上海市租赁住房规划建设导则.docx
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上海市租赁住房规划建设导则
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总则
术语
规划总体
1规划设计
2交通
3环境
租赁住房设计……
1一般要求
2公共区域
3住宅类租赁住房
4.4宿舍类租赁住房
14
4.5室内环境
15
4.6给排水
16
4.7燃气
16
4.8电气
17
4.9智能化
18
4.10暖通
19
4.11消防
20
5综合配套
22
6运营维护
24
6.1运营管理
24
6.2备案管理
25
6.3安全使用
25
6.4垃圾分类
26
条文说明
ι.o.ι为推进本市租赁住房建设，满足租赁住房居民的生活需求，依照国家和本市相关文件精神，结合租赁住房特点和项目实际情况，制定本建设导则，以规范和指导本市租赁住房的开发、设计和运营管理。
1.0.2本导则适用于本市新建的租赁住房建设工程。
园区配套租赁房、单位租赁房和非居存量改造的租赁住房在同等情况下可参照执行。
1.0.3本市租赁住房建设是以满足不同层次、不同人群住房租赁需求为出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，为将上海建设成为有温度的创新之城、人文之城和生态之城提供租赁居住保障。
1.0.4本导则租赁住房分为住宅类租赁住房和宿舍类租赁住房两种类型。
1.0.5租赁住房建设应以人为本，坚持安全、适用、绿色、经济、智慧、可持续发展的原则。
1.0.6租赁住房应符合住宅产业化发展要求，应采用工业化生产、装配化施工的建设方式，积极推广应用先进成熟、经济适用、安全健康的技术。
1.0.7租赁住房应配置相应的设备和设施，完成套内及公共区域全装修,并宜配置相应家具、电器，具备基本的入住条件。
1.0.8租赁住房应按照品质、低碳、环保、可持续的理念设计、建设和运营管理，明确治安、消防、安全等管理责任，制定完善的人口管理制度和物业管理制度。
1.0.9本导则未作规定的部分，应符合国家和上海市的相关法律法规、标准及技术规程等要求。
2术语
2.0.1租赁住房
本导则所指租赁住房，指本市土地出让合同中，明确要求房地产开发企业自持用于市场化租赁的居住建筑；分为住宅类租赁住房和宿舍类租赁住房。
2.0.2住宅类租赁住房
按住宅标准设计建造，主要供家庭使用的租赁住房。
2.0.3宿舍类租赁住房
按宿舍标准设计建造，主要供多名单身人士使用的租赁住房。
2.0.4套内建筑面积
套型本身实际占用的建筑面积。
其计算方式为：
套内建筑面积二套型边界墙体中心线所包围的水平面积十阳台建筑面积。
3规划总体
3.1规划设计
3.1.1租赁住房项目的容积率、建筑高度、绿地率以及公建配套应符合经批准的地区控制性详细规划。
3.1.2租赁住房倡导开放式街区设计理念，鼓励开放式设计，并通过不同的建筑形态组合来提升空间品质，不宜设置全封闭围墙，同时宜设置与开放街区相适应的公共配套场地，如社区休闲活动设施、体育运动设施、共享单车、共享汽车停车点（场）等。
3.1.3租赁住房鼓励围合式布局，合理利用场地设置邻里交往活动空间,如独立占地的公共空间或半开放口袋式花园。
3.1.4租赁住房地块内部建筑间距可结合围合式布局适当放宽，但其间距不得小于《上海城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）中所明确的居住建筑最小间距。
3.1.5租赁住房的建筑退界应满足《技术规定》的要求，界外如果是租赁住房的，可适当放宽、协商解决，但建筑退界不得小于《技术规定》中所明确的居住建筑最小退界距离，并同时满足租赁住房的最小间距要求。
