九溪江南销售百问.doc
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九溪江南销售百问
一、公司篇
1、本案的开发商简介
本小区开发商为：
合肥科园房地产开发有限公司。
该公司于2000年6月份成立，注册资金800万元，具有房地产开发三级资质。
公司现有职工30人，全部为大专以上学历，其中本科以上学历就有14人；具有中级以上职称8人，该公司现由安徽广益房地产开发有限责任公司控股。
2002年该公司在高新技术开发区开发了碧海山庄高尚住宅小区。
2、九溪江南由哪家顾问公司全程策划？
九溪江南由深圳同致业房地产顾问公司全程策划。
3、九溪江南规划设计由哪家公司全程设计？
九溪江南规划设计由深圳开朴建筑公司（加拿大）。
4、九溪江南广告推广为哪家广告公司？
九溪江南广告推广为深圳博思堂广告公司。
5、九溪江南园林景观由哪家单位设计？
九溪江南园林景观则由南京园林景观设计院设计。
6、九溪江南选择哪家物业公司作为自己的物业管理顾问？
九溪江南选择的是深圳万科物业公司作为自己的物业管理顾问。
7、共有哪几家建筑公司承建本小区，分别承建的是哪几栋楼？
安徽电建一公司：
园中园3#，5#，6#，溪竹园；
中国地质集团：
园中园1#，2#楼；
省一建：
九堤园。
8、小区工程建设监理公司为哪家？
安徽电力监理公司
肥西安信监理公司
二、楼盘篇
（一）项目理念
9、九溪江南的设计理念是什么？
九溪江南的设计旨在以现代的建筑形式为主题，结合传统江南园林的精髓，营造出一个传统与现代相结合的人居精品。
小区大门朝南，地势由南向北，逐渐升高，踏入小区，步步高升；小区内更以形似鲤鱼跃龙门的水脉为景观主体，旨在给业主带来一种全新的生活理念，把生活从单调中解脱出来，不再是单一的生活方式，而是一种充满了休闲、娱乐、环保、享受的健康的人居生活。
同时采用由外向内、逐渐减少建筑高度的设计构思，更加符合中国民间的“四水归名堂”和“肥水不流外人田”的传统理念。
10、本小区在园林设计上有什么特点?
九溪江南园林景观设计，承脉中国传统园林含蓄内敛之理念，将时尚居住理念与传统江南水乡创新结合。
充分采用“因地制宜”的独特造园思想，将传统江南园林的桥、廊、台、榭、塔通过现代空间处理手法完美展示出来，江南园林的景观与地形地貌巧妙融合成九溪江南九溪、九苑、十八景，给您全新的江南园林居住体验。
九苑：
源于中国的“琴棋书画”和江南园林小品。
九苑有：
琴苑：
听琴台乐声环绕，久久不散；
棋苑：
一副天然象棋棋盘变成园林小品，让你闲适生活中更添风雅；
书苑：
湖的香，荷的香和书的香萦绕的一个文化空间；
画苑：
园林按照中国画的空间构图布局，疏可跑马，密不透风。
意境悠远；
墙苑：
造型各异的江南风情矮墙和三两枝红杏一起组成特色园林小品；
泉苑：
源自杭州九溪旁虎趵泉，石上清泉叮咚，生活惬意自然；
井苑：
水景小品与江南园林水井相结合，别有一番风味；
石苑：
或奇特、或险峻、或古朴……苑内奇石与自然相融，与花木相依，与溪水相映；
窗苑：
扇形、菱形、六角……苏州园林精美轩窗也成为苑中装饰的风景。
“十八景”源自著名苏州园林小品、西湖十景等江南耳熟目详的著名景点，你走到那里，江南就在那里。
十八景：
玲珑江南、皖石秀峰、花榭观鱼、丹岛观花、双亭连理、亭台伴桥、耦亭飘香、石舟待渡、石滩寻泉、凭栏观月、曲桥滚水、石矶浣纱、木栈道桥、飞檐亭桥、石壁流淙、露台花径、牌门鱼影、浮台夕照。
11、九溪江南为什么选择深圳万科物业公司作为自己的物业管理顾问？
深圳万科物业管理有限公司是国内知名的物业管理公司，以其先进的物业管理理念和无微不至的服务而享誉全国。
科园地产公司聘请万科物业作为九溪江南的物业顾问，就是为了提高小区的物业管理水平，使小区内的所有住户都能接触到细致、周到、全面的物业服务；同时，万科物业也把全心全意全为您的服务思想带到了九溪江南，使每位入住者都能感受到小区所独有的舒适、温馨与安全。
