贵安新区商品房预售资金监管办法.docx

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贵安新区商品房预售资金监管办法

贵安新区商品房预售资金监管办法

（拟稿）

第一章　总则

第一条　为加强商品房预售资金的监督管理，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和我省相关规定，结合新区实际制定本办法。

第二条　本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）依法将其开发的商品房在获得预售许可证后竣工验收备案前出售，由承购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项。

本办法所称监管银行，是指与开发企业签订《商品房预售资金使用监管协议》（以下简称《监管协议》）的银行（以下简称监管银行）。

第三条　凡在贵安新区直管区域内经批准预售的商品房预售资金的收支、使用和监督管理工作，适用本办法。

第四条　商品房预售资金必须用于项目有关的工程建设，商品房预售款使用实行监督管理制度。

第五条　贵安新区建设规划管理局（以下简称：

监管部门）负责商品房预售资金监管工作，指导、监督、协调本行政区域内商品房预售资金监管的具体实施，组织相关管理信息系统建设。

　　监管银行在主管部门指导、监督下，对监管账户进行监管。

第二章　一般规定

第六条　贵安新区规划建设管理局是商品房预售资金的监管部门，负责本办法的组织实施。

具体履行以下职责：

（一）负责组织实施商品房预售资金监管工作；

（二）负责商品房预售资金收支和使用的监督；

（三）负责《监管协议》的备案工作；

（四）负责商品房预售资金用款计划的监督工作；

（五）依法查处开发企业违法收支和使用商品房预售资金的行为；

（六）协助监管银行，核实开发企业在预售资金收支方面的异常行为；

（七）负责制定商品房预售款使用监督管理操作规程并组织实施；

（八）受理对商品房预售款违规使用的投诉，依法查处违规使用商品房预售款的行为。

第七条　监管银行应当根据本办法的规定，密切配合监管部门，共同做好商品房预售资金的监管工作。

主要负责：

（一）按照《监管协议》履行商品房预售资金的监督义务；

（二）协助商品房预售资金监管部门对商品房预售资金的使用进行监督；

（三）负责按照统一标准建立商品房预售资金的收入、支出台帐，并进行日常管理；

（四）配合开发企业做好商品房预售资金收入、使用情况的月报表工作。

第八条　开发企业在申请商品房预售许可证前，应当到监管银行设立商品房预售资金监管账户，并签订统一格式的《监管协议》，并报监管部门备案。

第九条　商品房预售资金应全部存入监管银行设立的资金监管账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。

重点监管额度是指预售项目所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、代征代建、商品房预售税费等相关建设费用总额。

其中，住宅项目应包括按照相关规定达到交付使用条件所需的建设费用。

第十条　开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所公示预售许可相关信息。

贵安新区建设规划管理局通过门户网站公示预售许可信息。

第十一条　预售资金监管期间，发生开发企业名称变更、项目转让或其他特殊情形的，开发企业需办理预售资金监管相关变更手续。

变更期间，暂停该项目网上签约。

第三章预售资金的收存、支取

第十二条　项目预售过程中，购房款应直接存入监管账户，开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金。

开发企业收取的定金，应在完成商品房网上签约后五个工作日内存入监管账户。

监管银行与开发企业要积极推进高效的信息网络系统建设，实现购房人在销售现场当场扣款办结直接存入监管账户，减少中间环节，严禁资金中间转账、扣划、挤占、挪用等情况。

　　第十三条　购房人申请贷款的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，作为贷款到账账户。

贷款银行应将贷款直接发放至监管账户。

第十四条　使用商品房预售款，应当按照工程进度并结合工程造价与预售款总额比例核定。

开发企业需使用商品房预售款的，应当向监管部门申报用款计划。

第十五条　监管银行支付商品房预售款，应当按照商品房预售资金使用监督手续的规定办理。

第十六条监管银行应履行监管账户资金出账审核责任，收到开发企业用款申请后，对申请材料进行审核，符合资金使用条件的，应在五个工作日内拨付资金，因特殊原因的可适当延长。

第十七条　开发企业与购房人解除购房合同的，开发企业可持监管部门出具的网签合同注销证明文件，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨付。

