房地产项目委托开发管理合同.doc
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房地产项目委托开发管理合同
房地产项目委托开发管理合同书
二○一【】年【】月
目录
第一部分协议书 4
第二部分合同条件 11
第一章 甲方组织架构与管理原则 11
第二章项目委托开发管理工作内容与开展方式 16
第三章品牌使用管理与维护 25
第四章项目报告 28
第五章保险与法律服务 29
第六章合作陈述与保证 30
第七章合同的变更、解除与终止 31
第八章违约责任 33
第九章其她事项 34
第三部分合同附件 37
委托方:
公司住所:
法定代表人:
受托方:
公司住所:
法定代表人:
鉴于:
1、甲方已取得位于编号为地块的国有土地使用权,同时后续拟取得位于该地块侧相邻的约亩地块（下简称“拟取得地块”）,依法进行房地产开发建设。
2、乙方为集团下属专业负责房地产项目受托开发管理的法人公司,依托集团多年的房地产开发经验,逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等,并储备了大量的优秀管理人才,在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。
乙方有意通过输出专业的管理及技术,为委托方创造更高的效益,为社会建设更多高品质的房产品。
3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力与经验,同意委托乙方全面负责上述两地块项目开发建设的管理工作,乙方也同意接受该项委托。
为此,甲乙双方根据《中华人民共与国合同法》等有关法律法规的规定,本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则,经友好协商,签订本合同,以资共同遵守。
第一部分协议书
第一条项目（编号地块）基本情况
1、项目地点与土地四至:
宗地位于【】,四至为【东至河道、南至空地、西至广场路、北至余云公路】,界址点坐标见《国有土地使用权出让合同》附件《出让宗地界址图》。
2、项目名称与用地性质:
项目名称为【】（暂定）,用地性质为【住宅、商业】。
3、土地使用权获取方式:
【拍卖】。
4、土地使用年限:
其中,住宅用地使用权年限为【70】年;商业用地使用权年限为【40】年;【/】性质用地使用权年限为【/】年。
5、地块面积:
宗地面积【】平方米,其中建设用地面积【】平方米,最终以国有土地使用证上登载的面积为准。
6、土地现状与交付:
【净地】【场地已平整】【已交付】。
7、主要规划建设指标:
容积率为【】,建筑密度为【】,绿地率为【】（详见地块规划设计条件书）。
项目预计规划住宅【】平方米,商业【】平方米,办公物业【/】平方米,公共配套【】平方米;规划总建筑面积为【】平方米,其中:
地上建筑面积为【】平方米,地下建筑面积为【】平方米（最终以规划部门核准的指标为准）。
8、建设内容与建设标准:
项目建设内容包括【住宅、商业、公共配套、其她】;
项目建设交付标准为:
住宅为【精装修/毛坯】,商业为【毛坯】,办公物业为【精装修/毛坯】,【其她物业】为【精装修/毛坯】。
9、与项目有关的合同文件及审批文件:
（1）《国有土地使用权成交确认书》,编号为/号;
（2）《国有土地使用权出让合同》,编号为号;
（3）建设工程规划许可证:
建字第号;建筑工程施工许可证:
号
10、项目进展情况:
【】。
11、其她:
【重大不利因素/规划设计的特别限制条件/政府对开发建设期限的特别要求等情况】。
12、拟取得地块待公司摘地后另行补充项目基本资料。
第二条委托管理范围
甲方委托乙方进行项目开发管理的范围包括如下第【】项:
1、前期管理工作:
对项目的整体定位与运营思路与方案进行统筹规划,并在甲方的配合下负责办理项目开发建设所需的具体审批与许可手续。
2、规划设计管理:
