某高端写字楼项目项目概念设计任务书.docx

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某高端写字楼项目项目概念设计任务书

设计任务书

第一部分项目概况

第二部分设计条件

第三部分概念设计要求

第四部分方案设计要求

第一部分项目概况

项目概况

项目（以下简称“本项目”）位于武汉市王家墩CBD全生活城内，青年路和范湖路交叉口处。

本项目距武汉市政府约5.7公里，距江汉区政府约1.5公里，地块周边紧邻地铁二号线范湖站，交通十分方便。

王家墩中央商务区规划结构包括商务核心区、全生活城服务区、综合商业区及生活居住区四大功能区，规划建筑面积约1400万平方米。

本项目用地面积20000平米，总建筑面积约150000平米;

业态组成为：

办公、商业

建设单位：

（以下简称“甲方”）；

用地性质为：

项目区位图

第二部分设计条件

2.1设计依据（包含不仅限于）

国家通用设计规范、标准：

《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）

《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）

《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2006年版）

《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）

《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

《地下工程防水设计规范》（GB50067-97）

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）

《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）

《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-2009）

《建筑工程设计文件编制深度》（2008年版）

《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）

《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）

《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）

武汉市地方性设计规定：

《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（2003）

《武汉市城市绿化条例》（2002）

《市人民政府关于印发武汉市建设工程项目配套绿化用地面积审核办法的通知》（武政〔2005〕35号）

《湖北省人民防空工程管理规定》（湖北省人民政府令第358号）

甲方提供的设计基础资料：

用地红线图、地形图，《设计任务书》、地块照片等

2.2设计周期

　投标方应在招标文件发放后第30天向招标人提交概念设计成果并进行汇报。

中标单位在获得招标方认可后45天内完成方案设计，之后60天内完成建筑专业初步设计，并达到本任务书所要求的设计深度。

2.3规划设计条件

项目

数量

用地面积

20000㎡

用地性质

容积率

《4.2

建筑密度

《40%

绿化率

》30%

规划控制高度

100m

机动车位要求

办公、商业均按：

1车位/100平米建筑面积

建筑退线：

青年路：

建筑后退道路红线≥25米；

范湖路：

建筑后退道路中心线≥22.5米；

用地红线：

建筑后退用地红线≥22.5米；

具体建筑退线情况咨询首地集团设计管理部。

2.4市场定位要求

1、写字楼定位：

品质和配套领先的5A甲级写字楼；

2、商业定位：

特色配套性零售商业的定位，在充分考虑区域差异化、服务写字楼的原则上，做到商业面积最大化和价值最大化，确保项目利润最大化；

3、城市航站楼定位：

城市航空核心业务与航空主题商业相结合的航空服务窗口，并充分考虑与综合体的功能互动，同时考虑与城市交通的融入和对接：

a、核心功能（约300-500㎡）初步建议包括票务、值机、行李托运、航显和休息区。

b、衍生功能（约500-700㎡）初步建议包括空铁联运、便利店及特产专卖、快递、银行、租车、报刊、旅游、酒店预订等。

4、形象定位：

本项目临武汉城市景观大道青年路，形象定位为高端，设计应充分考虑项目形象需要，通过外立面处理及建筑形态处理，提升项目形象；

2.5设计要求

1、规划设计要求

1.1、总体布局

（1）、办公塔楼底层设计为商业裙房；

（2）、基地机动车出入口：

在青年路（与北侧地块接驳处）和范湖路一侧开设机动车出入口；

（3）、规划布局时应充分考虑与相邻地块项目的关系（如道路系统等）；

（4）、规划布局时，应仔细研究本项目天际线，保证天际线的合理性；

1.2、交通组织

（1）、合理安排园区内人流、车流动线，避免办公区动线与商业动线互相干扰；

