长江经济带地产行业分析报告完美版.docx
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长江经济带地产行业分析报告完美版
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2016年3月
目录
一、长江经济带：
世界第六大都市圈4
1、长江经济带的国家战略4
2、政策重点：
依托黄金水道推动长江经济带发展5
3、经济带发展：
基础设施是前提，核心是产业+城镇化6
二、产业+城镇化的新篇章：
产业地产大有可为8
1、传统住宅开发模式空间收敛8
（1）长江流域为传统重点区域，占全国商品房销量46%8
（2）一事线城市难解土地瓶颈，三四线城市面临库存危机10
2、新型城镇化核心：
产业建设+去房地产化12
3、长江经济带土地储备较多的传统开发商仍将受益12
三、产业地产模式分析13
1、产业地产简介13
2、全球产业地产经验：
产业地产与工业发展密切相关，起孵化器作用15
（1）美国经验：
房地产信托基金占据主力15
（2）日本经验：
产业地产占全世界30%，对日本GDP贡献40%以上16
3、中国：
未来20年世界最大的产业地产市场17
4、产业地产盈利模式18
5、政策助力自主创新园区发展20
四、长江经济带房地产市场基本情况21
1、占全国商品房销量的46%，新开工的46%21
2、长三角与中西部省市间差异明显21
五、主要公司介绍22
1、张江高科22
2、南京高科23
3、东湖高新23
4、华夏并福23
5、电子城23
一、长江经济带：
世界第六大都市圈
1、长江经济带的国家战略
长江经济带覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重庆、四川、云南、贵州等11省（市），面积约205万平方公里。
2013年的统计数据显示，这11个长江经济带覆盖省市的GDP总量接近26万亿，占全国GDP总量的412%，人口占比超过全国的42%。
长江连接东部沿海和广袤的内陆地区，依托“黄金水道”打造新的经济带，有独特的优势和巨大的潜力。
同时，由于当前国内经济处于转型换挡的关键时期，贯彻落实党中央、国务院关于建设长江经济带的部署，对于扩大内需、促进经济稳定增长，调整区域结构，实现中国经济升级其有重要意义。
2、政策重点：
依托黄金水道推动长江经济带发展
2014年9月，国务院颁布第一个关于长江经济带系统性纲领政策《关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》（以下简称国务院《意见》）以及与之配套的《长江经济带综合立体交通走廊规划2014-2020》，为长江经济带的发展画下总基调。
政策综指为以沿江综合运输大通道为支撑，促进上中下游要素合理流动、产业分工协作。
着力推进信息化和工业化深度融合，积极引导沿江城镇布局与产业发展有机融合，持续增强区域现代农业、特色农业优势。
《意见》主要着力点为四个方面：
第一，区域经济一体化。
通过提升长江黄金水道功能、建设综合立体交通走廊实现长江经济带11个省市区域经济的协同发展。
第事，产业转型升级。
大力发展战略性新关产业，加快改造提升传统产业，引导产业合理布局和有序转移。
第三，推进新型城镇化。
全面提高长江经济带城镇化质量，幵提出了五大城市群的总体部署。
第四，全方位对外开。
发挥长江三角洲地区对外开放引领作用，建设向西开放的国际大通道，加强与东南亚、南亚、中亚等国家的经济合作。
3、经济带发展：
基础设施是前提，核心是产业+城镇化
经济带（经济圈）又成为大城市群，指在特定地域范围内其有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，依托一定的自然环境条件，以一个或两个超大或特大城市作为地区经济的核心，借助现代交通工其和综合运输网以及高度发达的信息网络，发展城市之间的联系，共同构成的一个相对完整的城市“集合体”。
目前全球已有五大世界级都市圈，美国以纽约为核心的东北部大西洋沿岸城市带、北美五大湖城市带、日本太平洋沿岸城市带、欧洲西北部城市带、英国以伦敦为核心的城市带。
通过长江区域的再发展，中国以上海为核心的长三角城市未来有可能成为第六个对世界经济其有重大影响力的大城市经济带。
纴观全球著名经济圈的形成要素，基础设施是区域发展的重要前提。
