地产精装修全程精细化施工管理细则实施版.docx

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地产精装修全程精细化施工管理细则实施版

地产

精装修全程精细化施工管理

（试用版）

第1章精装修工程设计管理

工程设计是材料选择和工程施工的依据，室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，如何能够更好的完成材料的有机组合，又满足审美和使用功能和合理控制成本的要求，是室内设计的控制要素；设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。

精装修项目开发过程中，项目公司应对设计管理工作认真对待，在产品设计定位、设计计划、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面控制，与设计公司加强沟通，确保设计进度和设计质量；室内设计应与建筑设计有机同步的结合.

理想的设计时点控制为:

室内设计在建筑方案定案之前介入，进行平面及空间评估与优化；建筑扩初设计完成之前，室内完成方案设计；建筑施工图完成之前，室内完成扩初设计；装饰施工前2个月，室内完成施工图设计。

1.1设计准备阶段

1.1.1精装修工程产品定位

对于不同类型、不同内容的精装修工程，应选择相应的设计公司进行工程设计；进行精装修室内设计，首先应明确项目中涉及室内精装修的范围和内容：

对于毛坯交付工程，应对展示标准样板房（促进销售，提升楼盘形象）、楼梯厅等公共空间进行精装修设计与施工。

对于精装修交付工程，在对展示样板房营造的同时，还应对代表户型的交付标准样板房（提供交付设计、材料标准，施工标准）和其他空间进行精装修设计与施工。

对于酒店及其他综合体工程，应对整体工程进行系统设计集成，对整体工程进行系统的精装修设计与施工。

精装修项目室内设计工作前，项目公司应根据项目具体情况并结合项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，为《室内设计指导书》、《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

1.1.2制定《项目室内设计计划》

实行系统的设计管理，事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。

设计计划应以项目总开发计划为依据，分区域、分阶段、进行设计，并明确各区域、阶段的起止时间和前置条件.

1.1.3编写《室内设计指导书》

1.1.3.1《室内设计指导书》的编写主体

集团房地产设计部根据项目公司已通过评审的《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》编写《室内设计指导书》，为项目公司提供指导意见。

1.1.3.2《室内设计指导书》应包含以下要素：

①相对合理的经济技术指标

②相对合理的室内设计的时间节点

③相对全面的室内设计要求

会所的室内设计应该是项目室内品质的精华体现，因此设计水准和用材标准应保证高于项目平均水平。

同时其设计风格应反映整个项目的整体设计理念与意象。

公共空间应体现识别性、归属感、仪式感、价值感。

展示样板房应捕捉目标客户群的诉求，创造理想的生活场景；交付标准样板房应注重生活实际需求，给人物超所值的感觉。

1.1.4编写《室内设计任务书》

1.1.4.1《室内设计任务书》的编写主体

项目公司根据《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》及集团房地产设计部提供的《室内设计指导书》进行编写《室内设计任务书》。

1.1.4.2《室内设计任务书》应按集团房地产设计部提供的标准文本编写并应明确以下要素：

①项目概况（地理位置、建设规模、配套设施、周边环境、交通条件）

②相关经济技术指标

③项目开发计划及室内设计的时间节点

④室内设计要求

⑤相关建筑图纸

1.1.5《室内设计任务书》的管理

①设计任务书是设计定性化要求的指导文件，它是设计方的工作依据，对设计成果有决定性的影响，在编制设计任务书时，文字描述必须具有切实地指导性，使设计单位的设计方向十分明确。

②项目公司编写完成的《室内设计任务书》，先在项目公司内部进行评审，评审通过，项目公司负责人审核确认。

③《室内设计任务书》通过项目公司评审后，报集团公司设计部、项目成本管理部等相关部门评审，由集团公司分管领导审批。

项目公司根据各级意见进行必要的调整和完善，并报送集团公司设计部和项目成本管理部备案。

1.2设计实施阶段

1.2.1室内设计委托

1.2.1.1项目公司选择室内设计单位的模式和方法：

①由集团公司设计部、项目招标办公室及项目成本管理部研究确定；

②由项目公司根据本项目的自身特点自行选择合适的室内设计公司。

③设计公司的选择，对设计工作质量、进度及整个精装修工程的进展都非常关键。

室内设计公司的选择应充分考虑集团规划设计部、精装修管理部意见，并结合项目自身特点，对设计公司在风格特点、设计实力、设计优势、取费标准、配合程度等因素全面考察后确定。