3.1.6租赁住房的建筑密度可结合具体方案确定，但应符合绿化、消防、卫生、环保、工程管线等的相关要求。
3.1.7租赁住房应以南北朝向为主，允许布置部分东西朝向住房，同时应保证50%以上的套型至少一个居室的冬至日满窗日照有效时间不少于连续1小时。
3.1.8建筑面宽
1.租赁住房高层建筑和相应裙房形成组合建筑时，其高层主体部分的而宽及其裙房面宽需分别满足《技术规定》相关要求。
2.租赁住房采用围合式布局，当有贴线率、活力界面等要求时，可结合具体方案确定其建筑面宽要求。
3.2交通
3.2.1为体现绿色出行、低碳环保的生活方式，新建租赁住房小区以公共交通为导向，应充分利用公交、轨交、共享单车、共享汽车等多种交通形式。
位于中心城区以外的居住区域，应设置社区短驳公交线路，与轨道交通站点、大型公交枢纽、大型居住区公共服务设施网点相衔接。
3.2.2租赁住房项目应根据其用户的实际需求及套型设计，合理配置机动车停车位。
1.住宅类租赁住房配置机动车停车位标准可参照上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ08-7中有关共有产权住房（经济适用房）的标准执行。
2.宿舍类租赁住房配置机动车停车位标准可参照上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ08-7中公共租赁房（成套单人型宿舍）的标准执行。
3.建设条件特别受限的租赁住房项目，可在综合考虑租赁住房的承租对象、户型比例、户均面积、所处区域的道路交通、公共交通及公交枢纽等因素后，通过交通影响评价合理确定配置机动车停车位的具体指标。
3.2.3租赁住房的非机动车停车位设置按以下要求执行。
1.住宅类租赁住房的非机动车停车位指标按上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ08-7中的住宅标准要求。
2.宿舍类租赁住房的非机动年停车位指标按照上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ08-7中三类住宅的标准执行。
3.租赁住房应满足电动非机动车位与非机动车位4：
1的配置要求。
4.电动非机动车的设置按《上海市住宅小区电动自行车停车充电场所建设导则（试行）》（沪建标定（2016）528号）的要求执行。
在项目建设阶段须将充电设施安装到位。
5.宜利用建筑底层架空空间设置非机动车停车处。
6.若建设用地内向社会开放的地而区域，设置共享非机动车停车场地,可按不超过总量要求的70%的配置车位数，按照1个共享非机动车存车位抵扣3个配建非机动车停车位的比例折减建筑需配建的非机动车停车指标。
3.3环境
3.3.1租赁住房应适应各年龄段需求，综合考虑室外公共活动场地、健身器械设施等场地设计。
3.3.2开放型租赁住房小区内部道路断面设计应结合自身特点，对道路进行分区，形成步行通行区、设施带与建筑前区，分别满足步行通行、设施设置及与建筑紧密联系的活动空间需求。
3.3.3绿化
1.租赁住房鼓励垂直绿化、屋面绿化等多种形式的立体绿化，并合理控制前期建设成本和后期养护费用。
2.租赁住房景观设计应综合考虑适用、经济、美观、耐久。
不应设置采用自来水源的人工水景观。
3.绿化宜选择本地植栽，选择花木及色叶植物，增加景观层次性、
色彩多样性和识别性。
4租赁住房设计
4.1一般要求
4.1.1租赁住房的设计应与上海的地域条件、经济水平和现代城市居住水平相适应，在紧凑、适用的前提下满足不同租赁人群的居住需求。
4.1.2住宅类租赁住房主要服务于家庭，宿舍类租赁住房主要服务于单身人士。
