贵州2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：商品房预售合同主要内容考试题.docx

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贵州2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：

商品房预售合同主要内容考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。

A：

40㎡

B：

8㎡

C：

16㎡

D：

5㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

2、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的__。

A．政治风险

B．政策风险

C．利率风险

D．市场供求风险

3、下列关于房屋转租，表述不正确的是。

A：

出租人可以从转租中获得收益

B：

在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人

C：

房屋转租应当订立转租合同

D：

转租合同不用办理登记备案手续

E：

执行层的组织协调

4、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60

B．45

C．30

D．15

5、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人

6、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。

A．10

B．20

C．5

D．7

7、认股权证一般是有确定期限的，通常以为限。

A：

半年-1年

B：

1～2年

C：

1～3年

D：

3～5年

E：

执行层的组织协调

8、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．计算期

B．动态投资回收期

C．项目寿命期

D．开发期

9、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。

A：

平均发展速度法

B：

平均增减量法

C：

数学曲线拟合法

D：

中位数法

E：

工业用地的监测点评估价格

10、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。

A．张某

B．张某或杨某

C．杨某

D．张某和杨某

11、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

12、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。

A．建筑剖面图

B．建筑构造详图

C．建筑平面图

D．总平面图

13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

14、下列不属于间接融资优点的是。

A：

筹资可以积少成多

B：

安全性较高

C：

安全性较低

D：

作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动

E：

执行层的组织协调

15、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于

A：

财产损失保险

B：

责任保险

C：

意外伤害保险

D：

保证保险

E：

执行层的组织协调

16、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性

B．其团体性没有法人强

C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点

D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限

17、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。

A．同时

B．随之

C．不能

D．权利人确定是否

18、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为__元/m2。

A．3507

B．3592

C．3627

D．3558

19、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。

A．40

B．45

C．50

D．55

20、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。

A：

时间类参数

B：

融资类参数

C：

评价标准类指标

D：

收益类指标

E：

借款合同

21、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。

A．该建筑物的价值低于拆除费用

B．该估价结果肯定有误

C．甲土地的价值高于乙土地的价值

D．不可能出现这种情况

22、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】

A：

实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元

B：

实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元

C：

实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元

D：

实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元

E：

工业用地的监测点评估价格

23、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A．时点指标

B．相对指标

C．时期指标

D．平均指标

24、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于__元/m2。

A．3816

B．3899

C．4087

D．4920

25、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。

（2005年试题）

A：

28.62

B：

29.16

C：

41.56

D：

48.24

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。

A．15日

B．30日

C．3个月

D．6个月

2、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。

A：

申请人撤回裁决申请的

B：

发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的

C：

受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

D：

作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的

E：

裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的

3、关于个人住房公积金的说法，正确的是__。

A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％

C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

4、净租的形式一般有（）。

A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C．所有的经营费用，都由租户直接支付

D．租户应与业主制定出一个有准确数量的上限

E．租户的租金可按不同时间支会给业主

5、影响商品的供给的主要因素不包括__。

A．商品价格

B．偏好

C．政府政策

D．预期

6、研究消费者均衡的假设条件是。

A：

消费者的嗜好与偏好是既定的

B：

消费者的嗜好与偏好不是既定的

C：

消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品

D：

消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品

E：

消费者拟购买的商品价格是既定的

7、成本控制的主要对象是主要费用中的__。

A．固定费用

B．变动费用

C．经营费用

D．原材料费用

8、下列用地，法定出让年限为50年的有。

A：

居住用地

B：

工业用地

C：

体育用地

D：

娱乐用地

E：

旅游用地

9、房地产是三者的结合物。

A：

实物

B：

权益

C：

区位

D：

价值

E：

用途

10、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。

A．条形基础

B．独立基础

C．桩基础

D．箱形基础

11、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。

A．经济成本

B．总成本

C．平均成本

D．边际成本

E．会计成本

12、指卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格是__。

A．非正常成交价格

B．清算价值

C．政府定价

D．标定地价

13、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有。

A：

大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式

B：

双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

C：

总代理可以委托分代理

D：

房地产开发企业不能直接委托分代理

E：

房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

14、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

A：

买卖

B：

出租

C：

抵押

D：

质押

E：

赠与

15、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：

如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：

好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（）万元。

A．2677.5

B．3680.60

C．4003.50

D．5356.80

16、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

则该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%

17、下列可以作为强制拆迁证明人的有__。

A．拆迁单位代表

B．被拆迁人单位代表

C．街道办事处

D．居委会

E．当地公安部门代表

18、下列说法正确的是__。

A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担

B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行

C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

19、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

20、下列会计科目中，属于资产类的有。

A：

短期投资

B：

累计折旧

C：

实收资本

D：

委托加工材料

E：

坏账准备

21、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%

B．8.3%

C．12.5%

D．16.7%

22、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括__。

A．工程质量保修书

B．可行性研究报告

C．竣工图

D．住宅使用说明书

E．竣工验收备案表

23、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值

24、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

A．随机型竞争者

B．凶猛型竞争者

C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者

E．软弱型竞争者

25、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后__个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

A．3

B．6

C．9

D．12