地产王牌房地产成本控制.docx
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地产王牌房地产成本控制
第二章
开发成本与立项阶段的成本控制策略
第一节房地产开发成本的构成
企业必须在明确成本组成之后进行精确的成本结算与盈利分析。
第二节整体成本的控制
通过对工程造价的预估与开发全过程的了解，找到平衡成本、工期、质量的方法并优化实施过程。
第三节项目开发成本的管理
在满足工期、质量等合同要求的前提下，对项目实施过程中发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标。
第四节成本核算的四大步骤和七大项目
对开发项目的支出费用按成本项目进行归纳、分配，以达到最小误差的计算出项目总成本和单位建筑面积成本的目的。
第五节立项阶段的成本控制
项目的成败往往决定一个开发企业的生存与发展，因此，立项阶段的工作显得尤为重要。
第一节
房地产开发成本的构成
开发成本的分类
房地产开发商为开发项目所支出的全部费用即开发成本，按用途可分为：
土地费用、建安成本、配套费用、管理费用、销售费用、财务费用和维修基金（见图2-1）
开发成本的分类
建安成本
土
地
费
用
配套费用
管理费用
销售费用
财务费用
维修基金
图2-1开发成本的分类
开发成本的构成
房地产开发成本在核算上分为八个成本项目（如表2-1所示）
表2-1开发成本的构成
成本项目
释义
土地征用及拆迁补偿费或批租地价
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价
前期工程费
指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用
基础设施费
土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
建筑安装工程费
指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费
公共配套设施费
指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、消防、自行车棚、公测等设施的费用支出
开发间接费
指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
不可预见费
包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1-6项之和为基数，按3%-5%计算
开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比例，应根据当地有关法规标准估算
说明：
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
成本控制的四大核心
企业必须在明确成本组成之后进行精确的成本结算与盈利分析，并建立合同构架，科学的控制成本。
项目成本控制的关键在于前期的投资决策与规划设计控制。
核心一：
项目开发成本
项目开发成本的构成参见表2-2
表2-2房地产开发项目四大类成本
成本项目
释义
土地开发成本
指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出
房屋开发成本
指房地产开发企业开发的各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出
配套设施开发成本
指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出
代建工程开发成本
指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出
核心二：
项目成本估算
项目开发前必须对整个项目的运作有一个精确的成本估算，并充分考虑市场因素，进行合理的盈利分析，为盈利预留适当的弹性空间。
1、项目成本估算一、二级科目
项目成本估算一、二级科目参见表2-3
表2-3成本估算一、二级科目
项目
总价
单位建筑面积
单位销售面积
备注
土地费用
勘察、设计费用
建安工程费
公共配套
行政及其他收费
不可预测费
维修基金
管理费用
销售费用
财务费用
成本费用合计
2、项目成本估算二、三级科目（以某项目为例）
项目成本估算二、三级科目参见表2-4
表2-4成本估算二、三级科目
项目
总价（万元）
单位建筑面积分摊额（元/平方米）
单位销售面积分摊额（元/平方米）
勘察、设计费用
1990
100
119
（1）勘察费
120
6
7
（2）方案设计费
500
25
30
（3）施工图设计
800
40
48
（4）环境设计
120
6
9
（5）其他设计
150
8
6
（6）咨询费
100
5
12
（7）临设及其他费用
200
10
建安工程费
41300
2245
（1）基础工程
3700
185
基坑、土石方
700
35
桩基工程
3000
150
（2）主体工程（建筑结构）
24500
1225
①地下室工程
3500
175
②上部主体工程土建
18000
900
③水电工程
3000
150
（3）公共装修
2600
130
（4）智能化
1500
75
（5）人防
300
15
（6）消防
1300
65
（7）燃气
400
200
（8）电梯
1500
75
（9）电信
300
15
（10）高低压配电
1200
60
（11）区内环境
4000
200
公共配套
1100
55
66
（1）会所
700
35
42
①会所土建
0
0
0
②会所精装修
700
35
42
（2）幼儿园装修
200
10
12
（3）商场装修
200
10
12
行政及其他收费
1300
65
78
（1）桩基检测
200
10
12
（2）监理费
500
25
