老年社区建设项目可行性研究报告.docx
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老年社区建设项目可行性研究报告
老年社区建设项目可行性研究报告
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第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称
某某老年社区建设项目
二、项目性质：
新建
三、项目承办单位
承办单位：
某某市某某置业有限公司
四、项目承办单位简介
某某市某某置业有限公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。
公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。
五、项目拟建地点
某某市某某区华山路以东、黄河路以南、府前大街以北。
六、项目可研报告编制单位
单位名称：
某某工程设计有限公司
工程咨询资格证书编号：
工咨乙10402
资格等级：
乙级
发证机关：
国家发展和改革委员会
七、可研报告编制依据
1、有关政策文件
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2015〕19号）
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）
（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2015〕97号）
（5）《某某省老年人权益保障条例》
（6）《某某省老龄事业发展“十三五”规划》
（7）《某某市国民经济和社会发展“十三五”纲要》
2、有关标准规范
（8）《老年人住宅设计规范》
（9）《城市居住区规划设计规范》
（10）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（11）《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》
（12）《住宅设计规范》
（13）《住宅建筑设计标准》
（14）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（15）《城市道路绿化规划及设计规范》
（16）《建筑设计防火规范》
（17）《民用建筑节能管理规定》
（18）《建筑给水排水设计规范》
3、其它有关依据
（19）某某市城区控制性规划
（20）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》
（21）某某市某某老年社区规划平面图及其它基础资料
八、可行性研究的范围
1、项目提出的背景及建设的必要性
2、市场需求分析与建设规模
3、建设地点及建设条件
4、设计方案
5、环境保护
6、节能
7、劳动安全卫生及消防
8、组织机构与人力资源配置
9、物业管理
10、工程进度安排
11、投资估算及资金筹措
12、财务分析
13、社会评价
第二节项目主要技术经济指标
本项目规划总用地面积233201.85m2，总建筑面积97676.0m2，其中普通公寓面积35852.0m2，老年大学区面积6856.0m2，餐饮娱乐区面积8453.0m2，配套公建区面积8860.0m2，独栋式公寓面积8750.0m2，连排式公寓面积28905.0m2。
项目总投资19121.25万元。
所需资金全部由某某市某某置业有限公司自筹。
本项目建设计划1年半内完成。
项目建成后，可实现销售收入27967.9万元，利润总额4526.91万元，投资利润率23.67%。
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
一
建设规模
1
总用地面积
m2
233201.85
2
总建筑面积
m2
97676.0
其中
普通公寓面积
m2
35852.0
老年大学区面积
m2
6856.0
餐饮娱乐区面积
m2
8453.0
配套公建区面积
m2
8860.0
独栋式公寓面积
m2
8750.0
连排式公寓面积
m2
28905.0
3
容积率
0.42
4
建筑密度
%
13.8
5
绿地率
%
52.5
6
绿化面积
m2
122430.97
7
停车位
个
200
8
规划户数
户
107
其中
独栋式公寓
户
25
连排式公寓
户
82
二
项目总投资
万元
19121.25
三
销售收入
万元
27967.9
四
投资利润率
%
23.67
第三节可行性研究结论
一、项目规模
项目总用地面积233201.85m2，总建筑面积97676.0m2，其中普通公寓面积35852.0m2，老年大学区面积6856.0m2，餐饮娱乐区面积8453.0m2，配套公建区面积8860.0m2，独栋式公寓面积8750.0m2，连排式公寓面积28905.0m2。
二、项目建设进度
项目计划工期2年，2016年6月开工，至2017年12月底竣工。
三、项目招投标方案
为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。
四、环境保护
项目所在区自然环境良好。
本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。
五、投资估算与资金筹措
投资估算：
项目总投资19121.25万元。
资金筹措：
企业自筹19121.25万元。
六、项目综合评价与建议
某某市某某老年社区项目建成后，将促使某某市社会福利功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。
具有显著的社会效益和一定的经济效益。