1.2.1.2项目公司自行选择设计公司应按如下程序进行

①由项目公司填写《免招标申请》，经项目公司负责人确认后，报集团公司设计部、招标办公室及项目成本部评审。

②集团公司设计部、招标办公室及项目成本部根据项目公司上报材料，结合必要的考察调研或利用《供应商信息库》中已有的相关信息资源，形成对室内设计公司的评价意见。

③对于拟选设计单位的评价意见上报集团公司，由集团分管领导审批，对于重大、重点项目，设计单位的选择由集团总裁或董事长审批。

1.2.1.3室内设计合同洽谈

项目公司负责与设计公司洽谈设计合同，必要时由集团公司设计部、招标办公室及项目成本部协助进行。

费用标准应参考市场惯例及集团公司其他同类项目。

1.2.1.4室内设计合同签署

①项目公司根据集团法务部部编写的设计合同标准文本，并结合本项目的实际情况拟订设计合同。

②室内设计合同经项目公司负责人确认后，以《合同审批单》的形式报集团各部门领导审批。

③合同由项目公司负责人签署后，报送集团公司集团公司招标办公室及法务部备案。

1.2.1.5后续工作

室内设计合同签署后，项目公司应向设计公司提供《设计任务书》，组织进行设计前的交底工作会议，并形成会议纪要，送集团规划设计部、精装修管理部备案。

1.2.2建筑设计与室内设计对接

1.2.2.1项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入，使室内设计与其它设计有机结合、协调统一。

1.2.2.2室内设计公司进行方案设计之前，项目公司须向室内设计单位提供建筑设计方案，并要求其对原来的建筑设计进行评估。

1.2.2.3项目公司需对室内设计单位提出的评估意见进行分析，将其合理成分反馈给建筑设计公司。

建筑设计公司应根据该意见进行适当调整，并及时将调整后的设计方案反馈项目公司及室内设计单位。

1.2.2.4项目公司在此过程中负责跟踪、协调，使室内设计单位和建筑设计单位之间的信息沟通保持及时、准确、通畅，并组织室内设计单位、建筑设计单位等相关单位、部门进行集团层面的户型评审。

1.2.3方案设计阶段

1.2.3.1项目公司内部评审

1.项目公司作为方案设计的控制主体，负责对设计方案的设计进程进行监控，定期、及时地与设计公司进行沟通；方案设计阶段确定了设计风格、功能定位分区及室内交通组织流线，对设备系统的配置给予初步的组织，方案阶段的成果是后续设计的设计基础，设计管理人员应充分考量其与设计任务书的响应程度，并及时调整。

2.设计公司提交的方案设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

内部评审重点：

（1）设计成果是否符合设计任务书的要求。

（2）功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。

（3）对设计风格定位的理解是否正确。

（4）结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。

（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

1.2.3.2集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织有总裁、分管领导、设计部、项目成本部、营销策划部、规划设计分管领导、营销策划部等参加的集团层面的评审会。

2.为提高评审的效率与效果，项目公司在评审会召开三天前将评审资料（原始建筑图、平面布置图、隔间布置图、地面布置图、顶面平面图、效果图、实例意象图、家具软装饰意向及材料样板等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员，以便相关人员有充分时间熟悉评审资料。