30
（3）质监、安监费
200
10
12
（4）报批
200
10
12
（5）其他收费
200
10
12
不可预测费
2065
103
124
维修基金
956
48
管理费用
848
42
销售费用
3221
161
（1）广告、售楼处等费用
（2）销售提成
（3）代建费用
财务费用
6622
331
（1）土地费用利息
（2）建筑工程费用利息
成本费用合计
59402
3150
核心三：
工程造价控制
1、加强工程设计环节控制
工程设计环节的控制措施参见表2-5
表2-5工程设计环节的控制措施
控制措施
具体内容
实行设计方案招投标制度
开发单位在委托设计时应引进竞争机制，加强管理工作。
通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题而出现的工程纠纷
实行限额设计
限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工程的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益
开展价值工程
以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下降低成本。
加强图纸会审工作
对设计单位图纸质量的外部管理与审核，要像工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失
2、控制工程造价的核心——招投标
施工队伍的优劣关系到工程造价控制的成效。
因此，在招投标过程中，要从价格、质量等方面来选择施工队伍。
施工企业具有足够的技术实力，不仅能使开发商企业的生产、经营实现高效、优质和低耗，还能使企业自身有实力在工程造价上给予建设单位合理的优惠。
工程招标书的编制要严谨、准确，尽量理清甲乙双方的关系。
相关负责人要熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范。
3、实行项目管理方式
实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径，而加强项目成本管理、降低工程造价，更是项目管理的重中之重，它与工程质量相提并论，是企业的生命线。
核心四：
建立合同网络框架
在工程项目中，参与工程建设的各方，包括设计、施工、监理、材料供应单位是具体的组织单位。
这些单位根据不同的情况。
分别与开发商管理部签订合同，最重要的合同是设计合同、监理合同以及施工总包合同。
开发商、施工单位与供货单位签订设备、材料供应合同。
由于地产项目的开发上极少由一家施工单位承担所有的施工业务，而是外包给不同的分包商，所以分包单位与总包单位签订的分包合同也属于最重要的合同之一。
建立合同网络框架的作用如下：
1、将整个项目划分为相对独立的、易于管理的较小单位；
2、将这些单位与单价项目的组织相联系，要完成的工作用合同形成确定下来
3、对每一单位做出详细的时间与费用估计，形成进度目标和费用目标；
4、确定项目需要完成的工作内容、质量标准和各项工作的顺序，建立项目质量控制计划
5、估计项目全过程的费用，建立项目成本控制计划；
6、预计项目的完成时间，监理项目进度控制计划。
全程成本控制的五大要点
要点一、项目前期的成本控制
1、定位是关键
措施一，搞好市场预测；
措施二，选择定价目标。
、
2、土地价格与获取方式
由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式很大程度上关系到开发商能否达到预期的回报率。
3、施工图的设计与审核
设计阶段的造价是建安工程费控制的关键，优秀的设计是项目赢利最基本的保障。
设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与项目成本有着直接的关系。
要点二：
项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的成本控制包括以下四个方面：
招投标管理合同签署工程变更竣工结算
要点三：
管理费用的控制
管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。
要点四：
销售费用的控制
销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况合理控制销售费用。
要点五：
财务费用的控制
财务费用的控制实际上是对资金时间价值的控制没通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
整体工程造价的四种策略
策略一：
加强设计环节控制
设计阶段是投资控制的关键环节。
建设项目中设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而不能改变工程造价，因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。
设计阶段的造价控制有以下四个措施：
1、实行设计方案招投标制度’
2、实行限额设计；
3、开展价值工程；
4、加强图纸会审工作。
策略二：
工程造价的核心
工程造价的核心是工程招投标，招投标所引进的竞争机制，很大程度上为项目的成本控制把好了关键性的一关。
策略三：
实行项目管理
开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门人员的职权和分工，确保签证的质量，杜绝不实际虚假签证的发生。
通过项目管理提高劳工生产率和经济效益。
策略四：
加强工程审计
项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。
工程项目的审计不仅要重视被审计项目的时候审计、竣工审计，更要重视事前和事中审计。
成本管理内容：