对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。
第二章项目提出的背景和必要性
第一节某某市概况
某某市是万里黄河入海的地方，是共和国最年轻的城市，它东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。
土地总面积8053平方公里，辖某某、河口２个区，广饶、利津、垦利３个县，2004年实现国内生产总值891.9亿元，年末总人口达到180万人。
中国第二大油田——胜利油田，全国重点大学—中国石油大学，都座落在某某市境内。
优越的区位、丰富的资源和巨大的开发潜力，使某某倍受国内外的关注。
1993年国务院批准某某市为沿海经济开放区，把某某港列为国家一类开放口岸，把黄河三角洲列为农业综合开发区和国家级生态经济示范区，并批准在这里建设百万亩生态防护林和林木良种快繁基地。
1992年某某省把黄河三角洲开发列为两大跨世纪工程之一，确定把某某建设成为重要的能源、化工、农牧渔业基地和现代化的石油港口城市。
1994年联合国开发计划署（UNDP）将“黄河三角洲地区资源开发与环境保护”列为《中国二十一世纪议程优先项目计划》。
2011年，以某某市为中心的黄河三角洲高效生态经济区建设被列入国家“十二五”规划纲要，同年，联合国工业发展组织批准在某某建设黄河三角洲绿色产业示范区。
继珠江三角洲、长江三角洲开发建设之后，黄河三角洲这块最具发展潜力的宝地，正在成为新世纪重点开发建设的热点。
“十三五”以来某某市经济保持了强劲的发展势头，全市国内生产总值平均每年以17%速度递增，2009年，全市实现生产总值2076.61亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4%。
在城市综合经济实力快速发展的同时，为了改变城市面貌，从根本上确立某某作为现代化经济中心的地位，市委、市政府提出了“大开放、大招商、大发展”的要求，五年引进外来固定资产投资334亿元，实际利用外资6.2亿美元，是“十一五”的4.9倍。
对外经贸快速增长，去年完成进出口总值14.8亿美元，其中出口8.5亿美元，分别是“十一五”末的10.3倍、11.4倍，在全省的排名五年分别前进了3个和5个位次。
大开放、大招商有力地促进了某某社会经济的发展，改善了发展环境，提升了某某市的知名度，并连续四年成功举办了某某经贸洽谈会，工业园区建成区面积已达到87平方公里。
近几年来，某某市城市基础设施建设规模空前，投入力度不断加大，随着城市道路改造、绿地广场建设、市容综合整治和管道煤气、液化气、城市集中供热、市区污染企业的搬迁等各项工程的开展，市区清新优良的生活环境正在形成。
当前某某市按照“黄蓝融合、陆海统筹、一体发展”的思路，积极打造“一带、两港、三城、六区”的战略布局。
一是培育黄河三角洲蓝色经济带。
围绕海洋油气、海洋装备制造、海洋生物工程、海洋服务业等优势产业，推进164个重大项目建设，培育壮大海洋产业集群。
二是建好某某港、广利港。
某某港打造成为黄河三角洲地区的中心港口，建成亿吨大港；广利港打造成为服务某某主城区和周边城市的便利出海通道。
三是规划好中心城区、滨海新城、东港新城“三城”，打造宜商宜居、文明富裕的现代化滨海城市。
四是建设临港产业区、高效生态旅游区、高效生态渔业区、高端产业区、广利港产业区和广饶滨海产业区。
与此同时，随着某某市城市面貌和综合经济实力的突破性发展，城市改造和建筑业被列入城市建设重点，因而建筑业得到大幅度增长，2013年全市建筑业总产值达到45亿元，建筑业增加值13亿元，实现利税4亿元，争创省优质工程泰山杯奖5项，装饰泰山杯奖2项，金洲杯奖50项。
从今年某某房地产市场面对国家的宏观调控政策所表现出的情况来看，经过了这些年的发展，某某房地产市场步入良性发展的轨道，正在稳步走向成熟，市场也变得更加的理性。
第二节项目提出的背景
某某是全国人口大省，也是老年人口大省，自1998年起已经进入老龄化社会。
“十二五”期间某某省人口老龄化将进入快速增长时期，老龄、高龄及空巢老人人口急剧增加。
老年人口年均增长约80万,超过全省新增总人口26万,年增长率4.89%,高于以往任何时期。
到2015年,预计某某省60岁以上老年人口将达到1923万人,约占总人口的19.67%。
其中，农村老年人口占农村总人口数量的26.7%，接近城镇的2倍。
到2015年，80岁以上高龄老人将达到308万人,占老年人口的16%，年增长率6.39%，增速超过60岁以上老年人增长率1.5个百分点。
人口老龄化加剧将对养老、医疗保障及老年人服务设施等带来重大挑战，为此某某省副省长郭兆信强调要加快推进新型农村社会养老保险试点，全省所有县（市、区）力争2017年实现全覆盖。
要继续提高企业退休人员养老金水平，进一步健全完善高龄津贴，有条件的市率先扩大到80岁以上老年人。
将老年人全部纳入城镇职工医疗保险、城镇居民医疗保险和新型农村合作医疗等医疗保障范围，从今年开始每年为65岁以上老年人进行一次免费查体。
某某省是全国第一老年人口大省，目前,全省65岁以上空巢老年人口710多万,约占该年龄段老年人口的72%,预计2015年将达1000万人左右，大大高于全国平均水平。
截止2009年底，某某市总人口（含油田）186.79万人。
其中：
60岁以上农村老年人口155890人，城镇老年人口108156人。
一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。
随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。
人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。
人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。