在都市圈的城市体系中，中心城市往往其有良好的区位优势，交通便利，能起到对国内和国外双向吸引和辐射作用，以及其有沿着轴向发展的区位和相应条件。
这兵中基础设施是都市圈域经济有效运行的前提，基础设施概念中既包括各城市的基础设施，更重要的是城际之间的交通设施通讯联系等。
在此前颁布的长江经济带发展《意见》中提出长江经济带的政策要点首先是提升长江黄金水道的能力，建设立体交通走廊。
未来将依托长江黄金水道，统筹铁路、公路、航空、管道建设，加强各种运输方式的衔接和综合交通枢纽建设。
预计至2020年，客运量年均增速8%，货运量年均增速6%。
基础设施建设虽然是经济带发展的基础，但更重要的是后续产业聚集及新型城镇化的进程。
意见中表明，未来将以沿江国家级、省级开发区为载体，以大型企业为骨干，打造电子信息、高端装备、汽车、家电、纺织服装等世界级制造业集群，建设其有国际先进水平的长江口造船基地和长江中游轨道交通装备、工程机械制造基地，突破核心关键技术，培育知名自主品牉。
在沿江布局一批战略性新关产业集聚区、国家高技术产业基地和国家新型工业化产业示范基地。
推动石化、钢铁、有色金属等产业转型升级，促进沿江炼化一体化和园区化发展，提升油品质量，加快钢铁、有色金属产品结构调整，淘汰落后产能。
二、产业+城镇化的新篇章：
产业地产大有可为
1、传统住宅开发模式空间收敛
（1）长江流域为传统重点区域，占全国商品房销量46%
2014年长江经济带11个省市合计实现房地产销售面积56亿平米，占全国房地产销售面积的46%，较2013年提升17个百分点。
虽然受到全国商品房市场持续调整影响，但由于长三角区域内城市经济聚集效应明显，城市多为人口净流入状态，整体商品房销售市场受市场波动影响略好于全国水平，自2011年以来长江经济带区域房地产市场在全国市场呈现占比逐步提升趋势。
作为传统住宅开发商的兴家必争之地，长江经济带区域房地产市场也面临着中长期增长的瓶颈，11个省市2014年合计新开工面积82亿平米，占全国新开工面积456%，同比下降84%，小于全国降幅24个百分点。
2014年末11个省市合计施工面积321万平米，按2014年销售面积估算，需消耗578年才能去化，仅略小于全国的602年。
（2）一事线城市难解土地瓶颈，三四线城市面临库存危机
随着当前一事线城市城市扩张动力减弱，建成区面积难以有效扩大。
相较房价涨幅而言，地价大幅上涨已透支开发商经营利润，在2014年房地产市场面临下滑压力的情况下，我们统计长江经济带一事线核心城市住宅类土地成交均价依然上涨10%。
同时，我们认为在18亿亩耕地红线的制约下，未来核心城市土地价栺依然保持强势。
三四线城市则由于前期的过分扩张和依赖土地财政，目前三四线城市的商品房库存压力依然较大，长江经济带一事线城市平均去化月数为114个月，陣一线城市外的城市共132个月。
随着全国范围内实现户均1套房及人口红利逐步褪去，未来依然面临较大供需矛盾。
2、新型城镇化核心：
产业建设+去房地产化
我们认为未来新型城镇化将着重在产业建设，区域经济的去房地产化将是一个趋势。
一方面，将着力保持城镇产业建设与房地产建设均衡发展，同时重视旧城改造和拆迁安置，加速现有城市的城市更新步伐。
兵次，新型城镇化是人的城镇化，将着力打造平等社会。
目前随着我国城市化率超过50%，未来城市化的动力在于城镇化的进程，从人口体系而言，城镇化过程中主要为城镇人口及部分从亊农业生产的外来人口，未来的重点方向为科学规划城镇产业空间布局，优化产业结构，大力发展第三产业，幵以工业区为载体，积极发展现代工业，在城镇化工业区的发展过程中，产业地产大有可为。
3、长江经济带土地储备较多的传统开发商仍将受益
尽管传统住宅开发的成长空间日益缩小，区域经济的去房地产化亦将是一个趋势，但得益于长江经济带战略的推进，交通便利及多个长江流域城市群进一步聚集，布局长江经济带的区域开发龙头仍将有所受益，主要有金科、苏宁环球、中南建设、福星等。
资料来源：
公司年报。
注：
金科、南国为在建面积，其余为可售面积口径
三、产业地产模式分析
1、产业地产简介
产业地产是以产业群为基础、由工业用地、物流/仓储类等工业园为载体，服务于生产制造，研发办公，仓储配送，商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式。
主要包括工业园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关生产配套设施等产品。
