徐汇区建设项目办理指南.docx
《徐汇区建设项目办理指南.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《徐汇区建设项目办理指南.docx（56页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
徐汇区建设项目办理指南
上海市徐汇区建设项目报批报建指导册
（2009年11月16日第一版）
上海天华建筑设计有限公司
行政经营部负责编制
概要
上海徐汇区报批报建指导册（2009年11月16日第一版）主要供设计总负责、建筑专业负责人、客服经理等在项目操作过程中对报批报建环节进行指导参考。
该指导册根据《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、徐汇区行政办事大厅各职能部门服务告知单及上海市徐汇区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定的不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。
使用须知：
1、指导册主要分为两大部分：
第一章徐汇区房地产开发报批报建流程图；第二章徐汇区建设项目报批报建工作指引。
2、该册将徐汇区建设项目的整个报批报建过程分为7个阶段（土地获取阶段、规划阶段、方案阶段、初步设计阶段、施工图阶段、开工阶段、竣工阶段），并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为：
控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。
4、附页为上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。
5、指导册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。
6、指导册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。
第一章徐汇区房地产开发报批报建流程图----------------------------------------3
第二章徐汇区建设工程报批报建工作指引----------------------------------------5
一、概述---------------------------------------------------------------------5
二、徐汇区报批报建工作指导---------------------------------------------------5
（一）土地获取---------------------------------------------------------------5
1.土地获取------------------------------------------------------------------5
2.工程报建-----------------------------------------------------------------6
（二）规划阶段---------------------------------------------------------------6
1.申请《选址意见书》---------------------------------------------------------6
2.申请规划编制要求---------------------------------------------------------6
3.申请详规批复--------------------------------------------------------------7
（三）方案阶段---------------------------------------------------------------8
1.设计招投标----------------------------------------------------------------8
2.方案征询------------------------------------------------------------------8
3.申请方案批复--------------------------------------------------------------9
4.申请环评批复--------------------------------------------------------------11
5.申请可行性研究报告批复----------------------------------------------------11
6.申请《建设用地规划许可证》------------------------------------------------12
7.地名申请------------------------------------------------------------------13
（四）初步设计阶段-----------------------------------------------------------11
1.扩初征询-----------------------------------------------------------------11
2.抗震超限专项审查---------------------------------------------------------14
3.申请扩初批复-------------------------------------------------------------14
