芜湖商业地产份市场报告.docx
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芜湖商业地产份市场报告
芜湖商业地产2009年8月份市场报告
目录：
一、芜湖市房地产市场数据
二、芜湖市商业、办公销售情况分析
三、酒店市场情况
四、各商业楼盘的招商动态、招商信息发布及具体推广方案
五、土地出让情况、政策法规摘要
六、芜湖商业地产圈内的小道消息
七、重点商户介绍
一、芜湖市房地产市场数据
1、8月份楼市商品房供应情况
从09年3月开始，商品住宅供应面积连续六个月少于当月销售面积，芜湖楼市存量房由年初的近万套下降到目前的不足5500套，从本月数据分析，对比上月存量房源6000套，可以发现本月新出房源几乎全部消化，商品房供应量持续下滑。
而09年以来，商业、写字楼市场供应量远远大于需求量，商业销售不容乐观，写字楼销售本月出现“井喷”现象。
芜湖市区住宅、商业、办公类累计销售情况（截至09年98月1日）
2、8月份商品房成交数据
项目
成交套数（套）
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
成交均价（元/㎡）
数值
1920
193578.5
79767
4120
来自芜湖市网上房地产数据显示，2009年8月1日—8月31日，芜湖市共成交商品住宅1920套，与去年同期相比增长118.9%，环比上月减少11%，虽然本月成交量较上月有所下滑，但8月淡季能取得日均销售61套的佳绩实属不易。
数据显示，8月份住宅成交价格4120元/㎡，与去年同期相比上涨13.4%，环比上月仅下降了0.89%。
由此可见，在成交量上涨的背后，开发商并未选择涨价以赚取更多利润，更多的开发企业仍然坚持稳扎稳打，以价格换取销量。
3、商业类成交数据
项目
供应面积（㎡）
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
成交均价（元/㎡）
数值
14521.7
10171.3
10169.5
9995
2009年8月1日-8月31日，商业地产成交面积约10171.3㎡，与去年同期相比增加235.1%，环比上月下降73.6%；销售金额为10169.5万元，同比增加491.1%，环比下降59.7%。
4、办公类成交数据
项目
供应面积（㎡）
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
成交均价（元/㎡）
数值
32040.7
19098.9
12372.8
6478
2009年8月1日-8月31日，办公用房成交面积19098.9㎡，与去年同期相比增加173.4%，环比上月增加1422.7%；销售金额为12372.8万元，同比增加166.2%，环比增加1980%。
二、芜湖市商业、办公销售情况分析
1、商业类销售情况
从销售数据来看，8月商业成交量趋于平稳，上月成交量前四位除鹰都花园为尾房销售本月无成交外，其他三楼盘本月仍旧占据月成交量的排行榜三甲之位，其中凤凰城风情商业街销售2004㎡，银湖波尔卡花园本月成交量也有不错的销售业绩，本月销售2002㎡，世茂滨江公园商业街连续三个月占据商业销售面积排名的前列，本月又有1672㎡的成交，成交均价达13963㎡。
大桥新城本月也有1455㎡的成交量，成交价格突破11000元/㎡。
值得一提的是，融汇中江广场西区商业随着其写字楼——摩根100的热销，本月已有销售，一层成交面积123.8㎡，成交均价达29725元/㎡。
而其他楼盘成交皆为商业项目的尾盘清盘，社区商业，如天和苑，长江长现代城、汇成名郡、融汇锦江等。
截止2009年9月1日，芜湖市区商业存量达19.5万㎡，与住宅热销相比，商业存量与销售情况形成较大反差，形式不容乐观。
8月份在售楼盘商业类成交情况一览表