①方案评审时，与会人员应对功能、效果、材料样板、家具软装饰意向及与项目定位匹配性提出意见。

②在进行方案评审时，应结合集团公司的《项目投资立项书》，以确定方案设计中造价控制是否合理。

1.2.3.3确认与备案

1.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要，并报集团公司参会各部门及设计单位会签。

2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改，如有必要再次评审。

修改完成的设计成果（附评审会议纪要）经项目公司负责人签字确认后，以《设计工作会签表》的形式报参会各部门会签，集团公司分管领导审批，对重大、重点项目报集团总裁或董事长（或其授权人）审批。

批准后的方案设计成果应以文本及电子图纸形式报集团公司设计部、成本管理部及项目公司备案。

1.2.4初步设计阶段

1.2.4.1项目公司内部评审

1.项目公司负责对初步设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通；扩初设计是方案设计的延伸，它结合建筑空间具体情况对室内设计方案进行了进一步明确，对主要空间设计效果进行具体描述，对设备系统的配置给出具有可行性的组织，初步设计已基本决定了设计成果的功能和效果，这一阶段应仔细推敲，为设计定“性”。

2.设计公司提交的初步设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

评审重点：

（1）设计风格是否适合定位要求。

（2）审核建筑空间、设备安装是否与室内设计有明显矛盾。

（3）灯位、配套设备的组织设计形式是否具有可操作性。

（4）控制立面等关系到整体设计效果的设计是否与意向概念相一致。

（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

1.2.4.2集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织集团公司设计和集团分管领导、集团采购部、营销策划部等参加的集团层面的评审会。

2.项目公司在评审会召开三天前将评审资料（设计说明、平面布置图、地面布置图、顶面平面图、顶面灯具布置图、立面索引图、立面图、电器点位图、空调组织图、灯具连线图、效果图、材料样板、家具及软装饰方案等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员。

①初步设计方案评审时，与会人员除对功能、效果及与项目定位匹配性进行进一步论证外，还应对材料样板、家具及软装饰和施工协调性、可行性等技术问题提出评价。

②在进行评审时，可参照集团公司《材料设备家具及软装饰供应商信息库》等规定，为精装修功能、效果的可实现性提供指导。

1.2.4.3确认与备案

1.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要，并报集团精装修管理部和规划设计部、材料设备部会签。

2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改，如有必要再次评审、修改。

3.完成的设计成果（附评审会议纪要）经项目公司负责人签字确认后，以《设计工作会签表》的形式报参会各部门及分管领导审批，并以文本及电子图纸形式报集团采购部和设计部、法务部备案。

1.2.5施工图设计阶段

1.2.5.1项目公司内部评审

1.项目公司负责对施工图设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通；施工图设计是扩初设计的深入阶段，它确定了节点尺寸及做法、确定了装饰选材的规格及要求、明确了设备系统的具体配置要求及最终组织，施工图是施工的依据，施工图设计的深度及质量对施工阶段影响很大，对施工图的审核，即要看设计深度，又要考虑实施的可行性。

2.设计公司提交的施工图设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

评审重点：

（1）图纸设计深度是否满足施工需要，不同材质装饰面收口处理是否得当。

（2）材料、设备选型是否完备并符合使用功能及成本要求。

（3）电气、点位、灯光等的设计是否满足要求。

（4）图面质量能否较为清晰明确地表述设计要求，尤其是关注节点的表述是否能适应实际施工。

（5）设备安装与室内设计是否存在矛盾。

（6）对于大面积装修及交付样板房的施工图审核，必须充分考虑其技术、经济合理性和施工工艺的可操作性。

1.2.5.2集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，如有必要，则由项目公司组织集团设计部及其他相关部门参加的集团层面的评审会。

2.项目公司在评审会召开五天前将评审资料（设计说明、平面布置图、地面布置图、顶面平面图、顶面灯具布置图、综合布线图、立面索引图、立面图、家具大样图、剖面图、节点详图、电器点位图、空调组织图、消防示意图、材料明细表等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员。

