房地产基本常识.docx
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房地产基本常识
房地产基本常识
一、土地与土地使用制度：
1、土地：
指地球表面一定高度和深度的土壤、岩石、水、空气和植被等构成和自然综合体。
狭义的土地指地球的陆地表层，广义还包括水域，如海洋、江河湖泊等。
土地是自然的产物，是生态环境的要素，是人类赖以生存的基本条件。
从经济学的角度看，土地是生产资料，是生产的基本要素之一。
2、毛地：
指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。
3、生地：
“熟地”的对称，指未经开发，尚未形成建设用地条件的农地或荒地。
4、熟地：
“生地”的对称，指经开发，已形成一定建设用地条件的土地。
“一定建设条件”通常指达到“三通一平”或“七通一平”要求。
“三通一平”即满足施工要求的临时用水、用电和道路畅通，施工现场的土地平整。
“七通一平”通常指道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和土地平整。
5、土地市场：
广义指土地交换关系的总和，狭义指土地交易的场所。
土地市场是房地产市场体系的重要组成部分。
土地市场按其交易形式和内容可划分为三个层次：
A、土地一级市场，指土地使用权的出让市场；B、土地二级市场，指土地使用权的转让市场；C、土地三级市场，指土地使用权的再转让市场。
6、土地一级市场：
即国有土地使用权出让市场，指土地管理部门代表国家将国有土地使用权有偿有期限出让给土地使用人的市场。
由于我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有，因而土地一级市场的出让方式包括：
A：
协议；B：
招标；C：
拍卖。
7、土地二级市场：
即国有土地使用权转让市场，指土地使用权人依法转让土地使用权的市场。
根据我国的法律，合法取得的国有土地使用权可以依法转让，土地二级市场的经营方式包括出售、出租、交换等。
8、土地三级市场：
即国有土地使用权的再转让市场，指土地使用权人将由二级市场取得的土地使用权依法再转移的市场，包括出售、交换等。
9、土地使用权：
指依法对土地经营、利用和收益的权利。
根据国家的有关法律，土地所有权和使用权可以分离。
土地使用权可以由所有人直接行使，也可以由非所有人行使。
因此，土地使用权实际上是土地使用者对土地占有、使用、收益和一定范围内处分的权利，是以用益为目的的限制物权。
土地使用权必须依据法律或合同取得，可以有偿取得，也可以无偿取得。
取得土地使用权的主要方式有出让、转让和划拨等。
依法取得的土地使用权分有期限和无期限两种。
土地使用权出让或转让合同约定的使用期届满，土地使用者需要继续使用土地的，可以提出申请续期。
未申请续期，或者虽申请续期但未获批准的，由国家无偿收回土地使用权；行政划拨，无偿取得的土地使用权，人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。
土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满，提前收回及土地灭失等原因而终止。
10、土地使用权出让：
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
按照国家规定，城市规划区内的集体所有的土地，必须依法征用为国有土地后，其使用权方可出让。
土地使用权出让的主要方式有拍卖、招标和协议三种。
土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用权出让合同中代表国有土地产权出让土地使用权的市、县人民政府称为土地使用权出让人；依法取得土地使用权的公司、企业、其他组织和个人称为土地使用权受让人。
11、土地使用权出让方式：
指法律法规规定的，市县人民政府土地管理部门代表国家出让国有土地使用权的形式。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
拍卖出让，指在指定时间、地点和公开场合，由政府土地管理部门主持，采取公开竞价确定土地使用者的出让方式。
招标出让，指在规定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让人通过评标决标，择优选定土地使用者的出让方式。
协议出让，指出让方与受让方通过协商出让土地使用权的方式。
12、土地使用权出让金：
指土地使用权受让方为取得土地使用权，按照土地出让合同规定支付给国家的土地使用权价款。
土地使用权出让金包括地租、征地费、投资开发费及其他利息。
地租是土地使用权出让金的核心组成部分。
土地使用权出让金是国家实现土地所有权的主要的、基本的方式，是土地收益的重要组成部分。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。
13、土地使用权出让年限：
指国家将土地使用权出让给土地使用者时，双方约定的土地使用者可以使用土地的年限。
土地使用权出让年限分最高年限和实际使用年限。
最高年限指国家法律法规规定使用国有土地不得超过的年限，如国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
A、居住用地七十年；B、工业用地五十年；C、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；D、商业、旅游、娱乐用地四十年；E、综合或者其他用地五十年。
