深圳市某房地产项目房地产项目可行性实施报告.docx
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深圳市某房地产项目房地产项目可行性实施报告
关于市某·某房地产项目
可行性研究报告
某咨字[2003]K1234号
市某房地产评估XX
2003年10月
关于市某·某房地产项目
可行性研究报告
市某房地产开发XX
承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——市某房地产评估XX对贵公司委托的市罗湖区××的某房地产开发项目可行性研究方面的意见，供贵公司参考。
我们的方案是基于目前市房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以与对项目周围相关物业认真细致调查研究而完成的。
由于时间与资料的限制，未必能将项目实际情况全面地考虑在，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。
顺颂商祺！
某房地产评估XX
2003年11月18日
联系人：
联系：
一．报告摘要
1.1评估假设和限制条件
1．本报告中项目用地面积、建筑面积与规划指针根据委托提供资料；
2．项目用地规划指针与设计方案中技术指针有一定差异，我人以委托方提供的最设计方案中技术指针为准，项目最终应以市规划与国土资源局审核确定的指针为准。
3.委托方已确定了项目用地功能划分，本报告中不对项目定位进行详细分析，仅对定位进行初步判断。
1.2说明事项
可行性研究依据
本次项目可研的主要依据如下：
（1）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：
建标[2000]205号）
（2）《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部；计投资[1993]530号）
（3）《关于印发经济评估方法的通知》与附件
（中国国际工程咨询公司：
咨经[1998]11号）
（4）《建设工程价格信息》（2003。
1-4）
（5）企业提供的信息
1.3项目简介
某·某项目位于市罗湖区某路北侧，总用地面积X平方米，总建筑面积为Y平方米，其中计容积率建筑面积Z平方米（住宅W平方米），商业E平方米，配套R平方米，不计容积率建筑面积T平方米。
由N层小高层和高层住楼组成。
1.4评估结论与建议
、评估结论
1、项目与市场条件
某片区属相对独立的中心型片区，综合居住环境指数逐渐提高。
片区具有优越的自然环境，具备开发生态楼盘的先天自然条件。
目前该片区已是市房地产的开发热点，近年来新的房地产项目不断推出，开发较为密集。
目前该区域房地产市场发展势头良好，本项目发展具有良好的市场条件。
项目用地位于××，生态环境极隹；项目具规模优势，具有可塑性；目前项目进入性较差，周边生活配套尚不健全，目前片区规划有通往项目的市政道路，项目具备开发建设条件。
2、项目经济效益正常
表1:
主要经济指针表
序号
名称
单位
资料
项目设计规模
平方米
1．1
房地产开发产品总建筑面积
338954.4
商品房销售
住宅
商业
233596.6
229601.8
3994.8
出租房
营业房
项目经济资料
开发产品投资
其中：
财务费用
92,529.52
4,098.51
资金筹措
其中：
资本金
借款
预售房款
35,197.34
20,000.00
37,332.18
经营收入
123,247.72
经营税金与附加
6,285.63
利润总额
24,432.57
所得税
3,664.89
税后利润
20,767.69
财务评价指针
商品房税前利润率
%
26.41%
商品房税后利润率
%
22.44%
全部投资部收益率（所得税后）
%
11.04%
全部投资财务净现值
万元
5,069
全部投资动态回收期（所得税后）
年
6.20
借款偿还期
年
4
注：
上表为考虑住宅销售率为90%、商业销售率为85%的情况下的经济效益指针。
根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好。
1.4.2项目发展建议
由于项目具有较好的市场环境与自身发展条件，项目经济效益指针在正常围。
总之，项目具有较好的市场环一定的自身发展条件，经测算各项目经济指针好。
由于项目定位与偏大的户型设计是区域创新，市场承接力有待考验，而且对开发商的执行力、管理能力要求较高。
因此，建议开发商对项目采取分期开发策略，先试探市场承接能力，根据市场反应谨慎安排开发计划，准确把握市场需求和变化，并采取有效的营销手段，确保销售资金回笼，降低市场变化影响的可能风险，保证项目利润的按计划实现。
二、项目概况与背景
2.1项目概况
1、项目位置
本项目位于市罗湖区××，南面为山地，其它三面均为山岭地，地块南距××公路约400米，西南邻××，距长岭隧道西入口约440米。
地块呈坡形地势，北高南低。
（项目位置图,略）
2、项目用地与现状
用地面积：
本项目总用地面积109560㎡。
地块形状：
项目地块呈坡形地势，北高南低，依山势呈不规则的多边形，南北方向长约290米，东西方向宽约500米。
用地现状：
项目用地上下进行“六通一平”与土地平整工程，地上有部分临时建筑物。
其地上现状如下图所示：
（地块现状图,略）
3、项目规划简介
本项目位于罗湖区某片区，总用地面积109560平方米，总建筑面积为338954.6平方米（住宅229601.8平方米,商业399.8平方米,配套10017.8平方米,不计容积率建筑面积95340平方米）.由9-29层小高层和高层商住楼组成.