聘请万科物业作为小区的物业顾问，在合肥市地产界尚属首家。
根据双方协议的约定，通过两年、三个阶段顾问期，将本小区完全纳入万科物业的管理体系，并达到对方的物业管理水平。
届时小区一定能为您提供前所未有的优质服务。
12、九溪江南为什么要选择深圳同致业房地产公司作为自己的全程策划顾问？
同致房地产顾问公司是深圳资深的从事房地产策划、代理、交易、评估和咨询的专业中介机构。
同致房地产顾问公司先后荣获国家级认证书及国家、省、市各类证书及系列荣誉，在深圳市房地产中介行业中一直保持领先地位。
操作过许多大型、综合型项目，先后策划各类大型项目300余宗，多次在大型项目策划公开竞标中中标。
负责九溪江南项目策划工作的张晓光总经理是同致地产领头人、地产推广专家。
13、九溪江南为什么要选择深圳博思堂广告公司为项目做全程广告推广？
博思堂广告公司是深圳近年来最负盛名的广告公司之一，其堂主郑迎九万科地产出身，是大名鼎鼎的广告界巨子，建设部专家委员会的成员，他精通房地产，对规划设计、外立面、户型布局都很熟悉。
博思堂在深圳成功操作了水榭花都、万科四季花城等一批名盘，在北京、上海、武汉、桂林、厦门等地设有分公司。
其中上海分公司最为成功，其影响力遍布长江三角洲一带，在南京、杭州、苏州、无锡等城市都有项目运作，合肥地区正在推广的项目有大溪地、澜溪镇等。
14、九溪江南为什么要选择南京园林设计院作为自己的园林景观设计公司？
南京园林规划设计院具有甲级风景园林设计、乙级民用建筑设计和丙级旅游规划资质。
历年来百余规划设计作品获建设部、江苏省、南京市优秀设计奖。
设计师经验丰富、业务素质高。
主要业绩有：
1、南京奥林匹克中心景观设计；
2、南京火车站站前广场；
3、南京总统府东花园；
4、沈阳新区中心花园；
5、宁波中心花园等。
（二）项目基本情况
15、九溪江南在什么位置？
本案位于合肥经济开发区芙蓉路与松林路交口，北靠政务文化新区，南邻大学城，西近高新技术开发区，地理位置得天独厚。
地块呈不规则五边形,南北最大跨度473.95米,东西最大跨度398.78米。
16、本项目的规模有多大？
项目占地206.33亩，规划总建筑面积218500㎡，其中住宅建筑面积208500㎡，与其配套的商铺、会所、幼儿园共约10000㎡，总户数约1676户。
同时建有地下和半地下车位约1058个，住户车位比约为1：
0.63，具有一定的规模。
17、小区规划的主要技术指标如何？
建筑容积率：
1.58；（净地，不含带征道路。
）
绿化率：
48.4%；
建筑密度：
24.2%；
楼间距：
完全符合规划标准，房屋日照时间至少达到两个小时。
18、九溪江南共分几期开发？
多少个组团？
九溪江南项目规划分二期开发，共有五个组团。
第一期开发园中园、九堤园和溪竹园三个组团，约13.4万平方米；二期开发南荷园、江柳园两个组团。
19、“九溪江南”一期工程什么时间开工？
预计一期工程什么时候封顶？
项目一期已于2004年12月份开工，预计一期工程将于2005年年底全部封顶，预计从2006年6月开始陆续交付使用。
20、预计二期开工时间？
完工时间？
二期工程预计2006年年初开工，预计整个项目将于2007年下半年全部开发完毕。
21、九溪江南的建筑形态有哪几种？
本小区共建设各种形式的住宅楼51栋，其中多层住宅为13栋；小高层（11层）为14栋；高层（15-18层）9栋；花园洋房（4层）11栋；双拼（3层）4栋；幼儿园、会所及卖场各一栋。
22、项目共分几个园？
每个园建筑形态及户数分布？
本项目共五个园：
园中园、九堤园、溪竹园、江柳园、南荷园。
一期有园中园、九堤园、溪竹园三个组团,多层八栋，小高层九栋，共17栋住宅楼，741套住宅，61间商铺。