　第十八条　监管账户内资金超出剩余工程建设用款额度后，开发企业可向监管部门申请支取超出部分的资金优先用于工程建设。

第十九条　预售项目完成房屋所有权初始登记的，开发企业可持房屋所有权登记证明向监管部门和监管银行申请解除资金监管。

监管银行审核符合条件的，应在三个工作日内解除对该项目的预售资金监管，并撤销监管账户。

第二十条　有下列情形之一的，监管部门可以暂停开发企业资金监管账户的资金支取，督促开发企业尽快改正，并可协调相关部门监督专用账户内资金使用。

（一）预售工程建设项目发生质量事故的；

（二）预售工程建设项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；

（三）开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设的；

（四）贵安新区规划建设主管部门认为的其他情形。

第二十一条　监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，开发企业因支付工程建设费用或农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，可向监管部门提出书面用款申请，经审核通过后，可启动应急用款方式支取资金。

由监管部门监督该项目的资金使用。

第四章　监督管理

第二十二条　监管银行应指定专人负责预售资金监管工作，严格按照商品房预售资金监管系统相关接口规定，准确、及时上传数据；按照监管部门要求做好数据整理工作，报送资金监管账户出入账情况，配合开展预售资金监管执法工作。

　　第二十三条　监管银行发现预售资金未按时、足额存入监管账户的，应及时将相关情况报送监管部门。

　　第二十四条　监管银行应加强监管账户管理，建立健全授权审批等内部管理制度，定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况，发现违规出账等问题的，应立即改正。

　　第二十五条　预售资金监管部门应做好日常指导、监督工作，建立预售项目巡查制度，发现项目出入账存在问题的，责令开发企业限期改正，未按期改正的暂停网上签约。

　　第二十六条　开发企业有下列情形之一的，由监管部门依法责令其限期改正，未按期改正的暂停违规项目的网上签约，并将其违法违规行为记入企业信用信息管理。

情节严重的，暂停开发企业在贵安新区全部房地产开发项目的网上签约，并向社会公示。

（一）未按本办法规定收存、支取预售资金的；

（二）以收取其他款项为由逃避预售资金监管的；

　　（三）提供虚假证明材料申请使用预售资金的；

　　（四）未按本办法规定向购房人贷款银行提供监管账户作为贷款到账账户的；

　　（五）其他违反预售资金监管规定的行为。

　　第二十七条　监管银行有下列情形之一的，由贵安新区预售资金监管部门通报中国人民银行贵州省分行；违规情节严重的，不得监管新预售项目。

（一）未按规定审核用款申请，拨付预售资金的；

（二）发现开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时报送监管部门的；

（三）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

　　（四）其他违反预售资金监管规定的行为。

　　第二十八条　施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由监管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统并向社会公示。

第二十九条　商品房预售款使用监督管理部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附则

第三十条　本办法由贵安新区规划建设主管部门负责解释。

第三十一条　本办法自年月日起施行。

附件

贵安新区商品房预售资金使用监督管理办理程序

为履行商品房预售款使用监督管理职责,保证商品房预售款的合法使用,根据建设部《城市商品房预售管理办法》、《贵安新区商品房预售资金监管办法》商品房预售款使用监督管理按下列程序办理:

一、房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》时,应提交商品房预售款的开户银行及其保证金帐户、用款计划,并与贵安新区规划建设管理局（以下简称监管部门）、监管银行签定《贵安新区商品房预售资金使用监管协议》;

二、开发企业与承购人签定的《商品房购销合同》,应注明商品房预售资金存入的监管银行及其保证金帐户,并接受承购人对商品房预售款使用情况的查询;

三、开发企业在与承购人签定商品房购销合同之日起30日内,应持购房合同、所购房平面图、付款收据和预售款所存入的监管银行资金监管帐户进帐单（复印件）到监管部门办理商品房预售合同备案登记;

四、监管部门在办理商品房预售合同备案登记时,须与监管银行核实商品房预售款已存入监管银行的预售资金监管帐户,并建立该商品房项目预售款监管台帐。

五、开发企业使用商品房预售款,按一下步骤：

1、填报《商品房预售款使用核拨表》并提供相关核实资料；

2、由施工、监理单位签章确认,报监管银行核实核拨金额签章确认；

3、监管部门按工程进度结合工程造价与预售款总额比例核准；

4、监管银行向开发企业核拨使用商品房预售款。

六、监管银行应定期将开发企业商品房项目预售款使用情况报监管部门备查。

七、开户银行在预售款使用监管过程中如发现开发企业不按规定使用商品房预售款的,应及时向监管部门通报,监管部门可依法查处。

八、预售款使用监督管理的解除，开发企业在商品房竣工后申办商品房现房现售后,监管部门即可解除对商品房预售款的使用监督管理。

开发企业凭解除使用监督管理通知到监管银行办理解除监督手续。