成本预测、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。
工程项目成本的现行模式
1、确定成本控制目标
预测人工材料费用；预测方案可能引起的费用变化；预测辅助工程费；预测临时设施费；预测工地转移费；预测失控风险。
2、确定成本控制原则
Δ节约原则。
节约原则是项目施工用人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。
Δ全面控制原则。
全面控制原则包括两个含义，即全员控制和全过程控制。
全员控制：
成本控制涉及项目组织中的所有部门、团队和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应调动每一个员工关心成本，树立全员控制的观念。
全过程控制：
成本的发生涉及项目的整个周期，项目成本形成的全过程，从前期策划，经施工到竣工移交后的保修期结束。
成本控制工作伴随项目的每一个阶段。
Δ目标控制原则。
目标控制是通过对目标的管理实现，把计划的方针、任务目标和措施等逐一分解落实，是最基本的技术和方法。
Δ动态控制原则。
动态控制原则即将工、料、机等投入到施工过程中，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，分析偏差。
3、寻找有效控制成本的途径
Δ采取组织措施控制工程成本。
首先，明确项目经理部的机构设置与人员配备，明确经理部、公司、施工队质监职权关系的划分。
其次，明确成本控制者及分清任务职权问题。
Δ采取技术措施控制工程成本。
充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中主要技术方案做必要的技术经济论证，以寻求较为经济可靠的方案，从而降低成本。
Δ采取经济措施控制工程成本。
开发成本核算程序的四大步骤
步骤一：
归集开发产品费用
小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。
大规模的开发如街坊改或小区开发，必须科学地确定成本归集对象。
应以房地产开发项目的工程内容和工期进度，作为确定成本归集对象的主要依据。
对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
步骤二：
正确划分成本项目
按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并根据自身经营开发的业务要求设置一下两类账户。
1、开发成本账户本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。
2、开发间接费账户本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各核算对象的开发间接费用，月末本账户无余额。
步骤三、计算并结转已完工项目时间成本
计算已完工项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
步骤四：
将开发项目实际成本结转入有关账户
按已完工开发项目的实际功能和去向，将开发项目实际成本结转入有关账户，即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户。
成本核算的七大项目
项目一：
动迁项目成本费用核算
对这类项目的开发成本——土地征用及迁移补偿的核算，房地产开发企业会计制度及各级会计主管部门都没有明确的、详细的规定，在实践中也是仁者见仁，智者见智。
用于安置动迁居民的房屋，不论外购房屋的购入成本，还是自建房屋的建造成本，都应视为取得该土地所需的费用，列入“开发成本（××项目）——土地迁移及补偿”科目核算。
项目二、周转房成本核算
周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。
在核算周转房的实际成本时，企业应该在“周转房：
总分类账户下设立“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级账户。
项目三：
土地开发成本核算
1、土地开发两种分类
△为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；
△为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。
2、土地开发的归集
所开发的自用土地分不清负担对象的，应由两个或两个以上成本核算对象负担，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。
如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并在开发完成时结转到“开发产品“账户。
待使用土地时，将其从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋开发成本。
3、土地开发成本核算确定对象的原则
△开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象。
△对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域为土地开发成本核算对象。
4、设置土地开发成本项目
企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。
根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算可设置如下几个成本项目：
⑴土地征用及拆迁补偿费或土地批租费⑵前期工程费⑶基础设施费⑷开发间接费
4、土地开发成本的核算
