宏观经济政策下房地产行业的发展.doc

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《宏观经济学》课程作业

《宏观经济政策下房地产行业的发展》

班级：

1244102

学号：

124410203

姓名：

陈娇

指导教师：

张旭东

宏观经济政策下房地产行业的发展

陈娇

（工商管理系124410203）

内容摘要：

近年来，在国家各项政策的扶植下。

我国房地产业呈现了快速发展势头。

然而，在取得这些成就的同时，我国的房地产业发展中也出现了许多不健康的因素。

房地产供给结构不合理，房地产业存在局部的高档次的房屋供给过剩与中低档商品房、经济适用房短缺并存。

房地产投资增长过快导致房屋空置率上升、银行不良贷款增加导致房地产价格持续走高。

至此我国房地产市场发展达到高峰，国家或地方政府相继出台调控房地产市场发展的宏观经济政策。

本文从财政政策与货币政策两种方面对房地产行业的发展作了分析。

并且分别就紧缩与宽松的财政政策与货币政策对房地产行业的影响，提出国家应综合运用两种经济政策以实现房地产企业的健康发展。

关键词：

财政政策、货币政策、房地产行业、宏观调控

宏观经济政策指国家或政府为了增进整个社会经济福利、改进国民经济的运行状况、达到一定的政策目标而有意识和有计划地运用一定的政策工具而制定的解决经济问题的指导原则和措施。

严格地说，宏观经济政策是指财政政策和货币政策，以及收入分配政策和对外经济政策。

除此以外，政府对经济的干预都属于微观调控，所采取的政策都是微观经济政策。

房地产业是国民经济的重要支柱产业，它涉及钢铁、水泥等多种行业。

该行业对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。

一、加强房地产调控的现实意义

（1）协调国民经济增长与房地产行业发展的关系

房地产作为我国经济与社会发展的基础性、先导性与支柱性产业，其健康的发展对国民经济的增长有较大的影响。

房地产具有投资量大、产业关联度高、带动作用强的特点。

房地产的投资可以直接拉动国民经济的增长。

2001年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%；全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%。

2008年国内生产总值为300670亿元，比上年增长20.9%[1]。

房地产开发可以直接带动钢铁水泥等相关产业的发展，对经济增长起拉动作用。

由此可看，实施一系列的调控政策对我国房地产行业的健康发展以及经济的增长有重要意义。

⑵促进房地产供给结构优化

我国房地产供给结构不合理，房地产供给存在结构性供给过剩与短缺并存的问题。

具体表现在：

一些大面积、高档次的房屋供过于求，而一些中档次的商品房、经济适用房，廉租房的供给小于需求。

我国房地产供给结构失调的情况，会引发高档商品房供给过剩，造成房屋过剩，中低档商品房和保障性住房供给不足。

政府利用宏观经济政策调控，通过调节房地产供给结构，可以引导社会资金流向，控制大面积高档次的房屋供给，增加中低档商品房、保障性住房的供给，达到优化房地产结构的目标。

⑶房地产兼具投资与消费两种属性，其发展受国民经济的制约

世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时一般认为房价收入比在3—6倍之间为适当[2]。

我国2003—2007年商品房屋平均销售价格分别为2359元、2778元、3168元、3367元、3864元，而与此相对应的城镇居民家庭人均可支配收入为8472.2元、9421.6元、10493元、11759.5元、13785.8元[3]。

如果以2007年为例，一个三口家庭购入90平方米的房屋需要347760元，而其总共可支配收入41357.4元，房价收入比为8.4，远远高于世界银行最高房价比为6的要求。

2005年至2008年，我国70个大中城市房屋销售价格上涨幅度分别为7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。