老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。
老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。
目前老年人最需要解决的问题是：
经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。
而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。
老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。
为了加快某某养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施，明确指出：
发展养老服务业，要按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。
要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。
经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办,都同等享受国家有关优惠政策。
目前，某某社会养老服务基础设施还不够完善，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了某某市的养老事业发展。
某某市某某老年社区项目建成投入运营后，将使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，同时公司也会取得了较好的社会效益和广泛的社会效应。
社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。
某某市某某老年社区项目正是在这样的背景下提出的。
第三节项目建设的必要性
随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，某某市全市人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。
从2005年开始，某某市实施了农村老年人生活救助制度，几年来，不断扩大救助标准和救助范围，达到了75周岁以上老年人360元/人/年，90周岁以上老年人960元/人/年的救助标准。
其中，某某区、河口区、广饶县已自主将救助范围扩大到70周岁。
六年来，某某市已为25万人次农村老年人发放生活救助金1亿多元。
实施“银龄安康工程”是我省商业保险参与养老保障的创新之举，有效得为老年人意外伤害筑牢了一张“安全网”。
某某市各级老龄部门鼓励集体为老年人购买商业组合险，收效明显。
截至今年8月10日，全市银龄安康工程投保老年人数已达到9.5万余人，承保率达到60%，远远超过全省确定的22%的目标要求，提前超额完成年度50%的目标任务。
某某市还积极搭建老有所为的平台，满足老年人的精神需求，通过开展“银龄援农”行动，为老年科技人才搭建发挥余热奉献社会的平台。
目前，该行动已收录老年人才信息2000余条，有效储备了老年人才资源；今年，某某市共实施“银龄援农”科研项目14个；组织老专家深入基层开展科技讲座17场次，科普咨询11次，受益群众达到6000余人次。
为丰富老年人业余文化生活，某某市某某置业有限公司投资的某某市某某老年社区中心，将成为全省由老龄办管理使用的最大的老年活动中心。
相关部门还重点扶持了100个老年群众社团组织，城市广场、社区、农村老年文化活动异彩纷呈，这些社团也让老年人找到了组织，让他们的晚年生活更加幸福。
老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。
经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。
同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。
具有显著的社会效益和一定的经济效益。
对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
因此，某某市某某老年社区项目是非常必要的。
第四章建设地点及建设条件
第一节建设地点
一、建设地点
本项目位于某某市某某区华山路以东、黄河路以南、府前大街以北。
二、建设地址现状
该项目拟建设用地用途为居住用地，土地使用权属于某某市某某置业有限公司，土地产权明晰。
地块内地势平坦，地势起伏小，平均海拔高度约5.6米，无大面积河流湖泊和重要生产、公共设施，土地使用灵活度大，有利于建设施工。
三、场地主要优点
（1）本项目符合某某市城市总体规划要求
（2）区位优势明显，交通便利。
（3）配套基础设施齐全。
第二节配套条件
一、气象条件
某某市位于暖温带半湿润地区，属大陆性季风气候，雨热同季，四季分明。
春季干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出现，晚春回暖迅速，常发生春旱；夏季炎热多雨，温高湿大，有时受台风侵袭；秋季气温下降，雨水骤减，天高气爽；冬季天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风、西北风。
境内气候南北差异不明显。
多年平均气温12.5℃，无霜期长达206天，≥10℃的积温约4300℃，可满足农作物的两年三熟。
年降水量550—600毫米，多集中在夏季，7—8月降水量约占全年降水量的一半，且多暴雨；降水量年际变化大，易形成旱、涝灾害。
2001年，全市平均气温13.5℃，较常年偏高1.0℃；年极端最高气温38.5℃，极端最低气温-17.5℃；全市年平均降水量为476.5毫米，较常年偏少16.5%；年平均日照时数2596.1小时，较常年略偏少。
