土地流转案例分析PPT资料.ppt

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原则依法自愿有偿根本要求不得改变土地集体所有性质不得改变土地用途不得损害农民土地承包权益变：

土地流转形式可以多样化目的:

适度规模经营,案例,近年来，道县县委、县政府结合实际决定建设3个“万”亩脐橙基地，通过建立示范点来推动土地流转，实现适度规模经营。

采取的模式是“统一规划，分期实施，滚动开发，整体推进”。

道县种植脐橙总体规划面积为6.3万亩，并从1997年、2002年、2005年开始分别重点开发建设白马渡库区、祥霖铺下蒋和上关个脐橙基地。

目前建成面积分别为7600亩、11500亩和6000亩，培育种植户1600余户，户均种植面积近15.7亩,其中种植最多的一户面积为200亩。

2008年，三个基地挂果总面积16000亩，实现产值3200万元，户均年收入近2万元。

主要流转形式：

一是“反租倒包”。

3个基地中白马渡库区和上关基地100%的土地，祥霖铺下蒋基地94.2%的土地都是通过这一方式进行流转。

白马渡库区：

用行政手段强行收回农民的荒地后，由县移民局重新规划后再发包给种植户。

土地租金：

从挂果的第四年起，第年100斤/亩，第年200斤/亩最高不超过400斤/亩；

也可按每斤0.8元/斤折价缴纳现金;

租金分配：

果子或租金由农户占70%村委会、镇政府和县移民局共占30租金均由村委会或村民小组代收。

上关基地：

由村委会和村民小组在经流转农户同意的基础上进行先反租再发包。

租金：

每亩山林的租金为0元亩或60元亩。

租金由村委会或村民小组代收。

承包户从种植的第四年起，第一年上缴县移民局100元亩，第二年上缴200元亩，第三年至第五年每年各上缴300元/亩，共上缴1200元/亩，用于偿还移民局的前期投资。

祥霖铺下蒋基地：

流转的土地有荒山、荒地和抛荒的耕地。

祥霖铺下蒋由村委会和村民小组在充分做好村民思想工作，征求广大村民同意的情况下，依法推动流转。

2005年取消农业税后,流转的耕地租金为40元亩,流转的荒山荒地为为20元亩或15元亩,2008年提高到为40元亩。

二是直接租赁。

祥霖铺基地采取该种方式流转土地197亩，占该基地流转总面积的1.7%。

三是土地互换。

祥霖铺下蒋基地互换土地面积463亩，约占该基地流转总面积的4.1%。

一、什么是土地流转？

当前永州土地流转有哪些特点？

所谓农村土地流转，指的是土地使用权流转，是指在坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，经发包方同意,允许承包方在承包期内，对承包土地依法转包、转让、互换、入股，将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即转让使用权，保留承包权。

永州土地流转的基本特点,流转方式的多样化,流转效果的明显化,流转对象的多元化,流转规模的扩大化,流转价格的市场化,促进了农业结构调整扩大了农业生产规模增加了农民收入促进了劳动力转移,二、案例中土地流转有哪些值得推广的经验又有哪些需要注意的问题？

主要经验：

一是政府组织，分期有序推进二是统一规划，保障耕地安全三是加大投入，改善基础设施四是因地制宜，坚持流转原则,注意的问题：

（1）行政干预越位，难以有效保障农民主体地位

（2）流转市场缺位，难以形成合理的土地租金（3）分配机制缺失，难以确定合理的分配比例,登记造册,求意见,签订合同,审备案,履行协议,政府与市场关系演替,三、土地流转中基层政府的角色如何定位？

、管理职能推动土地规范流转、服务职能引导土地有序流转、监督职能促进土地放心流转,抓好宏观调控,搞好流转管理,规范合同管理,管理职能,“坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住18亿亩耕地红线。

划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。

实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。

”,（）加强合同管理一是规范流转合同的签订二是积极开展流转合同鉴证三是健全登记备案制度,乡（镇）土地流转服务中心的主要职能一是编制土地流转规划；

二是辖区内信息的搜集、登记、核实、发布、储存、上报；

三是受理土地流转事宜；

初审或审定受让方准入资质的条件；

挂牌流转、及时进行收益评估和基价指导，加强对农地的分等定级和价格评估工作，合理确定各类农地的质量、等级，评估其客观、公正的土地使用权市场价格，为农地市场流转双方的公平交易提价合理参考依据，以减少价格确定的随意性和不合理；

规范流转合同的签订和鉴证；

四是负责或协助调解承包合同纠纷，化解矛盾。

村级土地流转服务中心的主要职能：

一是负责本村集体经济组织内50亩以下的土地流转；

二是负责本村土地流转信息的搜集、登记、核实、备案与上报，引导有意向流转土地的农户进行规范流转；

三是组织确认流转田块的“四至”边界；

四是土地集中连片整理，通过土地整理，能够彻底改变田、地、塘相互“插花”现象，优化土地利用结构，有利于土地互换，为土地集中连片、专业化规模经营创造条件；

五是协助调解本村土地承包合同产生的矛盾和纠纷。

2、服务职能引导土地有序流转第一，提供政策服务一是出台奖励政策二是完善农民培训政策三是落实社会保障制度其一，落实农民工社会保障其二，健全农村内部社会保障体系,第二，做好筹资服务一是加大财政支持力度二是争取信贷支持第三，抓好技术服务第四，做好信息服务,流转结果,流转内容（三个不得）,流转形式,监督,是否符合法规政策,3、监督职能促进土地放心流转,依法享有承包权,参与集体事务的权利,依法享有经营权,（）土地流转农民合法权益主要内容,（）保障农民土地流转权益的措施,保护好承包农户的主体地位,明确集体组织的服务作用,2,合理分配流转收益,完善村民自治制度,第一，充分尊重农民意愿第二，必须由农户与土地转包者签订合同第三，土地流转的地租归农户,合理分配流转收益,土地流转收益通常包括四部分：

农民生存保障价值土地投入土地流转增值收益土地潜在收益一是集体与农民之间的公平分配二是集体成员内部的分配,启示：

在经济欠发达地区特别是山区由于土地流转市场尚未健全，土地流转离不开基层政府的推动，但是基层政府必须处理好与市场的关系，学会尊重市场规律，在流转过程中做到管理、服务、监督到位，切实保护好农民合法的土地流转权益,土地流转方能“转出”适度规模,流出良好效益,逐步推动土地流转规范有序地进行。

多多感谢,2007年道县,课堂传教,现场指导,重点服务,第三，抓好技术服务,