（五）施工图阶段-------------------------------------------------------------15
1.施工图审查---------------------------------------------------------------15
2.申请《建设工程规划许可证》-----------------------------------------------17
3.室外管线综合设计---------------------------------------------------------17
（六）开工阶段---------------------------------------------------------------17
1.办理《建设工程施工许可证》------------------------------------------------17
2.办理防雷检测--------------------------------------------------------------18
3.办理质监------------------------------------------------------------------18
4.规划放样复验--------------------------------------------------------------19
5.申请门牌号码--------------------------------------------------------------20
6.面积预测-----------------------------------------------------------------21
7.申请预售证----------------------------------------------------------------21
（七）竣工阶段---------------------------------------------------------------22
1.地籍修测及地籍图----------------------------------------------------------22
2.竣工验收------------------------------------------------------------------23
3.住宅交付使用许可证--------------------------------------------------------23
4.大产证办理----------------------------------------------------------------24
附页一：
上海市设计招投标、备案手续办理流程----------------------------------26
附页二：
上海市抗震超限专项审查流程------------------------------------------29
附页三：
室外管线综合设计流程------------------------------------------------30
附页四：
上海市建设项目规划管理电子报件--------------------------------------32
第一章徐汇区房地产开发报批报建流程图
完税证明
第二章徐汇区建设项目报批报建工作指引
一、概述
根据房地产开发报批报建流程，将整个报批报建过程分为下列7个阶段：
1.土地获取——根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。
建设单位中标后，在规定时间内，签订土地出让合同。
2.规划阶段——项目建设单位按照出让合同的要求，组织编制规划方案并报送规划管理部门。
3.方案阶段——项目建设单位按照批准的修建性详细规划，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制方案设计，报送规划管理部门。
完成审批后向规划局申请核发《建设工程规划许可证》。
4.初步设计阶段——项目建设单位按照批准的规划方案，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制初步设计，报送建管局审批。
5.施工图阶段——项目建设单位按照批准的初步设计，组织施工图设计，报送审图公司、消防、交通、环卫等部门审核，完成审核后向规划局申请核发《建设工程规划许可证》。
6.开工阶段——项目建设单位在建设放样复验后，向建管局申请核发《建设工程施工许可证》。
7.竣工阶段——建设竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，分别向规划、环保、消防、农绿部门申请验收。
验收备案后，可申请住宅交付使用许可证，
二、徐汇区报批报建工作指导
（一）土地获取
1.土地获取（招拍挂方式）
审批部门：
房地局
审批时限：
20个工作日
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
行政事务审批申请表
2
建设单位
关于用地审批有关事项的申请
3
建设单位
房屋土地权属调查报告书附勘测定界图
4
建设单位
地籍图
5
建设单位
征询规划部门的意见回函
6
建设单位
征询发展改革委的意见回函
7
建设单位
原房地产权属情况说明或用地批文、房地产权证复印件、与原房地产权利人的补偿协议（未经土地储备的提供）
相关表格
获取文件
《中标通知书》
2.项目工程报建——所谓工程报建是指，项目工程从立项至工程破土动工这个阶段进行的工作内容，其主旨在于将工程纳入城市建设档案并进行监管，是工程合法建设的前提。
狭义上，报建工作应该指工程项目在完成规划“一书一证”的办理后，为将工程纳入建管渠道，合法建设而开展的工作；在广义上，习惯把报建工作看作是整个工程项目包含立项申请、规划、图审、建管办理等所有手续的综合过程。
