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房地产成本控制新思路
房地产项目成本控制新思路
摘要
本文主要介绍了建设各方在房地产项目实施全过程的成本控制中存在的问题，并且针对存在的问题提出了相应的新措施。
首先，对房地产开发项目成本的构成、影响房地产开发项目成本的因素进行了分析，界定了房地产项目开发各阶段，并提出了各个阶段成本控制的重要性，同时对房地产开发项目成本控制的相关理论进行了介绍.其次，提出了全过程、全要素、全方位的三个系统控制方法，并对三个系统控制的内容进行了分析。
最后，总结了三个系统方法的内在关系,三个成本控制新思路是一个控制系统，相辅相成，缺一不可。
关键词：
房地产开发，全过程，成本控制
Abstract
Thispaperdescribestheexistingproblemsincostcontrolinthewholeprocessofproject，andraisesthecorrespondingnewmeasures。
First，analyzingthecontentandfeaturesofthecostoftherealestatedevelopment，thecomponentsandfactorsaffectingcostcontrol，definestheconceptandtheimplementationphasesofdevelopmentofrealestate,andgivesthecostcontroltargetsofeachphase。
Also,introducingrelatedtheoryofcostcontrolofrealestatedevelopment。
Second,madingthewholeprocess,allelementsofthethreefull—systemcontrol。
Last，summinguptheinherentrelationshipbetweenthethreesystemsapproachandpracticalapplication.
Keyword:
developmentofrealestate，wholeprocess,costcontrol
1房地产项目成本控制概论
成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的全过程。
房地产行业因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响比较大，因此成本控制有其必要性和困难性，这也是每个房地产企业都非常关心的问题。
房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须有效地控制房地产项目成本，提高成本管理水平,创新成本控制思路。
1.1房地产项目成本
1。
1。
1房地产项目成本概念
房地产项目成本是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。
具体来说就是指在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段和建设实施阶段发生的各项费用。
1.1。
2房地产项目成本的构成
1。
土地费用
房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。
土地费用主要有以下几种:
（1）划拨或征用土地的土地征用拆迁费；
（2）出让土地的土地出让地价款；
（3）转让土地的土地转让费；
（4）租用土地的土地租用费；
2。
前期工程费
房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘察，以及“三通一平”等阶段的费用支出。
它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6％.
3。
建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。
在可行性研究阶段，建筑安装工程费可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法进行估算，也可以根据类似工程经验进行估算。
它在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看,约占整个成本的40％左右。
因此,建筑安装工程费是项目成本控制的重点。
4.市政公共设施费用
市政公共设施费用包括基础设施建设费和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路、供水、排污、供气、供电、绿化、环卫设施等的建设费用.一般按实际工程量估算。
公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如居委会、幼儿园、公共厕所、派出所等）所发生的费用。
它同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室、停车场等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大,我国一般在20%~30%左右.
5.开发间接费用
开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用.主要包括：
工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
6.开发期税费
税费包含两部分：
一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税、城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范.包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、市政配套费、人防设施建设费、水电增容费、开发管理费等.在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15％~25%左右。
7.管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用,主要包括：
管理人员工资、职工福利费、差旅费,办公费，劳动保险费,职工教育经费，待业保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
8.销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设机构的各项费用.
9。
财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。
主要是借款利息.
10.其他费用
1。
2房地产项目成本控制
1。
2.1成本控制的概念
房地产项目成本控制是指项目管理者在项目成本形成的过程中，为控制人工、机械、材料消耗和费用支出，降低工程成本，达到预期的项目成本目标,所进行的成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本报告等一系列活动。
项目成本控制是在成本发生和形成的过程中，对成本进行监督检查和纠正偏差。
成本的发生和形成是一个动态的过程，这就决定了成本的控制也应该是一个动态过程，因此，也可称为成本的过程控制。
1.2。
2成本控制的必要性
随着我国房地产市场不断地完善，地产业的竞争也不断加大.房地产商要想生存下去,除了必须加强销售外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出.同时成本控制也是科学发展观的要求.
