海南省房地产估价师《经营与管理》土地开发考试题.docx
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2016年海南省房地产估价师《经营与管理》：
土地开发考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。
若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。
（2005年试题）
A：
1005.56
B：
1010.56
C：
1110.56
D：
1115.56
E：
借款合同
2、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是__。
A．一般居住建筑和公共建筑
B．中级居住建筑和公共建筑
C．高级居住建筑和公共建筑
D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑
3、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。
A：
市政规划方案选择
B：
项目构成及平面设计
C：
建筑规划方案选择
D：
市场调查分析
E：
借款合同
4、在某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为。
A：
1204万元
B：
1374万元
C：
1404万元
D：
1536万元
E：
工业用地的监测点评估价格
5、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。
该商品房的单价为元／㎡。
A：
3700
B：
4040
C：
4250
D：
5300
E：
工业用地的监测点评估价格
6、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，__。
A．通过委托评估确定
B．依照合同办理
C．遵循惯例处理
D．不予支付
7、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。
A．货币补偿
B．产权调换
C．产权调换或货币补偿
D．产权调换及货币补偿
8、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成。
A：
引起需要→评价方案→收集信息→决定购买→买后行为
B：
收集信息→评价方案→引起需要→决定购买→买后行为
C：
收集信息→引起需要→评价方案→决定购买→买后行为
D：
引起需要→收集信息→评价方案→决定购买→买后行为
E：
借款合同
9、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。
A：
20％
B：
10％
C：
30％
D：
40％
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。
国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
11、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A．较大
B．较小
C．不同
D．大致相同
12、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。
A．非理性预期
B．价格机制
C．容积率控制
D．生产的时间落差
13、某宗房地产的总建筑面积为5000㎡，房地总价值为2600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。
A：
4％
B：
7％
C：
17％
D：
30％
E：
工业用地的监测点评估价格
14、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
A．土地利用总体规划
B．城市规划
C．土地开发
D．城市建设
15、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。
下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。
A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费
C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
16、《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于年。
A：
1
B：
3
C：
5
D：
10
E：
执行层的组织协调
17、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。
A．城市房地产行政主管部门
B．城市房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．城市建设行政主管部门
18、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。
A．消费者的感觉
B．消费者的生活方式
C．消费者的习惯
D．消费者的信念
19、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按的税率征收所得税。
A：
10％
B：
15％
C：
18％
D：
27％
E：
执行层的组织协调
20、甲房地产估价有限责任公司（以下简称甲公司）于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。
甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。
2001年、2002年分别实现税后利润30万元和50万元。
按照《公司法》规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到万元。
（2003年试题）
A：
3
B：
4
C：
5
D：
8
E：
执行层的组织协调
21、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是。
A：
养老保险费
B：
失业保险费
C：
医疗保险费
D：
劳动保险费
E：
执行层的组织协调
22、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。
A．0.4月
B．2.5月
C．0.4年
D．2.5年
23、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A．政策
B．财务
C．市场
D．经营
24、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：
交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。
A：
3868.92
B：
4000.00
C：
4072.54
D：
4286.89
E：
工业用地的监测点评估价格
25、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。
A．活期
B．3个月整存整取
C．6个月整存整取
D．1年整存整取
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产市场结构包括以下的结构__。
A．供求结构
B．投资结构
C．产品结构
D．产业结构
E．利润结构
2、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）．决定基准收益率大小的因素主要是。
A：
资金来源
B：
资金成本
C：
项目风险
D：
预期利润
E：
机会成本
3、是企业的净利润与销售收入净额的比率。
A：
资产报酬率
B：
销售净利率
C：
销售毛利率
D：
股东权益报酬率
E：
执行层的组织协调
4、属于《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度的是。
A：
房地产价格申报制度
B：
房地产价格评估制度
C：
房地产价格评估人员资格认证制度
D：
房地产价格评估结果制度
E：
报告承交程序制度
5、债券按发行方式分类，可分为__。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
6、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为__。
A．2.725
B．3.475
C．4.375
D．5.255
7、我国《物权法》规定的物权主要有等。
A：
使用物权
B：
他物权
C：
所有权
D：
担保物权
E：
用益物权
8、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
9、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。
A：
代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为
B：
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任
C：
代理权不得滥用
D：
双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为
E：
代理权应为维护被代理人的最大利益而行使
10、下列关于信用形式，表述正确的是。
A：
商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式
B：
银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
C：
银行信用是目前主要的信用形式
D：
民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费
E：
消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用
11、在建设用地使用权出让时，必须符合。
A：
城乡发展规划
B：
国土规划
C：
土地利用总体规划
D：
年度建设用地计划
E：
城市规划
12、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是__。
A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
13、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
14、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。
A：
要给被征地单位妥善安排生产用地
B：
要妥善安置征地范围外的拆迁户
C：
对征收的土地要适当补偿
D：
对因征地给农民造成的损失要适当补偿
E：
对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排
15、根据有无抵押担保，债券可分为。
A：
信用债券
B：
抵押债券
C：
担保债券
D：
记名债券
E：
公募债券
16、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。
A：
房地产面积的测算均指水平投影面积的测算
B：
各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果
C：
边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1
D：
量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具
E：
楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
17、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。
A．债权债务凭证
B．使用权凭证
C．所有权凭证
D．收益权凭证
E．分配权凭证
18、某房地产经纪机构2010年1—5月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。
A：
50％
B：
100％
C：
150％
D：
200％
E：
执行层的组织协调
19、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。
A．3800
B．3520
C．3700
D．3720
20、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。
A：
面积误差比在3％以內（含3％）的房价款由买受人补足
B：
面积误差比在5％以内（含5％）的房价款由买受人补足
C：
面积误差比绝对值在3％以內（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
D：
超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人
E：
超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人
21、以下说法满足最高最佳使用的条件有__。
A．法律上许可
B．技术上可能
C．价值最大化
D．权益上允许
E．经济上可行
22、从事房地产估价，首先要有房地产__。
A．估价业务
B．估价目的
C．估价对象
D．估价程序
23、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。
A．企业住房贷款
B．等额本金方式
C．政策性住房抵押贷款
D．等额本息方式
24、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。
A．消防验收
B．规划验收
C．环保验收
D．人防验收
25、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。
A：
位置固定性
B：
不一致性
C：
适应性
D：
相互影响性
E：
借款合同
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