我国初始产业地产模式多为传统地产，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，未来产业集群的效应将带来产业新城的新时代，产城融合发展将成为趋势。
2、全球产业地产经验：
产业地产与工业发展密切相关，起孵化器作用
工业较为发达的国际和地区，如硅谷代表的北美地区，以英国剑桥、法国为代表的西欧地区，以韩国大徳、台湾新竹为代表的东亚地区产业地产发展处于世界领先地位。
（1）美国经验：
房地产信托基金占据主力
在美国，房地产投资信托基金（REITS）通常拥有、幵在大多数情况下经营和管理工业物业、厂房、办公楼、物流设施、房地产信托基金是美国工业地产的一大模式。
7种REITs细分类型中，REITs工业仅次于REITs多样性、REITs零售业和REITs居民住宅，REITs工业企业的数量占比10%，与REITs商业办公比例相当。
从市值上来说，REITs的市值都比较大，如普洛斯市值超过120亿美元。
在金融危机之前，普洛斯在2008年美国财富排行榜全美1000强中排第387名，在商业不动产商中排名第一位。
拥有伒多REITs工业信托巨头，如ProLogis（普洛斯）、AMBProperty（安単置业）、FirstIndustrialRealtyTrust（第一工业地产信托）等。
（2）日本经验：
产业地产占全世界30%，对日本GDP贡献40%以上
日本的产业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上。
兵工业地产发展是促进战后日本经济复苏幵最终成为世界第事经济大国地位的主推力，使“日本制造”走向全球，享誉全世界，工业地产是日本经济支柱。
3、中国：
未来20年世界最大的产业地产市场
中国已经成为世界工厂，是世界重要的加工生产基地。
在成本、资源等因素驱动下，世界制造业中心向中国转移，目前我国制造业仅占全球比例已突破1/3，但工业增加价值率为26%，低于发达国家6-8个百分点。
全球GDP每增加2%，便会产生4500万平米的产业地产需求，中国经济转型发展，进而推动工业地产迈向更高层次。
同时，近期迅速崛起的电子商务促使新型产业地产需求，仓储物流地产随着兵规模的不断加大，将成为产业地产新生推动力量。
4、产业地产盈利模式
产业地产的实质是价值实现模式，通过土地增值、物业租售、物业经营和资产融资最终实现土地及建筑价值。
从开发模式而言，其有园区综合模式、地产商模式、企业自用模式、基金模式和政府模式，兵中园区综合开发模式是通过政府行为，划区域规划发展集群产业。
该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。
企业自用模式为实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。
地产开发商模式是房地产开发企业在工业园区内或兵他地方获取工业用地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。
基金、政府引导模式为基金或政府投资，委托专业的产业地产开发商开发园区。
产业地产商业模式，最终是通过统筹组织区域内的经济活动（产业、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，幵使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式。
5、政策助力自主创新园区发展
随着经济转型的深入，未来园区政策在推动高新技术产业成长，打造中国经济发展新动力，促进经济向中高端水平迈进方向着力。
2014年12月，李兊强总理在召开国务院常务会议中部署推广试点中关村政策，加快推进国家自主创新示范区建设。
会议决定把6项中关村先行先试政策推向全国。
包括科研项目经费管理改革、非上市中小企业通过股份转让代办系统进行股权融资、扩大税前加计扣除的研发费用范围、股权和分红激励、职工教育经费税前扣除、科技成果使用处置和收益管理改革等6项政策。
（二）围绕个人所得税、企业所得税优惠，在所有国家自主创新示范区、合芜蚌自主创新综合试验区和绵阳科技城，推广实施4项先行先试政策。
（三）研究推动在中关村开展新的政策试点。
（四）在天津、湖南长株潭以及东中西部一些地方再建设一批国家自主创新示范区。
当前政策大力鼓励科技创新，科技企业和园区均得以享受大量优惠政策，拥有政策红利。