根据项目类型与实际情况选择并委托各阶段各类规划设计单位,把控设计进度及设计成果质量。
3、成本管理:
制订合理的项目成本管理目标,并在项目开发建设全过程中实行有效的成本管理。
4、工程管理:
通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位与监理单位并进行统筹管理,对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理。
5、营销管理:
对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标与计划,选择各类营销专业工作单位并进行统筹管理,对项目的策划、推广、销售过程进行全面管理,实现项目销售目标。
6、竣工验收与交付管理:
组织各类中间验收、竣工验收,完成竣工验收备案工作,组织实施项目房产的集中交付工作。
7、客户服务及房产保修管理:
协助甲方设置或延聘客户服务组织,有效处理客户投诉,提升客户满意度;负责项目房产在合同约定期限内质量保修的管理工作。
8、前期物业服务督导:
选择前期物业管理单位,协调制定物业服务方案,对前期物业服务的质量进行督导。
9、档案管理:
对项目开发建设全过程的重要档案资料进行归档保存,并根据相关档案管理的要求及时移交。
10、人力资源管理:
根据乙方的管理经验,建立委托管理项目的人力资源相关管理制度,并进行人力资源日常管理。
11、行政管理:
根据乙方的管理经验,协助甲方建立行政相关管理制度,进行行政后勤、公文管理、信息管理等工作。
第三条委托管理基本原则
1、甲方作为项目的开发建设单位,负责筹措项目开发建设所需的全部资金,拥有项目开发中的投资与合同约定的决策权、监督权、建议权与知情权。
甲方依法享有项目的投资收益,承担项目投资风险。
2、乙方根据本合同的约定履行受托管理职责与义务,组建项目管理团队,对甲方负责,在本合同的约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方行使项目日常经营管理权,努力实现项目管理各项目标,获得合同约定的收益。
3、项目建设活动实行合同制管理,项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订,由乙方进行合同履行的全过程管理。
第四条委托管理目标
1、开发建设周期目标
本项目总体开发建设周期暂定为【】月（以首批施工许可证领取之日起开始计算）,预计于【】年【】月前完成合同约定的建设内容的建设并完成竣工验收备案,具备物业交付条件。
以上时间目标暂为估算,乙方在本合同签订后【】个工作日内将项目框架性开发计划提交甲方确认;在项目总体规划方案审批通过后【】个工作日内将项目总体开发计划提交甲方确认,项目总体开发计划作为双方正式确定的项目开发时间目标。
项目框架性开发计划模板详见附件八,项目总体开发计划模板详见附件九。
2、销售目标
本项目【整体/分期】开发、销售,预计项目【整体/各期】在取得施工许可证后【】月内（预计于【】年【】月前）具备领取预售许可证的前置条件,具体开盘时间以双方正式确认的开盘方案为准。
项目整体与各分期的销售周期目标以双方正式确定的销售计划为准。
乙方在项目总体规划方案审批通过后【】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认,并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。
项目整体销售计划及分期销售计划模板详见附件十。
项目已销售面积达到地上可销售面积的【】%（甲方保留物业计入已销售面积）,视为乙方完成项目销售管理工作。
3、工程成本管理目标
工程成本管理目标按项目【整体/分期】确定。
在项目总体规划方案审批通过后个工作日内,由乙方编制方案阶段工程成本管理目标,提交甲方审批确认。