根据开发商提供的项目总平面图,布局依山就势,从南向北层数逐渐增高,空间层次丰富.
4、项目周边配套
项目周边500米围的居住区有早期开发的××居，周边商业与生活配套、文教卫生设施和娱乐休闲设施欠缺。
2．2项目规划技术经济指针
根据委托方提供的《市土地使用权出让合同书》、《市建议用地规划许可证》和《规划制指针表》，项目技术经济指针如下表：
项目技术经济指标表
项目
用地规划指标
技术经济指标
总用地面积（㎡）
109560
109560
容积率
≤2.4
2．2
覆盖率
≤25%
23%
总建筑面积（㎡）
----
338954.6
计容积率建筑面积（㎡）
262950
243614.6
其中：
住宅（㎡）
251000
229601.8
商业（㎡）
4000
3994.8
配套（㎡）
7950
10017.8
含：
幼儿园
3000
2867.8
会所与物业管理用房
4450
6687.2
居委会
100
174
文化活动站
150
----
老人活动站
150
----
社区健康服务中心
100
143
垃圾站
-----
146
公交车站
须独立占地不小于1500㎡
占地1518㎡
不计容积率建筑面积（㎡）
----
95340
其中：
架空层
----
12030
地下车库与设备用房
----
83310
可售面积
255000
233596.6
其中：
住宅（㎡）
251000
229601.8
商业（㎡）
4000
3994.8
机动车停车位
1500
1867
建筑高度或层数
高层
小高层、高层
注：
1、表中《市建设用地规划许可证》规划指标与项目设计方案中技术指标有一定差异（主要是增加了不计容积率建筑面积），最终应以市国土资源局审核确定的指标为准。
3、本报告中的测算均按项目设计方案中技术经济指标。
2.3项目建设合法性
1、地使用权取得情况
2003年4月3日，市某房地产开发XX取得《市建议用地规划许可证》（深规土规许字×××××号）.
