海南海口房地产市场研究报告中地行.doc

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中地行海口市房地产市场研究资料

2007年海口房地产

市场研究资料

海口中地行策划部

目录

一、海口市宏观经济状况简述…………………………………………5

1.1、城市特性

1.2、经济特性

1.3、国民经济情况

1.4、工业产值

1.5、固定资产投资

1.6、对外经济和旅游

1.7、财政收入和消费

1.8、居民收入

1.9、人民生活水平

二、海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）………………10

2.1、城市发展总目标

2.2、城市发展阶段性目标

2.3、区域协调发展策略

2.4、城市性质

2.5、城市主要职能

2.6、人口发展规模

2.7、市域城市化水平

2.8、主城区城市建设用地规模

2.9、城镇人口引导与分布

2.10、海口发展城市新思路：

中强、西拓、东优、南控

三、其它市县房地产发展状况………………………………………15

3.1、三亚市2006年房地产特点

3.2、琼海-博鳌市2006年房地产特点

3.3、文昌市2006年房地产特点

3.4、保亭、五指山市2006年房地产特点

3.5、小结

四、海口市房地产市场宏观分析……………………………………22

4.1、海口房地产宏观数据分析（数据来源：

海口市房管局）

4.2、商业物业

4.3、写字楼

4.4、投资型物业

五、2006年海口房地产市场产品分析………………………………26

5.1、住宅市场产品分析

5.1.1别墅市场产品分析

5.1.2中高档住宅市场产品分析

5.1.3普通住宅市场产品分析

六、2006年海口房地产市场价格分析………………………………39

6.1、住宅市场价格分析

6.1.1别墅市场价格分析

6.1.2中高档住宅市场价格分析

6.1.3普通住宅市场价格分析

七、2006年海口房地产市场销售渠道分析…………………………48

八、2007年海口房地产市场展望……………………………………48

8.1、市场回顾与展望

8.2、2007年上半年海南房地产市场简述

8.2.1海口房价

8.2.2新盘点评

8.2.32007年上半年海口房地产市场特征

九、海口市房地产市场竞争板块划分及各自特征……………………53

金贸区板块

旧城区（海秀东商圈周边）板块

秀英-龙昆南板块

金盘板块

府城区板块

海甸岛-新埠岛板块

东海岸

长流-西海岸板块

盈滨半岛板块

十、各板块典型楼盘个案分析………………………………………57

10.1海甸岛板块：

江南城、荣域、世纪海岸、海语印象

10.2龙昆南、金盘板块：

四季华庭、耀江花园、都市森林

10.3金贸区板块：

紫荆花园2期、海岸一号、金外滩、美源日月城

10.4府城板块：

绿色佳园

10.5西海岸板块：

比华利山庄、浪琴湾、长信海岸水城

附件一海口在售大盘项目一览表

附件二海口大型地产集团开发项目一览表

附件三海口市城市总体规划图（2005-2020）

2007年海口房地产市场研究资料

一、海口市宏观经济状况简述

1.1、城市特性

海口又称椰城，是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心。

2006年年末城市户籍人口150.86万人。

陆地规划总面积1304.8平方公里，海域面积530平方公里，海岸线131公里。

设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。

属于热带岛屿季风气候，年平均气温23.8摄氏度，年平均降雨量1595.7毫米，平均日照1881小时。

1.2、经济特性

经济弱资源强省的省会城市，城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高。

外地旅游消费影响可左右本地市场。

随着三亚城市旅游营销的成功运做，海口日渐沦为海南岛旅游中转站，海南中心城市潜力挖掘不充分。

1.3、国民经济情况

国民经济保持较快增长。

2006年全市生产总值（GDP）350.06亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长12.9%。

第一产业实现产值25.88亿元，比上年增长9.0%；第二产业实现产值102.12亿元，增长15.2%；第三产业实现产值222.06亿元，增长12.3%。

按常住人口计算，人均生产总值达到19980元，比上年增长11%。

海口经济延续2000年以来较快的增长势头，GDP每年增长幅度均在10%以上，宏观经济运行良好。

1.4、工业产值

工业生产较快增长。

2006年，全市完成工业总产值302.45亿元，比上年增长17.7%。

其中，规模以上工业总产值283.66亿元，增长18.3%。

工业经济效益持续向好。

2006年，全市规模以上工业实现增加值74.38亿元，增长21.2%，增加值率为26.2%。

实现利税总额36.52亿元，增长17.7%，其中利润总额17.45亿元，增长41.5%。

工业产品产销率为97.6%；成本费用利润率为7%，上升1.1个百分点；资产负债率为55.4%，上升0.7个百分点。

1.5、固定资产投资

固定资产投资保持适度增长。

2006年，全市完成全社会固定资产投资158.23亿元，比上年增长15.4%。

其中，城镇固定资产投资完成154.9亿元，增长15.4%。

在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资2.94亿元，增长17.1%；第二产业完成投资12.27亿元，下降21.4%；第三产业完成投资143.02亿元，增长20.1%，。

