金马三区宣传推广方案.doc

金马三区宣传推广方案.doc

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项目名称

金马三区

销售电话

0633-8035555

地址

临沂路与天津路交汇处

开发商

金马集团

总占地

35868.2㎡

总建面积

72960㎡

楼盘特点

刚需房现房准现房

形态及层数

多层 小高层

工程进度

主体结构

装修

毛坯

开盘时间

2012．10．28

总楼栋数

15

总户数

容积率

1.77

绿化率

36%

层高

611

交房时间

多层已交房

小高层2015.10.1

物业公司

金马集团物业管理分公司

物业费

多层0.4元/㎡小高层未定

销售均价

多层5600元/㎡小高层5200元/㎡

付款方式

1.一次性优惠：

（）2.按揭优惠：

（）

周边环境

配套设施

综合商场：

凌云超市、农夫田歌超市、新玛特（2016年底营业）；

学校：

银川路小学、开发区中学；

公　　园：

开发区公园；

银　　行：

工商银行、农业银行；

医　　院：

北京路医院；

其他：

北京路市场、早市、董家村市场。

项目优劣分析

优势：

坐落开发区核心地段，交通便利。

周边生活配套完善，方便生活。

户型好，南北通透，双卧朝阳、客厅卧室朝阳，小高层可改建三居室。

小区品质高，环境安静。

劣势：

靠近工厂，空气质量较差。

多层绑定车位，总价高。

金马三区宣传营销方案

我国的房地产产业前几年发展迅猛，交易量攀升，越来越多的开发商盲目跟风投入到房地产产业。

然而市场供应量逐渐充足，加上货币和限贷政策的影响，导致房地产项目量供过于求，市场消化量骤降，整体环境不景气。

市场大环境整体欠佳，市场竞争逐渐进入白热化，即将进行价格战。

金九银十已经度过一半，为了提高金马三区的交易量，结合本项目自身的特点和市场需求情况，制定10月份至12月份的推广营销计划。

市场分析

今年8月份和9月份日照市房产项目开盘较多，而十月份各项目的主要任务就是促销去存量。

从置业顾客的角度来说从现在起至未来的半年内，都是购房者入市的好时机。

首先从市场方面来看，供需决定价格，现在各地区尤其是石臼地区、开发区、新市区等地存量较高，面临着价格下行的压力；而从政策方面来看，限购放开了，银行贷款也出现了一定的松动，说明政府救市意图比较明显。

另外，从购房者个人角度来说，目前房源多、价格又便宜，是刚需置业者入市的好时机。

从开发商角度来说，置业客户观望情绪较浓，都希望以低于心理预期价格入手房子。

为了寻求资金回笼，势必会出现各种促销措施。

金马三区项目简介

1、金马三区项目位于日照市开发区的核心地段，南临天津路，西接日照市南北主干道临沂路，东靠太原路，地理十分位置优越，交通便利。

2、金马三区是一个纯居住概念的项目，其小户型一居是过渡性居住使用的首选房，两居室则是刚性需求的房子，大面积三居室则是置业客户的改善住房，沿街的两层商业因公摊小，位置好、价格低，使其投资功能和属性较强。