楼盘名称
区属
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
均价（元/㎡）
凤凰城风情商业街
开发区
2004
923
4606
银湖波尔卡国际花园
开发区
2001.66
1322.33
6606
滨江公园商业街
镜湖区
1672.31
2335
13963
大桥新城
开发区
1455.17
1614
11091
天和苑
镜湖区
692.95
1004
14489
长江长现代城
弋江区
590.43
918
15548
融汇锦江
镜湖区
420.9
421
10002
金鑫花园
三山区
397.02
177
4458
融汇中江广场（西区）
镜湖区
123.8
368
29725
凤凰城社区商业
开发区
110
101
9182
明园
开发区
85.76
62
7229
汇成名郡
弋江区
72.2
104
14404
醇美华城·澳然天成
镜湖区
46.35
50
10787
7月份在售楼盘商业类成交情况一览表
楼盘名称
区属
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
均价（元/㎡）
凤凰城风情商业街
开发区
6962
3820
5487
凤凰城（社区商业）
开发区
915
759
8295
鹰都花园
镜湖区
3456
6912
20000
银湖波尔卡国际花园
开发区
2948
2280
7734
滨江公园商业街
镜湖区
1196
2098
17542
白马小区
弋江区
877
140
1596
汇成名郡
弋江区
861
1095
12718
大桥新城
开发区
741
502
6775
中央城
弋江区
196
121
6173
天和苑
镜湖区
152
210
13816
金鑫花园
三山区
123
54
4390
融汇锦江
镜湖区
119
126
10588
长江长现代城
弋江区
61
59
9672
镜湖世纪城
镜湖区
52
53
10192
6月份在售楼盘商业类成交情况一览表
楼盘名称
区属
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
均价（元/㎡）
滨江公园商业街
镜湖区
2921
5097
17450
天和苑
镜湖区
1430
1462
10224
东部新城西区
鸠江区
1208
543
4495
现代美食休闲走廊
镜湖区
1195
1252
10477
长江市场园
鸠江区
442
188
4253
镜街
镜湖区
234
388
16581
融汇锦江
镜湖区
181
183
10110
世茂滨江花园
镜湖区
148
230
15541
汇成名郡
弋江区
102
142
13922
长江长现代城
弋江区
89
32
3596
大桥新城
开发区
59
41
6949
银湖波尔卡花园
开发区
44.5
34
7640
小九华商业街
镜湖区
38.4
192
50000
德邑风尚
镜湖区
28
33
11786
2、写字楼市场销售情况
本月写字楼市场成交量出现“井喷”，主要是融汇摩根100的正式开盘销售，摩根100本月成交面积16831㎡，占本月写字楼成交总量的88.13%，融汇置业通过“2万抵4万”、“月赢得万金”等优惠活动，以相对合理的销售价格（近7000元），面积小，总价低等优势，博得了投资者的青睐。
相比融汇摩根100的热销，其他楼盘如泰鑫、凯帆、镜街等主要写字楼成交量持续低迷。
景江东方属尾盘，住宅楼盘的配套写字楼用房，本月成交2089㎡，成交价仅3159元/㎡。
以下是整理出来的近三个月公示楼盘成交情况：
8月份在售楼盘办公类成交情况一览表
楼盘名称
区属
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
成交均价（元/㎡）
