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土地流转案例
土地流转案例
【篇一：
土地流转案例】
土地流转与农业现代化
大家都知道，改革开放以来，随着工业化和城市化的高速进程，中
国社会发生了很大的变化，这个过程中，农村人口和土地的关系引
起了一系列的根本变革。
所以，面对城市化的进一步加速，农村和
土地问题显得更加重要。
因为，所谓的“城市化”，就是农民的城市
化，就是减少农村人口、增加城市人口的过程。
对这个问题的研究，
涉及到几个农民群体，一个是已经进城的农民工，一个是城市周边
的农民，因为城市周边地价上涨很快，而粮食安全问题又涉及种粮
的农民。
所以，这个问题相当复杂，需要深入到实际中去观察、调
查，然后进行研究概括。
从2006年开始，我主持做了三个报告。
前
两个都在这里讲过，一个是“城市化背景下土地产权的实施和保护”，
第二个是“集体建设用地地权的实施和保护，兼及小产权房问题”。
第三个就是今天要讲的“土地流转与农业现代化”。
我们写了4万多
字的报告，很难讲得仔细，我就选主要的方面给大家报告一下。
首先，我讲一下土地流转和规模经营政策的演变和对其的评论。
改
革开放以后，由于公社体制效率低，我们放弃了公社，改用联产承
包责任制，从原来的集体经营变成一家一户的经营。
一家一户的经
营解决了外部性的相互施加和搭便车的问题，在农民的土地使用权
和收益之间建立了联系，使激励得到了增强，农业生产得到了发展，
加上粮价提高，中国农业在80年代初呈现出良好的局面。
1984年，
粮食问题基本得到解决，甚至出现了仓容危机。
粮食问题解决后，一部分农民从土地上解放出来，进入了非农产业。
这些农民不愿意再继续种地，于是，联产承包责任制就面临一个问
题：
农民不愿意包地怎么办。
政府提出了两个办法。
1984年的第三
个一号文件规定：
个人不愿意包的地，集体可以收回去，再重新转
包；也可以个人直接转包。
到了1986年，第五个一号文件正式提出，
土地可以流转给大户，以进行适当的规模经营。
这样，土地流转就
开始了。
这时的流转都是自发流转，规模很小。
1993年是一个关键
的时间点，中央出台了关于农村和农业改革发展的文件，其中正式
对规模经营进行了规定：
在坚持自愿的原则下，农民的承包地可以
流转，农民可以进行适度的规模经营。
但当时有很多集体随意扩大
留用地，实行两田制或者反租倒包方式。
政府为了保护农民的承包
权，很多文件针对流转中的问题明确提出：
可以集体流转，也可以
个人流转，但反对两田制和反租倒包。
不过，当时的土地流转仍以
反租倒包为主要形式。
其实，1987年政府在一些试验区试行土地流
转时，苏州等实验区里，大部分土地流转采用的就是反租倒包的形
式。
2001年，18号文件出台，是关于土地流转问题的若干规定。
紧
接着，2002年，出台了《土地承包法》，提出了平等协商、自愿、
有偿三个原则，并规定流转主体是承包户，任何组织和个人都不能
强迫或者阻碍承包户进行土地流转。
2005年又出台了关于土地流转
的具体规定。
土地流转逐渐走上了规范化的道路。
为了促进土地流
转，政府还延长了承包期，先是规定承包期延长至30年，2008年
的文件将承包规定为永久性。
而取消农业税后，土地流转的条件发
生了变化，因为是否有农业税影响到承包合约的制定。
可以说，
2008年十七届三中全会文件出台后，土地流转迅速发展起来了。
根
据统计数据，2003年土地流转的规模很小，4%-8%，城市郊区等相对发达的地方也只有20%左右；而到了2008、2009年，流转地就
占到了承包地的20%，发达地区达到了40%。
我们可以看到，土地流转的过程中地域特征非常明显。
土地流转开
始发展的时候主要在发达地区。
内地流转的规模很小，承包的主体
也是一些大户。
而城市周边，也多是建设用地盖了工厂后，剩下一
小片地包给外地来的大户。
