100817青白江房地产相关信息汇总.docx

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100817青白江房地产相关信息汇总

青白江房地产相关信息收集

目录

前言…………………………………………………………………………………..……………1

一、城市背景…………………………………………………………………………………2

（1）青白江城市及房地产业SWOT分析

（2）青白江区城市品牌推广存在问题

（3）制约青白江房地产发展的几个表现方面

（4）解决建议

二、思路定位………………………………………………………………………………………2

三、城市定位…………………………………………………………………………………3四、青白江地产“三级变”……………………………………………………………………….3

五、青白江城市规划信息（附图）…………………………………………………………………3

六、成都市青白江区分区规划…………………………………………………………………….4

（1）居住建筑用地布局

（2）公共建筑用地布局

（3）商业建筑用地布局

（4）文化娱乐设施布局

………….

（9）综合交通规划

七、青白江区森林城市建设………………………………………………………………………4

生态环境改善对房产业的促进作用

八、青白江西部物流铁路中心……………………………………………………………………4

物流中心的建设对房地产业的促进作用

九、青白江商贸的飞速增长………………………………………………………………………5

商贸的飞速增长对房地产业的促进作用

十、成都市青白江区关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见………………….6

（1）降低公积金贷款首付比例

（2）实施购房财政补贴

（3）鼓励重灾区群众和单位购房

十一、青白江区地产三大重点……………………………………………………………………7

（1）住房保障

（2）农村房屋制度改革

（3）旧城改造拆迁管理

十二、凤凰湖生态湿地建设…………………………………………………………………………………………8

十三、青白江符合住房保障条件家庭情况表………………………………………………………………………9

十四、青白江廉租住房年度建设目标指引表………………………………………………………………………9

十五、青白江新建经济适用房年度建设目标指引………………………………………………………………..10

十六、解决低收入者住房困难年度计划（2008年）……………………………………………………………….10

十七、青白江住房保障民生进展情况（2010年1-7月）…………………………………………………………...10

十八、青白江住房保障扩面提标（2010年）…………………………………………………………………….11

青白江区房地产相关信息收集

立足于青白江房地产现状，城市特点及发展规划，通过将青白江放在成都市区和周边县区的大范围来比较和研究，通过剖析青白江的优势和不足，挖掘青白江区的城市定位——“生态青白江，现代产业城”，确立其定位和目标。

一、任何一个城市的房地产业发展都与城市的综合功能和区域优势相关，这就需要我们找出人们现状青白江的价值和潜在价值，并将其有效传递出去。

二、房地产业只有唯一，没有多样，适合自身的定位才是最好的定位，切忌大而全和追随战略。

三、青白江先阶段房地产发展战略应该是产业结构优化战略，而不是引领赶超战略。

四、就现在而言，青白江房产业的引导和扶持政策需要强化。

五、整个房地产业的定位和发展需要围绕城市的产业规划展开，并为整个城市的产业服务。

一、城市背景

（1）青白江城市及房地产业SWOT分析

S（优势）：

1、良好的区位、交通、自然和人文，具备城市发展和房地产业做大，做强的基础和先决条件。

2、青白江区经济实力快速增长，产业结构趋于优化，城市建设步伐加快，人均收入增长比例加大，房地产业发展具备消费潜力和经济基础。

3、目前青白江低价在成都周边圈内偏低，对房地产开发企业而言，先期具备开发能力。

4、房地产业近年来投资比例总体增长幅度大，商品房销售价格增长较快。

W（劣势）：

1青白江地产投资项目基数少，投资不足。

2开发商存在实力弱、理念旧、规模小、区域性强等几大特点，阻碍了青白江房地产项目开发的规模、档次和品质，间接影响青白江房地产形象。

3青白江商品房价格再同圈层中，处于较低水平，市场竞争力较弱。

4就现在而言，青白江区房地产市场供销失衡、市场存量大，消化压力较大。

5传统工业化城市形象，在一定程度上让市民否定了青白江的居住价值。

O（机会）：

1、青白江定位为成都城北分中心，以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导的集中发展区，与新都区共同组成北部物流中心并与其共同构成北部新城，城市化进程的加快，有利于提高青白江对人流的集聚能力，增大房产需求。