摩根100
镜湖区
16831.64
11579.3
6879
景江东方
镜湖区
2089
660
3159
泰鑫商务中心
弋江区
223.22
149
6675
凯帆大厦
镜湖区
149.38
99
6627
镜街
镜湖区
80
64
8000
7月份在售楼盘办公类成交情况一览表
楼盘名称
区属
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
均价（元/㎡）
凯帆大厦
镜湖区
660
447
6773
白马小区
弋江区
485
81
1670
6月份在售楼盘办公类成交情况一览表
楼盘名称
区属
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
均价（元/㎡）
艺江南
镜湖区
43
17
3953
雅园
镜湖区
110
44
4000
凯帆大厦
镜湖区
298
206
6913
三、酒店市场情况
从市商务局获悉，08年底我市现有在建五星级酒店7家，改建四星级酒店2家。
碧桂园凤凰酒店，新百大厦酒店、中央城大酒店、芜湖县阳光半岛酒店、汉爵阳明大酒店二期、恒达花木城大酒店、沃尔特大酒店均为五星级酒店，花园酒店、奥顿酒店按四星级以上标准进行改建。
1、芜湖市场近期将新推酒店主要情况如下：
项目名称
酒店星级
建面（㎡）
现状
汉爵阳明大酒店二期
五星级
59120㎡
已报规，待建。
联盛国际酒店项目
四星级
22414㎡
2007年3月26日开工，建设中。
（部分为酒店式公寓）
世茂滨江花园酒店
五星级
82739㎡
09年1月4日动工，支护阶段。
中央城五星级酒店
五星级
51000㎡
土方和桩基施工完成，地下层防水设施施工阶段，计划2010年12月开业。
香江碧水城酒店项目
五星级
约52880㎡
酒店已经完成一层全部主体施工，预计5月底可施工至4层。
新百大厦酒店项目
五星级
约40000㎡
正在装修，预计09年年底前完工。
大砻坊项目酒店
四星级
约20000㎡
未报规，另酒店式公寓20000㎡
天泰大厦酒店项目
未定
约60000㎡
在建，已到15层。
碧桂园凤凰大酒店
五星级
105000㎡
主体结构完工，预计2009年12月开业。
沃尔特大酒店
五星级
约98000㎡
沃尔特酒店由于进展停滞，所在地块的国有土地使用权被收回。
目前，该酒店项目资产评估已经完成，即将拍卖或转让。
3、目前芜湖市区主要酒店星级及分布情况：
区域
五星
四星
三星
经济型
二星
镜湖区（中心城区）
1
3
5
6
8
弋江区
—
—
—
—
1
鸠江区
—
—
—
—
1
开发区
1
1
—
1
2
4、各级别酒店的房价（协议价）及开房率表：
（单位：
元）
星级
年度
五星级
四星级
三星级
经济型
二星级
开房率
房价
房价
房价
房价
房价
（%）
2005
—
228—1912
200—451
129—139
120—288
69.7
2006
—
335—3080
200—451
139—189
120—288
61.03
2007
—
335—3080
200—451
139—189
120—288
69.8
2008
498—1725
335—3080
200—451
139—189
120—288
76.54
四、各商业楼盘的招商动态、招商信息发布及具体推广方案
1、’2009安徽·芜湖房地产博览会9月25日—9月28日将在芜湖国际会展中心隆重举行。
作为芜湖会展的著名品牌，安徽·芜湖房地产博览会已经成为“芜湖房地产业发展的风向标”。
今年的房博会主题是“稳定·健康·发展”。
本届房博会将延续前四届房博会的办会宗旨，持续搭建由区域规划、城市运营、土地推介、房地产开发、建筑材料、装饰装修、服务机构等各界力量参与的产业链全景展示平台，以推动房地产及相关产业的发展、促进芜湖房地产市场的繁荣。