办理单位：
建管局
办理时间：
当场办理
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《上海市建设工程报建表》
2
建设单位
企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件
3
建设单位
建设工程立项的批准文件原件和复印件
4
建设单位
有与建设工程相适应的资金证明
5
建设单位
法定代表人委托书（委托经办人办理报建）
6
建设单位
经办人身份证原件和复印件
获取文件
工程报建IC卡（工程报建IC卡是建设项目进行审批、招标的钥匙，具有非常重要的作用）
（二）规划阶段
重要报批环节：
申请《选址意见书》、申请规划编制要求、修详评审并批复
1.申请《选址意见书》
适用范围：
除国有土地使用权转让地块以外，建设项目有下列情形之一的，从申请建设项目选址意见书其办理：
1）新建、迁建单位需要使用土地的；2）原址扩建需要使用本单位以外的土地的；3）需要改变本单位土地使用性质的。
审核单位：
规划局
审核时限：
20-40工作日
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《建设项目选址意见书申请表》原件1份
2
建设单位
电子地形图光盘+合同定单3份
3
建设单位
光盘一张
4
建设单位
定界图4份
5
建设单位
定界报告1份
6
建设单位
土地权属（含附图）或建设用地批准书、批文、附图或土地指示
相关表格
获取文件
《建设项目选址意见书》及附图
《建设项目选址意见书的通知》
2.申请规划编制要求——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
适用范围：
1）利用原址新建、改建、扩建且不改变土地使用性质的建设工程；2）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及涉及原有外貌或者基本平面布局的装修工程；3）需要变动主体承重结构的建筑大修工程；4）沿道路或者在广场设置的城市雕塑工程；5）不需要申请用地的管线、道路工程；6）旧住房综合改造项目。
审核单位：
规划局
审批时限：
20-40个工作日
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《建设工程规划设计要求申请表》1份
2
建设单位
批准的建设项目建议书或其它有关计划文件
3
建设单位
地形图2份（市政科划示控制线并盖章）
4
建设单位
建设基地土地使用权属证件（复印件）
相关表格
获取文件
《建设工程规划设计要求通知单》及附图
3.申请详规批复
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
审核单位：
规划局
审批时限：
评审会后30-40个工作日
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
修建性详细规划报送表（包括电子版）、请示报告
2
设计单位
规划文本8套（文本内容包括：
区位图、用地现状图、土地使用规划图、详细规划总平面图、交通及道路系统规划图、绿地系统规划图、给排水系统规划图、电力电讯燃气规划图、防灾及地下空间利用规划图、分期实施规划图）
3
设计单位
文本光盘（盖设计院章）
4
建设单位
控制性详细规划批复
5
建设单位
详规评审会议纪要
6
建设单位
国有土地出让合同及规划意见复函
获取文件
《修建性详细规划批复》
（三）方案阶段
重要环节：
设计招投标、方案征询、申请方案批复、申请环评批复、申请可研批复、申请《建设用地规划许可证》、地名申请
1.设计招投标
详见附页一：
2.方案征询
征询部门:
区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区农绿局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、市空港办
征询时间：
10---20个工作日
提交资料：
职能部门
报送资料
审核要点
卫生局
1、申请登记表
2、总平面图（建筑）
3、地形图
4、文本
5、文本中含日照分析报告
6、中标通知书或土地出让合同（立项批文）
7、修详批复
1、间距符合规范；
2、标明与周边相邻建筑的距离；
3、日照满足规范；
4、充分考虑商铺、会所、泳池等公建对卫生的设计需求；
5、文本盖出图章、建筑师资质章、设计院章。
审批时限：
5天
环卫
1、总平面图（建筑与管线）
2、文本
3、修详批复
1、垃圾收集站及道班房是否符合标准；
2、垃圾房前留12*12米倒车位。
农绿局
1、总平面图（建筑）
2、文本
3、绿化分析图（绿地面积和尺寸标注清楚）
4、建设用地规划许可证及附图
5、中标通知书或土地出让合同（立项批文）
6、修详批复
1、绿化率不小于35%，集中绿地率不少于15%；
2、停车位绿地不计入绿化，绿化分析图须标注每一块绿地位置、尺寸及面积；
3、小区内水体若硬质材料铺装水底，水体面积不计绿地面积，非硬质材料铺装水底，水体面积按50%计入绿地面积。
审批时限：
10天
交通（区、市）
1、总平面图（建筑，需标明每个停车位）
2、文本
3、修详批复
1、出入口的设置；
2、停车数量；
3、道路宽度。
水务局（两个部门）
1、总平面图（建筑与管线）
2、文本
3、修详批复
1、文本中含给排水章节，附给排水总平面图；
2、雨污水分流、污废分流设计按标准、水量、方向。
民防办
1、总平面图（建筑）
2、文本
3、修详批复
4、中标通知书和出让合同
5、分层面积表
6、申请表
1、分层面积表要盖设计单位和建设单位章；
2、总平面图加盖出图章。
房地局
1、详规批文及附图
2、总平面图（建筑与管线）
3、文本
4、公建配套情况表
5、建筑部分光盘
1、小区围墙必须透空透绿，
2、管线必须入地敷设，