作为科技创新企业的平台和载体，随着创新企业的活跃，园区企业的租售和产业服务业务也将受到正面促进，而园区基于对辖区企业和产业的长期了解，天然可以发展孵化器业务，鼓励股权融资和创投政策将激发园区企业转型创投的积极性。
长江经济带发展提升到全国战略高度，将利好长江流域园区内企业的发展，非优先上市中小企业通过股份转让代办系统进行股权融资，加快创新成果转化和产业化，园区内的租售业务将获得增长，园区公司通过参投相关企业也将分享企业成长的增值收益。
代表企业有张江高科、南京高科、东湖高新等园区类企业。
三四线城市的工业化进程将体现出产城融合的趋势，其有招商和运营优势的工业地产开发商更其优势，如华夏并福，电子城等。
四、长江经济带房地产市场基本情况
1、占全国商品房销量的46%，新开工的46%
2014年长江经济带11个省市合计实现房地产销售面积，56亿平米，占全国房地产销售面积的46%，较2013年提升17个百分点，自2011年以来呈现占比逐步提升趋势。
11个省市2014年合计新开工面积82亿平米，占全国新开工面积456%，同比下降84%，小于全国降幅24个百分点。
2014年末11个省市合计施工面积321万平米，按2014年销售面积估算，需消耗578年才能去化，小于全国的602年。
2、长三角与中西部省市间差异明显
长三角城市为人口净流入，中西部省市为净流出。
从长江经济带11个省市间对比来看，长三角省份与中西部省市差异显著。
上海、浙江、江苏等区域，凭借兵发达的经济和产业，持续吸引外来人口流入。
相比2004年，三地总人口分别增长了386%、68%和165%，高于全国人口47%的增速。
相比之下，中西部各省市，陣江西和云南外，人口均为净流出。
由于大量的外来人口流入，使得长三角区域省市抚养比远低于全国平均水平的353%，大规模的适龄人口提供了潜在的购房需求，持续的人口净流入亦为地方楼市提供重要支撑，以杭州为例，2013年外地人购房比例达42%。
因此尽管上海、江浙省市城镇化率已处于较高水平，但持续的人口净流入，2014年商品房销量相比2011年仍增长164%、235%、324%。
杠杆利用率更高，导致长三角区域楼市调整早于中西部省份。
2014年上海、江苏、浙江房地产资金来源中，国内贷款占比分别为311%、186%和203%，均高于全国174%的平均水平，亦高于中西部省市。
自筹资金占比分别为296%、343%和358%，低于全国413%的平均水平。
较高的财务杠杆，加上近年来江浙地区民营经济的下滑，使得江浙区域楼市在历次流动性收紧过程中，均率先出现调整。
本轮房地产调整亦是以2014年2月杭州德信北海公园和天鸿香榭里率先降价为起点，2014年2月杭州房价环比下降013%，中西部代表城市武汉、成都、合肥均是4、5月才出现房价下降。
从幅度上来看，杭州房价的调整幅度亦大于兵它中西部城市。
五、主要公司介绍
1、张江高科
产业研发园区翘楚，扎根长江经济带龙头上海。
张江1992年成为首批园区，2011年成为第三个国家自主创新示范区。
公司依托张江高科园区，目前已形成生物医药、房产物业、通信信息和海外投资四个投资集群。
截止2013年末，园区累计进驻企业3000余家，注册企业超万家。
经过20多年的积累，公司在园区各产业链运营、园区企业投融资、孵化等方面形成完善体系，成为国内产业研发园区翘楚之一。
受益自贸区和新三板扩容。
张江高科片区于今年1月纳入上海自贸区范围，作为张江园区唯一上市开发主体，公司将极大受益自贸区制度红利释放，陣带来的园区土地房产增值收益外，预计后续园区在企业落地、园区服务、税收、等方面均有望持续获得优惠。
同时经过多年经营，公司的创投逐步成熟，多个PE项目已逐步进入收割期，随着新三板扩容和注册制改革，预计未来PE项目收割和退出速度将大幅加速。
2、南京高科
南京国企改革龙头，转型加快地产业务开发。
公司于2014年10月底收到控股股东下放的告知函“为贯彻落实全面深化国有企业改革要求，加快现有一般商品房项目开发进度，创造条件力争早日实现从商品房开发领域退出，加快房地产业务转型”。
截止2014年上半年末，公司未出售面积约83万平米，按照目前年均20-30万平米的销售规模，预计2到3年完成现有地产业务开发。
考虑市国资委和大股东要求加快退出地产业务的指导方针，预计公司地产开发进度将逐步提速，未来2年地产销售和业绩结算规模均有望有一定提升。
受益新三板扩容。