其中园中园两栋多层，三栋小高层，共217套住宅，商铺29间；九堤园三栋多层，两栋小高层，共198套住宅，16间商铺；溪竹园三栋多层，四栋小高层，共326套住宅，16间商铺。
二期未定。
23、项目周边情况？
项目周边有瑞格·时代广场、林与堂·港澳花园、翠微园、西城秀里等众多商业型、住宅型小区。
紧邻项目西面及北面用地在不久的将来也将发展成为成熟的住宅和生活配套服务区。
大型农贸市场、安医大附属医院、易初莲花超市、徽园、明珠广场、芙蓉社区等众多配套设施紧邻项目附近，合肥市学府聚集地——大学城与项目咫尺向望，势必将该区域发展成经济开发区最为密集的人居地之一。
24、小区离徽园大约有多远？
本小区在徽园的西北面，距徽园的垂直距离约800米，行走距离约1300米。
25、小区距政务新区有多远？
本小区在政务新区的南边，跨过312国道即为政务新区。
本小区距312国道的垂直距离约800米，行走距离约1200米。
26、小区距大学城有多远？
本小区在大学城的北面，距大学城的垂直行走距离大约都在1700米左右。
27、小区周边有哪些学校？
有68中学、中锐国际、润安公学、芙蓉小学等。
28、小区附近有多少条交通路线？
现暂有149和126两路公交车。
29、小区附近有无医疗配套设施？
本小区向东约400米为安徽医科大学新区，规划拟建一所附属医院；本小区的开发商也在与有关医疗机构联系，拟引进一家医疗单位参与本小区的社区医疗服务，初步考虑设置在紧靠芙蓉路的商阜内。
30、如何回答团购问题？
项目一期园中园、九堤园、溪竹园三个组团已和几家单位签订团购意向合同（团购单位不必告之消费者）。
简而言之，有团购意向，未正式开始销售。
31、现阶段如何回答何时开盘？
具体开盘时间会根据国家宏观经济调控、合肥房地产现状、尤其是项目工程进度等自身实际情况确定，初步计划待园中园景观基本呈现后，有个良好的销售环境后开盘。
32、本项目将来房产证所有权证办在何处？
本项目属地现为合肥市，本小区房权证为合肥市房产证。
33、小区使用土地年限？
截至日期？
70年，截止日期至2073年11月24日。
34、房屋的结构是什么样的、建筑层高为多少？
多层为钢筋混凝土异型框架结构，小高层为钢筋混凝土剪力墙结构。
房屋建筑层高为3米，墙体采用粘土空心砖（厨房除外）。
园中园1#楼商铺层高6.08米、九提园11#楼与溪竹园9#楼的商铺层高为4.2米,开间3.2-6.8米，进深7.2-12.7米。
35、项目一期的主要房型及主力面积？
面积范围？
主要房型有三房两厅两卫，四房两厅两卫；主力面积在130㎡～140㎡左右；面积范围在90㎡～170㎡之间。
36、预计项目二期的主要房型及主力面积？
面积范围？
预计主要房型有两室两厅一卫和三房两厅两卫，90—140㎡。
37、错层在一期中的分布？
园中园2#楼，九堤园10#楼，九堤园11#05室、06室均为客厅错层0.45m；园中园3#、5#、6#楼01室、03室，九堤园7#楼、9#楼，九堤园11#楼的01室至04室均为1.5m错层；其他楼皆为非错层设计。
38、带错层的住宅，底楼错层下面的空间部分，如何利用？
不做利用。
如利用，后期物业统一考虑。
39、门、窗是如何配置的？
本项目多层和高层每户都配进户防盗门（品牌待定），内门不装；单元配可视防盗门；窗户框料选用彩色铝合金，玻璃选用中空玻璃，部分特殊要求的地方为钢化玻璃。
若为推拉式门窗，则含带纱门或纱窗。
40、一楼是否有院子？
尚未确定
41、小区电梯选用什么样的品牌？
本小区的小高层、高层皆设有电梯。
电梯品牌选用节能效果较好的芬兰通力牌（国内组装）无机房电梯。
比有机房电梯节能约50%。
42、房屋的阁楼（或跃层）层高2.2米确定标准是什么？
内空高度+屋面板厚度
43、外挑窗是否计建筑面积？
本项目均为不落地外挑窗（飘窗），不计算建筑面积。
44、小区的路面材料是什么？