年内全市已完成投资上亿元的项目20个，共完成投资91.36亿元，占全市固定资产投资比重57.7%。

1.6、对外经济和旅游

对外贸易增长平稳。

2006年，全市口岸进出口总值13.43亿美元，比上年增长8.7%。

其中，进口总值8.03亿美元，下降2.4%；出口总值5.4亿美元。

外商投资规模不断扩大。

2006年，全市新签外资协议合同91宗，新签协议合同总投资8.89亿美元，比上年增长94.8%。

全年实际外商直接投资4.47亿美元，比上年增长17.9%。

其中，外资企业投资3.12亿美元，增长11.4%，合资企业投资0.80亿美元，增长2.1倍；合作企业投资0.46亿美元，增长81.2%。

旅游业发展势头良好。

全年全市接待国内外过夜旅游人数536.52万人次，增长4.8%。

其中外国及港澳台旅客13.11万人次，国内游客523.41万人次。

旅游饭店客房平均开房率为57.31%。

实现旅游总收入51.23亿元，增长8.5%。

全市拥有五星级酒店8家，四星级酒店14家，三星级酒店31家。

1.7、财政收入和消费

财政收入持续较快增长。

2006年，全市财政总收入70.08亿元，比上年增长15.2%。

全年地方财政支出38.0亿元，比上年增长17%。

社会消费品零售总额大幅增长，2006年达到161.35亿元,同比2005年增长16.5%。

1.8、居民收入

城市居民人均可支配收入10712元，比上年增长10%，扣除价格因素，实际增长8.6%；农村居民人均纯收入4139元，比上年增长8.1%。

1.9、人民生活水平

人民生活水平进一步提高。

城镇在岗职工年平均工资21708元/人（不包括私营企业、乡镇企业从业人员及个体劳动者），比上年增长7.4%。

2006年城市居民人均消费性支出8109.08元，比上年增长10.1%。

二、海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）

2.1、城市发展总目标

　　政府目标为：

把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。

2.2、城市发展阶段性目标

　　到2010年，全市国内生产总值达到530亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。

　　到2020年，全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。

2.3、区域协调发展策略

　　1．积极推进海口与“泛珠三角”区域经济合作与协调发展。

在旅游业、热带农业、新型工业、航空业、金融服务业、房地产等方面形成互惠互利、优势互补、共同发展格局。

　　2．进一步强化海口作为全省经济中心城市地位与省会服务功能，大力发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务，快速提升海口对全省的综合辐射带动作用。

　　3．调整海口工业与港口布局，继续推动马村港集装箱枢纽港区和老城工业区的建设，培育现代物流与产业集群，逐步形成海南西部工业走廊的龙头，实现琼北地区统筹协调发展。

2.4、城市性质

　　海南省省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市，南海海洋生态产业开发、研究、生产基地，国家历史文化名城。

2.5、城市主要职能

　　1．海南省政治中心，省级党、政、军机关所在地。

　　2．海南省经济中心，省级金融保险、商务办公、贸易、重要商业服务设施所在地；高新技术产业园区、保税物流园区、研发与生产基地。

　　3．海南省文化中心，省级文化体育、新闻出版、会展中心、高等院校、科研机构等机构所在地。

　　4.热带滨海旅游度假地、海南历史文化展示基地，海南旅游综合服务基地。

　　5．具有热带海岛风光和优良生态环境的理想居住地。

　　6．海南省综合交通枢纽，海南主要进出岛门户。

　　7．国家开发南海海洋资源战略基地。

2.6、人口发展规模

　　近期（2010年）：

预测总人口180－200万人，其中主城区常住人口控制在129万以内；

　　远期（2020年）：

预测总人口230－250万人，其中主城区常住人口控制在175万以内。

2.7、市域城市化水平

　　近期（2010年）：

预测市域城镇常住人口144－148万人，城镇化水平为72%左右；

　　远期（2020年）：

预测市域城镇常住人口192－200万人，城镇化水平为80%左右。

2.8、主城区城市建设用地规模

　　近期（2010年）：

建设用地123.6平方公里，人均建设用地95.8平方米；

　　远期（2020年）：

建设用地209.4平方公里，人均建设用地119.6平方米。

2.9、城镇人口引导与分布

　　1．运用法律、经济和行政手段对人口增长实行有效调控，大力提高人口素质，引导人口的合理分布。

　　2．中心组团应疏散第二产业，适度控制人口密度，远期人口规模控制在113万人；长流组团和江东组团应积极推进教育产业、第二产业和房地产业的集聚，中远期人口规模分别控制在22万人和40万人。