在项目【整体/各期】建安施工图设计完成后个工作日内,由乙方组织第三方编制【整体/各期】建安施工图预算,并根据预算调整【整体/各期】工程成本管理目标金额后报甲方审批确认,经甲方批准后作为项目【整体/该期】工程成本管理目标。
4、质量目标
（1）符合设计要求,符合国家与项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准;
第五条委托管理服务相关费用
1、就本合同项下的委托事项,甲方应按时承担或向乙方按时支付如下费用:
（1）委派人员薪酬福利:
乙方委派人员的薪酬福利（包括人员的工资、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费与其她现金或实物形式的福利等）由甲方承担,标准及支付方式详见附件三;
（2）委托管理服务费用:
甲方应按本合同约定的标准与收取方式向乙方支付委托管理服务费用,具体标准及收取方式详见附件四。
项目委托管理服务费由甲方支付给乙方,乙方向甲方开具合法有效的服务业发票。
2、在项目开发建设过程中,乙方发生额外工作的,根据乙方的实际增加工作量,以及本合同约定或由甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式,由甲方支付给乙方。
3、乙方按本条约定收取的服务费用,不包含项目开发建设过程中实际发生的应由甲方承担并支付给相关第三方的费用,以上第三方费用包括但不限于土地使用权出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费与其她政府规费及行政收费、各类规划设计费、各类工程价款、材料设备款、材料测试费、招标代理费、监理费、财务费用、工程保险费用、各类营销费用、各类评奖费用与工程造价、财务审计、法律服务、物业服务等各类中介咨询费等。
第六条其她事项
1、甲方在签署本合同前,已就本合同的签订与履行取得其股东会充分、有效的授权与许可,详见本合同附件一《股东会决议》（外商投资企业为《董事会决议》）。
2、本合同[第一部分协议书]、［第二部分合同条件］及［第三部分合同附件］中的有关词语含义与本合同附件二《名词定义及解释》中赋予它们的定义相同。
本合同中的[第一部分协议书]、［第二部分合同条件］、［第三部分合同附件］为本合同的有机组成部分,不可分割,具有同等法律效力。
3、本合同一式【】份,甲方执【】份,乙方执【】份,各文本具有同等法律效力。
（以下为合同签署页）
甲方:
（公章）___________
住所:
法定代表人或授权代表:
____________
电话:
_____________________
传真:
开户银行:
_________________
账号:
邮政编码:
_________________
乙方:
（公章）________________
住所:
法定代表人或授权代表:
电话:
传真:
开户银行:
账号:
邮政编码:
本合同于201年月日签订于。
第二部分合同条件
第一章甲方组织架构与管理原则
第一条甲方董事会
1、甲方董事会的成员人数由股东会决定,人选由股东会选举产生。
2、甲方董事会除依据相关法律及甲方公司章程的规定行使相应职权外,对于乙方在项目开发建设管理过程中提交审议的重大事项,属董事会职权范围内的,由甲方董事会作出决议;超过董事会职权范围的,由甲方董事会提交股东会作出决议。
3、甲方未设置董事会的,董事会职权由甲方执行董事依照上述条款行使。
第二条项目管理团队
1、甲乙双方共同委派人员（含社会招聘人员）组成项目管理团队,对甲方董事会负责。
乙方应在本合同签订时对项目管理团队的人员编制、人员薪酬进行估算。
公司组织架构及项目管理团队人员编制估算详见附件五。
2、乙方委派人员
（1）乙方应按照双方共同确定的人选委派相关人员参与项目管理团队,未经甲方同意不得随意更换。
但在本合同履行过程中,乙方委派人员离职的,乙方可另行委派适当的人员接替相应工作;