3.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要。

4.项目公司结合评审意见组织对样板间的装修施工，以对设计的空间尺度和真实效果进行验证。

5.样板间施工完成，项目公司再次组织集团公司相关部门参加装修样板间评审，并组织参与人员填写《样板间评审意见表》、整理评审纪要，并报集团设计部和法务部备案。

1.2.5.3确认与备案

1.项目公司根据样板间评审结果，要求设计公司进行相应修改。

2.修改完成的设计成果（附两次评审纪要）经项目公司负责人签字确认后，并以文本及电子图纸形式报集团公司精装修管理部备案。

1.2.6施工过程的设计管理

由于建筑误差等因素的影响，施工图纸难免会有“考虑不周”，应及时解决设计与施工现场实施中的矛盾问题，才能保证施工按计划进行，这一阶段的工作应是对设计“盲点”的补充设计，和对现场变更提供不影响设计效果的解决方案。

现场设计管理有下列主要工作：

（1）协调设计单位按合同约定到现场指导。

（2）协调设计单位处理设计变更应满足施工进度要求。

（3）及时发现现场与设计图纸的矛盾问题，及时解决处理。

（4）对现场深化设计（石材排版设计、成品木制品、木饰面加工设计等）及时确认。

（5）对施工过程中施工图纸的调整及时确认（尤其是水、电系统图需做好详实的调整记录）、及时备案，为最后的竣工图管理，提供变更依据。

第2章精装修工程施工管理

2.1工艺、工序：

2.1.1精装修施工工序及管理办法：

2.1.1.1施工工序

现场放线→水、电及室内机电设备安装及试压调试→吊顶及隔墙基层施工，厨房卫生间防水施工，及隐蔽工程验收→墙顶面批灰，厨、卫等位置墙地砖（石材）施工，地板基层施工，橱柜安装→成品木制品安装（门套、固定家具等），墙面修整打磨及面层处理→墙顶面乳胶漆，墙纸、软包施工→开关、面板、洁具、龙头、电器、五金灯具安装调试→地板、地毯施工，石材结晶处理→细部整改、验收

2.1.1.2管理办法：

1．吊顶工程

①根据不同的使用环境和要求，选择适用的吊顶形式，根据不同的使用部位选择适用的吊顶材料（石膏板、矿棉板、PU等高分子材料）。

②对各部位吊顶标高与现场条件、设备安装提前综合考虑，相矛盾处及时进行相关调整，避免后期造成工期延误。

③制定天花综合排版图，对灯具、风口等构件在顶面的位置与装饰效果综合考虑，避免设备安装引起的龙骨调整和保证天花（尤其块状金属板、木饰面）的对称美观。

④吊杆、龙骨的间距规格必须满足规范要求，吊顶调平后吊杆上下螺丝应旋紧并要求垂直受力，3KG以上重型设备应有独立的支撑，以保证整体支撑系统的平衡。

⑤石膏板面层施工时，在转角、开口等应力集中处，应有防开裂措施（“L”形板或底衬木夹板）。

⑥石膏板吊顶需开槽固定玻璃时，必须预嵌入“U”形不锈钢，以确保固定牢固。

⑦使用其他吊顶材料时，需严格按照相应材料的不同施工方法进行施工。

2．隔墙工程

①根据不同的使用条件（高度、环境），选择不同的骨架材料，如：

木龙骨、轻钢龙骨、型钢等，骨架材料必须做防锈、防腐处理。

②隔墙应满足一定的刚度，如：

石材或瓷砖装饰面的隔墙，不应因隔墙的变形而发生爆角、断裂。

③对隔音要求比较高的隔墙，骨架应与结构顶面连接，并填充隔音绵至结构顶面。

④隔墙龙骨间距应严格控制，与基层连接牢固，并按规定与留伸缩缝，如遇厨房、卫生间等有防水要求的部位，根部应有15CM的砼翻边。

⑤隔墙与地面湿作业交接处，隔墙根部应有防潮措施，防止隔墙基层及饰面受潮。

3．墙柱面饰面工程

①石材、瓷砖、木饰面墙柱面施工前应制定综合排版图，对墙面设施综合考虑，避免过小尺寸的使用和避免墙面嵌入设施的骑缝、压逢等现象，保证墙面的和谐、美观。

②根据设计风格及材料选择合理的缝处理方式（V形、U形、平缝）和阴阳角处理方式，仔细推敲其施工的可行性，并提前做出调整。

③对墙柱面不同相邻饰面的关系要有充分的认识，对收口的效果、嵌缝材料的选择，提前确定。

④石材的墙柱面饰面施工方法主要有干挂、湿贴和灌浆等，应根据使用部位的不同要求而选择合理的施工方法和转角石材拼接方式，天然石材施工前应预派排版，保证纹路及品相的匹配。