2003年6月16日，市某某房地产开发XX、市×实业股份XX、市××股份合作公司、市×××股份合作公司、市某实业股份公司共五家公司市规划与国土局资源局签订《市土地使用权出让合同书》[深地合字（2003）×××号]，地价为27，038，024元。
根据《付清地价款证明》（第2003-××××号），该地价款已付清。
并办理土地《房地产证》（深房地字第××××××号），权利人为市某房地产开发XX（由五家公司合作合资成立的项目开发公司），取得宗地号H×××-00××、用地面积109560平方米的土地使用权，计入容积率总建筑面积不超过262950平方米，土地用途为商业、住宅与幼儿园配套商品房用地。
2、项目建设合法性手续
根据委托方提供的资料，项目已进行工程设计与报建，并已取得以下主要法律手续批文：
序号
名称
单位、文号
1
企业法人营业执照
注册号：
440301111××××
执照号深司字N87×××
2
市房地产开发企业资质证书
2003年临时开发企业第×××号
3
市罗湖区发展计划局文件
罗计[2003]××号
4
市建设用地规划许可证
深规土规许字01-2003-00××号
3、项目合法性评估结论
本项目用地批文、工程设计与报建手续按照市建设项目的有关规定办理，手续合法，项目已取得《市罗湖区发展计划局文件》和《市建设工程规划许可证》与《中华人民国建筑工程施工许可证》目前在办理中。
2．4项目开发商简介
市某房地产开发XX于2003年7月11日在注册成立，是由市某房地产开发XX、市××实业股份XX、市××股份合作公司、市××股份合作公司、市某实业股份公司共五家公司合作成立的房地产单项开发公司。
开发商情况介绍表
企业名称
市某房地产开发XX
住所
市罗湖区×××××
企业类别
股东构成
市某某房地产开发XX，出资额750万元，比例75%
市××实业股份XX，出资额50万元，比例5%
市××股份合作公司，出资额50万元，比例5%
市××股份合作公司，出资额80万元，比例8%
市某实业股份XX，出资额70万元，比例5%
经营围
从事宗地号为H×××-00××地块的房地产开发经营
注册资本
人民币1000万元
营业期限
自2003年7月11日至2013年7月11日
成立日期
2003年7月11日
公司组织结构健全，设有工程技术部、合同预算部、销售部、装饰部、材料部、办公室。
共有员工20人，其中工程技术人员16人。
三、项目投资环境与市场分析
3.1宏观经济分析
3.1.1全国整体经济环境
（1）2002年国民经济良好发展势头
全年国生产总值跃上10万亿元的新台阶，达到102，398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。
其中，第一产业增加值14，883亿元，增长2.9%;第二产业增加值52,982亿元,增长9.9%;第三产业增加值34,533亿元,增长7.3%.
（2）全国房地产市场状况
房地产市场继续保持增长势头
在2002年,我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高与政府启动需的政策，都为房地产的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。
预计2003年的房地产市场发展是主题，结构调整和规是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。
房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落
2003年房地产投资继续增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。
房价地域分化明显，价格走势温和回落
由国家计委经济研究所与新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2003年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以与相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。
因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展有中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。
品牌化将成时尚，行业竞争走向深入
以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。
2003年，房地产将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。
停止出让别墅用地，调整房地产开发结构
为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性，规土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，2003年2月18日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题“发出紧急通知。
严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。
停止别墅类用地的土地供应。
过量供应的地方，要认真进行清理。
普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。
央行下发文件加强房地产信贷业务管理（银发[2003]121号），其要点如下：
1、加强房地产开发贷款管理、引导规贷款投向；
2、严格控制土地储备贷款的发放；
3、规划建筑施工企业流动资金贷款用途；
4、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；
5、强化个人商业用房贷款管理；
6、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理；
7、切实加强房地产信贷业务员的管理。
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，鼓励地产市场大力发展
通知明确指出房地产市场仍然要有较大发展，同时必须是健康的发展。
对于发展过程中出现的问题，要通过宏观调控来解决，例如控制高档住房建设，增加普通商品住房的供应比例，加强经济适用房的建设和管理，力图解决目前存在的供求矛盾等问题。
3.1.2、市社会经济发展现状
（1）GDP与增长
统计显示，经济继续保持平稳增长态势，总体运行良好，2002年实现国生产总值2，239.41亿元，在全国大中城市中继续稳居第4位，比上年同期增长15%，按可比价格计算比上年增长15%，比预期目标高出3个百分点。
人均GDP达46，003元，折合5，558美元。
人均GDP位于全国大中城市首位。
部分城市人均GDP比较
城市
XX
人均GDP（元、人）
46，003
27，746
40，524
的“真实发展能力”居全国第三位，公次于XX和。
（2）房地产发展阶段
由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。
根据人均GDP来判断，的房地产发展已进入快速增长期。
图1：
国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图单位：
美元
发展时期
启动期
缓慢发展期
快速增长期
发展速度放缓直至停滞不前
人均GDP
1,000
3,000
4,000
8,000
图2:
近期人均GDP变化表
年份
1993
1997
1998
1999
2000
2001
2002
人均GDP
1,953
3,699
4,
4,338
4,647
5,236
5,558
（3）人均住房支出
据市统计局最新公布的调查显示，2002年居民人均可支配收入为24,941元，同比增长8.3%；人均消费性支出达18,926元，实际增长9.8%.随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了二次置业，因此购房支出呈上升态势：
人均购房与建房支出为2,.76元，比上年上升13%，因此居住类装潢也随之增长，去年居民人均住房装潢支出达989.16元,增幅高达104.5%.