2、交通网络完善、城乡一体化，扩大了青白江房产的营销区域和目标群体。

3、新兴工业区和物流业的快速发展，外来人口和居住需求进一步提升。

4、城市环境和配套产业的发展，房地产业的外围环境得到优化。

T（威胁）：

1、双流等成都房地产市场发展走到前列的县、区对青白江房产的冲击和分流。

2、金融危机对青白江房产市场的阶段性冲击。

3、未能有效整合各种优势资源整体推广措施和规划。

（2）经过分析，青白江区城市品牌推广存在以下问题：

（一）没有清晰、准确的城市形象定位和城市推广理念。

（二）没有有效的推广和宣传手段，城市知名度低，价值被严重低估。

（三）青白江原来单一工业“独轮”驱动城市发展，致使城市不具备引力概念和价值诉求。

（四）未能有效整合青白江特色优势资源，区域形象的品牌推广措施和概念。

（3）在此基础上，青白江房地产业发展同时受到制约，主要表现为以下几个方面：

1、以往对城市品牌包装不足，融渗透成都市区步伐缓慢，造成人气不足，房产消费能力低。

2、城市交通及商业生活配套设施落后，不能吸引打牌开发商入驻。

3、旧的工业城市形象未能改变，新的城市亮点有待宣传，给人造成青白江不适宜居住的感觉。

（4）针对上述不足，我们认为应该先明确城市价值和城市品牌，才能从根本上解决青白江整个房地产业的发展，现阶段，应从以下几个方面入手打造和推广：

（1）、抓机会---借北部生态屏障建设，“城市绿肺行动”、城市森林工程、凤凰湖湿地公园打造，以这些重要的生态资源代表青白江，大力开展宣传推广工作，迅速扭转青白江传统的工业化形象，全面启动新青白江品牌形象的推广，告诉外界，青白江不仅有发达的工业文明，还有柔美的城市人居环境。

（2）、推概念---针对城市知名度低，品牌形象弱的情况，青白江首先要打造属于青白江的有价值、有吸引力的城市新概念，我们从青白江“生态升级”及由亚洲最大的铁路物流中心带动“现代化产业经济圈”两大亮点渗入渗出，提出青白江发展现代化复合生态地产的概念，通过对概念的包装和推广，提高媒体、投资商、市民对青白江的关注，提升城市名气。

（3）、聚资源---将青白江放在成德绵经济带，乃至整个中国西部的高度，差异化的定位城市，充分借势“生态立区、工业强区、物流兴区、商贸活区”大战略，首先塑造宜居新形象，从而借助物流园建设、产业转移等战略机会，加速对房产企业资源与人口资源的容纳和承接。

增强城市造血功能，既要造城、造房子、还有造产业，同时提高整个城市的消费能力和生活品质增强城市的聚合和辐射能力。

二、思路定位

针对青白江城市品牌推广存在的核心问题，以及其对青白江区房地产业的严重影响，我们认为：

青白江急需改变与扭转“传统型工业城市”的形象，重新塑造一个“生态型现代化产业中心”的新形象，突出生态方面的变化，强调“现代产业”的强大带动能力，变桎梏为王牌，展示青白江无可替代的城市前景和巨大的发展空间，赋予城市全新的、价值感的印象。

如今，青白江在发展传统优势工业的基础上，又开始全面建设亚洲最大的铁路物流枢纽，这一举措将青白江推到西部乃至世界窗口的高度上，其功能已经超越行政区域成都市的范畴。

同时，这一物流中心的落成，将入一步强化青白江的工业产业优势，形成链式的发展层次，不仅带来巨大的经济效益，更能深度优化青白江产业结构，吸引越来越多的高端企业、高端人群，而他们的入驻，势必带来高品质的生活理念和生活方式，呼唤品牌地产、品牌消费的落地，因此，将促入整个城市生活品质的全面提升