水泥，柏油或铺装结合。
45、小区主要道路宽几米？
主要道路宽6米。
46、小区围墙用的是什么材料？
待定
47、项目一期未封闭的北阳台所在位置？
顶层（部分）。
48、多层如何供水？
采用直供水，其中园中园1#、2#楼待定。
49、小高层如何供水？
所产生的电费如何分摊？
二次供水。
电费由业主分摊。
50、景观水系是否为循环水，如果内循环，内循环设备的位置在哪里，共有多少部？
为内循环，具体位置待定、设备待定。
51、景观水系的水源来自哪里，深度范围在多少？
600～1500mm
52、小区将建设多少个车位？
本小区规划建地下和半地下停车位约1058个，共44681㎡，住户车位比约为1：
0.63。
车库分别建在小区的五个组团。
53、小区有没有地面停车位？
暂不考虑。
54、小区主要出口有几个？
在何位置？
一期有两个出入口：
小区步行入口位于园中园1#楼西面；小区出入口位于九堤园11#楼与溪竹园9#楼之间。
55、小区智能系统有哪些？
小区智能系统包括周界防范、电子监控、楼宇对讲、电子巡更和背景音乐等五大系统。
56、周界防盗的具体措施？
1）红外对射防穿越系统；
2）电子监控系统；
3）巡更系统。
57、电子监控在哪些位置？
1）小区主入口；
2）小区主干道；
3）围墙。
58、楼宇对讲是否可视？
是何品牌？
可视，安居宝。
59、电子巡更内容明细？
1）巡更棒；
2）巡更点；
3）巡更软件系统一套。
60、背景音乐分布位置？
1）、沿水系两侧及部分草坪；
2）、人群主要活动场所。
61、楼顶可否安装太阳能热水器？
不允许装太阳能热水器
62、开发商对住户房屋装修有什么设想？
暂未定
63、农贸市场预计在何时开工？
暂未定。
（三）户型配套
64、小区有哪几种套型，每种套型的建筑面积大约是多少？
项目一期园中园、九堤园和溪竹园三个组团，具体户型见下表：
房型
面积（㎡）
套数
备注
一、园中园
二房二厅一卫（多层）
87.37
70
阁楼44.65㎡
二房二厅一卫（小高层）
93.10
33
三房两厅一卫（多层）
99.87
48
阁楼58.40㎡
四房二厅二卫（小高层）
166.28
33
三房二厅二卫（小高层）
141.04
33
二、九堤园
三房二厅一卫（小高层）
104.77
44
阁楼60㎡左右
三房二厅二卫（小高层）
126-132
44
阁楼55-76㎡以内
三房二厅二卫（多层）
136-140
44
阁楼61-85㎡以内
三房二厅二卫（多层）
142-150
48
阁楼69-75㎡以内
三房二厅二卫（多层）
151.54
12
阁楼69.95㎡
四房二厅二卫（多层）
177.66
24
阁楼90.38㎡
三、溪竹园
四房二厅二卫（多层）
162-167
24
阁楼78.93㎡
三房二厅二卫（多层）
141-151
25
阁楼66-71㎡以内
三房二厅二卫（多层）
127-139
203
阁楼61-85㎡以内
（四）、装修交房标准
65、房屋内墙、屋面、地面等交房标准如何？
内墙：
客厅、餐厅、卧室墙身及其顶棚腻子抹光，厨房、卫生间墙身砂浆打底（搓毛）；
外墙：
主体外墙采用外墙面砖，局部采用高级外墙乳胶漆。
屋面：
做保温层（聚苯乙烯板）、防水（SBS防水卷材）、进口玻璃纤维瓦。
地面：
客厅、餐厅、卧室用水泥砂浆搓毛。
厨房、卫生间地面做防水处理，保护层不做。
景观阳台及工作阳台地面用水泥砂浆抹平。
66、厨房、卫生间管道的设置？
厨房及卫生间：
都设冷、热水管，管材采用PP-R；卫生间排水管采用UPVC管。
67、弱电部分是如何配置的？
每户的客厅、主卧室都设有线电视、电话插座；每户书房设有宽带网插口。
若用户需增加电视、电话及宽带终端，费用另计。
68、小区有无供暖设施？
由于小区附近尚未敷设城市供热管网，近几年也没有敷设到位的可能，因此本小区没考虑暖气设施。
