精编房地产管理郑州银苑住宅小区总体规划设计方案设计说明.docx

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精编房地产管理郑州银苑住宅小区总体规划设计方案设计说明

【房地产管理】郑州银苑住宅小区总体规划设计方案设计说明

xxxx年xx月xx日

xxxxxxxx集团企业有限公司

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●说明部分

Ⅰ　规划建筑设计文明

一、设计依据

二、概述

三、规划指导思想及原则

四、总体构思

五、住宅设计

六、公建设计

七、道路系统规划

八、绿化系统规划

九、主要经济技术指标

●图纸部分

一、规划设计图纸

二、建筑设计图纸

郑州银苑住宅小区总体规划设计方案设计说明

一、设计依据

1．甲方提供的《银苑住宅小区总体规划设计方案及竞标方法》

2．《住宅建筑设计标准》（局部修订）DBJ08-20-98

3．《郑州市城市规划建筑管理技术规定》

4．《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）

5．《高层民用建筑设计防火规范》（GBJ50045-95）

6．甲方提供的规划红线图

二、概述

1．基地位置和规划范围

银苑小区拟建于郑州市郑花路27号北侧。

面积约21700平方米，计32亩（详见经郑州市规划局批准的红线图）。

东邻郑花路，北邻索克公司（邻郑花路为高层综合楼，西边为小高层建筑），西邻省物资学校，南邻省农行干校。

2．甲方开发意向

甲方拟在此地块中兴建以板式高层的高档住宅区，及相应的配套设施。

在尊重原有规划建筑基础上，希望在充分利用红线内土地面积的前提下，做到功能分区明确合理，注重环境及绿化系统设计，建筑外形美观大方，线条流畅丰富，色彩浅而鲜明，窗玻璃通透美观，特色新颖、别致。

且充分考虑到沿街的商业价值。

3．开发定位

本项目定位于银行干部群落。

这一群落对居住环境、居住质量和品味上有较高的要求。

因此，特别注重因地制宜，统筹兼顾，刻意创新，大胆突破，力求使该区达到高质量、高层次、高品位的要求，又别具一格创造出现代生活的气息。

三、规划指导思想及原则

1．推崇人本主义精神，尊重住户的居住要求，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活，努力创造一个高品质、有意味的聚居区。

2．追求形式和内涵的结合，住宅形式和居住形态的统一。

希望营造一个现代的、文化的、友好的、和谐的生活圈，希望体现沟通、参和、和谐的高尚社区。

3．规划针对市场需求，体现时代特征，最大限度地满足开发者、使用者双方的需要，在设计中追求实际、合理及一定范围内不可替代的特点，同时也能对小区所在地的整体环境品位、服务质量、社会效益有所裨益。

4．采用人车分流的道路系统

5．作为小区必要的公建项目（沿街店面及公共服务设施），规划提供合理高效的布局定位，独立的交通组织，且使其对内部住宅环境的影响减在最小，同时又能充分利用城市道路扩大服务面。

四、总体构思

相对于较大的开发量和相对狭小且不规则的场地条件，总体布局为尽量利用土地，我们找到一种在保证建筑基本户型和面积要求的前提下，整体空间形态也得以统一协调的有机联系的最佳住宅布局——俩排高层，作为基本布局，北高南低，东西以圆形点式住宅打破行列式的单调呆板，造成内部环境空间的围合。

北部板式高层阻挡了冬季的寒风，南部中间打开，引入阳光。

东西三栋圆形楼，既充分利用了土地，也起到了空间联系的点睛之笔作用。

由于地块狭小，故设主要干道一条，位于基地外围周边，道路尽量简洁、便利、流畅，路形舒展。

作为整个小区车流联系的主要骨架。

这条外环路宽6米，可临地停车，可作为紧急时的消防环路。

这样的道路布局使小区中人车完全分离，又使小区中部获得了完整的绿化活动空间，居民得以在一个无干扰的室外空间过一种安泰悠闲的生活。

小区内休闲绿化环境是设计中的重中之重，设计中均做到绿化相对集中，且点、线、面结合，形成有特点的序列绿化。

以序列性的广场、铺装，结合大片绿地，造成一种雍容端庄的新古典主义风格。

五、住宅设计

为了使用户充分享用通风采光，银苑全部规划为一梯俩屋的高层住宅，各类住宅设计考虑到高层次的居住质量标准以及需要层次的多样化，基本户为四室二厅。

我们在设计中注重自然规律，首先考虑住宅的朝向、通风，采用南厅，北厨模式，有穿堂风的布局，使冬季能享受阳光、夏季能避开骄阳，又充分引入自然风，流穿全户，创造很好的户内气候，住宅充分依据现代人的生活模式进行设计，采用大面宽（主卧3.9m开间）厅（4.8m-5.4m开间），小进深，大厅大主卧，小次卧的合理功能布局，且保证所有户型都实现“三明”，“动静分区”、“餐客分厅”、“洗卫分区”，卧室全部采用新型的低窗台凸窗手法，使具有优良的观景效果。