实际年限指在最高年限内，由出让方与受让方在土地使用权出让合同中约定的出让年限。
土地使用权出让年限自土地使用者领取土地使用权证，取得土地使用权之日起计算。
14、土地使用权出让人：
指代表国有土地所有权的市、县人民政府。
15、土地使用权受让人：
指受让土地使用权的单位和个人，包括中华人民共和国境内外（除法律另有规定者外）的公司、企业、其他组织和个人。
16、土地使用权出售：
指土地使用权人将土地使用权依法转移给买受人，买受人支付土地使用权转让金的行为。
17、土地使用权抵押：
指土地使用者以其合法的土地使用权，以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
18、土地使用权划拨：
指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
土地使用权划拨是我国土地使用制度改革前，企事业单位取得土地使用权的主要方式。
土地使用权制度改革后，土地使用权无偿划拨的范围大大缩小。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地等，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
由划拨方式取得的土地使用权没有使用期限的限制。
划拨土地使用权不得转让、出租和抵押。
19、土地使用权续期：
指土地使用权出让合同规定的使用期届满后，依新的土地使用权出让合同由原土地使用权受让人继续使用该块土地的行为。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
20、土地收益：
指因利用土地而产生的超额利润，即土地总收入扣除土地总成本后的余额。
在地价评估中，土地收益可分为实际收益和客观收益。
实际收益指在现状条件下实际取得的土地收益。
由于个人的经营能力等因素对实际收益的影响很大，故实际收益不能代表一般正常条件下的土地收益。
客观收益指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
土地客观收益可直接作为评估地价的依据。
21、土地收益权：
指土地所有者、使用者依法收取土地所产生的自然或法定孳息和利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。
土地收益权是土地所有权的权能之一。
通常情况下土地收益权由土地所有者行使，在法律充许的前提下，土地使用者也可以获取土地使用权转让、转租的收益。
22、土地证书：
指拥有土地所有权、使用权的法律凭证。
土地证书由国家土地主管部门统一监制，市、县人民政府颁发，土地权属单位保存。
我国目前使用的土地证书有三种：
1、对依法使用国有土地的单位和个人颁发的《国有土地使用证》；2、对依法拥有集体土地所有权的农村集体经济组织颁发的《集体土地使用证》；3、对依法取得集体土地建设用地使用权的单位和个人颁发的《集体土地建设用地使用证》。
23、卫星城镇：
指在大城市外围建造的与其保持一定距离，在生产、生活和交通上互相有密切联系的城镇。
因它与母城镇（或中心城市）类似卫星与行星的关系，故称。
发展卫星城镇的目的是为了控制大城市的过度发展、疏散大城市的工业与人口。
现代卫星城镇在发展过程中，其独立性得到加强，逐渐成为既与大城市有着密切联系，又有自身特点、交通便利、环境优雅的居住地区，是大城市功能的有机组成和合理延伸。
二、房地产投资与开发
1、房地产：
指城市（城镇）房产和地产的总称。
从物质存在角度看，房地产是指土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分；从经济学的角度看，房地产是指一种财产；从法律的角度看，房地产是指寓含于土地、房屋实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利。
对一个城市来说，房地产是其社会政治、经济、文化生活重要的物质基础和载体，是重要的生产要素和生活必需的消费品。
房地产还是一种特殊的商品，其特殊性主要表现在：
1、有限性；2、固定性；3、耐久性；4、高价值性；5、异质性。
2、房地产业：
指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，其业务内容涉及房地产生产、流通和消费全过程。
主要包括：
土地开发和再开发；地产经营；房屋开发；房产经营；房地产中介咨询服务；物业管理；房地产金融和房地产科研等。
3、固定资产：
指房地产开发企业所拥有的单位价值较高、使用期限较长、并在使用过程中基本保持其原有实物形态的主要生产资料。
是房地产开发企业从事房地产生产所必须具备的物质条件。
4、房地产开发：
指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
房地产开发是一项以经济效益为杠杆的投资活动，具有投资量大，建设周期长，涉及面广等特点。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
房地产开发按其内容可分为土地开发和房产开发；按开发方式可分为成块开发和单项开发等。
根据国家规定，房地产开发必须由具备专门房地产开发资质和企业进行。
5、房屋拆迁：
简称拆迁，指因城市建设和房地产开发的需要，依法拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁人进行补偿和安置的行为。
在城市建设中，涉及房屋拆迁的工程一般有：
1、城市基础设施建设；2、旧区改造；3、房地产开发；4、城市环境建设和改造等。
6、建筑业：