（2）乙方委派团队履行甲方经营管理班子的相关职责,并在甲方委托范围内以甲方名义对外开展工作。
乙方委派的项目负责人在该项目管理过程中,履行本合同约定的甲方总经理的职权（以下称:
“项目总经理”,项目总经理管理权限参见附件六项目管理审批权限表）,对项目管理团队进行统一管理（包括甲方派驻人员）,乙方委派的其她项目核心管理人员分别负责本合同协议书第二条委托管理范围内的具体管理工作;
（3）乙方委派人员应具备符合相应岗位要求的工作经验与专业技能,保证能够胜任本项目的管理工作;
（4）项目总经理在本合同签订后【】个工作日内到岗。
为节约人员费用,乙方其她委派人员根据项目开发进度情况逐步到位,具体到岗日期以乙方签发的人员委派函为准。
在保证项目开发需要的情况下,乙方可统筹安排委派到甲方的人员。
如项目总经理需参加其她项目管理,需得到甲方的认可。
3、甲方委派人员
（1）甲方委派【】名财务管理人员,负责项目开发建设过程中的财务管理工作及各类款项的收支;委派【】名行政管理人员,负责在项目开发建设过程中保管并按规定程序使用甲方公章与档案管理。
委派人员的具体名单及到岗日期由双方通过工作联系单确认;
（2）如甲方委派规划设计管理、工程管理、成本管理、营销管理专业技术人员,其专业能力应得到乙方的认可。
4、社会招聘人员
除甲乙双方委派人员外,项目管理所需的其她管理人员以社会招聘形式,社会招聘人员的用工单位为甲方,并由甲方与其签订劳动合同,具体招聘录用程序由乙方按照项目人员编制计划及岗位能力要求执行;社会招聘人员负责协助乙方在委托管理范围内开展各项管理工作。
第三条项目管理制度
1、甲乙双方同意以各项管理制度作为项目开发建设管理的基础依据。
2、财务管理制度、合同印章管理制度,按照甲方既有制度执行,或由乙方提供建议方案后报甲方审批确定。
3、为充分发挥乙方的专业管理优势与经验,甲乙双方同意项目规划设计管理、工程营造管理、工程成本管理、营销管理、客户服务、人力资源管理、档案管理等参照乙方现有管理制度执行。
第四条甲乙双方代表
1、甲乙双方均需指定专人为本合同履行过程中双方的代表,甲方代表的人选由甲方通过工作联系单与乙方确认,乙方代表即为其委派的项目负责人。
2、甲乙双方之间有关文件的传递、接收以及指令的发布等均由各自代表签字确认,除在文件签收中予以确认外,双方代表对文件的签收并不表明对签收文件内容的确认。
任何涉及到本合同条款变更的文件,均须由甲乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。
3、甲乙双方均必须以书面方式对各自代表进行授权,代表双方履行各自的权利与义务。
为提高工作效率,确保本合同的顺利履行,甲方授权甲方代表行使下列职权:
（1）代表甲方审核、接受乙方提出的项目开发计划;
（2）对乙方管理中的相关行为进行签证;
（3）代表甲方签收乙方的管理工作报告;
（4）代表甲方批准重大设计变更;
（5）参与项目设计、招投标、营销策划等业务会议;
（6）代表甲方进行现场检查,提出监督与整改意见;
（7）代表甲方检查财务帐薄与凭证;
（8）代表甲方审批应当由甲方批准的费用;
（9）代表甲方签署设计、监理、施工总包、重要分包、主要设备采购（如电梯、变电等设备）、项目借款、土地抵押、担保等重要合同;
（10）甲方董事会授权行使的其她权利。
4、甲乙双方任何一方更换代表人选的,必须提前日以书面形式加盖公司印章告知另一方。
第五条人力资源管理
1、项目管理团队的人员编制由乙方提出方案,报甲方备案后执行。
人员编制实施动态管理,在本合同履行过程中可根据项目开发建设的实际需要进行调整,原则上由乙方于当年1月底前提报当年人员编制计划或调整方案。
2、劳动人事关系
（1）甲方委派人员（包括社会招聘人员）:
由甲方（或甲方所属控股母公司）与其签订劳动合同;
（2）乙方委派人员:
由乙方与其签订劳动合同,与甲方签订委派人员工作合同。
3、薪酬福利
（1）甲方委派人员:
其薪酬福利可参照乙方公司薪酬福利标准确定;
