旅游服务区建设项目可行性研究报告.docx
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旅游服务区建设项目可行性研究报告
旅游服务区建设项目可行性研究报告
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）
第一章总论
第一节项目背景
一、项目名称
某某旅游服务区建设项目
二、项目建设性质
新建
三、项目建设单位及简介
本项目的建设单位为某某省某某旅游开发有限公司，该公司由某某省某某生态文化旅游圈投资有限公司、某某县政府共同出资组建。
注册资本金1.1亿元，该公司遵循“政府引导、市场化运作”的基本原则，努力提升某某的旅游竞争力、影响力和带动力，推进某某景区“由行政接待向市场化经营转变、由夏季避暑向四季旅游转变、由区域性景区向全国知名景区转变”。
力争通过三到五年的时间，将某某打造成为国家5A级景区和全国知名的旅游目的地。
通过规划和策划，以“重塑某某、再造某某，打造中国最美的山地度假旅游目的地”的方案已初步形成：
一是依托“一镇八区”，打造“一环三线”。
“一镇”即将云中湖建设为风情独特的山地度假小镇；八区即重点打造提升八个特色各异的旅游景区，包括中港、云中湖、铜鼓包、石龙峡、金鸡谷、闯王陵、老鸦尖、太阳山景区。
“一环”是指景区山上公路与山下公路对接，围绕云中湖，形成旅游大环线。
三线即以船埠入口区为起点，联动银河谷景区，包含中港以及沿线景点，至云中湖景区，并以云中湖为核心，发散至铜鼓包景区、石龙峡景区形成东部旅游线路；以闯王陵为起点，经金鸡谷、老鸦尖景区，最终延伸至铜鼓包景区，形成中部旅游线路；以太阳山林场为中心，形成西部旅游线路。
二是完善“一主三辅”，重点建设六大项目。
“一主三辅”入口服务体系，即在船埠建设主游客中心——某某入口综合服务区；在金鸡谷、一天门、太阳山等次入口建设三个辅助游客中心。
重点推进船埠入口综合服务区、云中湖度假小镇、云中湖索道、船埠（中港、内港、东港）旅游新村、环某某旅游公路、八大景区提升6大重点项目建设。
四、可行性研究报告编制依据
1、《国务院关于加快发展旅游业意见》的通知
2.《旅游规划通则》GB/T18971-2003，2003年中华人民共和国质量监督检验检疫总局发布；
3.《某某风景名胜区总体规划》（1998—2010年）同济大学；
4.《某某国家级自然保护区总体规划》（1997—2020年）国家林业局调查规划设计院；
5.《某某县总体规划（1996-2020年）》某某县规划土地管理局；
6.《某某省旅游发展总体规划》2003年；
7.《旅游区（点）质量等级的划分与评定》1999.10国家技术监督局；
8、某某省旅游业发展“十二五”计划和2020年远景目标纲要；
9、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
10、《某某船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划》
11、其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料。
12、委托合同及其他相关资料
五、可行性研究报告研究范围
在《某某船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划》报告中，分别按三个层次和范围来规划建设。
其中第一层次按“入口综合服务区概念规划范围以现状船埠村为中心包括周边河流山脉约800公顷土地面积”来规划建设；第二层次“入口综合服务区控制性详细规划范围为现状船埠村及其周边河流、农田约90公顷用地范围”来规划建设；第三层次按“入口综合服务区修建性详细规划范围为船埠村及附近现状河流与东部山脉围合约273亩用地范围”规划建设。