成本控制的必要性主要有以下几点的表现：
1.在房地产开发过程中,不是所有的成本都发生了才能进行销售环节，而是预估成本并控制住成本，这样才能获得利润。
2.竞争激烈，政策打压，消费者也理性了,利润空间会变小，成本一旦失控，后果不堪啊！
3。
土地成本越来越高,其他成本控制成为必然。
4.成本控制水平是企业管理水平的一部分，也是核心竞争力的一部分。
5。
是企业实现利润最大化的保证.
6。
成本控制不仅是企业发展的要求，还是整个国家发展的要求.
1。
2.3我国房地产项目成本控制存在的问题
1。
成本控制的理论及观念滞后
目前，房地产成本管理的理论研究与房地产开发初期相比有了长足的进步，但在成本控制研究方面的系统性较差。
传统成本控制方法的研究都是针对单个成本控制方法的,缺乏对方法之间联系的研究，不能形成系统的成本控制方法体系.另外，在成本控制上缺少系统管理和对项目各阶段成本支出的系统控制.如有的只注意成本的节约忽略了项目的质量与进度；有的因为单纯为了控制成本而忽略了企业的品牌效应等。
这些现象都表明了对成本控制缺少系统的研究。
房地产开发企业在成本控制的范围、目的及手段等方面的认识也存在着偏差.很多企业仍将成本控制的范围局限于企业内部甚至只包括开发过程，而忽略了对其他相关领域成本行为的控制,开发商一般重视施工控制轻设计控制。
但是项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。
目前，设计合同一般只约定了设计范围、工程技术要求、设计进度、设计收费标准等，基本上不对设计单位进行成本造价约束。
2。
成本控制的组织管理不当
长期以来，房地产企业将成本控制作为财务人员、少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责,而把项目从可行性研究到最终施工的各环节的相关部门排除在外，不能明确地确立成本控制的主体使得落实成本控制目标缺乏具体的实施者.在实际操作中出现成本超出预算时就很难划清责任，造成部门之间间或者同事之间互相推卸责任.
很多企业虽然认识到了成本控制的重要性，管理上也努力的将责、权、利相结合，也希望将成本控制的成果与个人绩效挂钩，为此也制定了一些考核制度与奖惩措施,但往往缺少配套的组织管理和实施细则，绩效考核流于形式。
3。
成本控制的方法与手段不足
（1）目前使用的成本控制方法比较传统
标准成本 、计划成本和目标成本是目前成本与成本管理中较为流行的现代成本管理方法。
从被调查企业的情况看，多数企业采用了目标成本法，先进的成本企画法等在企业未得到推广。
成本企划法是指在产品的策划、开发中，根据顾客需求设定相应的目标，希冀同时达成这些目标的综合性利润管理活动，其实质是成本的前馈控制。
它不同于传统的成本反馈控制,即先确定一定的方法和步骤，根据实际结果偏离目标值的情况和外部环境变化采取相应的对策,调整先前的方法和步骤。
而针对未来的目标对目前的方法与步骤进行弹性调整，是一种先导性和预防性的控制方法。
（2）忽视开发项目的动态管理
目前，房地产开发商在施工前忽视设计阶段的成本控制，在有了施工图纸后，虽然严格的进行预算审核,对之后的招投标工作也非常重视，但是管理上不严谨，容易造成公司的成本不能达到理想状态，而个人从中受益。
此外，在工程开工后,施工阶段的成本控制效果不如预期，在成本的管理总结方面做的较少。
一般企业在项目结束后,虽然认真结算但很少有人对成本的控制情况进行后评价工作，也就是没能对每一个项目的管理经验和教训进行总结，以便下一个项目做的更精细。
在实际操作过程中，当发现成本超出预算时往往己经过去比较长的时间了，一方面企业不能认真分析成本超支或节约的原因，另一方面由于分析的不及时未能对企业的管理起到应有的提示作用。
动态管理的缺失也使得成本控制更多的流于形式.