在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户核算。
项目四：
发包工程价款结算核算
△按月结算，按照每月实际完成的工程进行结算；
△分段结算，将一个单位工程按进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等，按照完成的阶段分段验收阶段工程价款；
△竣工一次结算，开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。
不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95%。
结算双方可以在5%的范围内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。
项目五：
材料、设备采购成本核算
1、采购成本的会计科目设置
采购成本的会计科目设置参见表2-7
会计科目
作用
物资采购
核算企业购入的设备和材料的采购成本。
采购保管费
核算企业为采购、验收、保管以及收发设备和材料所发生的各种费用
库存设备
核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
库存材料
核算企业各种库存材料的计划成本或实际成本
材料成本差异
核算企业各种材料的实际成本与计划成本之间的差异
2、采购的核算
假设某房地产开发公司从外地采购用于开发工程的设备一台，有关发票账单列明其买价（含税）80000元，代垫运杂费4500元，已通过银行予以承付。
会计分录如下：
支付款项
借
物资采购
84500
贷
银行存款
84500
按计划分配率应负担的采购保管费
借
物资采购（设备采购）
4225
贷
采购保管费
4225
上述设备到达并验收入库
借
库存设备
88725
贷
物资采购（设备采购）
88725
假设采购上述设备时，按购货合同规定应预付50%的尾款，余款在收到设备后一次付清，会计分录如下：
预付款项40000（80000*50*）
借
预付账款
40000
贷
银行存款
40000
收到发票、账单
借
物资采购（设备采购）
845000
贷
应付账款
845000
结转预付款项
借
应付账款
40000
贷
预付账款
40000
付清余款
借
应付账款
44500
贷
银行存款
44500
分配该项设备应负担的采购保管费，仍按计划分配率5%进行分配，为4225元
借
物资采购（设备采购）
4225
贷
采购保管费
4225
设备验收入库，结转其成本
借
库存设备
88725
贷
物资采购（设备采购）
88725
3、材料采购的核算
某房地产开发公司采用商业承兑汇票结算方式购甲材料一批，价款（含税）为200000元，运杂费5000元（货到支付）。
改材料采用计划成本核算，其计划总成本为210000元。
会计分录如下：
开出承兑商业汇票
借
物资采购（设备采购）
200000
贷
应付票据
200000
货到时支付运杂费
借
物资采购（设备采购）
5000
贷
银行存款
5000
材料全部验收入库后，结转其计划成本
借
库存材料（甲材料）
210000
贷
物资采购（材料采购）
210000
4、采购保管费的核算
采购保管费核算较简单，日常发生的各项采购保管费，应根据有关凭证直接归集到“采购保管费”科目。
项目六：
配套设施开发成本核算
1、配套设施种类
配套设置种类参见表2-8
种类
内容
小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施
如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚
能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目
开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；
开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；
③开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气、交通道路等设施（这累配套设施如果没有投资来源，不能有偿转让，也将归入第一类中，计入房屋开发成本）
2、配套设施支出归集种类
配套设施支出归集种类参见表2-9
配套设施支出归集种类
内容
房屋开发成本
对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出
配套设施开发成本
对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本
对能有偿转让的第二大类配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集
3、核算对象的确定与成本项目的设置
4、配套设施开发成本的核算
5、已完配套设施开发成本的结转
项目七：
房地产开发间接费用核算
1、开发间接费用的组成和核算
2、开发间接费用的分配
项目前期策划的成本控制、
1、市场预测2、选择定价目标3、土地价格及获取方式4、可行性研究
第三章设计阶段的成本控制策略
第一节设计成本的控制
合理科学的设计可锁定90%以上的可控成本，为成本控制打下坚实的基础
第二节施工图预算
根据施工图的设计规则计算工程量，把预设的工作量化，并设计确定的施工方案、方法。
第三节限额设计
通过层层分解，对投资进行控制与管理，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。
第四节设计方案的评价
从技术、经济等不同角度对工程项目的设计方案进行分析，从而筛选出最优的方案。
第一节设计成本的控
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