3、项目属于学区房，小学为银川路小学，中学为开发区中学，同时与开发区公园仅有200米之隔，往南距早市仅有100米。

项目周边1000米的范围内，教育、医疗、银行、商业、工业等配套一应俱全。

4、金马三区二期三期项目包括13栋多层和2栋11层小高层组成，组成元素合理。

周边仅有两处多层竞争项目，在市场可接受度较高。

5、金马三区的多层已经交付使用，而小高层已经封顶，正在做外墙装饰，明年10月1交房，随时可以带置业客户看房，无期房风险。

6、宣传的单一性也为销售带来一定难度。

（目前只有单页，建议网络宣传，事件营销等方面加强宣传）

目标客户人群

1、小高层房源为86.58㎡和89.52㎡的两居室，置业人群大部分为刚需人群，年龄呈年轻化。

2、多层房源多为大面积户型，置业人群多为为改善居住条件或年龄群体30以后的人群，具备一定的经济能力基础。

3、沿街商铺上下两层，总价在150万以上，置业人群多为生意成功人士或投资人群。

消费群体分析：

项目周边刚性需求的人群多集中在企业内，其置业需求高，收入稳定；而改善住宅人群集中在周边老小区，可以加强推广宣传；商业置业客户可以尝试北京路市场的商户。

周边项目比较

项目周边竞争项目较多，项目东侧裕升的国际花园、大唐华府、濮院，南面是苹果乐园、盛和家园，北边则是地矿鑫园、大连花园、安泰未来城。

国际花园是尾盘，剩余房源不多且都是高层，价格在6000左右，大唐华府高层5000起价，小高层则是5700起价，户型多为不规则，南北通透户型方正的户型都是大户型。

裕升濮院的竞争较大，涵盖多层项目，我们的项目就要以现房、楼间距、采光、视野等方面的优势进行宣传。

地矿鑫园项目有两栋楼，一栋为20层的写字楼，2-11层为单位自用，12-19层均价6900，顶楼6200，另一栋住宅满足单位员工以后对外房源只有60-70套，均价5200。

大连花园高层售罄，现在只有多层项目，起价5300，均价5500。

未来城的高层起价3900，均价4500。

价格方面大连花园和未来城占据优势，然而因为工期时间长，小区成型慢，靠近火车道等多方面原因要减分不少。

金马三区项目优势：

楼间距宽、采光好，户型南北通透，环境安静居住舒适，交通方便，多层现房小高成准现房，小区基本成型，开发商实力雄厚，物业费低廉但服务有保障，隶属学区房，配套完善。

营销方案

1、企业优惠团购

项目周边有木浆厂、糖厂、威压公司、医院、银行等。

在发单页时，通过接触到糖厂的员工了解到员工很多都没有房子，居住在宿舍。

他们有强烈的购房愿望，只是碍于房价以及对未来生活的担忧，购房信心不足。

我们可以已团购的形式与他们合作，制定优惠的相关措施，具备可行性。

2、老带新

多层方面，老客户带领新客户成功购房以后，老客户可以获得现金奖励，新客户可以减免一年的物业费；小高层方面，老客户同样获得现金奖励，而新客户可以得到实用家电。

（成本核算在1000元以内，多层物业费一年在600左右）

3、样板房

A通过装修样板房，吸引置业客户。

同时可以跟装修公司合作，我们提供客户，装修一户提百分点。

（合作模式需要跟装修公司具体协商）

B买房送装修，把装修成本加入到总房款里面。

4、中介二手房

一是借鉴未来城和豪成绿苑的成功模式，通过二手房拓展客户群体，进行分销销售，增加销量。

但是也要吸取他们的不足，明确合同条例，规范销售模式；二是直接以个人名义在二手房店铺登记房源，以现房可更名促成销售。

5、网络营销

通过网络发布二手房、抵工程款房、特价房等房源信息，吸引置业客户关注，最终达成售房目的。

6、购房送旅游（同样适合嘉禾颐苑的公寓项目）

国庆黄金周内购房的客户，总房款可以享受五天的优惠，10.7以后优惠结束。

我们可以策划举办买房送旅游的活动，现在正处于秋、冬交替时节，可以去哈尔滨、云南、海南等地旅游，旅游人数一套房送2个名额，资金控制在5000以内。

（目前日照暂无此类活动，具有可行性）

7、老小区宣传

项目周边的老小区，如香樟园、中铁十九局等，存在很多想改善居住条件的人群，从之前的交易记录来看，老小区也是非常有市场的，可以加强对老小区宣传，吸引关注。

8、团购、特价

继续以团购、特价等方式进行“暗降”，保持置业客户的关注和市场的销量。

9、具体活动营销

包括A、感恩节回馈老客户感恩有你，电影送礼

B、11.17学生日学区特价房，只为上学的你

C、12.24平安夜

D、12.25圣诞节爱你平安夜，狂欢圣诞节

日照鸿鹄房地产营销策划有限公司

策划部：

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2014年10月3日星期五