4.1.3住宅类租赁住房的设计，除本导则有明确规定的，应按上海市工程建设规范《住宅设计标准》DGJ08-20及住宅建筑相关国家、行业、地方标准执行。
4.1.4宿舍类租赁住房的设计标准，除本导则有明确规定的，应按《宿舍建筑设计规范》JGJ36及宿舍建筑相关国家、行业、地方标准执行。
4.1.5同一幢建筑内不应同时设置住宅类租赁住房和宿舍类租赁住房。
4.1.6租赁住房设计应考虑节能、节地，以高层建筑为主，根据地块条件选择单元式、塔式或通廊式等经济合理的居住建筑类型。
4.1.7租赁住房在一个项目中的房型种类不宜过多，宜选用标准化、模数化产品设计。
4.1.8租赁住房套型应注重精细化设计，倡导使用空间的功能复合利用。
4.1.9租赁住房应优先选择有利于空间灵活分隔和可持续改造的结构形式，提倡“大开间”设计理念。
4.1.10除本导则另有规定外，装修设计应按《全装修住宅室内装修设计标准》DG/TJ08-2178及其它相关室内设计、规范、标准要求执行。
4.1.11租赁住房立面造型应简洁、明快，外形规整。
租赁住房建筑物的体型系数、窗墙面积比、围护结构热工性能、屋顶透明部分面积等，应满足现行上海市《居住建筑节能设计标准》DGJ08-205的规定。
4.1.12租赁住房鼓励使用适用的可再生能源利用技术。
4.1.13租赁住房应在经济、适用的原则下合理设计第五立面。
当屋面作为屋顶花园等开放式公共空间时，应综合考虑安全及物业管理方面的需求。
4.1.14租赁住房宜选用抗污、自洁能力强的外墙涂料，宜选用中性柔和的色调并应与周边环境相协调。
4.L15租赁住房泛光照明应综合考虑造价、节能、环保等因素，避免产生光污染，不宜过度突显建筑形象，裙房商业氛围宜尽量减少动态的色彩照明。
4.1.16租赁住房的装修设计应与主体建筑设计同步，倡导室内装修与建筑支撑墙体分离的Sl内装技术。
4.1.17租赁住房应推广工业化集成装修方式，厨卫设备、设施等考虑标准化，装配化，做到装修部品工厂批量生产，成套供应，现场组装。
4.1.18租赁住房应采用先进、适用的信息化、智能化成套集成技术，提高居住区的安全性、适用性和物业管理水平。
4.2公共区域
4.2.1租赁住房应设社区接待服务用房（可与物业管理用房统一设计），设置接待柜台、休息接待签约区、公共卫生间等。
4.2.2租赁住房租户的公共出入口应与附建公共用房的出入口分开布置。
4.2.3租赁住房社区应设置快递收取件用房或可避风雨的区域位置，配置取件箱等设施。
4.2.4租赁住房可根据自身特点，结合共享经济的生活方式，鼓励创新设计，设置不同的公共空间、区域、用房及设施，比如设置公共客厅、公共厨房、公共书房、公共晒台等新型的拓展公共设施空间，以补充或提升其生活品质，满足租赁居住的不同需求。
4.2.5租赁住房在采用外廊式设计时，应考虑防雨、防滑等技术措施。
4.2.6电梯数量应综合考虑建筑层数、服务户数、电梯主要技术参数及使用者舒适度等因素。
租赁住房每台电梯服务套数不应超过90户。
电梯宜成组集中布置。
4.3住宅类租赁住房
4.3.1住宅类租赁住房应按套型设计，每套应设卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间。
4.3.2木市住宅类租赁住房应以中、小套型为主。
小套套内建筑而积应在45∏f以内；中套套内建筑面积应在70∏f以内；套内建筑面积大于70Of为大套，租赁住房最大套内建筑而积一般不超过70∏Λ中、小套型居住空间个数宜符合表4.3.2的规定。
表4.3.2套型分类
套
型
套内建筑面积
（m1
）
居住空间
个
数
套型居室模式
家庭结构
人
数
单
身
家
夫
妻
家
核
心
家
庭
主干家庭
小
套
型
22-35
1
单人或双人卧室兼起居、餐厅一一单居套
1-2
■
■
30-45
2
双人卧室兼起居+餐厅（过道厅）