由于当时有农业税和依托于农业税的三
提五统，土地转出户一般不向转入户收取报酬，有的甚至还倒贴，
因为转入户要交农业税和三提五统。
但农业税取消后，合同就变了，
转出户不仅收一定的租金，而且国家还给承包户一定的补贴。
土地
大规模流动后，内地农民流出地区也出现了土地流转的现象。
流入
的有三种，一种是大户，这在内地是主要的部分；一种是农民自己
组织成立的土地股份合作社，这在内地和发达地区都有；三是外部
企业，以前政府不提倡反租倒包，也不鼓励企业到农村大规模包地，
但现在，外部农业企业到农村包地已经成为土地流转的主要形式。
以上是对不同阶段发展的简单梳理。
报告主要讨论的是第三个阶段的6个案例，今天我讲其中4个。
第
一个是北京郊区的案例。
这个地方是通州区于家务乡前伏村，它离
通县县城还有十公里，是北京市少有的几个少数民族农区之一。
通
州地区的流转主要发生在本世纪，而于家务乡的流转主要发生在
2003年，特别是前年以后。
因为前年，于家务乡建了一个南瓜园，
搞得还不错。
加上上面要求流转，地方也要政绩。
于家务很穷，人
均收入只有3000块钱，集体经济是空架子，现在欠了86万多的债。
有些承包户确权但没有地，一个月给130块钱，但有时130块钱都
拿不出来。
所以，干部也坐不住了，提出要土地流转，并积极到外
面去联系，引进外部企业。
有了目标企业后，干部和老百姓讨论。
老百姓提出了很多问题，比如，买好的种子、化肥怎么办，反租倒
包把地拿走后不给钱怎么办，有人想种地怎么办，等等。
干部提出
的解决办法是，种子化肥可以转让，对想种地的人，就从旁边另分
一块给他们。
前伏村土地流转的对象是神农河谷稻香农业发展有限
公司，开始谈判是一亩地每年给农民700块钱的租金，老百姓不愿
意，认为太低。
后来改到800块钱，这样同意的比例从50%提高到
了70%。
干部又给大家算了一笔账，大家种地，一茬小麦，一茬玉
米，最后净收入也就六七百块钱，如果把土地租出去，不用费心就
能挣这么多，家里的劳动力还可以空出来出去赚钱。
这样，大家都
同意了，就把土地先流转给集体，再由集体把土地流转给公司。
一
亩土地的租金是1000块钱，其中800给农户，200给村集体。
公司
种的是太空育种的甜高粱，做生物能源的加工。
要流转就要整理土
地，村里2000亩地要一次流转。
结果一整地，沟壑填平后多了130
亩，这就成了集体财产。
所以，除了每亩200块钱的收入外，这
130亩的租金也是集体的。
这个村的集体也就有钱解决欠账问题。
流
转后的经营基本没有太大变化，土地公司自己并不种，而是由村集
体用拖拉机进行大规模耕种，但管理仍是一家一户自行管理，除草
等工作也还是农民自己做。
产品达到标准后，公司就把工资交给村
集体，村集体再下发到各农户。
现在，租金加上劳动收入，老百姓
的收入翻了一番，人均收入达到了5700多块钱。
第二个案例是山东泰安市宁阳县郑龙村，也是一个农区。
2005年，
郑龙村里新换了一个支部书记，叫田文武，是村里的能人。
他上任
以后就想带农民致富，于是，村里的干部和党员就讨论。
其中，一
个老党员过去种蘑菇，他提议由他提供技术，其他人提供人力和土
地，大家一起种蘑菇，并和泰安弘海公司合作，由贸易公司负责出
口。
一年蘑菇种下来，收入还不错。
然而，书记觉得，虽然不错，
但生产规模小，并不解决问题。
通过一年的合作，他和弘海建立了
比较紧密的联系，就想建立合作社把规模做大。
这个想法提出后，
大家有很多顾虑，担心把地租出去后却拿不到钱。
开始时一亩地的
租金是400块钱，书记就先垫了8万块钱，说到时租金就从这里出。
这样，大家就信了他，全村有一半农户同意入社。
租金400块钱，
劳动收入每天35-40块钱。
他们种的是蔬菜，西兰花、芦笋和蘑菇
等。
一年下来，收入不错，租金就提到了700块钱。
结果，不但村
里剩下的人都要求入社，连邻村的人也要求入社。
这样，规模就做