1.2。
4成本控制新思路的提出
根据当前成本控制存在的问题，参照当前国际上其他国家或地区的理论和经验，为有效控制项目成本,在各建设项目中能合理地使用人力、物力和财力，取得较好的投资效益和社会效益,本文提出了全过程、全要素、全方位的三个系统控制方法.
所谓全过程成本控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、建设实施阶段和竣工结算阶段,事先主动进行项目相关经济指标的预算、估算,积极参与项目建设的全过程，正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关系,把控制项目成本观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，为决策者在投资决策、设计和施工等过程中做好经济参谋，保证项目管理目标的实现，提高项目投资效益；其次全要素成本控制，是指控制项目成本不仅仅是控制项目本身的成本，还应同时考虑工期、质量成本、安全与环境成本的控制，从而使项目投资、工期、质量、安全、环境的集成管理目标得以实现；而全方位成本控制是指控制项目成本不仅仅是业主、承包方的责任，政府建设行政主管部门、行业协会、设计方、监理及其他社会组织对项目成本的控制也有责任。
三个控制新思路是一个系统，相辅相成，缺一不可。
全要素控制和全方位控制又贯穿于项目建设全过程成本控制中，所以关键是全过程成本控制。
2房地产项目成本控制分析及新思路
在我国，项目成本控制方法有全过程成本控制、全要素成本控制、全方位成本控制.全过程成本控制是指在建设工程前期决策、设计、招投标、施工、竣工验收等各阶段进行成本控制，包括前期决策阶段的项目策划、投资估算、项目经济评价、项目融资方案分析；设计阶段的限额设计、方案比选、概预算编制；招投标阶段的标段划分、承发包模式及合同形式的选择、标底编制；施工阶段的工程计量与结算、工程变更控制、索赔管理；竣工验收阶段的竣工结算与决算.全要素成本控制，是指控制项目成本不仅仅是控制项目本身的成本，还应同时考虑工期、质量成本、安全与环境成本的控制，从而实现项目投资、工期、质量、安全、环境的集成管理目标。
而全方位成本控制是指政府建设行政主管部门、行业协会、业主方、设计方、承包方及有关咨询机构等对项目成本的控制。
全要素控制和全方位控制贯穿于项目建设全过程成本控制中。
2.1全过程成本控制
2。
1。
1成本控制的全过程分析
项目成本控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括前期策划、设计、发包、施工、竣工验收等诸多阶段.每个阶段成本控制的重要性不一样。
越是前期，投资控制越重要；越是后期，投资控制的影响作用越小，因此控制的重点是在前期决策和设计阶段.它与进度控制和质量控制正好相反,后两者的控制重点在实施期。
1。
项目建议书阶段的成本控制
在项目建议书阶段要进行投资估计和资金筹措设想。
要对项目的经济效益和社会效益做初步估计。
项目建议书的编制，伴随着机会研究和初步可行性研究。
2.可行性研究阶段的成本控制
在可行性研究阶段，主要是在项目建议书获得批准后，对项目进行评估，为项目决策提供主要依据.
3.设计阶段的成本控制
在国内外项目建设实践中可看出,对项目成本影响最大的阶段是占开发项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段。
在初步设计阶段，影响开发项目成本的可能性为75％~95%；在技术设计阶段，影响开发项目成本的可能性为35%~75%；在施工图设计阶段，影响开发项目成本的可能性为5％～35％.可见，投资控制的关键是施工以前的投资决策和设计阶段，而做出投资决策后,关键在于设计。
目前我国的房地产企业普遍存在忽视开发项目前期工作的成本控制，而把控制开发项目的重点放在施工阶段——审核施工图预算、合理结算建安工程价款上。
尽管这对于投资控制也有一定效果,但没有抓住控制重点。
4。
施工招投标阶段的成本控制
在工程施工招投标阶段，开发方要通过编制招标文件、工程量清单和标底,发布招标文件，合理评标和决标，进行成本控制。
标底是评标与决标的依据,标价是签订合同时确定合同价的依据,合同价又是实施阶段成本控制的最高限价.