由此可见，房地产价格上涨较快，其引发的房地产泡沫会有房地产领域想其他相关领域扩散导致国民经济泡沫化，影响经济的健康稳定运行。

所以我们要采取有效措施保证我国房地产价格的稳定，实现房地产的健康发展。

二、财政政策对房地产行业发展的影响

财政政策是指国家根据一定时期政治、经济、社会发展的任务而规定的财政工作的指导原则，通过财政支出与税收政策来调节总需求。

增加政府支出，可以刺激总需求，从而增加国民收入，反之则压抑总需求，减少国民收入。

<一>、财政政策调控房地产行业的理论依据

当前我国房价目前存在较为严重的泡沫现象，其根本原因是经济适用房与商品房开发的比例本末倒置，现在房地产市场被商品房垄断，许多社会资本被投入楼市，等待升值，从而使房价不断抬升。

况且中国楼市从开始就奠定了地产开发商和地方政府垄断的畸形结构。

这些因素导致我国房价一直是呈上涨的态势。

而某种程度上的房价恶性上涨使房地产投机空间增大，导致房地产市场的混乱，这就需要国家的宏观经济政策来加以调控。

而财政政策就成为国家宏观调控的有力手段。

财政政策对我国房地产调控主要是通过财政支出政策和收入政策来实施的。

财政收入政策是对房地产税收进行调控。

通过对有关房地产和房地产行为征税，影响房地产开发及持有成本，间接调控房地产需求，影响房地产价格。

通过对房地产供给者征税种类、税率的调整，增加或减少房地产供给者开发及销售成本，在一定条件下，引起房地产供给量的上升与下降。

财政支出政策主要是利用财政补贴对某些需求量大，利润率偏低的房地产领域进行补贴。

政府通过运用财政补贴，可以实现中低收入阶层对住房需求。

<二>、财政政策为调控房地产发展的工具与调控手段

财政政策的调控工具主要是房地产税及政府补贴。

而财政政策划分为扩张性财政政策与紧缩性财政政策。

这两种财政政策对房地产行业的发展均有一定的影响，并且是政府的主要调控手段。

1）所谓扩张性财政政策,是指通过减少财政收人或扩大财政支出刺激社会总需求增长的政策。

国家在为住宅产业大量投人的同时,又出台政策调整购房税收,通过税收和补贴的方式降低房地产开发商开发经济适用房的成本。

即自1999年8月1日起对房地产市场若干税收政策做出调整,2000年12月31日前免征销售环节的各种行政事业性收费和营业税、契税,以此减轻个人买卖普通住宅的税收负担,有效启动房地产市场[4]。

另一方面而言，目前市场上的投资品看,金融商品中只有股票、债券距离百姓近一些,并有着很强诱惑力,但“股市有风险,人市须谨慎”还是将大多数居民挡在了门外,而且投资证券市场不仅需要有资金的支持,更要有大量的精力投人,也不是人人能为的。

配合房市中的税收优惠及近年房价的不断下降,房地产成为重要投资工具的时机已基本成熟。

政府采取积极的财政政策对启动房市的作用,主要体现在以下几方面:

1、增发国债,扩大住宅建设投资,直接拉动了住宅建设的发展;同时,基础设施的加强,也为房地产业发展创造了良好的投资环境。

2、连续降低存贷款利率,抑制储蓄增长,一方面,起到鼓动消费,特别是住宅消费的作用;另一方面,同时降低了住房抵押贷款利率,鼓励居民贷款买房。

3、增加职工工资,提高了居民购房能力,有利于扩大住宅市场需求。

4、降低房地产税费,促使房价降低,有利于提高居民购房承受能力。

充分利用这一短期政策,为房地产市场发展创造的有利条件,从而促进房地产市场的规范有序发展[5]。

2）紧缩性财政政策是指通过增加财政收入或减少财政支出以抑制社会总需求增长的政策。

由于增收减支的结果集中表现为财政结余，因此，紧缩性财政政策也称盈余性财政政策。

政府通过紧缩性的财政政策控制房地产过快发展。

主要是利用减少财政支出并增加税收的手段来调控房地产行业的发展。

政府通过增加房地产供给者的税种以及税率，增加开发商的开发经营成本，从而导致房地产价格的上升，即消费者的购买成本上升。

其结果是消费者用来投资房地产的资本将减少，导致房地产的供给量减少。

达到控制房地产过快发展的目的。

同时，政府的财政补贴对完善房地产结构及供给平衡起到不容忽视的作用。

增加对中低收入者的政府补贴，使中低收入者的自主消费需求增加，促使不同层次需求的房地产供给趋于合理，不同层次的消费者的需求得到满足。

3）综上所述，在不同经济发展的时期，政府通过财政政策对房地产的发展能够起到调控的作用。

并且对保持国民经济的稳定增长有重要意义。

三、货币政策下房地产行业的发展态势

货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率的各项措施。

用以达到特定或维持政策目标——比如，抑制通胀、实现完全就业或经济增长。

根据对总产出的影响方面，可把货币政策分为两类：

扩张性货币政策和紧缩性货币政策。

在经济萧条时，中央银行采取措施增加货币供给，由此引起利率降低，刺激投资和净出口，增加总需求，称为扩张性货币政策。

反之，经济过热、通货膨胀率太高时，中央银行采取一系列措施减少货币供给，以提高利率、抑制投资和消费，使总产出减少或放慢增长速度，使物价水平控制在合理水平，称为紧缩性货币政策。

<一>、货币政策调控房地产的理论依据

货币政策对房地产行业的调控是指央行运用货币政策工具影响交易者对房地产价格的预期，从而改变各个交易者的行为。

实际上是通过影响房地产的资金供求达到调控房地产实物供求的目的。

房地产货币政策调控运用准备金率、利率的调整，影响房地产供求双方的行为。

其调控具体包括两个方面：

一是指供给调控，通过准备金率升降，缩小或加大商业银行可贷资金规模，间接收缩或扩大房地产开发的资金供应量；另一方面是需求调控，通过利率的升降增加或降低房地产生产者的借贷成本，增加或降低房地产投资及消费者的购房成本。

货币政策力争达到供求动态平衡，对房地产行业健康发展有积极作用。

<二>、货币政策调控房地产行业发展的工具与调控手段

货币政策调控房地产行业发展的工具主要指利率、存款准备金率等变量。

由于不同的货币政策对房地产的控制作用不同，下面分情况分析：

1）扩张性货币政策是指在经济萧条时，中央银行采取措施增加货币供给，由此引起利率降低，刺激投资和净出口，增加总需求。

近年来房价的持续上涨促使我国对房地产市场由稳健过渡到紧缩性的货币政策，其目的在于抑制房价的高速增长。

2008年下半年为应对国际金融危机的影响，我国开始施行实行“适度宽松”的货币政策，借以活跃市场，促进住房消费与投资[6]。

“银根放松”减少了房地产开发商的融资成本，提高了整体开发能力，有助于房地产投资规模的稳步增长。

发展房地产的货币政策手段主要包括以下两点：

一方面通过降低存款准备金率促使商业银行的可贷金额增加，用于房地产开发信贷增加，房地产开发商借此可以大力投资房地产。

因此新增房地产的总体供给量增加。

另一方面，减低利率使得房地产企业的开发成本和消费者的购房成本降低，将导致房地产的供给增加、购房者的需求上升。

资金的低利率刺激了投资过快增长。

资金价格偏低意味着投资成本低，企业更多地增加投

入，有力促进房地产行业的发展[7]。

2）紧缩性货币政策对房地产行业快速发展起到抑制作用。

1998年,国家开始住房分配货币化改革,停止福利实物分房,从而迅速催生了房地产业。

自此,我国房地产业进入了新一轮快速发展时期[8]。

近几年,各家银行纷纷实施宽松的房贷政策,2004年,我国境内中资银行的商业性房地产贷款与2003年相比增幅达41%,其中76%的新增人民币贷款流向了房地产业,客观上助长了房价上涨。