绿地置业、世茂地产、伟星置业、地大置业、安兴杰成、等多家知名开发企业确定参展，我名流置业将携旗下新盘芜湖名流印象在本届房博会上首度亮相。
2、“雅韵江南·2009弋江区人居文化节”于2009年8月21日——8月23日隆重举行，此次人居文化节期间将举办大型房展会、建国六十周年弋江区建设成就展、住宅及商业地块推介会、人居论坛高端访问、音乐会等一系列活动，向社会各界全面地展示弋江区秀美的山水景色和浓厚的人文底蕴。
“魅力弋江住宅及商业地块推介会”上，弋江区区委常委、副区长峁斌在对弋江区的规划、建设用地现状分布和房地产发展情况进行简单介绍之后，重点对柴油机厂南侧地块、高教园区配套地块、3—2号地块、商品交易博览城南侧地块、烟草物流项目以北地块、老年公寓项目地块、亿万多商业地块、农副产品市场地块、日报社东侧地块、碾塘地块、迎客松大道南侧地块、瑞东园南侧地块、总部经济项目地块、物流园区项目地块、工程机械市场地块、两湖一山生态旅游项目地块等16幅优质宗地进行推介。
地理位置优越、发展前景良好的地块一经公布，即引发现场多家房地产企业的高度关注。
3、汇金广场营销展示中心预计于9月份正式对外开放，其招商也即将全面展开。
汇金广场原名为凤凰美食街二期工程，主楼为2幢百米高层建筑（A座Loft公寓、B座写字楼），群房1～3层为商业，4～5层为顶级商务会所，酒店，空中花园，恒温游泳池，阳光餐厅，健身SPA等休闲空间。
4、汇锦国际中心拆迁工作接近尾声，无独有偶，该项目也有意按精装修标准打造LOFT概念。
该项目地处芜湖市镜湖区，位于九华山路与北京东路交叉口（原中江商场）属芜湖市商业核心圈，建筑物总高度为95米，共23层（地下一层为商业；地上裙房五层为商业；主楼18层，6-23层为LOFT办公用房。
）
5、2009年8月开始，联盛国际商业广场大力推广“搜秀城”的概念和商业模式，搜秀城其实是联盛国际商业广场的主力店之一，其特点为以经营流行时尚百货为主、商铺小面积分割、统一营运管理，意欲将其打造成为类似南京“时尚莱迪”的”业态。
据悉，搜秀城的最低总价约10万元起，大多数房源总价约在10万—30万元，首付可能只需要5万元。
目前，联盛国际商业广场工程进展顺利，5万㎡地下工程已经完成，乐购超市、五星级影院、真冰溜冰场、屈臣氏等也确定入驻，计划大约在9月底—10月将正式开盘发售。
联盛搜秀城大型投资说明会将于9月12日上午举行，届时，搜秀城独立产权商铺的铺位面积、销售方式、总价区间、具体认购时间及委托经营管理方式等“销售内幕”将会全城公开。
6、位于芜湖融汇中江广场西区的融汇中江电脑城，经过前期紧锣密鼓的筹备后，于2009年7月18日正式开业，经营面积约8000㎡。
中江电脑城始建于1997年，原址位于九华山路中江商场内。
初期，经营户只有30余户，从业人员70余人。
因中江商场体制改革，大楼整体出让，2005年，在原新芜区政府招商政策鼓励下，进驻银湖中路2号，随后逐步发展到经营面积5000余平方米、经营户150余户、从业人员1200余人的规模，其中30%为复原转业人员、50%为应往届大学生、20%为下岗再就业人员。
融汇中江电脑城经营范围从品牌电脑、整机、兼容机到各种电脑配件、软件、数码产品以及网络工程等一应俱全，是芜湖乃至整个皖南地区最大的IT市场，年营业额5000余万元，创税数百万元。
7、7月25日下午，以“打造城市第二核心商圈”为主题的中央城商业项目交流会在侨鸿皇冠假日酒店六楼宴会厅举行，与会人员有品牌商家、投资客、规划设计单位及相关政府招商部门人士。
分别从城市第二商圈的功能与定位，中央城商业项目的规划与前景、发展与影响力，商业街的开发理念与经营模式等方面进行深度探讨，目前其规划由上海现代建筑设计公司的组团式分块布局设计方案和上海建筑设计集团的线型带状布局设计所组成，暂未报规。