（2）乙方委派人员:
参照乙方公司薪酬福利标准并结合项目所在地有关社会保险费缴纳标准的相关政策规定拟定,在乙方签发的人员委派函中予以明确（包括职级与定薪级别）,报甲方备案后执行。
（3）社会招聘人员:
参照乙方公司薪酬福利标准并结合项目所在地有关社会保险费缴纳标准的相关政策规定拟定,报甲方备案后执行。
4、考核评估:
参照乙方公司绩效管理考核办法对项目管理团队实施考核,其中乙方委派的经营班子人员由乙方考核,并征询甲方意见;其她人员由项目总经理考核,报甲方备案。
考核结果作为人员激励、退出的重要依据。
5、激励与退出:
项目总经理有权依据绩效考核结果提出人员晋升、调薪或退出的建议。
其中,乙方委派的经营班子人员需经乙方审批,报甲方备案;其她人员由项目总经理审批,报甲方备案。
根据绩效考核结果,乙方委派人员不能胜任相应管理工作的,甲方可要求乙方另行委派,乙方须在两个月内完成人员的调整;甲方委派人员不能胜任相应管理工作的,乙方可要求甲方予以更换或相应增加项目管理团队人员编制。
6、人员培养:
为保证项目开发品质,提升员工工作能力,乙方应积极创造条件为项目管理团队成员提供进修学习的机会,甲方应予以支持与认可。
若甲方委派人员参加乙方组织的培训会议,则相关费用由甲方承担。
7、除非甲乙双方协商一致,双方均承诺不得聘用另一方工作人员。
第六条合同与印章管理
1、项目开发建设过程中所涉及的各类合同由乙方负责拟订,根据附件六《项目管理权限审批表》规定的权限完成审批后,甲方作为合同主体进行签订。
2、合同签订后,由乙方负责合同履行过程中的管理,确保甲方权利得到保障,并避免产生各类合同风险。
3、甲方公章由甲方指定专人进行保管,财务印鉴章由甲方委派的财务人员保管。
为便于商品房销售与按揭办理,甲方同意刻制销售合同专用章以专门使用。
各类印章具体的使用办法,按照相应的管理制度执行。
4、为保证项目正常开发建设的顺利进行,提高工作效率,本合同约定或相关规章制度明确项目总经理有审批权限的各类合同、文件等,经项目总经理签字后,甲方指定的公章保管人应予以签盖公章。
第七条财务与资金管理
1、项目财务负责人由甲方委派,项目财务与资金管理由甲方负责。
2、项目开发建设资金全部由甲方负责解决。
在项目具备融资条件后,由甲方负责向金融机构融资,乙方给予必要的协助。
项目融资由金融机构发放到项目专项账户后,必须优先满足项目开发建设资金需求。
如甲方将融资资金用于与本项目开发建设无关的用途,而对项目运营造成任何不利影响,责任由甲方承担。
3、项目开发过程中,由甲方财务人员根据项目建设需要编制项目年度资金使用计划（模板见附件十一）,乙方提供相应的协助。
项目年度资金使用计划根据甲方财务管理制度的要求报送甲方董事会或股东会审批。
4、项目开发建设过程中的各类应付合同款项,由甲方直接根据相关约定、管理制度及乙方的签证文件,支付给各专业工作单位。
每次付款前,各专业工作单位应提出付款申请,并附上相应金额的发票及其她所需的付款证明文件,经乙方签证确认后,报甲方审核付款。
5、项目实现销售收入后,除用于项目本身建设资金需要、管理费用、税金缴纳及支付乙方各项服务费用外,应优先保证归还应付的金融机构贷款本息及其她第三方借款本息。
6、人员薪酬福利费用
项目管理团队人员的薪酬福利费用按人均【】万元/年暂估,根据《附件三-1乙方委派人员薪酬福利标准》在项目开发建设过程中由甲方按实承担。
人员薪酬福利标准,根据物价上涨水平适当调整,但每年增幅控制在%以内。
7、其她管理费用
（1）除人员薪酬福利费用外的其她各项项目管理费用（包括但不限于业务招待费、办公装修费用、办公用品费用、公司公务用车购置费及使用费、维修费、差旅费、会务费、租赁费、通讯费、食堂管理费、劳保费、摊销费、折旧费、水电费、保险费、法律咨询费、审计咨询费等）,由甲方按实承担,按年度预算控制;
（2）项目管理团队中乙方委派的经营班子成员的个人公务用车,由甲方购置,车辆使用费用补贴参照乙方员工福利标准进入项目年度管理费用预算。