2006年至今,尽管房价有所起伏,但总体上仍呈现了快速上升的势头。

这种势头如不加以抑制,其对经济增长的负面影响就将迅速转化为现实。

房价快速上涨。

鉴于此,为调整房市结构、防止房地产价格上涨过快和挤压房市泡沫,必须找到遏制房价的有效方法。

第一,提高央行准备金率。

央行可以采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀。

从2007年1月至2008年6月,存款准备金率提高了8.5个百分点,总冻结存款44650亿元[9]。

并多次提高利率,使房地产企业每月要支付的还贷额大幅增加,同时使居民对住房的投资需求和投机需求下降。

第二,控制商业银行住房按揭贷款。

住房按揭贷款影响的是住房需求,提高首付比例就可以对遏制房价起到很好的作用。

事实说明,该政策是有效果的。

如果房价上涨过快,可以考虑进一步提高二套房贷的首付比例。

第三,提高利率。

利率调控是通过银行信贷渠道对房地产的供求双方进行影响。

提高贷款利率导致房地产开发成本和消费者的购房成本上升。

从而使房地产的供给下降，购房者的需求下降。

所以紧缩性的货币政策有力的降低了房地产过快发展带来的通货膨胀。

四、完善宏观经济政策的搭配机制

由于财政政策与货币政策对房地产的影响各有特点，在运用宏观经济政策时要完善其搭配机制。

1）根据经济形势调整财政政策与货币政策的搭配。

在经济去热的条件下，我们要利用紧缩性的货币政策进行总量调控，同时要发挥财政政策对结构调控的积极作用，调整房地产业供求矛盾。

在经济趋冷，房地产运行低迷的情况下，国家应采取较为宽松的货币政策进行调控。

另外，配合财政政策税收减免方面的宽松政策，稳定房屋价格，活跃房地产交易。

2）拓宽保障性住房融资渠道加强财政政策与货币政策配合[10]。

现阶段，我国保障性领域的融资渠道主要是财政出资，主要依靠国家运用财政资金满足低收入家庭的住房需求。

通过资产证券化方式进行保障性住房融资是实现财政融资的具体体现。

利用金融市场发行证券，到期后在支付投资者券款，既可以解决保障性住房的建设资金需求，同时又可以实现政府保障性住房供应，达到调节供给结构的目的。

充分利用有效地宏观经济政策达到房地产市场健康发展的目标要求。

五、总结

财政政策通过税收及财政支出政策，针对房地产调控中的结构问题进行调控。

在考虑了房地产在经济中的主导作用时，还考虑了房地产的供求结构与满足不同层次消费者的切实需求。

货币政策通过准备金率与利率的调整可以达到总量上调控宏观经济的目的。

类比于财政政策的两种政策对房地产企业的影响，考虑了两种不同货币政策对房地产行业发展的调节作用。

本文以房地产健康发展为目标，分析了四种经济政策对房地产行业发展的调控。

文末指出四种经济政策的搭配作用来实现房地产的健康发展。

[参考文献]

[1]中华人民共和国国家统计局2007年、2008年国民经济和社会发展统计公报http：

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[2]曹振良.房地产经济学通论[M].北京大学出版社，2003:

366.

[3]2008年中国统计年鉴

[4]江涛刘莉薇《促进房地产业健康发展的货币与财政政策探讨》[A],<华北金融>2010年第9期

[5]李岚.房地产经济《积极的财政政策对房地产市场的影响》1999年第十期

[6]马兴芹中国石油大学经济管理学院《我国货币政策对房地产价格传导机制研究》[A]中国房地产金融·2010·第5期

[7]苑克《当前的财政与货币政策房地产投资过热的影响》[A]科技咨询导报,2007年第12期

[8]艾丹辽阳职业技术学院《货币政策在抑制高房价中的作用》[A]2010-03-09

[9]张燕博金融学《促进我国房地产业健康发展的财政货币政策》2009-6-1

[10]孔煜我国城市地价波动与房价波动的关系研究[J],中国物价，2009；4；18-21