故此，我们将围绕这一思路，精心策划城市品牌综合推广、推广城市价值和互动购房者三个层面的活动——首先，通过展示青白江的战略地位、产业优势、城市规划等综合推广一个不同以往的青白江；接着通过针对品牌推广商、专家学者、业内权威人士的活动，搭建平台，吸引专业人士关注青白江，投资青白江；最后，通过一次房地产楼盘的专项活动，**青白江的2010年度的房产销售暖潮。

三、城市定位

从以往情况来观，青白江是一个传统的工业导向“独轮”驱动型城市，工业基础和产业优势非常明显。

虽然青白江还具有丰富的历史文化、乡村游和工业游资源。

但是由于其固态单一工业化的城市形象，外界已经把青白江观成一个环境污染、不宜居住的地方。

（起步阶段）

从现实情况来观,青白江区政府继续做强做大工业规模的，注意优化工业结构，强调生态工业的发展理念，并提出了“生态立区、物流兴区、工业强区”的口号，同时青白江积极发展商贸、旅游、人居等城市功能板快，取得了可喜的阶段性成果。

现在的青白江已经改变了以往工业“独轮”驱动的城市发展模式，转变成依靠“工业、物流、人居、商贸、旅游、文化”同步发展的“六轮”驱动发展模式。

（转型阶段）

从未来情况而言，青白江将彻底改变那个乌烟瘴气的、污水横流、不宜人居的城市面貌，而是以“工业发达，科技先入、商贾云集、物流便捷、商贸活跃、文化醇厚、生态柔美”的全新形象展示在世人面前（完善阶段）

【定位一：

湿地山水城商务休闲圈】

主要目的：

打造属于青白江的房产新时代和新概念

主要对象：

企业金领、白领、商务人士、高端享受型人士

【定位二：

成都新家园都市快车道】

主要目的：

解决楼盘存量

    主要对象：

普通工薪阶层、进城农民、

四、巨变60年青白江房产“三级变”

自新中国成立到近年来的统筹城乡经济社会发展，青白江区房地产业在历届区委、区政府的领导下，在房地产工作人员的艰辛努力和全区人民大力支持下，实现了从计划经济向市场经济的转型，房地产业颇具规模，住房困难得到了大大缓解，人民群众的生活环境越来越美好。

第一级：

1960年（建区）—1990年困难重重，房产百废待兴

第二级：

1991年—2004年负重前行，成效逐步显现

第三级：

2005年—现在抢抓机遇，迎来可喜春天

五、青白江城市规划信息

科学规划未来城市描绘我区美好蓝图

针对我区还存在城市功能定位模糊、发展空间受制约、城市布局散乱、生态建设一度滞后、市政网络交错等不可忽视的问题。

区委、区政府要求规划部门进一步解放思想、创新观念，以“现代、简洁、明快、清爽、宜居”为出发点，坚持高起点、高标准、高品位、大手笔做好建设成都北部新城、生态工业高地的各项规划。

物华天宝、人杰地灵的青白江，犹如镶嵌在川西平原上一颗璀灿的明珠，正在成为兴旺繁荣的成都北部新城。

进入新世纪，怎样规划未来城市？

我区经过反复论证，从2003年开始编制分区规划，于2005年6月底由市政府批准实施。

规划的规模为：

到2010年，城市组团区面积为23.89平方公里；2020年，达33.51平方公里，人口32万人；区域的格局为成都主城区的分中心，以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导的集中发展区和北部物流中心，并与新都区共同构成成都北部新城。

    我区过去的6次规划，紧随工业项目的上与下，城市规划也相应地由大到小，又由小到大演变。

工业区位于生活区的下风下游，工业区和生活区之间的绿化隔离带距离保持在300—500米之间，各项建设能够按总体布局和功能分区进行。

经市规划局评审后的区域总体规划，明确提出要根据成都市城市发展最新规划，在2020年前将我区按大城市的标准规划，建设成为“北部新城”，最终融入“全域成都”的特大城市之中。

