤起路交叉处
开发商
杭州天翔房地产开发有限公司
联系
86786133、86786155
规模
总建筑面积43000平方米，24层，车位121个。
工地现状
结顶
功能布局
裙楼1-4层做商业用途，5-24层为写字间。
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
销售
租售范围与销控
写字间售完
均价
7500元/平方米
主力面积
30-700平方米
付款方式
按揭
一次性
公摊
容积率
26%，3点04
交付
日期
在售，05年年底交付
物业管理商
绿城物业管理有限公司
物业管理费或其他费
3元8角/平方米
序号
12
案名
滨江庆春发展大厦
位置
庆春东路
开发商
杭州滨江房产集团有限公司
联系
86995435、86966678
规模
总建筑面积4万多平方米，两栋，18和21层
工地现状
已修建10层
风格与布局
现代主义
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
定向销售，整栋出售
租售范围与销控
未定
价格
未定
主力面积
700-900平方米
付款方式
未定
公摊
30%
交付
日期
未定
物业管理商
未定
物业管理费或其他费
未定
序号
13
案名
现代领地
位置
文辉路与绍兴路交叉口，绍兴路181号潮王路口
开发商
浙江野风集团房地产开发有限公司
联系
85382971、85382971
规模
总占地面积3万平方米。
总建筑面积10万平方米。
，公寓372户、写字间95户、1栋9层商住127套，每层1000平方米左右
工地现状
已建6层
风格与布局
单栋9层
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
销售
租售范围与销控
均价
11000-12000元/平方米
主力面积
54-260平方米，特推150平方米
付款方式
2万定金（一星期内有效），按揭：
5层10年，一次性。
公摊
30%
3点33
开盘
交付
04年11月上旬开盘，06年4月交付
物业管理商
不详
物业管理费或其他费
3元5角/平方米
序号
14
案名
广利大厦
位置
庆春路与中河路岔口西北
开发商
浙江广利房产开发有限公司
联系
87247398、85779378
规模
26层
工地现状
在建
布局
装修标准
精装修
特色商助服务
营销模式
销售，13层以上整层出售
租售范围与销控
最低、均、高价
16000元/平方米
主力面积
140-1700平方米
付款方式
定见10%，按揭5层10年，一次性99折
公摊、
投资回报率
28%
交付
日期
05年10月交付，04年5月开盘
物业管理商
物业管理费或其他费
4元5角/平方米
序号
15
案名
越都商务大厦
位置
中北路与文晖路交叉口
开发商
杭州市市政房地产开发有限公司
联系
85304486
规模
工地现状
风格与布局
装修标准
特色商助服务
营销模式
租售范围与销控
价格
写字楼：
9400元/平方米
商铺：
49500元/平方米
主力面积
一层商铺：
10-150
写字间：
100平方米以上。
二三层共2300平方米
付款方式
公摊、
投资回报率
交付
日期
04年9月开盘，06年上半年交付
物业管理商
物业管理费或其他费
序号
16
案名
浙江环球中心
位置
西湖文化广场主塔楼
开发商
浙江耀江房地产开发有限公司
联系
85786603
规模
占地近200亩，总建筑面积37万平方米，共41层，车位300多个，高170米。
工地现状
建设中
功能布局
裙楼1-7楼为商业用途，8-41层为写字间
装修标准
室内毛坯
特色商助服务
营销模式
10层以下分割销售，10层以上整层出售。
租售范围与销控
开始内部排号
均价
19000-20000元/平方米
主力面积
800-1000平方米左右
付款方式
按揭：
4成10年
公摊、
投资回报率
未定
交付
日期
05年4月开盘
07年交付
物业管理商
前期自管
物业管理费或其他费
未定
序号
17
案名
华源发展大厦
位置
环城北路与建国北路交叉口
开发商
杭州华源房地产开发有限公司
联系
85195652、85195629
规模
总建筑面积2万平方米。
20层，每层900平方米左右
工地现状
在建
风格与布局
1-3楼商铺、4-20楼为写字间
装修标准
吊顶，毛坯
特色商助服务
营销模式
销售
租售范围与销控
均价
10000元/平方米，18楼价格13000元/平方米。
主力面积
每层4个单位，每个单位200多平方米
付款方式
本地户口按揭4成，外地5成，一次性无折扣
公摊、
投资回报率
得房率72．8%
交付
日期
05年6月交付
物业管理商
自管
物业管理费或其他费
5元/平方米
序号
18
案名
海华广场
位置
环城北路与建国北路交叉口
开发商
杭州海华房地产开发有限公司
联系
85199121、85199683
规模
25层，总建筑面积约25000平方米
工地现状
主题基本完工
功能组合
1-4层为商场，5层-25层为写字间
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
销售
租售范围与销控
均价
10000元/平方米，还剩4楼，价格9900元/平方米
主力面积
写字间每层1200平方米
商铺每层2400平方米
付款方式
1次性付款
一个月分期
公摊、
投资回报率
34%，4
交付
日期
05年3月交付
物业管理商
自管
物业管理费或其他费
未定
序号
19
案名
滨海威陵大厦
位置
滨江中兴路，滨江区政府旁。
开发商
滨海房产
联系
86622888
规模
22，每层850平方米左右，总建筑面积约2万平方米。
工地现状
立面装潢，室内装潢