不过用户可采用燃气锅炉采暖。
69、本小区是否使用天然气？
天然气是一种安全、洁净的气体，且燃值点高。
本小区全部使用天然气。
70、阳台栏杆由什么材质组成？
铝材玻璃栏杆。
71、“三表”是否出户？
三表出户。
燃气与电表归行业部门收取，小高层部分为物业部门收取，多层为供水集团收取。
其中园中园1#、2#楼尚未确定。
72、室内错层与复式房的室内楼梯及阶梯是否做？
是什么材料？
部分用户自理，部分混凝土楼梯。
73、小区所用的门窗是哪个品牌？
待定
74、设计每户用电的负荷是多少，小高层是否为双路电？
120㎡以上为8.8KW；
120㎡以下为6.6KW；
为双回路供电。
75、厨房是否统一安装排油烟管？
是。
76、彩色铝合金窗户的尺寸厚度？
中空玻璃的规格？
1.2或1.4㎝；5+6+5㎜。
77、哪些地方加装钢化玻璃？
何为特殊部分？
1）阳台楼板；
2）单片面积>1.5㎡；
3）小高层七层及以上的临边部分；
4）按规范做。
三、物业管理篇
78、房价“一价清”，包含哪些费用？
市物价局规定，从2005年1月1日起房地产开发企业在制定商品价格时，应将燃气、水、电、供热、有线电视、宽带网等到户及公用设施的费用全部计入房价。
79、会所面积多大、配套内容包括哪些，收费标准是什么？
暂未定
80、幼儿园预计开放是什么时间，收费标准是多少？
暂未定
81、小区物业管理收费标准是多少？
服务内容包括哪些？
暂未定；
服务内容包括：
1）物业共用部位的维修、养护和管理；
2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括功用的供水管道、落水管、垃圾道、园林绿化（包括室内摆设植物等）、供电设备与线路、公用照明、天线、供排水系统设备、消防设施设备、通讯系统、监控系统、电梯、网络等；
3）市政公用的设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等；
4）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；
5）公共环境卫生，包括公共厕所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
6）交通与车辆停放秩序的管理；
7）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤；
8）公共绿化的养护和管理；
82、小区属于哪个派出所管辖，小区所在的学区属于哪个学区？
本小区属于明珠派出所管辖，所在学区：
暂定为芙蓉社区。
83、小区里是否可以进入车辆？
小区里可以进入车辆，但有所限制，小区内有专门的车行道路。
84、小区地下和半地下车位是否出租？
小区地下半地下停车位暂不考虑出租。
85、非机动车的所在停放位置在哪，收费标准为多少？
非机动车的所在停放位置由组团分布就近安排；
收费标准由市物价部门核定。
86、小区内是否有班车，如果有在什么时间能开通？
无
87、小区垃圾如何处理？
本小区内设有垃圾中转站，便于小区垃圾可以集中处理。
88、业主是否可以自行安装防盗窗？
如不能，该如何解决？
本小区实行封闭式管理，故无须安装防盗窗。
89、未封闭阳台是否可自行封闭？
不行
90、电梯维护、更换产生的费用由谁承担？
电梯的维护费用是由使用电梯的业主承担，电梯的更换费用是从房屋维修基金中支出。
91、装修过程中，可否改动内部结构、原有管线？
不行，如果在装修过程中需要改动非承重部分或原有管线，客户必须经过物业公司的同意方可进行。
92、采用什么信箱？
未定
93、特色景观开放是否有时间限制（例如背景音乐，喷泉等），具体开放时间？
原则上是按照节假日开放的，但有特殊情况的特殊对待。
94、物业管理费如何制订？
由物业管理公司向合肥市物价部门申请核定。
