别墅营销策划案.pptx

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前言,别墅,年前回款5000万,目录,项目现状,核心问题,执行方案,48套,13320万元,当期别墅货值,别墅销售目标,按80%的回款率，销售大致约需达到25套左右,高新区目前在售高层价格基本在3800-4200元之间。

价格是价值的外在表现，在价值配置与竞品对比缺乏强力支撑的条件下，项目均价超过市场最高均价450元/，销售难度巨大,市场导向价格对比,结合市场情况和总销额要求对原价格方案进行优化调整，调整后总销额比原来增加4.5万。

原总销额：

364345000调整后总销额：

364390010,高层价格调整建议,调整说明：

G5-G6单价下调200以缩小与竞品项目的价格差距，将缩小部分分摊到G3、G7-G8、Y1-Y3上。

G3小高层作为高层产品中的明星，拉大G3和G5-G6价格的差距随着区域的成熟和项目配套的完善，G7-G8价格也会有一定的递增。

G5-G6均价45000元，高出市场最高均价250元/,价值支撑：

入户指纹密码锁智能家居模块（智能生活配套自主延伸）,价值支撑配套建议,智能照明驱动方案,智能门锁方案,智能厨房方案,可定制的APP客户端,1700元,1700元,G3小高层户型面积区间建议,Y1-Y4：

180,为拉开小高层G3和洋房Y1-Y4的面积区间差距,南北通透：

不超过160纯南户型：

不超过140,G3户型面积区间建议：

G5、G6#货值,基础信息：

26F，2T4户，每栋实际房源104套，5#、6#共计拥有208套,7月中旬进行前期客户的梳理和引导开始蓄客，9月4日举行产品推介会（9月第一个周末）。

12月中旬，务需取得预售许可证，为项目开盘做好准备。

12月底到元旦左右项目高层必须开盘，为项目收款（银行放款）赢得时间（1月15日以后银行将拒绝放款）。

时间安排,以元旦开盘计，距目前约5个月时间,蓄客到开盘时间为5个多月时间，按80组/月计，5个月共计到访400组,正常到访量：

高新区域：

月到访80110组主城区域：

月到访5070组蓄客转成交转化率：

目前市场的蓄客期转成交转化率一般在45%55%；,销售目标为-75套,高层,400组有效到访，平均每天到访2.6组至少认筹120组,别墅,5000万回款，80%回款率，年前约销售25套,营销费用200万,引申出两个问题：

费用一定，欲达目标，该做些什么？

怎么分配？

PART.1活动节点,营销中心开放高层开盘活动,营销中心开放活动,直升机,豪车展,费翔,仪式,冷餐,演艺,营销中心开放活动,直升机，连续3小时，每15分钟起飞1次（起降要求50米*50米空地，周围延伸20米不能有高于3米的树木）2.费翔：

两首歌29万/天,活动费用预计：

65万礼品费用：

2万媒体/其他不可预见费用：

3万,活动总费用预计70万,费用预估,开盘活动,费用预计约需5万，具体价格需根据现场实际布置和流程安排报价,PART.2推广计划,推广内容媒体配合,推广内容,一期：

价值点传播+高层排号,方向一,推广内容,方向二,一期：

价值点传播+高层排号,推广内容,一期：

别墅销售信息+高层排号,方向一,推广内容,一期：

别墅销售信息+高层排号,方向二,推广内容,三期：

营销中心开放,方向一,推广内容,三期：

营销中心开放,方向二,四期：

项目景观+高层排号,推广内容,方向一,推广内容,方向二,四期：

项目景观+高层排号,推广内容,五期：

高层开盘,房展会赠送的9个半版安康日报，现场会使用1个半版，剩余整合为3个整版2个半版，分5次推广。

2016年,半版,整版,整版,半版,展示区开放主题,峰墅概念,展示区开放活动预告,托斯卡纳主题,推广内容,报广,整版,高层开盘活动预告,媒体配合,路口桁架每次摆放周期大约15天，每个周期约需4万元。

连续摆放至年底,媒体配合,院线广告/电台广告，全程支持,媒体配合,地点：

平利县西大桥头规格一：

10M*5M价格3.5万/年规格二：

20M*5M价格4.5万/年包含首次画面制作安装费,备注：

本报价不含税，如需开具正式发票，税点另加0.06,建议选择10*5位置，理由：

从进出城的平行直线视角观察较好，展示面较大。

平利县,媒体配合,旬阳县,位置：

洞子口说明：

出入城必径之地规格：

15*7M价格：

2.5万/年,位置：

高速路口旬阳安康神河三岔口规格：

三面价格16万/年,位置：

广场说明：

中心位置，人流集中规格：

21*7M价格：

5万/年,媒体配合,紫阳县,位置：

紫阳县环城路（惠明五期旁边）说明：

去二中、环城路必经路，旁边机关单位、住户很多。

面积：

18.2米*6.3米114价格：

1.2万元/年（含增值税普通发票第一次画面）,位置：

紫阳县桥沟路（新公安局大楼边）说明：

出城必经路，旁边机关单位很多。

面积：

18.2米*6.3米114价格：

1.6万元/年（含增值税普通发票第一次画面）,位置：

紫阳县河堤路西段（S310省道）说明：

进城、出城必经路，S310省道上。

面积：

8米*35.5米284价格：

3万元/年（含增值税普通发票第一次画面）,PART.3渠道挖掘,全员营销老带新同行转介企业陌拜,渠道挖掘,全员营销,全员经纪人，以扩大项目对外推介的广度,开发商员工合作单位员工（代理公司除外）市场散户推介,公司以正是文书形式发放到合作单位，合作企业官网和公众平台配合推送。

纸质文书和以公示的形式张贴至企业文化墙或其它显眼处。

（具体文字，再该方案确定后提供）,活动说明,活动执行,执行政策,渠道挖掘,老带新,老带新是老业主以现身说法的方式对项目良好口碑的传播，分两个步执行,情感维系，不断的提升客户对项目的好感度项目推介，激励政策释放,在项目新产品推出，活动节点、天气突变等契机以短信、电话、的形式进行慰问和关注传统节日将所有老业主邀约至售楼部赠送假日礼品,活动说明,活动执行,执行政策,时间：

在下午各项目下班以后，时长控制在半小时左右，不影响参与者下班休息地点：

售楼部内奖励：

每人20-50元购物卡或红包流程：

到访着信息登记加同行转介群项目讲解现场互动微信红包到访礼品要求：

置业顾问在会场分区域发展同行下线,阶梯奖励，让介绍过的同行欲罢不能；保密工作，再未得到转介同行许可，转介工作全部保密奖励发放，在银行放款的3个工作日内。

奖励政策,经纪人大会,渠道挖掘,企业陌拜,赠送年历和U盘,U盘印项目LOGO，内存项目宣传片、效果图,渠道挖掘,PART.4蓄客方案,蓄客执行,蓄客政策,交20000抵30000（左岸森林交10000或者20000均可，开盘成交直接减30000）开盘享有优先选房权,蓄客流程,奖品设置,开盘结束30日以内，接受退款申请，无息全额返还诚意金。

高层产品推介会,时间：

9月4日举行推介会地点：

建议融华酒店流程：

三大环节（具体后期提供推介会执行方案）,费用估算总览,