本报告以第三层次规划范围内为主要研究内容编制项目可行性研究报告。
六、新建的理由
一是风景名胜区规划的要求，在船埠村建设综合服务中心；二是自驾游的兴起，在旅游旺季时，云中湖地区车满为患，经常出现交通堵塞；三是大量车辆进入云中湖地区，加大了云中湖地区的噪音和空气污染。
根据《某某旅游发展总体规划》方案，通过在船埠村建设综合服务中心，配套建设大型停车场和游客换乘中心，外部车辆进入船埠入口服务区停车场后均换乘景区内部的环保车辆，游览景区各景点，以彻底解决旅游景区存在的上述矛盾。
第二节项目概况
一、项目建设地点
本项目选址在某某船埠村，具体位置详见下图：
二、项目建设目标
本项目将紧扣某某休闲度假旅游发展战略，充分结合项目建设区高低起伏、错落有致的地形、自然水体和山体等环境要素，兼顾旅游综合入口的功能需求，巧妙融合避暑胜地、英雄某某、佛道胜地、生态某某、温泉之乡、楠竹之乡的地域特质，精心打造出中国一流的风景入口综合服务区；中国一流的生态换乘转移中心；中国一流的旅游服务综合体。
最终形成某某风景区“一主三辅”入口服务体系，（即船埠主游客中心——某某入口综合服务区；金鸡谷、一天门、太阳山三个次入口辅助游客中心。
）
三、项目功能定位
1、作为某某风景区游客的主集散基地，其担负的主要功能为大部分（约70%）某某风景区的入口人流集散和换乘功能；
2、某某风景区冬季旅游的主要旅游目的，集休闲、观光、度假、科普教育等多种功能为一体，是以自然风光观赏为主，辅以人文景观的旅游目的地。
四、建设规模、内容和标准
1、建设标准：
按我国5A级景区入口综合服务区的标准规划建设
2、项目建设规模：
本项目新增建设用地182161平方米（折合273亩）。
主要建设景区游客服务中心、员工活动中心、生态停车场、游客换乘中心、民俗风情街及绿化景观工程。
合计建筑物总面积22766平方米，形成年最大接待60万游客出入景区的综合服务能力。
3、项目建设内容：
项目主要建设旅游综合服务区、商业服务街区、生态景观区三大功能服务区，建设内容如下表：
项目主要建设内容一览表
序号
功能分区
层/栋数
用地面积（平方米）
建筑总面积（m2）
结构类型
服务能力
一
旅游综合服务区
1
游客服务中心
一栋
7844
6960
框架二层
高峰接待能力为2万人/天
2
绿色生态停车场
92106
大型车位位285个；小型车位714个
3
员工活动中心
一栋
843
1360
框架二层
4
游客换乘车场
8000
C30地坪
100车位
二
民俗风情街
13094
14446
一层鄂南民居
三
喷泉广场
6000
四
室外绿化工程
54274
含游园等室外绿化景观工程
合计
182161
22766
五、项目投入总资金及资金筹措
本项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金，估算为4991.25万元，具体明细详见下表
序号
项目名称
金额（万元）
占投资比例（%）
一
工程费用
3674.91
73.6%
二
建设工程其他费用
925.32含112.444亩征地费）
18.5%
三
预备费
391.02
7.9%
四
建设投资合计
4991.25
五
建设期利息
0
六
流动资金
0
七
总投资
4991.25
100%
资金筹措：
1、项目建设单位自筹项目资本金3991.25万元；
2、申请政府旅游发展补助专项资金1000万元
六、建设时间安排
根据本报告建设方案和现场建设条件，参照国内类似工程的施工安排，初步预计本项目一其工程工期2年（2015年1月至2016年12月），其中半年的施工准备期，一年半的施工期。
第三节研究的主要结论与建议
一、结论