　　3．积极发展建制镇，加快市域城镇化进程，远期建制镇和大型居民点人口控制在17－25万人。

2.10、海口发展城市新思路：

中强、西拓、东优、南控

中强:

做大做强中心城区

　　为了做大做强中心城区，海口近年来相继启动了一批高品质的城市规划和建设。

整治人民公园及周边环境，增加绿化和景观层次，打破现有东西湖相互分隔的局面，使东西湖的水面完全连通，形成湿地式的纯生态休闲景观，将“一园两湖”建成高品质的城市客厅。

　　在美舍河南段兴建11处绿化广场，水面局部拓展，限制滨河建筑的高度、面宽，保证滨河地段在空间上、视觉上的开放性和通透性，使滨河地块和美舍河形成有机组合，成为一条蓝绿相伴的城市生态景观主脉。

　　启动东起新埠桥、西至秀英港的核心滨水区建设，规划国内最长、最宽、最有纵深度、最富生态美感的热带风光型滨水地带，建成集旅游、观光、休闲、娱乐为一体的城市多功能带。

　　从2003年开始，海口市新建、改建道路共有55条，总长122.9公里，累计完成投资38亿元，四分之一的道路完成了“换代”，形成了“八纵四横”的市区道路网。

　　西海岸休闲运动长廊、龙昆沟人行景观桥、海甸岛环岛路等一些城市建设项目的功能已不仅仅限制在通行上，更多的是为了更加体现城市特色，让人们通过这些城市项目的建设领略海口的滨海特色。

西拓：

未来椰城发展新空间

　　在海口“中强、西拓、东优、南控”的发展思路中，西部无疑将成为海口今后城市发展的最大舞台，而海口的西边指的就是包括西海岸新区在内的长流组团。

　　目前，海口市中心组团已基本建成，存量的土地资源已不多，城区人口已突破8000人/平方公里，海口已到必须向外扩展的阶段。

近年来，海口持续在西部投入资金进行基础设施和度假设施的建设，西海岸具备了较好的开发条件，并聚集了一定的人气。

城市经济持续健康发展为城市“西拓”提供持久的动力。

　　交通条件的便利及西部工业走廊的形成是海口向西扩展的原因。

该区域区位优越，靠近秀英港、马村港、海口火车站等，粤海铁路已建成通车，西环铁路正在加紧提速改造。

改造完成后，岛内与内地的联系更为便捷，火车站周边区域将成为长流新区最具潜力的区域。

　　根据城市总体规划，海口长流组团功能为重点拓展面向岛内、岛外综合功能，包括过海交通、滨海旅游、行政办公、科研文教、部分居住与工业等，规划建设用地约47.4平方公里，规划人口40万人。

　　根据设想，长流组团将分为四个片区，分别为：

长流片区、西海岸片区、粤海通道片区、金沙湾旅游区。

其中长流片区是以教育、科研为主的综合型片区；西海岸片区则以旅游度假、市级行政办公和居住区为主；金沙湾旅游区则作为西海岸旅游区的延伸，是海口西部旅游业发展的重要组成区；粤海通道片区则是以过海铁路和配套服务设施为主的片区。

　　长流组团的城市中轴线将是未来城市拓展之后的景观带，该轴线贯穿整个组团，长度约7.9公里。

根据目前的规划设想，将利用长流组团的城市中轴线，形成景观带将商务办公、北侧大海、海洋世界公园与南侧的长流公园、火山口地质公园建立有机联系。

　　设想在其北端、商务办公区南部规划两个节点，起到景观承接的作用。

北端结合海洋世界公园规划滨海市民广场，南部规划高层标志性建筑———商务办公楼和高档酒店建筑，以这两栋高层建筑为视点，向北可和大海及千年塔对视，向南则可和长流公园及火山口互为对景。

东优：

江东新区崛起可期

　　经过海口市新的规划布局和城市发展思路调整，对“江东新区”的大规模开发建设，停滞之后可望再次启动。

　　海口江东新区地处琼岛北部，南渡江以东，濒临琼州海峡，拥有10公里长的海岸线，地域呈三角形，与海口市现建成区一江之隔。

它东连桂林洋经济开发区和红树林国家一级自然保护区，南至琼文高速公路，与美兰国际机场为邻，交通极为便捷，且区内地势平坦，具有独特的、无以伦比的地域优势，以及丰富的自然资源和旅游资源。