95、将来小区物业管理费该如何收取？
有无阶段性差别？
物业管理费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
无阶段性差别。
96、业主委员会该如何成立？
业主委员会是经业主大会选举产生并依法备案的业主大会执行机构，由主任、副主任和委员组成，应在业主中产生，其人数由业主大会章程决定，最低不得少于5人，且为单数，业主委员会每届任期三年，其成员任期届满，可以连选连任。
四、房产相关知识篇
97、小区的房价是如何确定的？
本小区对外销售商品房，实行一房一价方案，具体价格待开盘时公开。
98、本项目商品房销售的付款方式是怎样的？
本商品房销售的付款方式是灵活多样的，主要有：
一次性付款、分期付款、预付一定的成数后办理银行按揭和公积金贷款等。
99、银行按揭和公积金贷款的办理？
购房户可申请办理银行按揭和住房公积金贷款，按揭银行由我公司负责联系。
100、银行按揭贷款额度？
根据安徽省银行的有关规定：
一般住房：
提供首付最低二成、最高八成银行三十年按揭。
商铺：
提供首付四成、六成银行十年按揭。
公积金贷款额度由住房公积金办公室按文件规定视个人情况核定。
101、个人住房商业贷款和公积金贷款对年龄有何限制？
贷款年限最长为30年，且男同志现在年龄加贷款年龄不得超过65岁。
女同志现有年龄加贷款年限不得超过60岁。
公积金贷款年限最长20年，且男同志现有年龄加贷款年限不得超过60周岁，女同志现有年龄加贷款年限不得超过55周岁。
102、车位如何按揭？
车位和住宅捆绑，车位和住宅首付成数在原有基础上增加一成，利率不变。
103、提供单身证明时需要注意事项？
未婚时提供自行填写的未婚证明，当事人对法律负责，无需到派出所办理，因离婚暂时单身要提供离婚判决书，再提交未再婚证明。
104、提供收入证明时注意事项？
建行规定收入证明在过去连续三个月内合法的稳定收入，收入证明填写在4000元内可不提供纳税单，4000元以上必须提供纳税单。
105、月供和月收入之间的比例？
建行规定，月供不得超过所提供的收入证明的50%。
106、购置第二套住宅与购置第一套住宅在办理按揭时有何区别？
建行规定购置第二套住宅，在原购住宅首付基础上增加一成首付，利率不变。
107、申请个人住房贷款需要什么条件？
建行规定凡具有合法的身份、稳定的经济收入，并有一定比例购房自筹资金的自然人在合肥地区购买住房都可向建行合肥市青年路支行申请个人房贷款商贷（公积金贷款在三孝口支行）。
108、个人房贷款利率如何执行？
目前商业性个人贷款利率分三个档次（在人行基准利率基础上下浮10%）：
1-3年为年息5.184%；4-5年为年息5.265%；5年以上为年息5.508%，公积金个人房贷款利率也分为两个档次；5年以下（含5年）年为息3.96%；5年以上为年息4.41%。
109、贷款后可以提前还款吗？
建行规定：
可以，借款人可以根据自己实际情况提前全部或部分还款，但须提前10个工作日向贷款行提出申请并得到同意。
因为贷款的利息是每月根据贷款本金计算出来的，所以即使提前还款，也不会增加额外的利息支出。
另外，提前还款，可以要求保险公司退保。
110、购买车位可以办理按揭贷款吗？
建行规定购买住宅的同时可以办理购买车位的按揭贷款，首付成数比照商用房贷款，贷款利率比照住房贷款。
111、申请贷款要准备哪些材料？
建行规定：
到银行申请贷款时，需备齐如下资料：
1）购房合同原件一份（复印件2份）。
2）首期款收据或首期款建行缴款单原件（复印件2份）。
3）借款人夫妻双方身份证原件、复印件（借款人5份，配偶5份）。
4）借款人户口本原件（整体复印件4份），若夫妻双方不在一个户
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