本项目是完善某某旅游服务设施的力作，也是某某生态文化旅游圈会议确定的重点建设工程，与某某县政府提出的“旅游兴县”战略定位高度契合。
随着本项目的建设，将极大改善景旅游服务设施与景观，促进当地旅游产业大发展、大繁荣，提升旅游景区招商引资品质和形象，同时也带来当地船埠村产业结构大调整，对当地农民就业和脱贫致富有极大的促进作用，是一项具有较好的经济效益、社会效益和环境效益好的项目，建议政府相关部门予以审批通过。
二、问题和建议
1、由于工程涉及周边农户进出，工程施工时应尽量处理好临时通道，保障周边农户进出的安全。
2、道路设计和施工时应做好边坡防护或临时防护措施，保护好生态环境。
3、由于施工现场尚无污水管道布置，设计时应由业主和相关部门协调好污水的临时排放措施。
第二章某某旅游资源简介
旅游资源是旅游产品形成的基础，而旅游资源类型是否丰富、品质是否独特，是能否形成系列产品和具有市场竞争力产品的重要条件。
一．某某风景区概况
国家级风景名胜区某某，位于某某省东南部某某县境内，距WW178公里，距咸宁市区40公里。
某某横亘鄂赣边陲的幕阜山脉中段，西连横岳，东接匡庐，总面积210平方公里。
既有江南山峰之奇秀，又具塞北峰岳之雄伟，兼有五岳之雄、险、奇、幽、秀，自然气候宜人，是某某省旅游业的精品名牌和旅游名山。
某某1979年设立风景名胜区管理处，1989年某某省人民政府批准为省级风景名胜区，1994年被国务院批准为第三批国家级风景名胜区。
某某雄奇险峻，景色迷人，不但是游览佳境，更是避暑胜地。
主峰海拔1657米，盛夏季节日平均气温21℃左右。
大崖头瀑布落差420米，为全国之最；位于海拔1230米的云中湖，是我国最具特色的高山湖泊；森林公园面积６万亩，有珍稀动物17种，珍稀植物34种。
某某历史悠久，人文景观星罗棋布。
史载，南朝晋安王，陈伯恭兄弟九人为避战乱建九座行宫于此，故得名。
南宋道士张道清至某某开辟道场，香火之盛，为全国五大道场之一。
1645年，明末农民起义领袖李自成殉难于某某牛脊岭。
国家重点文物保护单位闯王陵是全国唯一保存下来的农民起义领袖陵寝。
二．主要旅游资源简介
某某国家级风景名胜区有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源。
1、独特的花岗岩、变质岩体
亿万年的地质演变使某某呈现出千姿百态的奇特景观。
山上有不少具有很高旅游价值的高峰。
如著名的铜鼓包，犹如铜鼓擂天，海拔1585米，极目千里可远眺鄂赣两省风光，孤高驾万里，千峰在足下，北边绝壁万仞，南坡繁花似锦。
此外，山上奇特的岩石随处可见，其中包括“某某十景”中的“虎伏天门”。
伏虎岩位于一天门，是观某某日出之处，伏虎岩如虎卧地， 栩栩如生。
2、瀑布湖泊景观
瀑布湖泊景观是某某旅游资源的特殊优势，山上奇特水景颇多。
云中湖是我国高度仅次于天山和长白山天他的第三座高山湖泊。
两百多里长的富水河被誉为“鄂南漓江”，百里库区，百里桔香。
大崖头瀑布是我国落差最大的瀑布，气势磅礴，十分壮观。
安坪、樱花沟等地共有瀑布一百多处。
3、岩洞地貌景观
长期的地质演变使某某形成了许多具有旅游开发价值的溶洞，如狮子洞，青猿洞等。
这些溶洞发育完全，造型奇特，颇值得一游。
4、气象旅游资源
某某是我国有名的避暑胜地。
“某某天下爽”、“某某夏日凉”，这是国内外游客对某某这座“清凉世界”的赞誉。
某某因为海拔孤高，海洋与大陆的南北气流交汇于此，因而气候特殊，夏季凉爽，温和湿润，空气湿度适中，特别清新凉爽。
夏季最高气温30℃。
7月份平均气温22．1℃，年平均降雨量为1800毫米，年蒸发量达1250毫米；相对湿度为80％，极宜于度假疗养。
云海是某某的一大奇观。
站在一天门看云海，纵横千里，波澜壮阔，它瞬息万变，扑朔迷离，如梦如幻，时而风平浪静一望无垠，恰似轻柔温顺的少女；时而波涛汹涌，气势磅礴，大有翻江倒海之势。