大了。
而且，他们种的菜不光送给公司，还开拓了销售渠道，把菜
直接送到泰安和济南的超市去。
给大家举个个例，当地一户有5亩
地，一年下来租金是3500，夫妻两个人劳动，每天每人35块钱，
年终因为经营得好，每亩地还分红1000块钱，加上儿子在泰安打工
的钱，这一户一年的收入还是很不错的。
而且发展起来后，经营就
分了专业组，比如，芦笋组、菜花组等，泰安的公司还派了专门技
术人员常驻当地，以进行指导监督。
现在，当地的种植经营已经标
准化，芦笋都要用尺子量，不能超过15公分，超过就老了，另外，
什么时候施肥，施什么肥，施多少也都有规定。
他们还建了有机肥
场，符合销售标准的给弘海公司，不符合的自己用。
他们还和一个
养牛的邻村合作，用他们的下脚料换牛粪，一车绿菜花叶子换一车
牛粪，这样，两家的问题都解决了。
我去的时候，他们已经向工商
局提出了注册龙泉牌有机蔬菜商标的申请。
第三个案例是四川郫县凌云村的“西部花乡“。
这个例子中，外部苗
圃公司进入，村上4500亩地全部流转，并且，村子的中心区还要向
外扩展。
公司不仅经营花卉苗圃，还投入了资金。
他们采用的是基
质育苗，种植的技术要求非常严格，包括花盆的直径等，都有明确
的规定。
为此，公司培养当地农民作技术人员和管理人员。
土地流
转租金是每亩地1000稻谷，劳动报酬是每月800-1500块钱。
由于
大家的要求，公司在天热的时候还会发降温费，上班时间是早5点
到9点，下午则是6点上工。
为了发展当地经济，政府也出了很大
力，多次到杭州、上海引资。
为了吸引外资，乡政府还给出了前三
年免租金的优惠，这三年的租金先由乡政府给公司，再由公司给农
民。
但发展起来后，公司则要每亩地给政府200块钱的服务费。
现
在，当地种植的花卉苗圃不仅销往四川和全国其他地方，甚至还有
出口。
第四个案例是四川成都崇州市桤泉镇，当地流转得更早，发展得更
快。
他们农业现代产业园区，流转土地面积为23000亩，进入的企
业46家。
有意思的是，因为流转的规模大，企业多，大家对农业服
务的需求就比较大，这里农业产前、产中、产后服务也就发展得比
较好。
当地有5个农机手成立了一家农业服务公司，有大小拖拉机
和各种农业机械，给园区企业提供从种到收的一套服务。
之前，一
个种庄稼的公司，为了打药，要雇100个农民干10天，效果还不好。
现在，他们就把活包给服务公司，什么时候打药，打什么药都不用
管，服务公司保证效果。
除了农机服务，劳务服务也出现了。
当地
还成立了劳务公司，把那些地流转出去的留守劳动力组织起来进行
培训，向这些公司提供劳务。
另外，现在他们使用生物肥料，生物
农药，还用灯光灭虫。
当地还建了专家大院，请了10多个专家，有
首席专家，进行技术研发和推广。
从上面的案例可以看出，以前通过合作化要解决的问题没有得到解
决，反而变得更糟；但现在，通过土地规模流转，这些问题就解决
了。
虽然现在只是个起步，但农业的产业化、专业化确实在发展。
下面，我对以上案例进行一下分析，主要针对土地流转、组织变迁
和农业现代化的问题。
首先，传统农业面临危机。
改革后，我们采用联产责任承包制实际
是恢复到了一家一户经营的方式。
而农村粮食问题解决以后，农民
的就业情况发生了变化，改变了农地对农民的重要性，也改变了土
地和他们的关系。
从农民对土地拥有的产权束来看，农地产权主要
是所有权、经营权和收益权。
公社化的时候，三种权利是一起的，
都归集体所有；联产责任承包以后，所有权和经营权第一次分离，
这种安排调动了农民积极性，促进了农业生产的增长。
土地流转是
第二次分离，即承包权和经营权分离，承包权还是农户的，但经营
权转给了合作社或者企业。
背景是，农村的状况发生了变化，好多
人进城打工了，留下的多是妇女和老人，农村劳动和经营主体也变
成了老人和妇女。
根据全国普查，1996年，妇女劳动和经营者在中
部和西部地区占到了47%，在全国占36%；而2009年，两个比例