据了解总建筑面积约39万㎡的中央城商业项目主要定位于弋江区核心商业区、芜湖市第二核心商圈，未来将结合自然景观建设一座全新的中央公园，并通过中央公园景观轴的渗透，将已建成的国际会展中心和在建的五星级酒店与代建的商业项目完整地贯穿起来，为芜湖市民提供集休闲旅游和商业消费为一体的全新商业环境，并打造芜湖一日游的理想去处。
8、据了解，小九华因招商引进项目大多不符当年土地拍卖时约定的业态，且有未竣工验收便装修、未领执照便准备开业的行为，导致部分已耗巨资装修的娱乐、餐饮项目被勒令不得开业。
经多方协商，目前部分商户已试营业，但整体开街时间却仍旧待定。
9、合肥大地房地产开发有限责任公司进驻芜湖，将打造皖江第一农副产品交易基地——芜湖大地农副产品批发市场。
该项目沿利民东路，位于青弋江以南，三环路以西。
其招商中心6月份上旬正式对外开放，地址：
利民路奥韵康城沿街门面房。
一期总占地面积逾200亩，其中涵盖果品、水产海鲜、茶叶、副食品、干货、牛羊肉及冻品批发等多个农副产品交易区域以及40000吨冷冻库。
据了解，此项目由芜湖供销社携手“安徽知名房地产龙头企业”--合肥大地房地产开发有限责任公司强强联合，打造皖江第一农副产品交易基地。
10、芜湖（中国）商品交易博览城项目日前已正式启动，项目占地面积325350㎡（488亩），项目总建筑面积390000㎡。
本项目定位综合市场、物流中心、博览中心三大功能，交易、物流、博览品种以小商品（日用百货、酒类、干货、燃气器具、文化用品、五金、皮具、家用小电器、内衣、鞋类、针织品、食品等）、建材（木质地板、地砖、瓷砖、洁具、橱柜、卫浴等）为主。
一期工程（B地块）总投资约3亿元，占地面积117446.7㎡，建筑面积140935㎡。
由安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司投资开发，目前项目售楼处8月中旬开放，预计10月将首次开盘。
11、已交付的主要商业楼盘的经营现状
◆新百大厦南楼已歇业，已与新百大厦主楼一同进入改造期。
改造后商场将全面升级，预计9月28日开业。
改造后的新百南楼六楼近2000㎡的作为特色休闲餐饮招商区域，面对各类国际、国内休闲餐饮、咖啡茶座等品牌招商。
◆华亿国际购物中心南楼改造已于8月上旬开始，改造后的南楼将与9月28日与新百南楼同期开业。
华亿国际南楼以“精品·时尚·潮流”为理念，拥有目前芜湖相对较好的商品品牌和商业格局。
◆嘉信茂广场：
主力店沃尔玛经营状况良好。
1层中心广场区域两年前签约的商铺租约已经到期，正在大面积调整，租金也逐步上浮，调整后的一楼仍以女装、饰品、箱包等为主的淘珍街，面积以20平米左右为主，通道中间放置购物花车，人气渐旺。
4层减少了餐饮面积，引进著名电玩品牌美奇乐园，与豪仕堡健身会所、美食尚，撞球会所和糖果KTV等主力商家一起，逐渐改变往日人气不足的局面。
◆和平大厦：
和平名品街1层经营状况尚可，内街因铺位面积较大（120-150㎡），租金较高。
本月芜湖本土数码旗舰店环宇数码广场正式进驻和平大厦一层，经营面积约450。
自宏图三胞从三楼撤场后，赛博数码广场将扩张至整个二三层商场近10000㎡，目前调整正在进行中。
◆融汇中江广场：
自2006年开业以来经营状况一直不佳，其商业管理公司下大力气改变经营思路，调整业态布局，重新招商推广，融汇女人街、融汇电脑城、融汇窗帘城目前招商、经营状况仍不理想。
最近有望得到改观，随着摩根100的正式启动，西区好乐迪量贩式KTV、中江电脑城、齐齐火锅等主力商家的入驻，人气有望得到刺激，商业氛围有望被点燃。
◆融汇中江广场“摩根100”写字楼销售火爆，月销售额过亿，达近1.2亿元，销售面积1.68万㎡。
摩根100商务楼为全玻璃幕墙式建筑，总建筑面积约为38000㎡,总高度约100米。