3.2物业投资政策分析
3.2.1重大政策、相关产业扶持
市产业结构发生调整，高新技术产业成为市持续发展支柱产业，对房地产提出了新的需求。
城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。
政府加大投资力度，建成了一批重点政工程，如滨海大道、中心公署一期改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使成为国际花园城市。
六大市政工程与地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布与交通格局。
2002年2月21日，中国人民银行宣布降低金融机构人民币存、贷款利率，其中各项存款年利率平均下调0.25%,各项贷款年利率平均下调0.5%.银行住宅贷款利率持续走低,住宅贷款年限提高,金融系统加大个人住宅抵押贷款力度,商品房贷款额度连续增长,将促进房地产开发企业经营，并刺激房地产购房者置业需求。
3.2.2房地产相关政策趋势
2001年市安居房正式上市交易，国家《商品房销售管理办法》出台，市六项吸引人才的重大措施公布实施，进一步规土地交易市场并于近期公布《并于加强土地市场化管理进一步搞活和规房地产市场的决定》，这一系列的政策，将进一步规市的房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体、置业次数，降低住宅成本（如免交二三级市场土地增值费），从而刺激住宅消费，促进房地产开发与房地产市场的进出口发展。
市众2002年10月1日起执行省建设厅、省物价局制定的《省房屋交易价格计算暂行规定》，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层建筑面积，即“套建筑面积‘计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。
交楼时实测面积与原计价面积如果出现差异，面积误差比正负3%以上的，买家有权退房。
市规划与国土资源局计划2003年，市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在12平方公里以；加强土地资源管理，土地供应规划适度，结构更趋合理，优先保证了招商引资、高新技术产业、先进工业、物流业与城市基础设施的用地需求。
同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。
3.2.3城市远景与发展定位
根据《市总体规划（1996-2010）》，市城市发展总目标是：
具有全国意义的综合性经济特区，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与XX功能互补的以金融、商贸、运输、信息、旅游为优势的中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地；把建设成为一个园林式花园城市，成为我国进一步对外开放的“窗口”。
五大目标
目标一、推动区域合作，进一步提升在“珠三角”城市群中的中心地位；
目标二、强化城市集约发展和生态环境保护，促进以济、社会与环境的可持续发展；
目标三、实现城市发展空间的战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量；
目标四、培育高新技术产业，现代物流业和现代服务业等支柱产业，实现产业的协调发展和全面升级；
目标五、建立城市综合交通运输体系，缓解机动化迅速发展带来的交通压力。
建设十大行动
行动一、划定城市建设控制线和生态控制线，基本生态控制线为实现可持续发展的目标，保护城市生态环境而划定的面积约1100平方公里。
近期建设控制线城市近期建设严格限制在控制线。
未来两年半，特区的已出让没有建设开发的土地要继续消化，可供开发的土地都将集中在特区外。
目前，96%的储备用地集中在特区外。
行动二、推进九大重点发展地区和两类改善片区建设；