2
■
双人卧室+起居、餐厅
■
单人卧室+单人卧室兼起居、餐厅
■
中
3
双人卧室+单人卧室+起居兼餐厅
3
■
■
套
型
≤70
双人卧室+单人卧室兼起居+餐厅（过道厅）
■
■
双人卧室兼起居+单人卧室+餐厅（过道厅）
■
■
4
双人卧室+2X单人卧室+起居兼餐厅
4
■
双人卧室+单人卧室+单人卧室兼起居+餐厅
（过道厅）
■
2X双人卧室+单人卧室+起居兼餐厅
5
■
双人卧室+单人卧室+双人卧室兼起居+餐厅
■
4.3.3套型的面积应符合下列规定：
1.由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其套内建筑面积不
应小于30m2o
2.由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型，其套内建筑而积不应小于22m2o
3.在采用复合功能空间设计并满足基本的人体尺度和舒适性前提下,小套型的最小面积可适当减少。
4.3.4卧室、起居室
1.使用而积不应小于表4.3.4的规定：
表4.3.4
基本功能空间
使用面积（Hf）要
求
卧室
双人卧室
29
单人卧室
M5
兼起居室卧室
$12
起居室
起居室
$10
2.卧室、起居室的室内净高不应低于2.5m,局部净高不应低J，2.2m,且其而积不应大于室内使用而积的l∕30
4.3.5无直接采光的餐厅、过厅，其使用面积不宜大于10m2o
4.3.6厨房
1•使用而积及尺度要求不应小于表4.3.6的规定：
表4.3.6
基本功能空间
面积、尺度要求
使用面积（m2）
小套
23.5
中套
24.0
大套
单排布置设备的厨房净宽（m）
Dl.5
双排布置设备的厨房净宽（In）
≥2.1
2.厨房应配置洗涤池、灶台、操作台、吊柜、排油烟机等设施。
操作
而的净长不宜小于2.Imo
3.厨房应采用厨房整体式橱柜。
操作台最小深度为0.55m,操作活动空间净宽不小于0.90m,当其操作活动空间兼作套型内过道时，其净宽应不小于1.20mo
4.厨房应设计燃气管道，应为独立可封闭空间，在设有燃气泄漏报警切断保护装置情况下，此空间可与餐厅、过道合并，形成厨房兼餐厅的可封闭空间。
4.3.7卫生间
1.使用面积不应小于表4.3.7的规定：
表4.3.7
基本功能空间
使用面积（打）要求
三件套
$2.5
便器、洗面器
≥1.8
便器、洗浴器
$2.0
洗面器、洗浴器
$2.0
洗面器、洗衣机
≥1.8
单设便器
≥1.1
注：
当采用装配式整体卫浴时，在满足人体尺度和舒适性前提下,小套型卫生间的最小使用面积可以适当减小。
2.卫生间宜有直接采光，自然通风。
无直接通风窗口的卫生间应有通风换气措施。
可采用具有止逆效果、防止浊气倒灌的出屋面住宅垂直排气系统。
4.3.8套内门洞口最小尺寸应符合表4.3.8的规定：
表4.3.8门洞最小尺寸
类别
洞口宽度（m）
洞口高度（In）
分户门
1.05
2.00
起居室门
0.90
卧室门
0.90
厨房门
0.80
卫生间门
0.70
储藏室门
0.70
阳台门
0.70
4.3.9套内应设储藏空间，并合理布局，方便使用，宜利用走道上部或尽端、入户口上部、房间入口上部等空间。
储藏空间宜釆用成品装配式柜体。
4.3.10套内空间设施配置标准
1.卧室应具备睡眠、休息、学习等功能；设计应布置床（双人床或单人床）、床头柜、橱柜、书桌（电脑台）、椅子等基木家具。
2.起居室应具备会客、娱乐、团聚等功能，设计应布置座椅、茶几等
基木家具；餐厅应具备用餐功能，设计应布置餐桌、餐椅等基木家具。
3.卧室、起居室空调须安装到位，机位统一设置、孔洞统一预留，冷凝水系统排水管统一安装。
4.厨房应具备炊事活动的功能；宜根据操作顺序合理布置储藏、洗切、烹调等设施。