布局
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
销售
租售范围与销控
90%已售出
起价
7600元以上/平方米，平层价差最高470元/平方米。
主力面积
75-840平方米
付款方式
一次性：
97折
按揭：
公摊
40%
交付
日期
物业管理商
物业管理费或其他费
2元5角/平方米
序号
20
案名
广宇河滨商务楼
位置
杭州建国北路380号
开发商
杭州广宇房地产集团有限公司
联系
85185591、85185960
规模
13层，每层900多平方米，共12000平方米
工地现状
风格与布局
装修标准
普通装修
特色商助服务
营销模式
7层以下分零出售，7-13层整层出售
租售范围与销控
内外销售均可
最低、均、高价
10380元/平方米（二楼起价），楼层价差250元/平方米，车位21万起价。
主力面积
130-900
付款方式
按揭（私人或公司）均可，一次性有折扣
公摊
30%
交付
日期
06年6月份交付
物业管理商
委托代管
物业管理费或其他费
3元5角/平方米
序号
21
案名
西湖国贸大厦
位置
杭州西湖大道1号
开发商
杭州连城置业建设有限公司
联系
87896677、87896699
规模
总建筑面积10万平方米、400个停车位
工地现状
功能分布
地下3层，地下3-2层为停车场，地上25层，裙楼8层，地下一层到地上4层为商业。
5-8楼是开场式办公楼，主楼为写字间
装修标准
24小时独立户式空调
特色商助服务
商务会议室、快餐、健身、咖啡吧等
营销模式
租售范围与销控
最低、均、高价
主力面积
付款方式
公摊、
投资回报率
交付
日期
物业管理商
物业管理费或其他费
序号
22
案名
云龙商务空间
位置
杭州市刀矛巷云龙公寓腾龙阁（属庆春商贸圈）
开发商
杭州市房地产开发总公司/全案策划代理商瑞丰广告
联系
87218118、87218998
规模
23层，10层以下位写字间，每层140平方米
工地现状
建设中
风格与布局
单层独户
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
销售
租售范围与销控
已售90%以上
均价
8000元/平方米，楼层价差100元，车位19万。
主力面积
148平方米
付款方式
按揭：
5成10年
一次性：
无优惠
公摊
26%
交付
日期
05年年底交付
物业管理商
不详
物业管理费或其他费
1元2角/平方米
序号
23
案名
绿城深蓝广场
位置
朝晖路，紧邻西湖文化广场
开发商
绿城集团
联系
87902666、85393322
规模
占地18000平方米。
总建筑面积134000平方米。
写字楼车位100个。
工地现状
明年年初结顶
布局与
功能
两栋公寓与一栋写字楼延街排列
写字楼1-2楼为商业配套，3楼为餐厅，4至26楼为写字间办公区。
装修标准
毛坯
特色商助服务
配置星级酒店大堂服务
营销模式
销售
租售范围与销控
50%以上
均价
13000元/平方米（写字间）楼层价差300元，18800元/平方米（公寓）
车位30万元/个
主力面积
不详
付款方式
首付5成，季付10%
或按揭、一次性
公摊
交付
日期
06年10月
物业管理商
绿城物业管理有限公司
物业管理费或其他费
公寓5元8角/平方米/月
写字间8元/平方米
序号
24
案名
世贸丽晶城
位置
世贸黄龙商务区北部，南临天目山路，西靠教工路
开发商
浙江火炬置业发展有限公司
联系
88219808、88833908
规模
总占地面积5万平方米，总建筑面积：
地上32万平方米，地下8万平方米
工地现状
二期基础工程
布局
5栋18层沿街排列
装修标准
毛坯
特色商助服务
内部配置2500多平方米广场
营销模式
销售
开发周期安排
分3期开发，现开发第3期
最低、均、高价
车位21万/个；
主力面积
１２０-１５０平方米
付款方式
容积率
8
开盘
交付
预计05年下半年开盘推出写字间使用06年底07年初交付。
物业管理顾问
高力物业管理顾问
物业管理费或其他费
1元8角/平方米/月
序号
25
案名
红石中央大厦
位置
位于湖墅南路以东
开发商
联系
81871717、88223613
规模
占地2000多平方米，25层，总建筑面积33000平方米
工地现状
建设中
功能布局
1-2楼为商铺，3至25楼为写字楼，7层为商助配套层，车位100多个，写字间80多套。
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
销售
租售范围与销控
均价
10000元/平方米，车位26万-32万
主力面积
200多平方米
付款方式
按揭：
5成10年
一次性
公摊
30%
开盘
交付
04年10月初开盘。
06年交付
物业管理商
物业管理费或其他费
未定
序号
26
案名
聚龙大厦
位置
黄龙商务区域，杭大楼９号
开发商
联系
88931117
规模
占地面积３万平方米。
共１６层，１－２层为裙楼。
车位130个。
工地现状
结顶
功能布局
１－２层为商业用房，
装修标准
基本装修。
特色商助服务
营销模式
无产权，长租模式，租期45年。
租售范围与销控
状况不好
最低、均、高价
写字间均价为１１０００元／平方米，商铺售价４００００元／平方米商铺租金１０元／平方米／天。
车位租金300-350元/个。
主力面积
每层面积８５０平方米。
付款方式
一次性
公摊率
34%
开盘
交付
０４年９月１８日开盘。
05年3月交付。
物业管理商
聚龙物业管理有限公司
物业管理费或其他费
8元/平方
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