指从事建筑安装生产活动的行业，包括土木建筑、设备安装、装饰装修以及与之有关的勘察和设计活动，是国民经济的一个重要的物质生产部门。
建筑业的生产活动主要由各类勘察设计、建筑安装施工企业以总包、分包或其他承发包形式进行。
7、建筑安装工程成本：
简称“建安成本”或“工程成本”，指建筑安装工程在施工过程中耗费的各项生产费用。
建筑安装工程成本按其是否直接耗用于工程的施工过程，分为直接费用、间接费用、管理费用和财务费用。
直接费用，指建筑安装施工的直接消耗，包括：
1、材料费，指购置各种建筑材料，如钢筋、水泥、砂石等的费用；2、人工费，指直接从事工程施工工人的工资和福利费等；3、机械使用费，指工程施工中使用施工机械所发生的费用；4、其他直接费，如现场施工用水、用电费、夜间施工费、冬雨季施工费等。
间接费用，指施工单位为组织和管理施工生产活动所发生的各项费用，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、折旧费、办公费、差旅交通费、劳动保护费等。
工程直接费用加上间接费用，构成工程入施工成本，再加上分摊的管理费用和财务费用，构成完全的建筑安装工程成本。
8、不动产：
指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失用途和经济价值的物，如土地、房屋以及附着于土地、房屋之上的不可分离的部分，如树木、水暖设备等。
9、公房：
即公有房屋的简称。
通常指全民所有和集体所有的房屋及其附属设施。
三、房地产交易与市场
1、房地产市场：
有广义和狭义之分。
广义指房地产商品交易中一切经济关系的总和，包括土地、房产及其相关的房地产金融、房地产中介服务、房地产劳务等经济活动。
狭义指房地产商品交易的场所，如房地产交易所、房地产交易中心等。
2、房地产市场主体：
指独产从事房地产市场活动的当事人，包括政府的土地管理部门、房地产开发单位、经营单位、中介服务单位、消费者等。
3、房地产市场客体：
指房地产市场交易活动的对象，如土地使用权、房屋等。
4、房地产市场载体：
指房地产市场交易活动所依托的物质条件和环境，包括房地产交易场所的设施、市场管理制度和市场服务环境等，既有硬件建设，也有软件建设。
房地产市场载体的优劣，一定程度上体现市场的发育状况，影响市场的交易活动。
因此，必须引起管理部门的重视。
5、房地产一级市场：
即国有土地使用权出让市场，指由土地管理部门代表国家，将国有土地使用权有偿有期限地出让给房地产开发企业或用地单位的市场。
由于我国法律规定，城市市区土地属于国家所有，因此，房地产一级市场是一个由国家垄断经营的市场。
6、房地产二级市场：
也称“住宅的一级市场”、“增量房地产市场”，指房地产开发企业按土地使用权出让合同规定，经过开发，建成房屋后，依法经营或转让房地产的市场。
我国法律规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。
因此，房地产二级市场是一个房地合一的市场。
房地产二级市场的经营方式主要包括：
出售、出租、抵押、交换等。
7、房地产三级市场：
也称“住宅的二级市场”、“存量房地产市场”、“二手房市场”，指房地产权利人依法经营或转让存量房地产的市场，包括买卖、租赁等。
房地产三级市场是一个房地合一的市场。
8、房地产二、三级市场联动：
指以房屋置换为纽带，通过搞活房地产三级市场，促进二级市场，进而带动整个房地产市场发展的一系列政策措施的统称。
9、商品房：
指房地产开发企业投资开发，建成后用以经营（出售、出租）的各类房屋。
商品房按其用途可分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房等。
10、商品住宅：
指由房地产开发企业投资、经营（出售、出租），供居住用的房屋。
11、商住楼：
指以住宅为主，裙房部分为商业用房的楼宇。
12、现房：
“期房”的对称，指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。
13、期房：
“现房”的对称，指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。
14、空置商品房：
简称“空置房”，指竣工半年或半年以上尚未出售、出租的商品房。
15、商品房空置率：
指空置商品房与全部存量房屋的比率。
商品房空置率反映一个时期房地产市场商品房空置的变化状况，是房地产统计的重要指标之一。
16、楼花：
香港房地产用语。
指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。
17、房地产转让：
指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
是房地产交易的形式之一。
按照国家有关法律规定，房地产转让应当遵循自愿、公平、诚实信用和依法转让的原则。
应当签订书面转让合同，关办理房地产权属变更登记手续。
18、商品房预售：
指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售，应当符合下列条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
商品房预售实行许可证制度。
开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
19、商品房预售许可证：
指商品房获准预售的凭证。
建设部《城市商品房预售管理办法》规定：
商品房预售实行许可证制度。