青白江城市规划略图

六、成都市青白江区分区规划

延续青白江传统的带状城市形态，形成“两带两区”的格局。

 “两带”：

即居住带和工业 带，以防护绿地进行分隔。

在青白江区建设用地的北部，沿华金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区，形成居住带；在青白江区建设用地的南侧布置工业用地，沿工业区铁路专用线和从大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带。

 “两区”：

即弥牟组团综合功能区、大弯组团综合功能区。

城市公共设施结构：

为“一主一次”两个公共中心结构；“一主”指青白江区城市组团中心。

“一次”大同组团次中心。

（1）居住建筑用地布局：

本次居住区规划将青白江区共划分为8个大的居住片区区，由于青白江区为传统工业区，工业污染较为严重，居住环境较差，规划的住宅以中档为主。

（2）公共建筑用地布局：

依托现有行政办公用地比较集中的青江中路、青江北路地区，形成区级行政办公中心。

（3）商业金融建筑布局：

保留老城区的主要商业金融业设施．沿华金大道两侧布置新增商业用地，主要安排综合商场、专业批发市场、集贸市场等城市公共服务设施，形成旧城商业中心。

大同组团次中心分别依托现状城镇建设，集中安排商业金融业用地，形成能满足其自身组团需要的商业中心。

（4）文化娱乐设施布局：

提升现有青江西路、团结西路、团结北路所围合的三角形地带范围内的文化娱乐设施档次与规模，使本片区成为服务整个青白江区的文化娱乐中心。

（5）体育设施规划：

保留现状川化体育馆并扩建。

于青江北路北延线与老唐巴公路相交处的西北侧规划分区体育中心，含体育场、游泳馆、体育馆等设施。

于大同片区次中心规划一处片区体育中心，满足片区需求。

（6）医疗卫生设施规划：

保留现状主要医疗卫生设施，扩大部分医疗机构用地规模。

大同片区次中心规划一处300床综合医院。

建设城市社区卫生保健服务系统，依据居住区配套医疗卫生网点。

（7）教育科研设施规划：

撤销规划防护绿地范围内的所有职业学校、技工学校、成人教育学院、科研机构等用地。

大同片区次中心规划一处集中教育科研设施用地，建设青白江区职业技术培训基地。

（8）工业级仓储用地布局：

本次规划将青白江区工业用地共划分为 3个工业园区，同时规划一个仓储物流片区。

牟工业新区：

位于大件路以东、铁路北环线以北，成绵高速公路以西，规划面积约2平方公里左右。

传统工业区：

位于铁路北环线以北，青白江生活区南侧，规划工业大道以西规划面积约4.0平方公里。

大同工业区：

位于规划工业大道以东、成青快速路以西、华金大道以南、铁路北环线以北，规划面积约6.0平方公里。

仓储物流区：

位于铁路北环线南侧，规划面积4.0平方公里，以物流运输和简单贸易加工为主。

（9）综合交通规划：

构建 “七纵五横”的交通格局。

“七纵”分别为弥牟大道、川陕公路青白江段、成绵高速路东面规划主干道、青江路延线、大弯路延线、工业大道及城区东面规划主干道。

“五横”分别为老唐巴路、华金大道、青华路、铁路北环线南面规划主干道、物流中心规划主干道。

七、青白江区森林城市建设

2010年青白江区按照“环城绿带、道路绿网、水系网络、公园绿心、防护林带”的总体布局结构规划，全方位构建“环、轴、点、线、面”的绿化景观，高品质高强度推进森林城市建设。

今年我区在大弯北路与怡湖东路交汇处、华金大道四段与同心大道交汇处、华金大道四段与青白江大道交汇处等地新建绿化节点4个，占地约3000平方米。

截止5月底，已完成两个节点的建设工作，栽植桃花、苏铁、香樟、银杏、广玉兰、天竺桂、柑橘、石榴等乔木84株，灌木栽植主要以南天竹、红叶石楠、红花继木、金叶女贞、夏鹃、十大功劳为主，并辅之以混播草坪和马蹄筋等地被植物，形成高、中、低、地被不同层次相互搭配的园林景观。