此外，气象景观还有可与黄山媲美的日出、夕照、宝光和瀑布云等。
5、丰富的动植物资源
某某自然保护区，是代表中亚热带植物群落的典型自然区。
自然保护区内生长着世界五大洲的植物，仅木本植物就有83科，占全国木本植物总科的46.1％。
保护区内列入国家重点保护的珍稀植物有银杏、香果、杜仲等40余种，属我国古老珍贵的特产树种有30多种。
同时这个巨大的植物园也是一座百花园，春夏秋冬皆有山花绽开，把山容打扮得多姿多彩，娇艳妩媚。
某某丰富的植被为动物提供了天然的、良好的歇栖繁殖场所，山上动物种类繁多，包括列入国家级保护的黄腹角雉、白颈长尾雉、三宝鸟、锦鸡等。
6、道教胜迹
某某历史上是我国五大道教名山之一，1400多年的道教历史在某某上留有不少道教遗迹。
如今天保存下来的真君石殿，它位于云中湖，凤凰岭的“风头”上，面对香炉峰,已阅世780年，曾得到六个皇帝的敕封。
相传此殿曾供奉某某道教祖爷张道清的腊尸680年而不腐。
7、丰富的文物古迹
自南朝晋安王开辟某某起，某某经历了1400多年风风雨雨。
1645年农民起义领袖李自成同清军决战，最后壮烈牺牲于某某。
闯王陵墓位于某某西麓小月山下，由门楼、闯王墓、祭台和陈列馆组成，收藏有李自成生平、牺牲资料和金马镫等珍贵文物，是国家重点
文物保护单位。
此外，山上还有皇躲洞、李家铺古战场等文物古迹。
第三章旅游市场分析及预测
某某主要包括云中湖游览区、林海深处游览区、吴楚天游览区、龙潭探幽游览区和山下游览区。
而到这些景点的游客大多数需经过某某船埠游客集散中心（本次规划建设项目）购票和换乘才能进入景区，所以先对整个景区的游客市场进行详细分析并预测出需经过本项目进入旅游风景区游客接待量，然后以此为基础来确定本项目需配备的旅游服务设施的建设内容和规模。
第一节旅游客源市场现状分析
一、客源市场总体分析
根据某某县近三年的旅游年鉴，可得出以下数据：
表4-1某某旅游景区2007－2009年游客规模统计
年份
2007年
2008年
2009年
游客规模（万人次）
40
45
67
图4-1 某某旅游景区2007-2009年游客规模统计
根据以上表、图中的数据，可以看出：
某某旅游景区游客接待量近几年来总体上呈现出加速上升的态势，年平均增长率29.4％。
虽然近几年某某景区的旅游业有较快的发展，但目前仍然处于快速成长阶段，市场发育不是非常健全。
因而需要下大气力狠抓旅游业，超常规地发展旅游业，使之与某某4A风景区的旅游资源状况相一致，并逐步成为某某县的重要支柱产业。
二、客源结构分析
根据抽样调查，某某旅游景区的游客结构如下：
1、性别结构——男性游客略占优势
男性占54.8%，女性占45.2%（参见图4-2）。
图4-2某某旅游景区游客性别结构统计
2、年龄结构——中年游客居多，青少年游客市场开拓前景看好
表4-2某某旅游景区游客年龄结构情况统计（％）
年龄
<18岁
18-25岁
26-35岁
36-45岁
46-55岁
56-65岁
65岁>
比例
4.3
18.2
12.6
28.6
22.5
10.2
3.6
排序
3
1
2
从表4-2可以看出，某某旅游景区的游客以36-45岁年龄段的游客最多，占游客总数的28.6%，加上18-25岁年龄段和46-55岁年龄段的游客，三项之和占游客总数的71.3%，可见游客年龄结构是以中青年为主,青少年游客市场开拓前景看好。
这主要是因为远离喧嚣嘈杂的城市走向清凉自然环境的休闲避暑旅游正在成为城市中高收入阶层的消费时尚。
某某旅游景区洁净的水体、清新的空气、满山遍野竹林和凉爽的夏季正是现代都市人极向住的去处。
每年夏季，WW、咸宁等大中小城市游客纷纷前往避暑、休闲疗养，同时良好的生态环境吸引一些会议、学习培训在此地举行。
未来应注意开发会务这一高端市场。