5.施工阶段的成本控制
施工阶段是投资活动的物化过程，是真正的大量投资支出阶段.这个阶段成本控制的任务是，按设计要求实施，使实际支出控制在合同价之内,合同价控制在初步设计概算之内.因此，要减少设计变更，努力降低造价,搞好索赔和工程进度款结算，竣工后搞好结算和决算。
6.竣工阶段的成本控制
竣工阶段成本控制对保证工程质量，发挥投资效益，总结经验教训都有重要意义.只有符合竣工验收依据的工程才能通过验收,并使建设项目投资产生效益。
如果通过验收的工程仍然存在严重质量缺陷,或是未完工的工程被当作完工工程而验收，投资者必然会投入巨额的维修费用进行维修和完善,这将会给投资者带来巨大损失.因此,竣工阶段的成本控制是必要的。
2。
1.2全过程成本控制新思路
1.项目前期阶段成本控制新思路
房地产项目投资具有高风险、高回报的特点,对房地产项目成本影响最大的因素就是前期决策。
项目前期决策正确,意味着对项目建设做出科学的决断，优选出最佳投资方案,使资源配置更加合理，才能合理地估算和确定开发成本。
在投资方案实施过程中，才能有效的控制开发成本。
项目前期阶段成本控制方法有：
（1）搞好市场调查。
市场调查采取工作人员深入房地产市场进行调研就和发放调查问卷等多种方式。
工作人员对正在开发的楼盘进行产品分析、客户群分析、价格分析,了解市场购买状况；主要的调查内容是涉及市场的购买力、住房销售价格、住房的户型、对环境的偏好以及目前市场的竞争情况等.
（2）对调查资料进行分析总结。
据市场调查的结果并结合自身近年来掌握的情况，经过分析研究以确定本项目的定位、户型设置、成本构成与分配等重要指标.
（3）提高投资估算的准确度.首先，应根据项目的使用要求、建设目标、建设规模、规划技术条件等技术指标,组织项目前期工作组的相关人员对项目进行共同研究和提出初步投资建议；其次，在做工程设计前,可邀清受委托进行可行性研究编制的设计或咨询单位参加编制项目建议书和投资估算，让设计人员一开始就深入项目中，便于全面的、系统的、真实的收集好基础资料。
2.设计阶段成本控制新思路
设计是工程建设的龙头，当一份施工图付诸于施工时，就决定了工程本质和工程成本的基础。
一个工程在成本上是否合理，是浪费还是节约,在设计阶段大体定型。
据一些发达国家分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用1％以下，而正是这少于1%的费用对工程成本的影响度占75%以上。
由此可见,设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的，建设项目应逐步建立以设计优化为核心，设计阶段为重点的建设全过程成本控制.
设计环节的成本控制有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本,二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用.这个阶段成本控制的方法有：
（1）择优选择设计方案和设计单位。
在选择设计单位的时候,要引进竞争机制，采用多家竟投，组织有关专家综合评比。
同时加强招标管理工作。
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的维护、绿化等均放在一起进行招标。
既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程成本上有突破。
（2）实行限额设计。
设计人员接到设计仟务书后，应先将投资分解到各个专业,然后再分解到各单项工程和单位工程，作为设计成本控制目标。
设计人员应注意三算对比控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。
在优化设计方面可运用价值工程，运用价值工程进行设计优化和限额设计又称价值分析法,在满足所要求的功能的前提下，去掉不必要的功能,降低成本；或者成本小幅度地提高，功能有更大程度的提升.价值工程是用来分析功能和成本的关系的，强调对所研究对象进行功能分析，将技术和经济结合起来，力求以最低的寿命周期成本实现必要功能的控制活动和方法。
（3）施工图审查.一般在比较成熟的房地产公司，各个部门设置的都比较齐全.这时候就要召集工程部、预算部等相关部门进行集体会审，发挥集体的智慧。
对于各个专业之间图纸的矛盾尽早发现,尽早提请设计单位进行修改，提高设计质量,避免因图纸设计考虑不周而带来的额外成本支出.