某某市地处中纬度地带，属北温带湿润大区鲁潍区，为温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。
二、工程地质、水文条件
1、地质地貌条件
［地质］某某市地处华北坳陷区之济阳坳陷东端，地层自老至新有太古界泰山岩群，古生界寒武系、奥陶系、石炭系和二叠系，中生界侏罗系、白垩系，新生界第三系、第四系；缺失元古界，古生界上奥陶统、志留系、泥盆系、下古炭统及中生界三叠系。
凹陷和凸起自北而南主要有：
埕子口凸起（东端）、车镇凹陷（东部）、义和庄凸起（东部）、沾化凹陷（东部）、陈家庄凸起、某某凹陷（东半部）、广饶凸起（部分）等。
［地貌］地势沿黄河走向自西南向东北倾斜。
西南部最高高程为28米（大沽高程，下同），东北部最低高程1米，自然比降为1/8000—1/12000；西部最高高程为11米，东部最低高程1米，自然比降为1/7000。
黄河穿境而过，背河方向近河高、远河低，背河自然比降为1/7000，河滩地高于背河地2—4米，形成“地上悬河”。
全市微地貌有5种类型：
古河滩高地，占全市总面积的4.15%，主要分布于黄河决口扇面上游；河滩高地，占全市总面积的3.58%，主要分布于黄河河道至大堤之间；微斜平地，占全市总面积的54.54%，是岗、洼过渡地带；浅平洼地，占全市总面积的10.68%，小清河以南主要分布于古河滩高地之间，小清河以北主要分布于微斜平地之中、缓岗之间和黄河故道低洼处；海滩地，占全市总面积的27.05%，与海岸线平行呈带状分布。
2、地震烈度
根据国家《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），该区域的地震烈度为七度。
本工程按七度设防。
3、水文条件
历年平均降水产生的地表水径流量为4.48亿立方米，多集中在夏季，大部分排入海洋，利用率较低。
地下淡水资源主要分布在小清河以南地区，其北为咸水区。
全市浅层地下淡水面积为373.93平方公里，多年平均水量为4627.28万立方米，深层地下淡水多年平均量为1219.96万立方米。
黄河是境内主要客水水源，多年平均径流量为369亿立方米，年际间丰枯变化较大。
小清河多年平均入境径流量为7.7亿立方米，支脉河、淄河等河流入境可利用水量约有5.21亿立方米。
根据某某相关资料获悉，该项目区域地下水水质对混凝土及钢筋无腐蚀性。
三、市政基础设施现状
该项目界区水、电、暖、气、通讯等基础设施完备，均能满足项目使用。
1、供电：
项目供电由附近市政电网接入，供电有保障，能够满足居民日常生活要求。
2、供水：
项目供水由某某自来水公司铺设的城市供水管网供给。
3、排水系统及雨水系统：
项目采用雨污分流体制。
室外污水经化粪池初步处理后，直接排入北二路的市政排水管道。
雨水排入雨水管网。
4、通讯：
项目界区内覆盖有由光缆和铜缆组成的通信网，通信网配线采用交接配线，通信电缆敷设在多孔埋地管道内。
5、供热：
规划热源引自市政供热管网。
热力网的布置采用闭式双管系统，枝状与环状管网相结合。
6、燃气：
气源引自外围供气管网。
采用城市天然气为气源，经社区天然气调压站调压后分配给各用户。
7、交通：
该地块区位优势明显，项目位于某某市政治、经济文化中心区域，对外交通便捷。
第五章设计方案
第一节设计依据
1、国务院《中华人民共和国城乡规划法》（2013年）
2、建设部《城市规划编制办法》（2006年）
3、《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993（2002年版）
4、《城市规划编制办法实施细则》（建规（1995）333号）
5、国家正式颁布实施的城市规划管理规定和有关设计技术规范
6、《老年人住宅设计规范》（建标（1999）131号）
7、《某某市城市总体规划》（2005-2020年）
8、《某某市城市规划管理办法》（115号政府令）
9、《某某市城市规划管理技术规定（试行）》
10、《某某市规划局建设用地规划设计条件》
11、《规划局批复的详规总平面图》
12、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
13、规划设计任务书
14、规划用地地形图
第二节设计方案
一、项目组成
某某市某某置业有限公司新建某某市某某老年社区项目，主要由普通公寓、老年大学区、餐饮娱乐区、配套公建区、独栋式公寓和连排式公寓等组成。
该项目建筑，主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。
具体平面布置详见附图《规划总平面图》。
二、建设模式与设计理念
1、建设模式
某某市某某置业有限公司新建某某市某某老年社区项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》和《住宅设计规范》的标准。
2、设计理念
（1）可持续发展理念：
其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。
（2）以人为本理念：
一切设计在符合《老年人住宅设计规范》和《住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。
3、总平面规划原则
该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。
项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。
力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶
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