3、学历结构——高学历游客居主导，并可以继续保持与发展
表4-3某某风景旅游区游客学历结构情况统计（％）
学历
初中以下
初中
高中或中专
大专或本科
本科以上
百分比
10.2
13.6
16.2
36.8
23.2
排序
3
1
2
由表4-3可知，大专或本科学历者占36.8%，本科以上学历者23.2%，二者之和占总人数的60%。
可见中高学历的游客是某某客源市场的主体。
这是由于某某客源中高学历、高收入人群中前来避暑的旅客占很大一部分。
在今后旅游产品的开发规划过程中，应在原有产品的基础上进一步丰富文化内涵。
注意开发中小学生夏令营市场。
4、职业结构——企事业单位游客是景区最稳定的客源
表4-4某某风景旅游区游客职业结构情况统计（％）
职业
企业
员工
国家行政及
事业单位员工
个体
商人
农民
学生
军人
离退休
人员
其他
比例
21.8
24.5
14.8
1.2
16.3
5.6
12.1
3.7
排序
2
1
3
来某某风景旅游区的游客中，国家行政及事业单位员工、企业员工和个体经营者所占的比例较大，是客源市场的主体（参见表4-4），这主要是因为一些机关、企事业单位的疗养院建设在某某上，同时一些单位将会议、学习培训经常在此举行，此外还有很多自驾游爱好者前往休闲消夏避暑和休闲疗养。
这部分人群的消费水平普遍较高，是某某餐饮、休闲娱乐和土特产的主要消费者，也是旅游收入的主要来源。
结合这一职业结构特征，可在此基础上发展会展旅游。
主要拓展老、少游客市场。
5、收入结构——中、高收入游客居多，消费能力较强
参见表4-5,家庭人均月收入在1001～1400元、1401～1700元和1700元以上的游客人数占被调查者的大部分，三个收入档次的总和占调查人数的79.3%，是目前某某风景旅游区游客的消费主体。
未来旅游产品的开发应考虑到这部分游客的消费特点和承受能力，同时为保护风景区资源，保护良好山体不受污染，要注意开辟高附加值的旅游项目，吸引高消费旅游者，适度控制游客量。
表4-5 某某风景旅游区游客收入结构情况统计（元）
家庭人均
月收入
＜500
501～800
801～1100
1001～1400
1401～1700
＞1700
比例（％）
2.1
8.3
10.3
18.6
32.5
28.2
排序
3
1
2
6、地域结构——以WW市场为主
表4-6某某风景旅游区游客地域结构情况统计（%）
地域分布
某某本地
咸宁
WW
省内其他地区
省外
比例
8.6
12.7
62
9.8
6.9
排序
2
1
3
综合表4-6，可以得知：
①前往某某旅游的游客主要为省内游客，其中某某本地游客占8.6%，咸宁市游客占12.7%，省内其他地区中，WW市区居民占多数。
②省外游客比较少，只占总游客量的6.9%。
③客源地域分布相对集中，主要来自某某省的中部和东部。
因此，未来急需拓展市场范围。
三、游客旅游行为特征分析
1、旅游信息来源——以亲朋好友、同事邻居的口耳相传获得旅游信息为主
图4-3显示，在信息来源方面，有两点非常突出：
一是某某良好的口碑。
大多数游客是通过亲朋好友、同事邻居的口耳相传获得旅游信息自发形成的。
这部分人是比较稳定的客源。
二是尚未开始旅游市场营销。
随着网络的发展，有一部分游客从网上获取关于某某的旅游信息（23.6%）。
而通过报纸、杂志、电视、广播等传统方式获取旅游信息的却较少（12.8%），旅行社促销的影响也较小（15.5%）。
这说明某某目前的旅游市场营销展开的不是很到位，游客大多是自发形成的。
由此可以大胆预测，一旦正式的旅游市场营销全面展开，一定会吸引大批游客来此旅游，游客量会迅速上升。
图4-3 某某风景旅游区游客旅游信息来源情况统计
2、出游目的——以避暑和疗养为目的游客居主导
图4-4 某某风景旅游区游客出游目的统计