3、公建配套设施满足规范。
教育局
1、总平面图（建筑）
2、文本
3、修详批文
涉及到教育配套（如学校、幼儿园）需送审
节能办
1、总平面图（建筑）
2、文本
3、修详批文
文本中是否含节能内容
镇政府
1、总平面图（建筑）
2、文本
1、退界是否符合规范，
2、公建配套是否满足规划要求。
备注
水、电、煤、电话、有线电视配套公司征询。
3.申请方案批复
控制要点：
容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按%配置），建筑退界、间距、日照分析
审批单位：
规划局
审批时限：
15个工作日（政府承诺20个工作日）
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
立项批复或中标通知书
2
设计单位
1：
500建设基地（纸质）地形图一份（需标示用地范围，拟建建筑物的外框尺寸与相关尺寸）1份
3
设计单位
1：
500总平面设计蓝晒图2份；绿化布置图一份
4
设计单位
方案文本2份
5
建设单位
选址意见书或规划设计要求或土地出让合同
6
设计单位
《建设工程设计方案送审单》；
7
建设单位
消防、卫生、交通、绿化等相关部门征询意见单
8
设计单位
高层建筑附日照分析报告2份
9
设计单位
分层面积表2份
10
设计单位
电子地形图光盘1份
11
设计单位
设计图光盘1份
12
设计单位
光盘1份
13
建设单位
《城市国有土地使用权出让合同》及附图复印件
14
建设单位
修详批复（调整意见）
注意事项：
电子报建光盘从上海规划网站上下载（）。
按沪规信（2004）1190号要求执行。
设计图光盘内容含所有图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。
纸质地形图：
用墨线标注总图内容：
1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划控制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通（周边道路用红线划示，标出路宽和中心线）。
总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，总平面图上应标明的内容及要求同地形图。
方案送审表及分层面积表加盖设计院章。
建筑间距必须满足规划要求，日照分析必须准确，如满足60分钟不满足65分钟日照需提供承诺书，承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。
集中绿地率达到15%，绿化率达35%，停车率达100%即可，数据不宜过大。
规划经济技术指标必须符合详规批复要求。
商业要求集中设计并退道路红线10米，不许结合住宅建设底商。
相关表格
获取文件
《方案批复》
4.申请环评批复
审批单位：
区环保局
审批时限：
从编制环评报告开始3个月
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
环境影响评价报告（报告书2本、报告表3份、登记表3份、电子版1份）
2
建设单位
立项批复或中标通知书
3
建设单位
排水许可证或排水接管许可证明
4
建设单位
公示
5
设计单位
总平面图、总排水图各1份
获取资料
《环评批复》
5.申请可行性研究报告批复
编制单位：
投资咨询公司
审核单位：
区、市发展和改革委员会
审批时限：
20个工作日
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
立项批复或中标通知书
2
建设单位
方案批复
3
建设单位
环评批复
4
建设单位
公司简介、营业执照、开发资质、章程
5
建设单位
配套征询意见
6
建设单位
土地出让合同
7
建设单位
规划范围地形图
8
设计单位
总平面图
9
设计单位
建筑设计说明
10
设计单位
主要房型平面图
11
建设单位
资本金承诺
12
建设单位
资金证明
获取文件
《可研批复》
6.申请《建设用地规划许可证》
控制要点：
地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确
审核单位：
规划局
审核时限：
20个工作日（政府承诺40个工作日）
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《建设用地规划许可证申请表》原件1份
2
建设单位
用地范围测绘成果报告（规划定界报告）
3
建设单位
定界图５份（划示道路红线）
4
建设单位
国有土地使用权出让合同、详规批复及附图
5
建设单位
方案批复
6
建设单位
可研批复
7
建设单位
电子地形图光盘+合同定单1份
8
建设单位
光盘1张
相关表格
获取文件
《建设用地规划许可证》及附图
7.地名申请
控制要点：
所起地名必须符合地名命名规定（见《上海市居住区、建筑物名称管理规定》）
审批单位：
区规划局地名办
审批时限：
1个月
报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
申请报告2份
2
建设单位
《建设用地规划许可证》及附图2份
3
建设单位
立项批复2份（或中标通知书）
4
建设单位
1：
500地形兰晒图（地块范围用红线划出）3份
5
设计单位
总平面图（图上应标有用地面积、建筑面积、绿地面积等各项技术指标）2份
6
建设单位
地名命名、更名申请表2份
7
建设单位
有关的证明文件（业主委员会或者其他产权人出具的同意命名或者更名的证明，并签字盖章）2份
9
建设单位
景观效果图、模型照片或者实景照片2份
注意事项：
地名使用申请报告：
须注明地名所在地点、用地面积、总建筑面积、幢数、层数、楼高、功能、特点、申报名称、名称由来与含义、建设单位、需注销的地名。
以花园（花苑）作通名的应写明绿化率。
以别墅作通名的应写明容积率。
以广场作通名的应写明集中空地面积，
升级会员 