生态绿化建设一直是青白江的重点，被列为“立区之本”，生态环境的改善，提高了青白江的生活品质，适合现代人类居住理念，积极响应了可持续发展，一个鸟语花香的生活环境对于房地产事业的发展有着举足轻重的作用。

八、青白江西部铁路物流中心

宜宾市徐进副市长高度评价了西部铁路物流中心项目规划的大手笔、建设的高标准和高效率，并感叹青白江近年来巨大的变化，称赞我区建设发展进程中突出的绿化意识、生态意识和人居意识。

美国加利福利亚州阿拉米达市市议员弗兰克·马塔里斯一行莅临我区成都是西部铁路物流中心，表明西部铁路物流具有很高的战略地位，并对物流区给予充分的肯定。

物流中心的成功转型，使的物流业在青白江更加的专业化、区域化、密集化大大改善了青白江的城市格局，减轻了中心城市的人口密集压力，改善了青白江的社会环境，使得青白江的城市布局更加的科学、有序，一定程度上减少了土地资源浪费。

九、青白江商贸的飞速发展

1-7月，青白江区完成外贸出口7825万美元,同比增长74.2%，完成目标进度的62.98%。

青白江区积极调整产业结构，促进产业优化升级，三大产业比例3：

67：

30，经济的快速增长为青白江区域的房地产发展提供了长足的动力，提高了市民的消费水平。

十、成都市青白江区关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见

（一）降低公积金贷款首付比例

　　购买商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。

（二）实施购房财政补贴

　　1、契税补贴

　　购买普通商品住房按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。

　　2、购房补贴

　　购买多层、高层和存量商品住房另有不同额度的补充细则。

　　3、个人所得税补贴

　　在2009年7月31日前购买商品住房的该区纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税（不包括银行储蓄存款利息个人所得税），地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。

　　（三）鼓励重灾区群众和单位购房

凡在青白江区购买普通商品住房的重灾区群众，除享受购房财政补贴之外，由区政府给予每户购房者购房款总额1%的补贴作为鼓励。

同时,在青白江区集团购房（一次性购房10套及以上）的单位，除享受购房财政补贴之外，由区政府给予每户购房者购房款总额1%的补贴作为鼓励。

同时在业主就业、子女入学等方面予以大力支持。

十一、青白江区地产业三大重点

（1）住房保障

住房保障工程是民生工程，通过全局干部职工努力，青白江区住房保障工作取得显著成绩，得到区人大、市房管局领导的好评。

第一，住房保障制度。

青白江区房管避代区政府拟定了《青白江区城镇住房保障制度实施意见》、《青白江区城镇廉租住房申请、审核及退出实施细则》、《青白江区解决低收入家庭住房困难发展规划》，调高了租赁补贴标准和补贴面积，扩大了保障范围。

第二，大力实施廉租住房实物配租、租金补贴、租金核减工作。

为15户特困家庭提供了廉租住房，为201户低收入家庭共发放租金补贴21.7元，为66户住房困难家庭实行了租金核减。

第三，加大住房保障力度。

争取上级补助资金811万元，其中：

廉租房补贴资金136万元，廉租房建设资金239万元，购买廉租房专项补助资金150万元，增加中央补助西部建设资金286万元。

启动144套共计7338平方米廉租房建设工作。

第四，做好驻区大中型企业住房解困工作。

落实了玉龙化工公司48套0.32万平方米、川化集团公司834套7.59万平方米经济适用房建设。

（2）农村房屋产权制度改革

农村房屋产权制度改革是统筹城乡综合配套改革的一个重要方面，今年青白江区房管局此项工作取得重大进展。

第一，规范全区农村房屋产权制度改革。

制定了《青白江区集体土地上村民散居房屋所有权登记指导意见》、《青白江区集体土地上房屋产权流转工作的指导意见》、《青白江区集体土地上房屋产权流转实施细则》等相关文件。