　　新海口主城区将形成“一个中心、两个组团”的用地布局结构，其中江东组团将重点拓展面向岛外的现代综合服务功能，有度假休闲、商务旅游、休闲体育、部分综合服务等。

　　与此同时，在海口市提出的“中强、西拓、东优、南控”发展思路中，“东优”就是要充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。

前不久，海口市组织东海岸规划进一步明确提出，要将这里建设成为以海文化为主题的滨海生态艺术长廊及文化教育中心、体育运动中心、休闲居住中心和行政商务中心。

　　作为海口城市复合职能的重要补充和延伸，江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模，将优先考虑人口密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。

　　但就目前而言，海口江东新区还面临着一个实际问题，那就是受海口城市总规制约，该区详细规划尚未能制定出台，新区的进一步开发建设受阻。

据了解，由于规划滞后，最近两年，该新区几无新项目进入，目前在操作的还主要是2003年、2004年引进的项目。

南控：

护好城市之肺

　　橄榄树、荔枝果树、灌木林、野生林……处在海口南部的羊山地区森林覆盖率达到70%以上，现有的野生荔枝果树8000多亩，是世界上较大的自然物种资源保护经济林，也是国内比较罕见的风景旅游资源。

海口市水务局副局长符传君说，南边对于海口来说，主要是发展农业及造林，没工业污染，也没有拟建工业基地，强调控制城市向南发展，对南部生态森林会起一个很好的保护作用。

　　南渡江是海口市重要的水源地，它的水质优劣直接关系到海口供水安全。

省委省政府、海口市委市政府也把龙塘坝上游三公里内列为水资源地保护区，禁止在此采沙、伐木、放牧、养鱼等污染环境的行为。

　　多年来，得益于海南生态省的建设，从上游开始，南渡江已大量植树造林。

南渡江流域面积约有7000多平方公里，目前至少有5000平方公里范围已植树造林。

　　海口市森林面积约112.61万亩，森林覆盖率约为33%。

海口森林主要分布于南边，南边森林面积占到全市总面积的60%，而南边森林又主要集中在羊山地区。

　　据了解，海口市“十一五”林业规划里，将建设带状与片状的城市森林，主要是建设道路防护林带，以绿色通道连接市区和郊区。

同时，建设南渡江护江林和海边防护林基干林带，提高防护林防风固沙和调节城市生态平衡的作用。

而对羊山地区长势好、成片天然乔木林和灌木林，可规划建立城市森林公园。

三、其它市县房地产发展状况

3.1、三亚市2006年房地产特点

指标

数值

同比增长

生产总值（GDP）

108.9亿元人民币

14.5%

全社会固定资产投资

70.87亿元人民币

40.4%

房地产开发完成投资

29.66亿元人民币

50.2%

商品房销售面积

70.55万平方米

17.1%

商品房销售额

36.23亿元人民币

14.9%

商品房平均销售价格

5135元/平方米

8.1%

2006年三亚经济保持平稳增长态势，三亚拥有得天独厚的临海等优美的自然资源的地理位置，可以组合居住、旅游、度假、商务、养老等多种因素，形成全新的度假投资置业方式，因此旅游房地产的特征在三亚体现得更突出，具备如下特点：

1、岛外销售占八成以上，土地价格一路攀升

三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，去年岛外市场占总销售套数的86.14%，面积占总销售面积的84.74%；而且户型越小销售的套数和面积所占的比例越大，90平方米以下的商品住房占总销售套数的59.54%，占总销售面积的44.47%。

　随着三亚房地产业的快速发展，从2003年起三亚市实行土地出让“招、拍、挂”以来，相继创下每亩土地64万元、127万元的记录。

06年再度创下三亚历史上国有土地拍卖成交单价的最高记录，平均每亩土地成交价达187万元。

现在海坡一线海景的土地价格在每亩360多万元左右。

“十一五”期间，三亚将仍然按照“土地供应略少于市场需求”的原则控制土地投放，土地价值将进一步得到释放，土地价格将一路攀升。

2、商品房销售量、价齐升

2006年商品房供应量充足，需求强劲，平均售价 5135 元/ m2，和去年同期相比增长8.1 %；其中，海景房的平均售价10054元/㎡，非海景房平均售价3956元/㎡，由于前几年三亚房价与价值明显背离，海景资源稀缺，海景房大受青睐，根据市场需求的情况分析，现时的房价属恢复性增长，未来仍有上涨的空间。