项目整体共分为30层，其中，地下1层为停车场，地上1-6层为商业服务配套空间，7-20层为soho公寓、soho办公，21-26层为标准商务写字楼，27-29层为企业总部基地等。
◆长街整治8项方案已列出时间表。
据了解，长街曾在1993年进行改造，但是由于相关条件限制，导致长街仓储、物流等各个配套跟不上，管理上也存在一定问题，导致目前违法建设、住宅改仓储、消防设施不足等现象严重。
特别是2008年11月15日长街小商品市场以及今年4月15日沿河路两次火灾，让芜湖人意识到长街区域已经到了不得不整治的地步。
在8项整治方案中，低压线路改造、违法建设及市容整治、消防设施整治、易燃易爆物品整治、住宅改仓储整治等5项内容重点针对消防安全隐患。
长街乃至整个沿街路至二街、九华中路围合区域的大改造工程即将开始。
五、土地出让情况、政策法规摘要、招商信息发布
1、2009年土地挂牌、出让信息
上市时间
地块名称
地理位置
出让面积（㎡）
起始价（万元）
土地用途
土地成交情况
9月1日
200918
东一路以东、规划道路以南、规划道路以西、赤铸山东路以北
298738.91
10710
文化科技产业及其附属配套项目
10710万！
华强以底价摘得
8月19日
200917
中山南路以东、青弋江芜申运河规划线以南、九华南路（中江桥）以西、江岸明珠地块以北
194501.74
65700
商业住宅
伟星10.082亿成功夺得。
8月20日
200916
花津中路东侧、利民路北侧、新时代商业街南侧、规划支路西侧
33741
6660
独立农贸市场、商业、酒店、办公
2009年8月20日挂牌，个人竞买人蔡刘晓最终以11590万元赢得
8月5日
200915
东至花津南路、南至利民路、西至中南建材城、北至新时代商业街
50776
17500
居住
浙江国都以2.55亿的价格拿下曾经的城南“地王”
8月5日
200914
九华中路以东，北京东路以南，一中宿舍以西，师大宿舍以北
13143
6071
商业、酒店、居住
挂牌，个人竞买人蔡刘晓最终以11590万元赢得
7月31日
200913
开发区银湖别墅以东，越秀路以南，凤鸣湖北路以西，华信药业以北
138313.54
11300
商业、酒店、居住
信德以1.18亿元摘得
8月7日
200912
花津南路以东，纬二路以南，九华南路以西、纬三路以北
62365
10500
剧院、演艺中心和培训基地、文化商业、酒店、居住
芜湖美丽华歌舞剧院有限公司以1.05亿元摘得
8月3日
200911
银湖北路以东、银湖以南、卫岗乳业以西、武夷山路以北
8279.94
1500
专家公寓及配套商业
信义光伏产业（安徽）控股有限公司摘得
7月16日
200910
新五大道以东、芜宣高速以南、新七大道以西、赤铸山东路以北（A、B地块）
271347
44000
居住
未成交
7月24日
200909
规划道路东侧、规划道路南侧、规划道路西侧、芙蓉湖北侧
16733.9
2440
公园旅游配套设施用地
芜湖东信旅游发展有限责任公司以2450万元的价格成功摘得
7月10日
200908
星河湾小区东侧、规划道路南侧、三环路西侧、大阳垾北侧
124559
18600
居住
未成交
6月8日
200907
康健小区以东、保兴垾以南、银湖中路以西、团结一村以北
23153
3500
居住、商业
2009年6月8日,安徽鸿达房地产开发有限公司5360万元竞得地块。
5月26日
200906
浦江路以东、嘉科快餐以南、双翼公司以西、裕安路以北
27495.41
2750
居住
2009年5月26日,个人竞买人崔玉宝以5130万元“抢”地成功
5月12日
200905
西至弋江北路、北至芜宣高速、东至规划道路、南至赤铸山东路
346192.3
597
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