⑤墙纸的施工应在基层找平并清油封闭后进行，墙纸应采用优质、环保并与之相对应的专业胶粉施工，严禁乱用黏结剂，墙纸要按方向铺贴，并注意墙纸对花及色差控制。

⑥木饰面安装结构基层应有可靠的防潮措施，对成品木饰面与基层的连接构造需认真审核，应保证安装牢固、平整，面层不允许使用枪钉固定。

⑦镜面安装应保证安全，并有防腐蚀措施（3M纸+中性胶），镜面上安装开关面板时，应采取措施（墙面交接面打刚性胶填充）防止镜子破裂

4．地面工程

①石材、瓷砖、木地板地面施工前应制定综合排版图，对地面设施综合考虑，避免过小尺寸的使用和避免地面嵌入设施的骑缝、压缝等现象，保证地面的和谐、美观。

②对地面材料的选择应尽量避免多孔、吸水率高、易污染的材料。

③对地面不同相邻饰面的关系要有充分的认识，对收口的效果、嵌缝材料的选择，提前确定。

④地面石材施工，石材应在完全干燥后做六面防护，否则，易形成水影而难以处理，浅色石材为防止污染，应采用白水泥做结合层施工。

⑤木地板施工前，应根据房间或铺设区域的具体特点确定地板的铺设形式（顺铺或斜铺），铺设方向宜为顺光方向，基层板必须做好三防（防水、防蛀、防火）处理。

5．防水工程

①对影响室内使用功能且必须做防水的部位提前进行综合考虑，加强结构自防水控制和特殊部位构造防水的研究，防水部位阴阳角应做圆弧形，以利于防水涂料的施工效果，建立有技术保证的防水系统。

②根据不同的使用环境，选择经济、环保的防水材料（聚氨脂、JS等），宜采用涂膜防水。

③根据不同的使用部位和重要性，选取合理的工法施工。

④防水材料的施工过程必须严格控制（包括基层干燥、清洁、平整度及构造处理，施工温度宜在5℃以上，施工顺序及养护的时间），才能保证防水效果。

⑤施工完成后及时保护，并进行蓄水试验，试验合格方可进行下道工序施工。

6．成品木制品材料控制

木制品采用成品化加工现场安装，可杜绝现场油漆作业，同时避免材料浪费、节约成本，对木作质量及室内环境也有非常积极的影响，所以木制品分项必须工厂化加工，现场组装，由于木制品的安装环节对最终质量影响较大，制作及安装过程与室内其他装饰面联系紧密，木制品分项宜定为甲定乙供。

①木制品加工厂应具有成熟的生产工艺、先进的设备和稳定的供货能力，一个实力强管理好的加工工厂是工厂化装修实施成功的前提条件，加工工厂的整体实力包括硬件和软件两大块，硬件看其厂房规模、机械设备数量及好坏，工人数量多少等等；软件主要看其工厂管理水平及其工厂技术水平；对木制品加工厂的选择，我方需对其各方面指标进行评定，经综合评定合格，方可选用。

②所有木制品应根据现场复合实际尺寸进行深化设计，项目公司管理人员应对深化设计成果进行审核（木制品结构和使用功能），木制品尺寸由装饰公司根据现场尺寸进行审核，避免与现场结构面、设备造成矛盾。

