房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理考点模拟考试0doc.docx
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房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理考点模拟考试0doc
姓名：
________________班级：
________________学号：
________________
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房地产开发经营与管理：
房地产开发经营与管理考点模拟考试
考试时间：
120分钟考试总分：
100分
题号
一
二
三
四
五
总分
分数
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题
未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（）。
A.警告
B.罚款
C.限期改正
D.限期拆除
E.没收实物
本题答案：
B,C,D,E
本题解析：
暂无解析
2、单项选择题
内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。
（）A.对
B.错
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
3、单项选择题
城市房屋拆迁估价时点一般为（）之日。
A.房屋拆迁公告发布
B.房屋拆迁许可证颁发
C.签订房屋拆迁协议
D.房屋拆迁实施
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
4、判断题
开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。
（）
本题答案：
错
本题解析：
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。
主要为借款的利息。
5、判断题
土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。
（
本题答案：
错
本题解析：
暂无解析
6、单项选择题
在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达±（）％，所需费用约占总投资的（）％。
A.30，0.2～0.8
B.20，0.25～1.5
C.10，02～1.0
D.5，0.3～1.0
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
7、单项选择题
某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是（）。
A.相关性原则
B.划分收益性支出与资本性支出原则
C.货币计量假设
D.会计主体假设
本题答案：
D
本题解析：
暂无解析
8、单项选择题
建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。
A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙率
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
9、判断题
统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。
（）
本题答案：
错
本题解析：
暂无解析
10、多项选择题
假设资本等要素固定不变，随着劳动量的增加，总产量（TP）、平均产量（AP）和边际产量（MP）的变化关系是（）。
A.MP先达到最大值，AP、TP继续增大
B.AP达到最大值，AP=MP
C.当MP=0时，TP达到最大值
D.AP最先达到最大值，MP、TP陆续达到最大值
本题答案：
A,B,C
本题解析：
暂无解析
11、单项选择题
房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
A.适应性
B.对专业管理的的依赖性
C.位置的固定性
D.相互之间的影响性
本题答案：
C
本题解析：
位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性
12、单项选择题
张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
如果该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
本题答案：
D
本题解析：
税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。
每年的还本付息额用公式则税前现金回报率=（9-6.744）÷30=-7.52%。
参见教材P193
13、多项选择题
下列业税税额说法正确的是（）A.房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加
B.营业税税额=应纳税销售（出租）收入税率
C.城市建设维护税额=应纳税销售（出租）收入税率
D.营业税的税率为3%
本题答案：
A,B
本题解析：
城市建设维护税为营业税税额的7%和3%。
营业税的税率为5%。
14、单项选择题
建筑地段地租的基础是由真正的（）A.生产成本规定的
B.农业地租规定的
C.生产价格决定的
D.垄断利润决定的
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
15、多项选择题
房地产环境条件不包括（）A.城市经济发展条件
B.房地产开发情况
C.建筑物保养
D.城市社会发展水平
E.房地产业税收政策
本题答案：
B,C
本题解析：
暂无解析
16、多项选择题
用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是（）A.要求估价人员具有充分的鉴定技术
B.要求估价人员具有实际操作经验
C.要求被估对象为新建筑物
D.要求被估对象为旧建筑物
E.仅对一些特殊建筑物进行估价
本题答案：
A,B
本题解析：
暂无解析
17、单项选择题
采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指标法
本题答案：
D
本题解析：
暂无解析
18、单项选择题
股票与债券的共性是（）。
A.收益性
B.偿还性
C.安全性
D.市场价格与票面价值的一致性
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
19、多项选择题
直接影响土地级别界线位置的是（）A.单元划分
B.定级单位
C.面积单元
D.指标取样
E.指标计算
本题答案：
A,D
本题解析：
暂无解析
20、单项选择题
房地产评估机构中，三级机构可以（）的评估项目。
A.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下
B.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积.5万m2以下
C.在其注册地城市区域内，从事建筑面积.5万m2以下
D.在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下
本题答案：
D
本题解析：
暂无解析
21、多项选择题
对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。
我国城市房产税的征收分为按（）两种情况，按年计征，分期缴纳。
A.租金征收
B.净经营收入征收
C.税后利润征收
D.房产原值征收
本题答案：
A,D
本题解析：
暂无解析
22、单项选择题
居民购买住宅的行为属于（）A、习惯性购买行为
B、寻l本题解析：
暂无解析
24、问答题
计算题：
某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。
据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。
据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。
试估算该写字楼的价格。
本题答案：
（1）年租金收入
2.512=
本题解析：
（1）年租金收入
2.512=30（万元）
（2）计算年经营费用