（4）加强结构成本控制。
大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在80％以上,而结构成本占到建安成本的40％~60%,同时结构成本还常常由于策划及设计管理的好坏出现非常大的波动，常常造成上千万元的造价差别；因此结构成本控制就成为整个设计阶段成本控制的重中之重。
结构成本控制必须贯穿整个设计和策划的全过程，包括前期论证及策划阶段的地质情况调查、规划阶段的初勘、方案阶段的结构介入、扩初阶段对结构方案的优化、施工图阶段给设计院灌输成本意识及施工图配合阶段变更、签证的管理。
3.招投标阶段成本控制新思路
招投标工作是房地产开发过程中成本控制的重要环节,在开发企业的业务流程中招投标工作贯穿全过程，从土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备到销售代理、物业委托都要通过招投标。
房地产各阶段的专业种类繁多，招投标部门的人员很难对各专业都掌握，而且对各个阶段的专业工作必然没有专业部门熟悉，因此，在招投标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求各专业主管部门必须设有专业业务能力强，责任心强的人员,能积极配合招投标部门做好工作。
既能保证项目良好的质量又能有效的控制成本。
该过程的关键在于出图时间、各部门职责范围内的招标文件的审核、入围单位的选择、商务条件及现场情况的充分对接、商务和技术标的分析、商务谈判的技巧等。
4。
施工阶段成本控制新思路
房地产开发项目施工阶段的成本控制是非常复杂的.尽管在这一阶段影响工程投资的比例大概只有10％左右，但是这一阶段却是资金大量投入的阶段,如果不加强控制，就会产生投资失控，从而超过预期的目标成本，产生投资浪费。
（1）加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。
施工阶段，现场可变因素多，必须加强现场签证管理；同时,加强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识；加强职业道德教育，纠正行业不正之风。
尤其加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到合理公正,降低工程成本。
（2）工程变更管理。
工程建设周期长，受自然条件影响大，在施工过程中间如果出现了变更，应当尽快变更。
工程变更后，要尽快的落实变更，对于变更所涉及的费用要进行及时的估算，以便在以后的工程成本动态控制中做到心里有数，防止超过目标成本。
（3）正确应对工程索赔。
正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生.此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施.
（4）从管理模式上着手，建立建设监理制。
追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。
同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控.工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款.
（5）采用价值工程。
价值工程表现在施工方面，主要是寻找实现设计要求的最佳方案，如分析施工方法、流水作业、机械设备等有无不切实际的过高要求。
利用价值工程得出的最优化的方案，也是对资源利用最合理的方案。
采用这样的方案，必然会降低损耗，降低成本.
5。
竣工阶段成本控制新思路
（1）精心安排，干净利落完成竣工扫尾工作，以防扫尾工作拖拉,战线拉得过长，机械、设备无法转移，而成本费用照常发往,从而使施工阶段取得的经济效益逐步流失。
（2）严格工程计量工作。
工程计量是指根据设计文件及承包合同中关于工程计量的规定，项目监理机构及开发单位的工程师对承包商申报的已经完成工程的工程量进行的核验.通过严格对己完的工程进行计量，对于不合格的工作和工程,工程师可以拒绝计量.工程计量是控制项目投资支出的关键环节，是约束承包商履行合同义务的手段。
（3）定额套用和取费的审查.一般的项日可直接套用，少数项目需要换算。
对直接套用单价的主要审查其有无错套、高套。
由于换算项目越来越多，所以，要加强换算子目的验算审核.关于取费主要审查有无抬高取费基数，取费类别是否与招标文件和承包合同的要求一致.
（4）施工材料移交。
在竣工阶段，竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作。
竣工图不仅是工程实施状况的最终工程技术系统状况的证明文件,而且是一份重要的历史文件,对工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。
一个竣工资料不齐备的工程，对以后的使用、罄理、改建、加固，都将带来很大的麻烦，造成人力、财力和物力的浪费.
2.2全要素成本控制
2。
2.1成本控制的全要素分析
全要素成本控制是指控制项目成本不仅仅是控制项目本身的成本，还应同时考虑工期、质量成本、安全与环境成本的控制，从而实现项目投资、工期、质量、安全、环境的集成管理目标。
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