厨房基本设施的配置应符合表4.3.10.4的要求。
表4.3.10.4
类别
基本设施
可选设施
橱柜
操作台、橱柜（包括上下柜体及柜门、人造石台面、钱链、拉手）
—
设备
燃气灶、脱排油烟机、燃气热水器、厨房洗涤盆及龙头、电冰箱
电热水器、太阳能热水器、消毒柜、微波炉、洗碗机、烤箱、电饭煲
5.卫生间应具备便溺、洗浴、盥洗等基木功能。
卫生间基木设施的配置应符合表4.3.10.5的要求。
表4.3.10.5
类别
基本设施
可选设施
洁具
节水型座便器、浴缸（或淋浴房、淋浴区）、节水型手持式带下出水淋浴龙头、淋浴间档水
洁身器
槛、浴帘杆及浴帘、洗面盆（含配件）及带节水型龙头
设备
毛巾杆（环）、镜子、厕纸架
镜柜、浴巾架
电气设备
取暖器（含排风、照明功能）、排气扇
电热水器、电话
6.套内房间应设置房间门，房间门宜向内开启。
套内门五金应包含门锁、拉手、合叶（导轨、地弹簧）、门吸（闭门器）等；可开启内窗五金应包含拉手、合叶（导轨）等。
户门采用智能门锁。
7.套内设洗衣机，洗衣机位置设置专用地漏，配置洗衣机龙头及带开关防溅型电源插座。
4.4宿舍类租赁住房
4.4.1宿舍类租赁住房的居室与《宿舍建筑设计规范》JGJ36中居室的类型和相关指标对应。
宿舍类租赁住房每个居室人数不应超过8人，且人均使用面积指标不应低于4平方米。
4.4.2宿舍居室内不应设置燃气管道设备以及有明火的灶具。
当设置电加热灶具作简厨时，应配置洗涤池、操作台、吊柜、排油烟设施及排汕烟道，中高层、高层住宅应设置垂直排烟道。
4.4.3居室空间设施配置标准
1.居室应具备睡眠、休息、学习等功能；设计应布置床、床头柜、橱
柜、书桌（电脑台）、椅子等基本家具。
2.居室空调须安装到位，机位统一设置、孔洞统一预留，冷凝水系统排水管统一安装。
3.当设置电加热灶具等设备作简厨时，宜根据操作顺序合理布置储藏、洗切、烹调等设施。
基本设施的配置应符合表4.4.3.3的要求。
表4.4.3.3
类别
基本设施
可选设施
橱柜
操作台、橱柜（包括上下柜体及柜门、人造石台面、钱链、拉手）
—
设备
电磁炉、脱排油烟机、厨房洗涤盆及龙头、热水器
太阳能热水器、消毒柜、微波炉、洗碗机、烤箱、电饭煲、电冰箱
4.卫生间应具备便溺、洗浴、盥洗等基木功能。
卫生间基木设施的配置应符合表4.4.3.4的要求。
表4.4.3.4
类别
基本设施
可选设施
洁具
节水型座便器、浴缸（或淋浴房、淋浴区）、节水型手持式带下出水淋浴龙头、淋浴间档水
洁身器
槛、浴帘杆及浴帘、洗面盆（含配件）及带节水型龙头
设备
毛巾杆（环）、镜子、厕纸架
镜柜、浴巾架
电气设备
取暖器（含排风、照明功能）、排气扇
电热水器、电话、电吹风
5.套内房间应设置房间门，房间门宜向内开启。
套内门五金应包含门锁、拉手、合叶（导轨、地弹簧）、门吸（闭门器）等；可开启内窗五金应包含拉手、合叶（导轨）等。
户门、居室门宜采用智能门锁。
4.5室内环境
4.5.1装修材料应选用符合环保要求和通过质量认证的材料、产品。
公共部位装修材料应安全环保、耐久性强、耐清洗、维修替换方便，满足防火性能要求。
4.5.2租赁住房装修验收应严格按照《住宅工程套内质量验收规范》DG/TJ08-2062的规定执行。
4.6给排水
4.6.1住宅类租赁住房生活用水定额按现行国家标准《建筑给水排水设计标准》GB50015及上海市工程建设规范《住宅设计标准》DGJ08-20中住宅相关规定执行，宿舍类租赁住房生活用水定额按现行国家标准《建筑给水排水设计标准》GB50015中宿舍相关规定执行。