3、未来热点区域开发建设速度加快　　

作为中国660个城市中唯一的热带滨海城市，三亚的资源独特性使之成为国内乃至世界最有名的旅游城市之一，旅游房地产所具备的特征在三亚体现更突出。

随着国际一流建筑设计公司、规划公司的参与，以及大型实力企业的进驻，三亚旅游房地产开发日益速度加快。

4、大盘规模即将盛行

从未来开发热点区域来讲，可分为以三亚新城、凤凰水城、迎宾路-落笔洞片区为代表的内陆热点区域，和拥有顶级海景资源的亚龙湾、鹿回头半岛及海棠湾等滨海区域。

内陆热点区域开发只有必须创造自己富有吸引力的内部环境，才能不逊于依靠海景资源的高端物业。

因此，三亚新城、凤凰水城都是大盘开发；精打细做，

拥有顶级海景资源的亚龙湾区域则是行业内外关注的热点。

2006年末，作为对亚龙湾一线高档度假酒店的补充，申亚·翡翠谷2期、亚龙湾·公主郡、爱琴海岸的推出，展开了亚龙湾与大东海、三亚湾的高档海景房的分庭抗礼之争，势必会吸引喜爱亚龙湾的度假客户。

现状拥有保护完整的自然生态系统和优美的山海景观的鹿回头半岛是三亚为数不多的未开发用地之一，占地2178亩总投资超过30亿的鹿回头小东海项目作为2006年三亚重点项目之一，率先启动了鹿回头片区的开发建设。

今后此区域将成为三亚最高档的旅游度假综合区，预计在2007年底鹿回头半岛将有高档度假房产推出。

备受关注、风光旖旎的海棠湾在去年年底经过数轮博弈，7家国内外企业被确定为进驻海棠湾的首批企业，分别是：

香港盈科地产、香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加坡星狮集团、中粮集团、海南翰星实业投资有限公司。

这些企业作为成片的土地一级开发商，将同步开发海棠湾。

海棠湾的整体规划用地面积98.7平方公里，其总体定位是“国家海岸”，将被建成国际性的休闲度假区。

5、旅游+地产正式做为三亚未来发展的支柱产业

拥有得天独厚自然资源的三亚，从1998年在以旅游为龙头开始进入真正意义上的城市形象营销宣传,经过几年的探索发展和城市运营，三亚目前已经成为国内热带旅游度假、会务旅游的首选！

如,诺基亚、西门子、通用汽车、可口可乐和百事可乐等世界500强企业已经把三亚作为举行国内年会的首选地点！

世界第二的空气质量，充足的阳光，细软的沙滩，碧海蓝天等自然资源在一系列的城市营销的带动下！

2006年，三亚正越来越受到世界的关注,成为国内首选度假的目的地之一!

另一方面,经过多年的培育和发展，旅游度假地产开始发展壮大，岛外人士占了80%以上的市场分额！

在未来发展区域规划上，三亚市政府更加注重整体的高水准发展规划！

如在城市发展上编写有《三亚发展规划》、《三亚新城发展规划》；在片区旅游开发上有《三亚旅游发展规划》；在旅游地产有《三亚湾总体规划》、《亚龙湾开发规划》、《鹿回头半岛发展规划》和《海棠湾总体规划》等。

2006年9月16日，占地3000亩的凤凰水城项目和占地1010亩的爱地项目等总投资120亿的6个重点项目高调开工。

这是当地政府对三亚未来发展迈出的从规划到落实实际的第一步，也是向新三亚发展吹起的号角！

未来，旅游和地产将是三亚发展的2个强力引擎！

2007年初三亚房地产市场概况

经统计，三亚市2007年1-2月批准商品房预售 18.95 万平方米，和去年同期相比减少17 %。

登记销售面积 16.81 万平方米，和去年同期相比增长19% 。

其中商品住房 16.47 万平方米（ 1909 套）,商业用房 0.34 万平方米。

截止至07年2月28日，结转可售面积 103.98 万平方米，其中上年结转可售面积 86.49 万平方米。

1-2月实际登记销售面积 16.47 万平方米，与上年同期相比增长20 %。

小户型畅销，2007年1--2月90 平方米以下的商品住房销售 1228 套，面积8.12万平方米，占总销售套数的64.33 %，占总销售面积的49.34 %。

　　岛外市场，2007年1--2月，销售总套数 1909 套，面积 16.47 万平方米，岛外销售 1742 套，面积 14.91 万平方米，岛外市场占总销售套数的 91 %，占总销售面积的 91 %。

　　2007年1-2月批准销售新建商品住房以8000-9000元/平方米所占比例最高,占77.37%;其次为3000-4000 元/平方米,其所占比例为14.12%。

2007年1-2月,