全部超过了50%。
青壮年出去后，经营者出现老龄化的趋势。
中西
部50岁以上的经营者从1996年的17%-18%上升到现在的32%-
33%，在劳动力外流比较多的省份，这个比例甚至达到了46%。
从
中，我们可以看到经营主体的妇女化和老龄化。
一家一户的经营由
于规模小，虽然解决了温饱，但解决不了致富，虽然刺激了农民生
产的积极性，但无法不断地激励这种积极性。
所以，80年代后期和
90年代农业出现波动，这可能是一个重要原因。
随着市场化、工业
化和城市化的推进，一家一户的生产经营确实适应不了人们的需要，
反而成为阻碍农业进步的绊脚石。
我们现在不完全的城市化和这可
能也有关系。
农村边缘化等现象一方面说明了政策的失误，另一方
面也说明了传统农业的困境。
第二，土地流转和规模经营是农业现代化的前提。
首先，现代农业
必须实现社会分工和专业化生产。
这在一家一户是办不到的，一家
一户只有自然分工，没有社会分工；而土地流转和规模经营以后，
我们看到，社会分工和专业化生产就发展起来了。
这些地方都形成
了专业化的生产基地，比如，山东建成了蔬菜基地，四川的专业化
花卉基地，甚至出现了专业化的服务机构。
其次，科技投入增加了。
这在一家一户也是办不到的，因为大的机器用不上，科技投入和培
训的规模都不行。
所以，传统农业主要是经验农业，不能是科技农
业和现代农业。
但规模经营后，太空育种、基质栽培都出现了。
另
外，公司带来技术后必须培养当地农民。
像四川的案例中，当地农
民接受培训后，不仅将技术用在公司的生产上，也用在自家的生产
中。
再次，标准化生产。
以前，标准化生产只存在于工业生产中，
但现在我们看到，规模经营后农业生产中确实出现了标准化。
虽然
和工业上的标准化水平不一样，但在向那个方向走。
山东的案例中，
用老百姓的话说“管理行距、间距、高度，都用尺子说话；用肥时间、
品种、剂量，都按规定操作“，农民形象地说，现在是管理卡尺子，
施肥按单子，跳着标准舞种菜。
四川桤泉是省级农业标准化食用菌
生产基地，省级农业标准化红提葡萄生产基地，都是标准化的生产
基地。
再次，生态农业。
这在一家一户也很难发展，虽然农户可能
施有机肥，但规模有限，也不能实现规模生产中出现的循环利用。
最后，现代农业的重要要素是市场化。
一家一户生产的产品市场半
径很小，而规模生产后，市场的半径大了，全国各地乃至国外都可
以达到。
而且，要素市场也发展起来了。
农民工流出去后，形成了
外部劳动力市场，而留守人员给进入企业打工，形成了内部劳动力
市场，这样，内外部劳动力市场就都形成了。
土地流转形成了土地
市场，形成了土地价格，租金就是地价的表现。
现代农业必然是市
场化的农业，现代农业的发展、土地流转的发展也和市场的发展紧
密联系在一起，没有市场，农业是发展不起来的。
第三，土地流转和规模经营给农村带来了巨大的变化。
比如，经营
主体的由一家一户变成了合作社和外部企业，解决了经营主体老龄
化和妇女化的问题。
原来，政府不提倡外部企业进入，现在外部企
业进入成为一种主要形式，怎么看这个问题呢？
之前政府不提倡是
因为担心企业到农村包地侵犯农民利益，但现在，企业进入有其积
极的一面，能带来技术和资金，促进对传统农业的改造。
所以，政
府不应该简单禁止，而应该从政策上寻找应对措施。
政府可以从以
下几个方面进行管理。
首先，企业获得土地时农民是不是自愿。
如
果地方政府为了加快土地流转或者热衷于企业招商而强制征地，那
就应该禁止企业进入。
其次，企业给农民的租金是否是双方协商决
定，能否有保证。
如果有保证，又是协商决定的，那就应该允许。
再次，企业获得土地后是否用于农业，如果不是，政府应该要管理。
这就要看政府的监督管理职能是否跟得上。
所以，企业进入不是简
单禁止的问题，而是需要政府根据土地流转的发展水平，提高自身
的监督管理能力。
另一方面，农民的地位身份也发生了变化。