开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《商品房预售许可证》包括以下内容：
售房单位、项目名称、房屋坐落地点、房屋用途性质、预售房屋总建筑面积、预售对象、发证机关、发证日期、预售许可证编号等。
20、抵押：
指债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移占有的法律行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变买该财产的价款优先受偿。
在我国，抵押需符合担保法的规定方有效。
21、按揭：
香港房地产用语。
指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房货款的方式。
22、房地产抵押：
指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
合法的房地产还包括预购商品房和在建工程。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押，双方当事人应当签订书面抵押合同，并向房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记手续。
以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
房地产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押权受国家法律保护。
23、房地产经纪：
指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
具体说，就是为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务，并促成交易。
从事房地产经纪活动的人员称为“房地产经纪人”。
24、房地产咨询：
指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
属房地产中介服务范畴。
根据国家建设部《城市房地产中介服务管理规定》，凡具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员，可以从事房地产咨询业务。
25、契税：
指在转移土地、房屋权属时向承受单位和个人征收的一种财产税。
四、房屋建筑建设
1、建筑：
广义指各类土木建筑工程活动，包括桥梁、道路、隧道工程等。
狭义指供人们生活、生产、学习等各种活动之用的建筑物和构筑物。
2、建筑物：
指具有顶盖、梁柱、墙壁、基础，能够形成一定的内部空间，满足人们生产、生活及其他活动需要的工程实体，如房屋等。
一般分为工业建筑、民用建筑、农业建筑、园林建筑等。
3、红线：
指在地形图纸上用红色线条划分的建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法位置和范围。
4、建筑开间：
指建筑物横墙间的轴线距离。
是房屋宽度的单位。
在旧式建筑中，房屋宽度的单位相当于一根檩的长度。
在现代建筑中，一开间相当于一根梁、一块楼板或屋面板、一榀屋架的长度以及两根相邻柱间的距离。
5、建筑进深：
指建筑物纵墙间轴线的距离或相邻两根柱间轴线的距离，是房屋深度的单位。
6、建筑密度：
指建筑基底总面积与建筑用地总面积的比率。
是反映建筑用地经济性的主要指标之一。
7、山墙：
指上部成山尖形的墙。
一般设在坡屋面房屋两侧或内部，用以搁置檀条，承受荷载。
在平屋顶的房屋中。
外承重横墙亦称山墙。
8、女儿墙：
也称“压檐墙”，指房屋外墙高出屋面的矮墙。
是屋顶与外墙交接处理的一种方式，主要起屋顶护栏的装饰房屋外形的作用。
9、多层住宅：
指四至六层的居住建筑。
10、中高层住宅：
指七至九层的居住建筑。
11、高层住宅：
指10层或10层以上的居住建筑。
12、复式住宅：
指以三维空间立体设计的新概念住宅。
复式住宅把住宅的空间分为“动”与“静”两部分。
使之合理的叠加，在有限的空间高度下，增加空间层次，从而实现同样占地的平面住宅不能达到的功能分区。
13、跃式住宅：
指套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
一般每户有上下两层，也有两户三层的。
由公共出入口、楼梯通至各户，户内设有独用的小楼梯，连通上下。
跃层住宅套内面积一般比较大，卫生、厨房间均较为宽畅。
14、容积率：
指一定地块内，总建筑面积与建筑面积的比率。
五、住房制度改革
1、廉租住房：
指以最低收入家庭为对象，采取租赁形式供应，由政府控制租金标准的住房。
廉租住房以满足基本居住条件为前提，其房源来自以下几个渠道：
1、从腾退的旧公有住房转换；2、由政府或单位出资兴建；3、政府收购质量较好、配套齐全、符合居住条件的空置商品住宅。
2、经济适用住房：
指按照国家住宅设计标准建造，向城镇中低收入家庭出售的普通住房，包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
是具有社会保障性质的住房。
发展经济适用住房的目的，是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，满足中低收入家庭的住房需求。
3、安居房：
指为实施国家安居工程而建造的住房。
是国家为了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房。
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