（2）、合理安排办公及商业的后勤（职工、货物及垃圾等）流线，使后勤流线与正常的人流、车流动线互不干扰；后勤出入口应设在隐蔽处，尽量避免正对城市道路；

（3）、合理安排地下停车场出入口及地面停车的位置；

（4）、园区消防车道、消防通道及消防登高面、消防登高场地的设计应符合相关消防设计规范的要求；

（5）、合理安排航站楼机场大巴的停放场地及车行流线；

1.3、合理处理主体建筑与附属设施（如调压箱等）之间的关系；

2、建筑设计要求

2.1、办公楼部分

（1）、办公楼标准层面积：

1800～2000平米；

（2）、办公楼标准层层高为4.2米，底部层高与商业裙房统一设计；

（3）、办公楼平面形式宜采用矩形，避免采用异形平面（如三角形），以提高平面利用率；

（4）、办公楼的办公空间设计为开放型办公空间；

（5）、办公楼标准层每层设置男、女公共卫生间，并各设置1个无障碍厕位；

（6）、办公楼宜每层设置吸烟室、茶水间、清洁间及垃圾处理间。

（7）、办公楼电梯：

按每4500平米配备1部客梯；

（8）、办公楼机动车位按1车位/100平米建筑面积配备；

（9）、办公楼柱网尺寸选择应充分考虑与底层商业裙房及地下车库协调设计；

2.2、商业部分建议

（1）、沿青年路一侧办公楼底层裙房按商业设计，进深为24～30米，层数为3层：

1、2层为1500～2000平米大铺，业态按银行、金融、高端餐饮等考虑；裙房设置独立观光梯；

（2）、其余部分商业设计为一拖二产品，进深12～16米，单铺建筑面积为200～260平米；

（3）、商业层高：

首层为5.1米，二层为4.5米，三层为4.2米；

（4）、裙房商业屋顶设计时按屋顶花园考虑；

（5）、商业设计时预留餐饮条件；

（6）、精心处理商业入口，充分考虑店招的位置；

（7）、商业机动车位按1车位/100平米建筑面积配备；

2.3、其他设计要

1、结合本项目外立面设计，可在建筑适当位置考虑预留LED广告屏的位置；

2、本项目按照绿色建筑二星级标准进行设计；

3、成本控制：

办公楼（地上）建安成本：

7500元/平米

配套商业（地上）建安成本：

4000元/平米

地下室建安成本：

3500元/平米

第三部分概念设计要求

3.1、设计成果

3.1.1、概念方案设计本册（投标方提供纸质A3幅面概念方案设计本册6套），本册内容应包含（不仅限于）下列内容：

1、设计说明

设计说明的内容包括（不仅限于）：

（1）、项目概况

（2）、主要技术经济指标，包括用地面积、总建筑面积、地上总建筑面积、办公建筑面积、商业建筑面积（含航站业务）、地下总建筑面积、地下车库建筑面积、人防建筑面积、设备机房建筑面积、机动车位数、地上车位数、地下车位数、容积率、建筑占地面积、建筑密度及绿化率等；

（3）、设计依据；

（4）、规划设计（总体布局）说明；

（5）、道路交通系统及停车体系设计说明；

（6）、建筑单体设计说明（建筑、幕墙、泛光照明、结构、水、电、空调等各相关专业）；

（7）、景观及绿化系统设计说明；

（8）、建筑节能设计说明。

2、总平面图：

标明场地的区域位置；用地和建筑物各角点的坐标或定位尺寸；道路、停车场、广场、绿地及建筑物的布置，并表示出主要建筑物与各类控制线（用地红线、道路红线、建筑控制线等）、相邻建筑物之间的距离及建筑物总尺寸，基地出入口与城市道路交叉口之间的距离；拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数、建筑高度、设计标高，以及地形复杂时主要道路、广场的控制标高；指北针或风玫瑰图、比例等。

3、设计分析图，包括以下内容（不仅限于）：

（1）、区位分析图：

标明本项目的位置以及和周围环境的关系；

（2）、基地现状分析图：

分析现状建筑、景观、道路等；

（3）、功能分析图：

标明各种业态的位置；

（4）、交通分析图：

标明人行与车行流线，明确人车关系；标明各出入口的位置；标明道路与外部市政道路系统的关系等；

（5）、景观分析图：

表达景观设计概念，绿化、广场之间的关系；标明主、次景观节点及景观轴；分析地块内、外有价值的景观资源；

（6）、消防分析图：

表达地块周边城市道路系统、消防车道位置及消防登高场地等；

（7）、日照分析图：

标明日照分析输入条件及分析结果说明等；

4、效果图，包括（不仅限于）：

（1）、总体鸟瞰图；

（2）、日景透视图（至少2个主要透视角度）；

（3）、夜景效果图（至少2个主要透视角度）；

5、建筑单体设计图，包括：

（1）、各单体建筑平面图、立面图、剖面图；

（2）、地下室平面布置图；

（3）、建筑外立面细部设计图：

标明建筑外立面材料的材质和颜色，配以图片说明；

3.1.2、方案设计本册电子版文件（光盘2张）：

电子文件内容应与方案设计本册内容一致，设计图纸（全套建筑设计图纸）为dwg格式（AUTOCAD2007版）并且可编辑，效果图、分析图等为JPEG格式，设计说明等文字描述部分为word2003版。

3.1.3、工程投资估算书：

6份。

3.1.4、展板：

AO幅面展板不少于5张。

3.1.5、项目整体建筑模型一套（比例为1:

300）。

3.2、设计方案汇报稿

　　汇报稿为PPT格式，并应包含以上主要内容。

第四部分方案（含建筑专业初步设计）设计要求

4.1基本原则

　　本阶段设计任务主要是为了把设计方在概念设计阶段的成果继续深化，使最终设计成果能够体现招标方对项目的设计要求及设计意图，并可以作为后续设计的指导文件，设计方应对项目最终的整体效果负责。

4.2工作内容

1、在符合国家相关法律法规的前提下完成方案（含建筑专业初步设计）设计工作，并提交符合招标方要求的设计文件；

2、配合招标方完成方案报批报建工作，设计方需按当地政府相关主管部门对“工程报建要求”提供齐全相关图纸种类及数量；

3、配合初步设计及施工图设计工作，方案完成后与施工图设计单位进行技术交底，并对后续的初步设计和施工图设计提供必要的技术指导；

4、配合其它专业（景观、精装修、幕墙及泛光设计等）的设计工作，从方案设计角度为招标方委托的其它专业设计单位提供必要的技术指导；

5、负责审核施工图阶段对方案设计效果有影响的相关技术图纸、文件，确保项目最终的设计效果；

4.3设计深度

1.设计深度执行《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）中规定的方案设计及建筑专业初步设计深度要求；

2.方案设计深度应能满足指导初步设计和施工图设计的要求；

3.方案设计深度应达到当地政府相关主管部门对工程报批、报建的要求；

4.4、设计成果

4.4.1、设计本册（投标方提供纸质A3幅面方案设计本册8套），本册内容应包含（不仅限于）下列内容：

1、设计说明

设计说明的内容包括（不仅限于）：

（1）、项目概况；

（2）、主要技术经济指标，包括用地面积、总建筑面积、地上建筑面积、办公建筑面积、商业建筑面积、、地下建筑面积、地下车库建筑面积、人防建筑面积、设备机房建筑面积、机动车位数、地上车位数、地下车位数、容积率、建筑占地面积、建筑密度及绿化率等；

（3）、设计依据；

（4）、规划设计（总体布局）说明；

（5）、道路交通系统及停车体系设计说明；

（6）、建筑单体设计说明（建筑、幕墙、泛光照明、结构、水、电、空调等各相关专业）；

（7）、景观及绿化系统设计说明；

（8）、建筑节能设计说明。

2、总平面图：

标明场地的区域位置；用地和建筑物各角点的坐标或定位尺寸；道路、停车场、广场、绿地及建筑物的布置，并表示出主要建筑物与各类控制线（用地红线、道路红线、建筑控制线等）、相邻建筑物之间的距离及建筑物总尺寸，基地出入口与城市道路交叉口之间的距离；拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数、建筑高度、设计标高，以及地形复杂时主要道路、广场的控制标高；指北针或风玫瑰图、比例等。

3、设计分析图，包括以下内容（不仅限于）：

（1）、区位分析图：

标明本项目的位置以及和周围环境的关系；

（2）、基地现状分析图：

分析现状建筑、景观、道路等；

（3）、功能分析图：

标明各种业态的位置；

（4）、交通分析图：

标明人行与车行流线，明确人车关系；标明各出入口的位置；标明道路与外部市政道路系统的关系等；

（5）、景观分析图：

表达景观设计概念，绿化、广场之间的关系；标明主、次景观节点及景观轴；分析地块内、外有价值的景观资源；

（6）、消防分析图：

表达地块周边城市道路系统、消防车道位置及消防登高场地等；

（7）、日照分析图：

标明日照分析输入条件及分析结果说明等；

4、效果图，包括（不仅限于）：

（1）、总体鸟瞰图；

（2）、日景透视图（至少2个主要透视角度）；

（3）、夜景效果图（至少2个主要透视角度）；

（4）、项目整体sketchup模型（精细版）：

标明建筑细部设计（如线脚等）；

5、建筑单体设计图，包括：

（1）、各单体建筑平面图、立面图、剖面图；

（2）、地下室平面图；

（3）、建筑外立面细部设计图：

标明建筑外立面材料的材质和颜色，配以图片说明，并提供相应材料样板；

（4）、建筑重点部位节点图：

标明建筑重点部位的大样；

4.4.2、设计本册电子版文件（光盘2张）：

电子文件内容应与设计本册内容一致，设计图纸（全套建筑设计图纸）为dwg格式（AUTOCAD2007版）并且可编辑，效果图、分析图等为JPEG格式，设计说明等文字描述部分为word2003版。

4.4.3、工程投资估算书：

8份。

4.4.4、展板：

AO幅面展板不少于5张。

4.4.5、项目整体建筑模型一套（比例为1:

300）。

设计管理部

2013年月日