公社
化的时候，农民只是劳动者；联产责任承包后，他们既是劳动者，
也是经营者；现在，他们变成财产所有者了，变成股民了。
农民有
了租金，就有了财产收入。
《物权法》在法律上规定了土地承包权
是物权，土地流转后得到租金是物权真正实施的结果。
所以，农民
身份变了，收入提高了。
同时，农村的产业结构也发生了变化。
最
后，新型合作经济得到了发展。
联产责任承包后，集体经济变成了
空架子；土地流转后，集体经济不再是空架子，而有了实际内容。
目前，集体经济主要有三个来源。
一个是整地多出来的部分，一个
是公共设施，再一个是外部企业进入后，村集体的一个重要作用就
是提供服务，村集体也因此获得了服务收入。
在土地流转的过程中，
所有权也并不是毫无作用。
事实上，大规模流转的实现，是所有权
和承包经营权合作的结果。
第四，土地流转和规模经营的方式选择。
从转出角度看，有两种情
况。
一种是农户直接流转，外部企业进入很少有农户直接流转的。
另一种是集体流转和二次流转，农户先把地流转给集体，集体再把
土地流转给企业。
集体在这里既是甲方又是乙方，起到了中介的作
用。
从流入角度看，有三种情况，分别是大户、合作组织和外部企
业。
在这种情况下，集体只是简单的中介，但相比于简单的反租倒
包，还是有变化的。
至于流转的规模，大户多是几十亩到上百亩，
集体是几百亩到上千亩，外部企业是几千亩。
三种形式中，合作组
织最能保护农民利益。
大户流转只有租金，外部企业流转还有劳动
收入，而合作组织租金、劳动收入和分红收入都有。
按流转后的经
营对象分，大概有以下几种：
粮食、蔬菜水果、花卉苗圃、养殖和
其他作物。
大户以种粮为主，合作组织以果蔬和养殖为主，企业则
比较多，种粮、花卉苗圃等都有。
按照流转后农户参与程度看，也
是合作组织最高。
按经营方式来看，主要有两种：
一是土地股份合
作经营，一种是土地租赁经营。
土地股份合作经营和一般的股份制企业不同。
以土地承包权作为股
份进行投资，不是真正的融资股份，具有租赁的性质，可以取得租
赁收入，但股权是不可能取得租赁收入的。
特别是现阶段土地股份
还不能转让、买卖和抵押，所以和一般的股票更不一样了。
因为股
票可以取得股息、红利，但不能取得租赁收入。
另一个区别是，股
份制企业的股东可以用脚投票，卖掉股权，而合作社还不能卖掉股
权，虽然有退出的安排，可以转让，有时间限制。
还有一个区别是，
股份制企业可以破产清算，股东以自己的投资进行偿付，而一旦合
作社关闭，土地还是社员的。
另外，合作社具有地域性质，社员直
接参与合作社的事务相对较多，参与管理相对方便。
股份制企业则
不同，股东哪儿的都有，不是大股东，很少关心企业的经营。
土地
股份合作社和土地租赁也有区别。
土地股份合作制中，农民对土地
承包经营权的让渡并不是完全的和彻底的，流转以前，承包经营权
是农户单独享有的，流转之后，承包经营权是合作社共有的。
而租
赁制下的经营权的让渡是完全和彻底的，农户保有的只是收益权，
虽然合约期满可以收回，但从产权市场化的程度上看，合作制不如
租赁制。
租赁制的农户收入只有租金，劳动收入可以从承租方取得，
也可以从别的地方取得。
但在股份合作制下，农户除了收取租金，
还可以参加劳动，获得劳动收入，利润收入归合作社农户共享。
从
收入的递增安排来看，租赁制是固性合约安排，股份合作制是剩余
合约。
可见，土地流转和规模经营的模式没有绝对的好和绝对的坏，
要依情况而定。
第五，土地流转中，政府和集体经济组织起什么作用，应如何看待
其作用。
从现在的状况来看，政府和集体经济组织起了相当重要的
作用。
它们成为了流转的主体，招商引资、大规模流转都需要它们
的参与。
对此我们应该怎么看？
我想，政府起的作用应该不是官员
心血来潮的结果，而是建立在一定基础和条件上的。
首先，我们实
行的是集体产权制度，党和政府的动员能力很强，中央要推行土地