行动三、实施工业入园行动，为促进工业的集群化发展，《规划》确定重点建设市高新技术产业园区和大工业区等市级高新技术产业园区，培养6个高新技术产业园区4个先进工业和特色工业园区，加快旧工业区、旧工业区的功能调整与改造。
行动四、建设者六大物流区、启动两大保税区；
行动五、推进两级商贸服务中心建设，完善城市服务体系；
行动六、配套建设七大居住区；
行动七、特区重点建设3大公园和7个区级城市公园；重点建好5座郊野公园；
行动八、建设东部滨海旅游区，保护重点历史文物；
行动九、建立城市综合交通运输体系，优先发展轨道交通；
行动十、适度超前建设市政公用设施。
四项措施
科学制定土地供应计划；多渠道筹措建设资金、制定实施细则、对近
期建设规划滚动调校和加强《规划》实施的监督管理。
随着中心区开发建设、地铁1号线、大学城、西部跨海大桥、“9+1”高新产业带启动等工程启动，政府将进一步加大投资力度，并预计2003年中心区六大工程将陆续投入使用，2004年地铁1号线工程竣工使用、2005年建成西部跨海大桥，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使成为更具吸引力、快速发展的城市。
2010年市远景经济发展目标为达到中等发达国家水平，人均住宅20平方米，人均绿地11平方米，人口规模510万。
3.3市房地产市场前瞻
3.3.1市房地产市场现状
2003年上半年,市商品房销售面积达381万平方米，其中住宅销售346万平方米，均比去年同期增长20%以上。
二手房市场成交面积更高达201.72万平方米，同比增长48.66%.市规划与国土资源局网上公布的2003年上半年商品房销售统计数据表明,虽然经过SARS的洗礼,但市房地产市场供应量和有效需求依然保持增长态势,充分折射出住宅市场的高度成熟。
2003年上半全市商品房销售统计表
类型
套数
面积（M2）
均价（元/M2）
办公楼
608
76860.26
9,862
商铺
3235
191745.21
12,439
单身公寓
1663
84662
7,108
住宅
37554
3460924.62
5,559
仓库
1
147.23
3,003
其它
21
3573.88
7,659
合计
43082
3817913.2
6,027
住宅:
近七成成交户型为二、三房
上半年二级市场销售商品房381平方米，成交金额230亿元，再创历史新高，比去年同期增长21.77%以上,增幅较大.从各类型来看,办公楼销售面积7.68万平方米,比去年同期增长2.2%,均价每平方米9,862元.商铺面积19.17万平方米,同比增长了35.04%,均价每平方米1.2万元.住宅面积346万平方米,同比增长21%,均价每平方米5,559元.
从住宅成交户型来看,上半年成交仍以二房、三房为主、占70%以上，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位的社会阶层的住房需求，而一房与公寓小户型多为单身人士作为投资或过渡型用房，比例较少。
四房以上、复式、别墅等大户型的房子则多为高收入阶层或XX人购买，比例也相应较少。
这样分布格局体现了市场的需求层次，也同时与市场的供应结构相符合。
从住宅成交的平均单价来看，上半年全市住宅均价为每平方米5，559元，比去年的每平方米5，533元上涨了15元，涨幅为0.27%,表明房地产经过一个阶段的发展,随着关土地的日益减少,整体均金星基本呈微幅上涨趋势.
2003年上半年全市住宅销售统计表（按照户型）
户型
套数
面积（㎡）
均价（元/㎡）
单身公寓
617
21017.53
6,807
一房住宅
4184
170604.16
5,960
二房住宅
11898
829526.12
5,159
三房住宅
15005
1512912.91
4,854
四房住宅
4033
592308.16
6,516
四房以上
674
122973.05
7,287
复式住宅
1093
193316.66
7,277
别墅
50
18266.03
16,067
合计
37554
3460924.62
5,559
二手楼:
中
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