4.6.2阳台布置洗衣机或其他生活排水设备时，阳台应设置废水排水管，在洗衣机附近设置防止溢流和干涸的地漏，水封深度不应小于50mm,阳台雨水可通过废水排水系统设置的地漏接入废水立管并排入室外污水管网；当阳台无洗衣机或其他生活排水设备时，阳台设置无水封的地漏，阳台飘雨应接入阳台雨水立管并间接排入室外雨水管网。
4.6.3每套租赁住房应设置分户水表，水表设于公共部位。
租赁住房区域应单独设总表计量。
4.6.4租赁住房小区室外排水检查井宜采用双层井盖，或釆取其他防坠落措施。
4.6.5租赁住房应设置生活热水供应设施。
热水的供应及热源的选用应符合现行国家标准《建筑给水排水设计标准》GB50015规定。
4.7燃气
4.7.1住宅类租赁住房应设计燃气管道，并按照住宅建筑相关国家、行业、地方标准进行燃气设计；当宿舍类租赁住房的公用厨房有燃气接入时,应满足公共建筑相关国家、行业、地方标准的相关要求。
4.7.2使用燃气的厨房宜安装可燃气体探测器，宜设燃气自动切断阀并连锁。
使用燃气的厨房兼餐厅应安装可燃气体探测器和燃气自动切断阀并连锁，自动切断阀设在燃气表前的支管上。
4.7.3在室外燃气立管上宜安装燃气低扭矩球阀。
4.8电气
4.&1租赁住房的供配电规划设计方案，按安全、可靠、经济合理、运行灵活、便于管理等原则综合确定。
变配电所应设置在负荷中心，缩短供电半径，提高供电质量，满足客户用电需求。
4•&2租赁住房应按套设置计费电能表，并应按套设置套内配电箱。
4.&3住宅类租赁住房的套内用电负荷计算功率（装接容量）应符合现行上海市工程建设规范《住宅设计标准》DGJ08-20第12.1.1条的相关要求；宿舍类租赁住房的套内用电负荷计算功率不应小于5kW,并应符合现行国家工程建设规范《宿舍建筑设计规范》JGJ36的相关要求。
套内用电负荷计算功率应满足实际使用需求。
4.&4当租赁住房采用电业变电所供电时，应按《关于支持本市新建租赁住房项目建设的实施意见》（沪住租赁办（2019）5号）的相关规定执行。
4・&5租赁住房套内、居室内配电箱所有配出回路均应在剩余电流保护器（RCD）保护范围内，总断路器和每个出线回路的断路器应能同时断开相线和中性线。
4.&6租赁住房套内电源插座位置、数量应结合室内墙面装修设计、家具布置、家用电器布置设置。
住宅类租赁住房套内电源插座配置并应符合现行上海市工程建设规范《住宅设计标准》DGJ08-20.《全装修住宅室内装修设计标准》DG/TJ08-2178等的相关要求。
宿舍类租赁住房居室内可按使用要求设置电源插座，并应符合现行国家工程建设规范《宿舍建筑设计规范》JGJ36等的相关要求。
4・&7租赁住房应采用带保护门的电源插座。
4.&8租赁住房套内使用的电气线路，不应穿越其他住户套内空间。
4・8.9住宅类租赁住房的防雷设计应按住宅建筑相关国家、行业、地方标准要求设计；宿舍类租赁住房电气设计应按人员密集的公共建筑进行防雷设计。
4.&10租赁住房小区配建停车位应200%预留充电设施建设安装条件，原则上预留充电设施、管线桥架、电表箱等安装位置及用地。
电动汽车充电桩负荷计算，按停车位的10%配置充电桩数量，每个充电桩按7kW考虑，功率因数取LOo
4.9智能化
4.9.1租赁住房应按套设置信息配线箱。
4.9.2租赁住房的通信配套系统倡导采用“三网融合”、电信基础设施共建共享、无线接入等管理、技术方式来实现信息系统服务。
4.9.3租赁住房单体、小区总体的安全防范系统设计，应符合现行上海市地方标准《住宅小区智能安全技术防范系统要求》DB31/T294中住宅及租赁住房的相关要求。
各智能安防子系统应能对小区住户、工作人员、来访人员、机动车辆进行智能控制及信息采集，实现人员身份、车辆信息的登记。
防止未经登记人员、车辆进出，提髙安全性，保障住户的人身安全、财产安全，提髙出入口
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