住宅层高控制为3.0m，顶层采用复式布局，于屋顶处退台，给顶层住宅以宽敞的户外活动空间，底层抬高1.2m，为半地下自行车停车库提供自然采光。

建筑形式采用简洁明快的现代风格，以线条和块面的构图方式和材料的对比做造型组合，且非屋顶上用曲面的构架丰富造型变化，形成动感而有活力的标志性形象。

六、公建设计

银苑小区在沿郑花路布置商业及服务公建，充分利用了商业价值，繁荣该地区的商业气氛的同时亦满足小区服务配套之用。

此外在小区西部中心绿地中设二层会所。

七、道路系统规划

因地制宜分设车行出入口和人流出入口。

1．车行道路系统

小区外环单向通车，道路路面宽6m，路形舒展、饱满。

紧急时候，利用部分铺装道路，车行路线在组团内部可形成回环。

2．步行道路，共分三类

入口人行道，该道路结合绿化，有收有放，局部扩大为广场，且设花坛、雕塑，形成丰富的空间层次，绿化景观道，小区内沿绿地设步行道，连缀主要环境景观。

道路宽不小于3.5m，紧急时作消防环道绿化散步，结合大面积绿化,宽1-1.5m，以花岗岩式大理石拼砌而成，线型自由活泼。

3．停车场地规划

分为俩部分，一是中心绿地下的地下停车，二是小区外环道外侧地面停车，自行车则考虑住宅的地下层停放。

八、绿化系统规划

1．立体层次绿化，采用坡地升沉的立体手法，点线面相结合达到富有层次的绿化效果。

2．主题绿化

俩个主要绿化区域，一动一静，渲染了典雅、安逸又富有活力的居住氛围。

3．植被处理

广植乔木，乔木常绿，落叶间植，使进入小区有绿树成荫之感，且注重一年四季的季相变化。

沿中心绿地乔灌间植，四季有花，收放有致，富有情趣和人情味，且充分考虑噪音。

九、主要经济技术指标

项目

单位

数值

比重（%）

总征用地

M2

21700

总户数

户

372

总建筑面积

M2

71000

100

其中：

住宅面积

M2

51480

72.5

商业面积

M2

8760

12.3

地下室面积

M2

10760

15.2

停车位

个

350

其中：

地上泊位

个

80

地下泊位

个

270

住宅区平均层数

层

11.92

住宅区容积率

3.3

住宅区绿地率

40.3

投资估算编制说明

一、编制内容：

银苑住宅小区工程，总建筑面积为71000平方米，投资估算包括：

建筑安装工程、主要设备、室外工程及政策规定的其它费用。

不含征地费。

二、编制依据

投资估算依据银苑住宅小区设计方案及各专业提供的条件，参考类似工程的概算指标编制。

三、建设项目总投资：

12226.00万元（详见附表）

其中：

建筑安装工程10208万元

主要设备200万元

室外工程240万元

其它费用1078万元

基本预备费500万元

建设项目投资估算总表

（表一）

序号

工程或费用名称

估算价值

（万元）

经济指标

备注

建筑面积

（m2）

单方造价（元）

一

工程费用

（一）

建筑安装工程

10208

（二）

主要设备

200

（三）

室外工程

240

合计

10648

二

其它费用

1078

三

基本预备费

500

四

建设项目总投资

12226

工程费用投资估算表

（表二）

序号

工程或费用名称

估算价值

（万元）

经济指标

备注

建筑面积（m2）

单方造价（元）

一

工程费用

（一）

建筑安装工程

1

住宅

（1）

建筑装饰工程

65200

1050

（2）

给排水工程

65200

60

（3）

空调通风工程

65200

190

（4）

电气工程

65200

150

小计

9454

65200

1450

2

车库

754

5800

1300

1—2合计

10208

（二）

主要设备

200

（三）

室外工程

1

绿化

20

2

道路

30

3

室外管网

100

4

其它配套设施

90

小计

240

（一）—（三）合计

10648

其它费用投资估算表

（表三）

序号

工程或费用名称

估算价值

（万元）

经济指标

备注

建筑面积（m2）

单方造价（元）

二

其它费用

1

勘察费

60

2

文物钻探费

21

3

设计费

320

4

建设单位管理费

128

5

监理费

220

6

绿化管理费

7.00

7

城市配套费

142

8

人防费

120

9

三通一平及其它

60

合计

1078.00

三

基本预备费

500

四

建设项目总投资

一—四总计

12226.00

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