第二，做好产改指导工作。

对全区乡镇产改工作人员进行工作指导和农村房屋确权登记培训。

第三，做好农村房屋确权登记工作。

除完成试点乡镇办证工作外，已面向全区受理各乡镇散居农房办证，现已受理并载入登记薄缮证4608户。

（3）旧城改造拆迁管理

第一，是全力推进城市经营，全面完成区委、区政府交办的城市房屋拆迁管理任务。

强力推进北部新区旧城改造、大弯安置房、青剑乙炔厂搬迁用地等重点建设项目的拆迁工作。

已完成北部新区拆迁户数15户，拆迁面积2.55万平方米。

剩下两个项目正在全力推进。

第二，全面开展主城区老旧房屋拆迁概算工作，为区委、区政府加快城市经营提供了科学决策依据。

第三，积极配合相关部门依法对大同南北片区、高频焊管厂等20余个拆迁项目进行拆迁政策指导和监督管理，共测绘39家单位房屋，测绘面积达72087.44平方米。

通过努力，1-11月我区已完成拆迁项目户数233户，在完成项目中，实际拆迁房屋建筑面积7.736万平方米。

青白江区房管局旧城改造工作被评为第一届“建设青白江突出贡献奖”获奖事件之一。

十二、凤凰湖生态湿地建设

青白江区凤凰湖国际生态湿地旅游度假区是该区大力实施“生态立区”战略，充分借鉴国内外城市森林公园建设的先进理念和成功经验打造的大型开放式城市湿地公园。

公园位于青白江区主城区北面，规划面积约10平方公里，其中一期总投资便达1.3亿元，占地面积800亩，以中心景观300亩凤凰湖为核心，汇集“林、溪、湖”三大特色，集生态、休闲、观光、度假为一体。

下一步，青白江区将整体打造总面积16.5平方公里的凤凰湖国际生态湿地旅游度假区和北部新区，举办四季不断的各类节庆活动，争创国家AAAA级旅游景区。

十三、青白江符合住房保障条件家庭情况表

十四、青白江廉租住房年度建设目标指引表

十五、青白江新建经济适用住房年度建设目标指引表

附件：

在符合保障条件的1852户家庭中，有197户家庭意向选择租金补贴，1540户家庭意向选择购买经济适用住房，115户家庭意向选择实物配租。

十六、解决低收入者住房困难年度计划（2008年）

（1）、收入标准、住房困难标准

低收入家庭收入标准为家庭年收入在2.5万元以下，住房困难标准为人均住房面积在16㎡（含16㎡）以下的家庭。

（2）廉租住房保障范围、标准、户数

1廉租住房解决家庭年收入在12189元以下的低收入住房困难家庭。

租赁补贴面积为人均16㎡；低保家庭租金补贴金额为3.5元/㎡；低收入家庭租金补贴金额为2.5元/㎡。

2、廉租住房实物配租计划保障15户，计划启动廉租住房建设工作；为348户家庭发放租金补贴。

（3）经济适用房保障范围、标准、户数

经济适用住房解决企业人均住房面积在16㎡以下的家庭；经济适用住房计划保障909户低收入家庭。

（4）年度住房供应和租赁住房补贴

1、经济适用住房建设标准。

经济适用住房单套建筑面积控制在90㎡左右。

2、租金补贴户数和资金量。

计划向297户家庭发放租金补贴，发放补贴额34万元。

（5）年度土地和资金安排

1、经济适用住房土地供应量及供应区域。

经济适用住房用地供应4.4万㎡，位于川化白塔巷和玉龙化工宿舍区；廉租住房用地0.3万㎡，位于大弯拆迁安置房片区。

2、资金安排。

经济适用住房建设资金采取市场化配置资源方式进行；廉租住房建设资金安排600万元，资金来源从区财政资金、公积金增值收益、上级专项补助资金中筹措。

十七、青白江住房保障民生进展情况（2010年1-7月）

1、通过公开摇号，近90户取得保障资格的住房困难家庭入住主城区新建廉租住房。

   2、大力开展廉租住房租金补贴发放工作，已完成租金补贴发放300户，共计17.4万元。

完成全年目标任务的85.5%。

   3、我区新增中央投