③木制品大批量生产前，应先试样生产，对其功能性、观感、与基层的连接固定方式及与设备的匹配性进行最后的评定。

④木制品加工应采用优质基层板、木皮及油漆，加工过程（选材、打样、油漆前、成品）我方要进行针对性的检查。

⑤成品木制品发货前，对其最终质量应认真检查，不合格品不得发货，查明原因后对后序生产及时调整。

⑥施工单位应根据装饰施工进度编排合理的木制品生产、到货计划，以满足各工种收头工作的有序进行。

7．石材加工、安装控制

石材工程在室内装饰中是一个相对复杂的内容，即是设计亮点、也是施工难点，应制定专项控制方案，石材工程在加工、运输、保管、安装的过程中，存在很多配合问题，所以石材宜定为甲定乙供。

①石材材料的选择，即要满足设计效果，也要充分考虑材料价格、特性及不同使用环境对材料的要求，避免材质疏松、吸水率高、易被污染的材料用于大面积地面施工。

②石材供应前，应搭设石材样板间，明确石材的品相选用标准和使用部位的选择。

③装饰公司应综合装饰施工图及所有石材面嵌入设备、设施，绘制详细的石材排版图，石材排版图必须经过项目公司精装修分管人员确认。

④石材供应商应根据装饰施工计划，制定详细的石材供应计划，并及时动态调整。

⑤供货期间，装饰公司应派专人跟踪加工情况（质量、进度），并核对出厂石材排版情况及出厂编号，项目公司定期派人进行检查。

⑥石材到场后应小心存放，并严格控制背面网格布处理、六面防护等环节，施工前进行预排版，对石材的品相色差再次调整.

⑦石材施工完成后，如受到损坏，修复的成本很大且很难恢复到原来的施工效果，所以石材施工完成后，必须做好成品保护。

2.1.2装修流程：

2.1.2.1

施工进场前准备工作流程

2.1.2.2施工工序及配合流程

2.1.3施工工艺标准：

详见《泰华地产精装修工程（住宅类）施工工艺工法标准》

2.1.4甲供材料的确认流程

2.1.5乙供材料“样板确认”流程：

2.2现场管理：

2.2.1工程计划管理：

工程计划的指定要遵循的最基本的原则是：

科学、合理。

具体的说，“科学”就是在制定工作计划时，要严格执行已经成型的施工工序和工艺，尊重各工序的工艺特性，遵守要完成各工序所需的准备、实施、干燥、养护的时间。

另外，还要针对不同的项目以及季节和地点，充分考虑气候、劳动力、材料、项目特性等各种因素对工期可能造成的影响。

“合理”就是在“科学”的基础上，对整个项目的各工序进行精细安排、有序搭接，制定相对最短的工期计划。

计划的内容要求要“具体”，“具体”到“每一天，每一个房间，每一个分项工程，每一个分解工序”，也就是在工程计划里要体现出来“哪一天，哪一个房间在进行哪一个分项工程的哪道工序”，这种“具体”的计划时后续现场进度管理的重要依据，对整个工程每一点的进度都能起到实时管控的作用。

工程计划管理的核心任务是管控工程施工进度，保证工程在科学、合理的计划时间内按时完工。

具体地说，工程计划管理有两项工作，即工程计划的制定工作和工程计划实施阶段的管理及实时调控工作。

2.2.1.1计划细分与编制

1、与规划验收、竣工初验、竣工验收关联的综合计划。

2、装修与主体施工之间的衔接计划

3、封顶后粗装修与精装修并行的进度计划

4、批量精装修的总进度计划

5、单套房间的施工进度计划

6、以周为单位的进度报表

7、以日为单位的工作安排

2.2.1.2进度管理和实时调控

作业现场检查表制度：

在每个房间设置一张检查表，检查内容有“工程进度”专项栏，由下层工程管理人员每天巡视并填写，此表可以反映出工程进度最实际的状况，由中层工程管理人员每日巡检此表，并对应该房间工程计划，如果发现滞后可及时上报并作相应处理。

2.2.2安全文明施工管理：

2.2.2.1安全文明施