图4-4显示:
在受访的游客当中，以夏季避暑为出游目的的游客为最多，占被调查总人数的35.80%。
这部分游客大多是WW、咸宁地区的居民双休、节假日来避暑休闲。
以上山疗养为目的的游客在被调查者中也占有相当比例，二者之和共有54%。
这两部分游客对价格不敏感、经济承受能力较强，是高端旅游产品的主要消费者。
因“出差”和“商务活动”形成的公务旅游和商务旅游的游客占到了10.8%。
3、出游方式——自驾游占多数
图4-5某某风景旅游区游客出游方式统计
由图4-5，可以看出：
（1）到某某的游客以自驾游为主，占被调查人数的36.4%。
（2）单位组织的游客也占有相当比例。
（3）旅行社组织的游客仅仅为21.2%。
说明旅行社在吸引外地游客来本地旅游方面，尚未发挥出其应有的作用。
游客对出游方式的选择，将为某某旅游客源市场渠道策略的制定提供主要依据。
4、出游交通工具的选择——自驾车出游占优势
图4-6某某风景旅游区游客出游交通工具统计
由图4-6可以看出：
（1）选择自驾车这种交通工具的有40.3%。
这是因为有部分商务和公务旅游者是自驾车出行；另外，随着生活水平的提高，也有相当部分游客是自驾车与朋友和家人出游的。
（2）还有相当部分的游客是由单位组织或者是与朋友和家人结伴，所以有35.2%的游客是包车出游的。
（3）有近16.2%的游客选择公共交通工具出游，这部分游客反映某某对外交通十分便利。
（4）还有一小部分的游客是本地游客和附近乡镇的游客，所以步行出游占了8.3％左右的比例。
5、出游时间——以夏季为主
由图4-7可以看出，游客的出游时间基本上以夏季为主。
夏天，是某某最为凉爽的季节，也是某某游人如织的时候；秋天某某楠竹满山遍野，云中湖碧水如绿，景色十分迷人，也是一年的旅游旺季。
图4-7某某风景旅游区游客出游时间统计
6、停留时间——停留三天时间居多
根据图4-8，可以得出以下结论：
有相当一部分游客到某某是来度周末的。
有38.4％的游客在某某风景旅游区停留3天；有19.7％的游客在此仅停留2天。
说明在延长游客的逗留时间及增加旅游收入上有很大的潜力可以挖掘。
图4-8 某某风景旅游区游客停留时间统计
四、游客消费特征分析
1、游客的人均消费水平——260元/人·天
表4-7某某风景旅游区旅游者人均消费水平（元/人·天）
分类
人均消费
权重一
加权人均消费
权重二
综合人均消费
A
a
B=A*a
b
R＝B*b
男
280
0.55
154.00
0.20
260.00
女
260
0.45
117.00
观光、休闲
300
0.55
165.00
0.40
会议
240
0.12
28.80
探亲访友
100
0.09
9.00
商务、公务
260
0.14
36.40
其他
180
0.10
18.00
初中及以下
160
0.24
38.40
0.40
中专、高中
260
0.16
41.60
大专本科及以上
300
0.60
180.00
表4-7中，分别按性别、旅游目的和学历计算人均消费水平，以统计比例为权重，得到游客在某某旅游区人均消费水平为260.00元。
2、旅游商品购买意愿——以地方土特产为主
某某某某的农副产品以茶叶、蘑菇、蕨菜、竹笋等为主。
其次黄沙的苦荞酒，。
大路的“土巴爷”，慈口的桔橙，大畈的麻饼，万家的甜锦，杨芳的酱品，洪港的大烤鱼，闯王的沙梨，厦铺的酒精等已成为某某土特产中的珍品。
这些土特产十分丰富，且绿色无污染，价格便宜，受到了很多游客的青睐。
前往某某风景旅游区的游客大都会购买一些土特产。
因此，在以后的开发中，要注意利用好本土的资源，开发出具有浓郁地方特色和传统文化韵味的旅游商品。
并应着力
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