湖北省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价所需资料清单试题.docx

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湖北省2017年房地产估价师《案例与分析》：

估价所需资料清单试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。

A．政策性银行

B．商业银行

C．中央银行

D．人民银行

2、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的__。

A．多样性

B．固定性

C．稀缺性

D．消耗材料多

3、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为元。

A：

3300

B：

33000

C：

1000

D：

10000

E：

执行层的组织协调

4、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元．若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为。

A：

899万元

B：

1000万元

C：

1349万元

D：

1500万元

E：

工业用地的监测点评估价格

5、下列关于房地产拍卖标的应具备的条件，表述错误的有。

A：

国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖

B：

未依法取得房地产产权证书的，不得拍卖

C：

集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖

D：

抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意

E：

执行层的组织协调

6、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】

A：

合法原则

B：

最高最佳使用原则

C：

替代原则

D：

公平原则

E：

工业用地的监测点评估价格

7、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

A：

市场价值

B：

投资价值

C：

谨慎价值

D：

在用价值

E：

工业用地的监测点评估价格

8、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。

A：

180

B：

196

C：

200

D：

300

E：

工业用地的监测点评估价格

9、是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动中所发生的经济利益的流出。

A：

资产

B：

负债

C：

所有者权益

D：

费用

E：

执行层的组织协调

10、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。

A：

拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同

B：

拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》

C：

拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定

D：

补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容

E：

房地产估价机构必须加盖公章

11、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。

A：

城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式

B：

未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权

C：

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件

D：

规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效

E：

执行层的组织协调

12、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同

D．无法判断

13、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

14、估价权益是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产，下列选项中不能被称为估价权益的是。

A：

租赁权

B：

地役权

C：

土地使用权

D：

抵押权

E：

工业用地的监测点评估价格

15、实施加成征税，加二成等于加正税的__。

A．10％

B．20％

C．30％

D．40％

16、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

17、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2．5年，建成后的建筑面积为11000㎡，年净收益为350万元，若报酬率为7％，折现率为10％，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。

A：

3752

B：

3806

C：

4128

D：

4830

E：

工业用地的监测点评估价格

18、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

19、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。

A：

368万元

B：

552万元

C：

561万元

D：

920万元

E：

工业用地的监测点评估价格

20、某房地产2009年4月的价格为6500元/m2，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。

A．5110.51

B．5307.26

C．5549.95

D．5638.13

21、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。

A：

灯光污染

B：

其他可见光污染

C：

视觉污染

D：

眩光污染

E：

执行层的组织协调

22、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。

经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A．政治法律环境

B．经济环境

C．人口环境

D．社会文化环境

23、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期。

A：

以一次为限，不超过六个月

B：

以两次为限，每次不超过三个月

C：

以两次为限，共计不超过三个月

D：

以三次为限，每次不超过三个月

E：

执行层的组织协调

24、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。

A：

商业信用

B：

国家信用

C：

消费信用

D：

民间信用

E：

执行层的组织协调

25、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。

A．2427元/m2

B．2500元/m2

C．2575元/m2

D．2632元/m2

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、我国传统的城镇住房制度的特点包括。

A：

国家统包的实物福利性住房制度

B：

市场供应的实物福利性住房制度

C：

低租金的实物福利性住房制度

D：

无限期使用的实物福利性住房制度

E：

无偿分配的实物福利性住房制度

2、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息

3、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由__构成。

A．直接费

B．间接费

C．利润

D．税金

E．预备费

4、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是（）。

A．地价分摊有按建筑面积、建筑物价值、土地价值三种方法

B．按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

C．按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

D．因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

E．高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊

5、开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是。

A：

同划拨土地开发项目程序一样

B：

需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请

C：

不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请

D：

不需要经过开发项目选址、定点审批阶段

E：

需要提交设计方案并经规划部门审查

6、在下列行为中，属于犯罪的有__。

A．欠税

B．偷税

C．抗税

D．退税

E．漏税

7、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。

A：

有效市场＞渗透市场＞服务市场

B：

服务市场＞有效市场＞渗透市场

C：

有效市场＞服务市场＞渗透市场

D：

服务市场＞渗透市场＞有效市场

E：

借款合同

8、按贷款的用途，房地产贷款可以划分为。

A：

购建房贷款

B：

流动资金贷款

C：

房地产开发贷款

D：

房地产经营贷款

E：

固定资产投资贷款

9、直接资本化法的优点不包括。

A：

不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B：

指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C：

每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D：

不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E：

资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

10、下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是。

A：

就业增加

B：

污染增加

C：

税收增加

D：

职业收入增加

E：

执行层的组织协调

11、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：

报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：

报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：

可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

D：

可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家

E：

在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

12、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。

（2007年试题）

A：

当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率

B：

实际利率真实地反映了资金的时间价值

C：

名义利率真实地反映了资金的时间价值

D：

名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

E：

计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

13、需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找出每个所有者应占有的__。

A．土地价格

B．土地份额

C．楼面地价

D．房地产份额

14、住房公积金制度的作用体现在。

A：

是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一

B：

增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换

C：

建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力

D：

住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款

E：

增强了职工解决住房问题的能力

15、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大

C．流动性差和价值量大

D．不可移动和用途多样

16、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100，对房屋面积误差比未约定。

房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为的，购房人有权退房。

A：

96

B：

98

C：

102

D：

103

E：

执行层的组织协调

17、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。

（2006年试题）

A：

买地一建房一卖房

B：

买房一经营

C：

买房一出租一转售

D：

买房一出租

E：

买地一开发一转让

18、敏感性分析的最基本方法是。

A：

因素不确定分析

B：

线性因素分析

C：

单因素敏感性分析

D：

多因素敏感性分析

E：

借款合同

19、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．（2006年试题）

A：

信用

B：

管理

C：

法律

D：

操作

E：

借款合同

20、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。

A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

21、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是。

A：

房地产供求结构

B：

房地产投资结构

C：

房地产数量结构

D：

房地产总量结构

E：

借款合同

22、物业管理服务收费的计费方式主要包括。

A：

服务制

B：

酬金制

C：

包干制

D：

管理制

E：

服务和管理制

23、房地产投资决策分析的主要工作包括。

A：

投资机会寻找

B：

市场分析

C：

投资机会筛选

D：

财务评价

E：

规划设计

24、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有．【2006年考题】

A：

重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B：

重新购建价格是在估价时点的价格

C：

重新购建价格是客观的价格

D：

建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E：

土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

25、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。

A：

领导定价法

B：

认知价值定价法

C：

成本加成定价法

D：

随行就市定价法

E：

借款合同