流转和规模经营，地方就会照办，这不光是为了向上面交差，还可
以提高当地的政绩。
其次，土地流转既牵扯到信息，也牵扯到信誉。
一家一户不愿意和企业打交道，因为老百姓不了解外部的企业。
而
政府可以解决这个问题，比如，村政府可以到外部企业进行考察。
另一方面，外部企业也不愿意同农户打交道，因为企业不在当地，
那么多农户，万一闹起事来，企业拿他们没办法，强龙不压地头蛇。
可见，如果没有集体经济组织，合作将很难实现。
另外，农户有的
是承包权，所有权在集体，如果农民不愿意，土地也很难流转。
所
以，土地流转的过程其实是承包权和所有权暂时合一的过程。
这个
过程证明，所有权不是空的。
现在有两个极端，有人认为所有权应
该给农户，有人认为所有权应该归集体，在现实中，两者可能都有
问题。
虽然政府在土地流转中扮演了重要角色，但有的也起了不好的作用，
越俎代庖的事情也有发生。
现实中，土地流转常常和农地整理、城
乡挂钩一起进行，不光农地在流转，宅基地也在置换，给农民盖新
村，这就带来了问题。
以西部花乡为例。
4500亩地集体流转，整地
的过程中，建设用地腾出了367亩，他们把这347亩城乡挂钩后流
转给郫筒镇，郫筒镇按当年招拍挂一亩地173万的价格计算，总共
是6亿多。
但西部花乡只给农民算了4亿多，另外2亿不知道了。
这还不说，4亿元中，凌云村为农民盖新村花了1.8亿，另外2.1花
在了郫筒镇的基础建设上。
所以，364亩最后相当于只卖了1.8亿。
另外，成都已经形成了置换的指标交易市场，而市政府提供的资料
显示，交易的价格是一亩地8万。
一个173万，一个8万，大家可
以看到这里的差距有多大。
指标交易可以算是中国改革中的创造。
之前盛洪研究的额度交易就
是指标交易。
需要外汇的和有外汇的企业到中心，先按官价交易外
汇额度或者外汇指标，出来了买的企业再按黑市价格把钱补齐。
这
种交易多了，官价和黑市价就开始合一，促成了1994年的并轨，这
是件好事情。
另一个指标交易是江小涓和刘世锦研究的烟草指标交
易。
烟草价高、利大、税大，各地都争，于是有生产指标，然而有
的地方没有烟叶，有的地方指标多，有的地方指标不够，发改委和
烟草专卖局和各地商量采用烟草指标交易，一方把指标给对方，而
对方则把税收分一部分给该方。
需要注意的是，这两种指标交易并
不一样。
外汇交易发生在两个市场主体之间，完全是市场行为；烟
草指标交易是配额交易，是政府之间的交易。
而土地交易则两者的
特点都有，这就不好处理了。
所以指标交易在农地交易上的运用还
存在不少的问题。
主要是政府暗箱操作，农民被排除在外，侵犯了
农民的权益。
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【篇二：
土地流转案例】
2014年全国两会胜利闭幕，近期，伴随负责土地宏观调控的国土部
对土地管理制度的不断完善改革，各地土地制度改革相关措施密集
启动。
据相关专业人士分析指出，在土地制度改革大原则确定的前
提下，农村集体建设用地流转、土地节约集约利用制度可能会率先
打破现有局面，征地制度和农村土地产权制度改革需稳步推进。
因
此，两会之后土地流转仍是万众关注的焦点。
所谓农村土地流转，是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不
变的情况下，将土地使用权（经营权）从承包经营权中分离出来，
转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地使用权的流转。
根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类：
一是全民
所有权，即国有土地；二是集体所有权，主要指农村集体土地。
农
村
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