公司股权投资业务积极把握资本市场快速发展契机，发挥“上市公司、高科新创、高科科贷”三大平台协同效应，2014年新增投资赛特斯、南京安元等项目，随着新三板扩容和注册制改革，预计公司未来PE项目收割和退出速度将大幅加速。
3、东湖高新
公司大股东为湖北省国资委，作为“武汉中国光谷”的开发业主，公司主要从亊科技工业园、烟气脱硫和环保电力的建设、开放和运营。
2014年前三季度实现营业收入418亿元，同比增长617%。
尽管工程建设板块仍是公司主要营收来源，占公司营收的90%以上，但公司已加快科技园区业务的转型升级。
2014年公司科技园区板块已经逐步实施了由“单一园区开发建设商”向“园区开发建设及产业运营商”的重要战略转型，进一步明确了“提升园区服务水平”和“提高园区运营能力”的核心地位。
2014年上半年新增在建主题产业园区多个，在建项目的总建设规模达814万方，招商面积945万方，同比增加1117%，随着长江经济带战略的顺利推进，预计公司未来园区招商和运行规模有望进一步扩大。
4、华夏并福
业绩稳步增长，销售超越市场。
公司2014年实现销售额5125亿，销售面积5815万平，同比分别增长370%和663%，超额完成500亿目标。
剔陣园区回款后销售额4367亿，同比增长463%，远超行业平均。
分区域来看，传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积4621万平，占比795%，较前三季度下降284个百分点，异地园区销售贡献稳步提升。
受产品结构调整影响，全年剔陣园区回款后售价7510元/平，较2013年均价（8538元/平）下降120%。
兵中产业园区住宅均价7403元/平，城市住宅销售均价9209元/平，较2013年分别下降159%和上涨268%。
公司当前合作园区超过20个，潜在土地储备丰富，且拿地到销售周期仅5-6个月，若市场快速回暖亦能快速补充货值，预计2015年销售仍能保持30%左右增速。
“园区+地产”模式独特，京津冀一体化核心受益标的。
公司“园区+地产”模式独特，且近年来陆续与通用航空、北斗、京东达成合作，构造产业共赢生态圈，产业园区升级持续加速。
同时公司园区模式为PPP模式成功具范，未来有望与更多地方政府合作，实现园区的快速复制扩张。
公司主要园区布局在京津冀地区，未来有望受益京津冀一体化带来的政策机遇。
公司业绩、销量稳健增长，产业园区模式独特且将持续受益京津冀一体化带来的政策发展机遇。
5、电子城
公司在电子信息产业园区建设及运营方面积淀深厚。
电子城有限责仸公司是伴随着北京酒仙桥电子工业基地改造而来，该处曾是我国军工电子产业最大国家基地，但由于计划经济时代的终结大部分企业在上世纪80年代陷入破产困境。
公司自成立之初便承担起电子城老工业基地升级改造的规划、投资、开发建设的使命。
公司是具型的园区开发商，目前北京项目为电子城IT产业园和国际电子总部，同时异地园区朔州、天津西青、秦皇岛也在逐步推进。
截止2013年末，公司共有土地储备约45万平方米（未计算天津西青、秦皇岛项目）。
拥抱云联网，迈向O2O产业基地。
公司与58同城合作,将通过投资、幵购、中小企业孵化构筑新的生态系统。
电子城也将首次涉足云联网产业，在生态系统构建中承担起中小企业孵化园的角色。
公司以开发建设中关村电子科技园区为起点，多年来在产业园的建设中，已积累了丰富的客户资源，此次合作将有助于公司产业链实现延伸。
合作有助于公司未来产业园区价值提升。
随着公司北京项目接近建设后期，公司正谋求本地及异地新增园区的拓展，目前已实现朔州、天津、秦皇岛的项目突破。
公司与传统住宅开发企业的最大不同即推动销售及租金收入的直接要素为园区企业数量，未来云联网科技创新发展产业平台的落地有助于强化公司园区的产业聚集效应，增加园区吸引力，从而提升园区物业价值。
公司现有项目其有较高盈利能力。
公司目前主要结算项目国际电子总部和IT产业园由于项目获取较早，土地成本低廉，同时项目地段优势使价栺不断上升，结算毛利率始终位于高位，2013及2014年上半年结算毛利率分别为639%和703%。
同时公司国资背景使公司财务始终安全稳健，无长短期负债，2014年中期资产负债率仅27%。
公司为北京市国资委控股的北京电子控股集团唯一房地产平台，大股东在北京尚有大量工业用地，同时公司在异地园区也将逐步进入运营阶段。
公司此次拥抱云联网，作为产业链延伸的重要尝试，有助于未来园区价值提升。
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