①房地产税=3012%=3.6（万元）
②管理费=305%=1.5（万元）
③房屋原值=10003000=300（万元）
④修缮费=3002%=6（万元）
⑤保险费=3003=0.9（万元）
⑥家具年折旧费=10（1-2%）10=0.98（万元）
⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（万元）
（3）年净收益=30-12.98=17.02（万元）
（4）该写字楼套间的价格
=137.099
25、单项选择题
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。
这是依（）划分的。
A.房地产交易方式
B.房地产交易顺序
C.购买房地产目的
D.房地产类型
本题答案：
A
本题解析：
这是根据交易方式划分的。
26、判断题
通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。
（）
本题答案：
错
本题解析：
通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。
27、单项选择题
市场最低量与市场潜量间的距离表示出需求的（）。
A.市场营销敏感性
B.市场需求敏感性
C.市场消费敏感性
D.市场扩展敏感性
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
28、单项选择题
下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是（）。
A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担
本题答案：
A
本题解析：
该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。
29、判断题
房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。
（）
本题答案：
错
本题解析：
暂无解析
30、单项选择题
（）是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。
A.潜在市场
B.有效市场
C.服务市场
D.渗透市场
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
31、单项选择题
房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。
A、开发商
B、承包商
C、监理单位
D、相关的政府部门
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
32、单项选择题
一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.高于等于
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
33、单项选择题
（），又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
A、商品市场
B、生产要素市场
C、服务市场
D、潜在市场
本题答案：
C
本题解析：
暂无解析
34、判断题
城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。
毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。
（）
本题答案：
错
本题解析：
除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间的价格差异的主要因素。
35、多项选择题
剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了（）A.地块限制条件
B.法律法规限制
C.资源条件
D.社会条件
E.经济条件
本题答案：
A,B
本题解析：
暂无解析
36、单项选择题
路线价估价法是一种评估大量土地的（）A.迅速估价方法
B.较慢估价法
C.简易法
D.延迟法
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
37、多项选择题
房地产经营管理企业的自有资金主要包括（）A.国家财政拨款
B.企业注册资本金
C.社会筹集资金
D.企业公积金
E.股本金
本题答案：
B,D,E
本题解析：
暂无解析
38、多项选择题
按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。
A、固定价格合同
B、包工包料合同
C、独立承包合同
D、成本加酬金合同
E、计量估价合同
本题答案：
A,D,E
本题解析：
暂无解析
39、判断题
用公式A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=Pi+Pi/[（1+i）n-1]来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/[（1+i）n-1]就是投资者的投资回报。
（）
本题答案：
错
本题解析：
Pi是投资者投入资本金后所获得的投资回报，Pi/[（1+i）n-1]是投资者的投资回收。
40、单项选择题
某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。
A、2
B、1.5
C、3
D、1
本题答案：
C
本题解析：
暂无解析
41、问答题
计算题:
某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个（10000㎡）。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?
年，运营成本为阻金收入的20%：
服务用房的残值为20万元。
假设：
投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值
本题答案：
第一步：
求借款计划和还款计划：
（1）借款计
本题解析：
第一步：
求借款计划和还款计划：
（1）借款计划：
第2年初借款：
13250-3250=10000（万元）（0.5分）
第3年初借款：
12750-7750=5000（万元）（0.5分）
（2）还款计划：
第4年初应还款：
10000（1+10%）2+5000（1+10%）=17600（万元），实际还款12600万元，（1分）
第5年初应还款：
（17600-12600）（1+10%）=5500（万元），实际还款5500万元。
（1分）
（如以上计算结果是在现金流量表中列出的，也给相应的得分）
第二步：
求现金流量
（1）第5～40年的租金收入：
3000500090%=1350（万元）（0.5分）
（2）第5～40年的运营成本：
135020%=270（万元）（0.5分）
（3）列出现金流量表
（单位：
万元）
（此表中净现金流量数据全部正确的，得2分;部分正确的，酌情给0.5～1.5分）
第三步：
求项目全投资内部收益率
当i1=15%时，
第四步：
求自有资金财务净现值（1.5分）
42、单项选择题
香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于（）的考虑结果。
A.大陆政策多变
B.占领世界投资市场
C.风险转移
D.投资组合
本题答案：
D
本题解析：
投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。
也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
43、单项选择题
无正当理由拖欠房租（）个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
A.2
B.3
C.5
D.6
本题答案：
D
本题解析：
无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
44、判断题
在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.（）
本题答案：
错
本题解析：
抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除
45、单项选择题
写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?