项目公务用车,包括公司接待公务用车、工程现场与营销现场用车,由甲方购置,车辆使用费与车辆购置款（以资产折旧费形式）进入年度管理费用;
（3）项目年度管理费用预算由乙方制定（预算模版参见附件十二）,经甲方审批后执行。
日常管理费用的发生,在经甲方批准的年度预算额度内,由项目总经理负责审批,报甲方代表备案;超过预算额度的费用,必须经甲方委派的财务人员审核并报甲方批准。
8、由于非乙方管理原因（如市场环境发生重大变化等）造成开发周期延长的,甲方同意增加薪酬福利费用与其她项目管理费用预算。
9、各类非合同款项的支付,以及各类费用报销,按照甲方相关财务管理制度执行。
10、在本合同履行期间,甲方有权定期或不定期委托第三方财务咨询机构对项目财务进行审计,如发现财务审批、资金支付等各方面存在问题的,有权向乙方提出整改意见。
第二章项目委托开发管理工作内容与开展方式
第八条项目前期管理
1、在合同签订后,甲方应将项目各项工作开展的情况制作一份书面材料,连同与该项目有关的所有书面材料一并移交给乙方指定人员,由乙方建立项目档案,书面材料所包含内容详见附件七《项目资料移交清单》。
2、乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解后,提出项目框架性开发计划,经与甲方充分沟通后,共同予以书面确认。
双方认可的框架性开发计划,作为确定项目开发建设周期目标的参考依据。
3、在项目开发建设过程中,根据双方确认的框架性开发计划,结合项目的具体规划设计方案与开发思路,乙方制订项目总体开发计划,并报甲方审批后,作为双方正式确认的项目开发建设周期目标。
4、对于本合同签订前,甲方就项目已签署的相关合同、协议,双方同意由乙方在接受委托后,对上述合同、协议提出整体的处理意见并报甲方审批后实施。
涉及到影响项目产品品质等方面的规划设计等合同文件,原则上应予以解除,在解除合同关系过程中,因解除合同所产生的费用由甲方承担,乙方应尽量将相应的损失控制在最小范围内。
5、乙方负责以甲方名义办理项目前期审批各项手续,包括但不限于立项、建设用地规划许可、规划方案、初步设计、施工图、建设工程规划许可、施工许可,以及防雷、交评、环评、节能等专项审批。
甲方应积极参与协调乙方与项目有关的各政府行政主管部门的关系,协助乙方办理项目前期相关审批手续。
6、涉及到与土地使用权确权、土地交付、用地性质与用途调整以及规划设计条件调整相关的前期审批事项,由甲方负责,乙方予以配合。
因政府政策或者非乙方原因引起政府审批迟延,甲方应积极参与解决,项目开发建设周期相应顺延。
7、办理项目前期审批手续过程中产生的各项费用,由甲方承担,并按照规定及时缴纳。
8、若本合同签订时已经存在延期动工情况,乙方负责按本合同约定的开发建设周期目标完成开发建设,如因项目延期开发引起的风险与责任,与乙方无关。
9、若本合同签订时项目土地尚未交付,甲方负责办理土地交付手续,并保证后续动工建设不存在任何障碍,否则项目开发建设周期相应顺延,且由此造成的相应损失由甲方承担。
第九条规划设计管理
1、乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解基础上,向甲方提出产品定位报告,经与甲方充分沟通后,共同书面予以确认,作为项目产品规划设计的输入条件。
2、乙方负责以招标或其她甲方认可的方式选择规划设计各阶段（包括但不限于规划设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修装饰设计等）的设计单位,选定的设计单位应当具有相应的资质条件与专业技术能力。
为保证规划设计的品质,双方同意优先选择与乙方长期合作的优秀规划设计单位。
3、乙方应负责编制设计任务书,并确定各类设计的
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