年，则其面临（）。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
本题答案：
D
本题解析：
通货膨胀风险也称购买力风险。
是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
46、单项选择题
标准深度是指标准宗地的（）A.街道宽度
B.临街深度
C.街道长度
D.街道曲度
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
47、判断题
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。
同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
（）
本题答案：
对
本题解析：
暂无解析
48、判断题
市场细分依据也称为细分变量。
（）
本题答案：
对
本题解析：
暂无解析
49、单项选择题
初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（）。
A.5%
B.10%
C.20%
D.30%
本题答案：
C
本题解析：
初步可行性研究亦称“预可行性研究”。
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
50、多项选择题
城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。
A.市政基础建设费
B.土地出让金
C.征地拆迁费
D.契税
E.公建配套设施费
本题答案：
B,C
本题解析：
暂无解析
51、单项选择题
工程成本控制的主要对象是（）。
A、主要费用中的固定费用
B、主要费用中的变动费用
C、次要费用中的固定费用
D、次要费用中的变动费用
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
52、判断题
房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。
（）
本题答案：
错
本题解析：
暂无解析
53、单项选择题
按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括（）。
A.仓储用地
B.特殊用地
C.水域和其他用地
D.工业用地
本题答案：
C
本题解析：
暂无解析
54、判断题
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
（）
本题答案：
对
本题解析：
暂无解析
55、单项选择题
张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。
A、10%
B、20%
C、50%
D、200%
本题答案：
D
本题解析：
暂无解析
56、多项选择题
开发项目总投资包括（）A.开发产品成本
B.开发建设投资
C.经营成本
D.经营资金
本题答案：
B,D
本题解析：
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金
57、单项选择题
如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（）。
A、12%
B、12.55%
C、12.68%
D、13.55%
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
58、单项选择题
要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。
房地产市场的特性主要表现方面不包括（）。
A、固定的投资市场
B、房地产市场是房地产权益的交易市场
C、要求高素质的专业顾问服务
D、易于出现市场的不均衡和垄断
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
59、单项选择题
根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于（）A.6000万
B.5000万
C.4000万
D.3000万
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
60、单项选择题
增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有（）。
A.非竞争性
B.非排他性
C.竞争性
D.排他性
本题答案：
A
本题解析：
暂无解析
61、单项选择题
某公司以120万元购买了150平方米的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。
A、7.5%
B、10.8%
C、12.5%
D、15.0%
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
62、判断题
张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。
（）
本题答案：
错
本题解析：
暂无解析
63、多项选择题
按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（）A.单项开发
B.小区开发
C.成片集中开发
D.土地开发
E.房屋建设
本题答案：
D,E
本题解析：
暂无解析
64、多项选择题
房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：
（）A.城市规划
B.法律法规
C.市场条件
D.经济条件
E.生活条件
本题答案：
A,B
本题解析：
暂无解析
65、单项选择题
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A、9.00%
B、8.05%
C、30.00%
D、7.52%
本题答案：
D
本题解析：
暂无解析
66、单项选择题
下列备付率说法不正确的是（）A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。
本题答案：
A
本题解析：
利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
67、单项选择题
划分商业辐射区域时，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）都来自该区域。
A.50%～60%
B.60%～70%
C.60%～75%
D.50%～70%
本题答案：
C
本题解析：
暂无解析
68、单项选择题
个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）A.系统风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.个别风险
本题答案：
D
本题解析：
个别风险是投资者可以控制的风险。
69、判断题
当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。
（）
本题答案：
错
本题解析：
由开发商签发工程竣工证书。
70、单项选择题
由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
这主要体现了房地产投资风险的（）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
本题答案：
B
本题解析：
暂无解析
71、多项选择题
在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（）等因素。
A.行业基准收益率
B.政府政策
C.通货膨胀率
D.内部收益率
E.投资者的目标收益率
本题答案：
A,B,C
本题解析：
暂无解析
72、单项选择题
下列企业会计说法中不正确的是（）。
A.企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，他包括基
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