高桥棚户区改造工程拆迁安置还房小区项目可行性论证报告.docx
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高桥棚户区改造工程拆迁安置还房小区项目可行性论证报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：
高桥棚户区改造工程拆迁安置还房小区
2、建设性质：
新建
3、建设地点：
沈阳南路北侧
4、承办单位：
遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司高桥棚户区改造工程建设项目部
5、承办单位概况：
遵义市汇川区城市建设投资经营有限责任公司于2005年5月经汇川区政府批准组建，2005年6月完成筹备工作，7月公司正式挂牌经营工作，注册资本10000.0万元人民币。
公司性质为国有独资企业，主管单位为遵义市汇川区人民政府。
6、法人代表：
王正利
二、项目主要技术经济指标
1、项目建设规模：
项目总建筑面积：
130261.00平方米（其中，地块一：
69835.00平方米，地块二：
60426.00㎡），其中：
居住建筑面积105251.00平方米，商业用房10378.00平方米，车库14632.00平方米。
还房总数1066户。
2、项目总投资：
项目总投资26816.22万元。
三、可行性研究报告编制依据
1、贵州省2004版工程定额；
2、汇川区城投公司项目可行性研究及有关工作的委托书
3、项目规划布置总平面图
4、建设项目选址意见书
5、项目开发建设环境申报登记表
6、汇川区发展规划
第二章项目提出的背景和必要性
一、项目提出的背景
（一）汇川区基本情况
汇川区位于遵义市的中部，全区地貌以娄山关山脉和南北向娄山支脉为骨架组成形态多样的地貌类型。
丛山绵延，岭谷相间，谷深坡陡，主要为中低山峡谷、沟谷盆地地貌。
最高海拔1849m，最低772m，最大相对高差1077m。
区内地质构造线多呈东北向，属向斜构造。
汇川区地层由沉积岩组成，有板溪群、震旦系、寒武系、石炭系、二叠系、三叠系及第四系等。
主要岩性为白云岩、石灰岩、砂质板岩、页岩、泥岩粘土岩等。
该地层具有软质岩类与硬质岩类交替互层的特征，环境地质条件非常脆弱。
发育的背斜、向斜、断层等地质构造主要以南北向为主，而河流的切割方向及水流方向和地质构造方向相一致。
土壤以石灰土、石骨土黄壤，黄棕壤为主。
谷地多为黄壤，山坡地多为黄棕壤，旱作土分布于高阶地和山丘坡地上。
（二）汇川区基本情况
二、项目建设的必要性
随着沈阳南路道路工程于2009年12月底竣工通车，遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司的工作重点，也将转移到高桥棚户区改造工程拆迁户的安置暨沈阳南路建设工程还房小区的建设上来。
经统计，沈阳南路建设工程拆迁还房面积达11万平方米，还房过渡期为24个月，从拆迁到目前已经过去了6个多月。
为集约土地资源、改善片区人居环境及城市规划要求，还房工程设计为19层高层住宅，正常施工工期约24个月，目前还房工程还未启动，按相关规定还房过渡期已超出了6个多月。
经计算，还房工程每超期壹年，将多支付拆迁过渡费1000万元。
根据城市建设管理部门的经验，如果还房工程不能尽快启动并及时交付，还将会带来诸多社会问题产生不安定的社会因素，因此尽快启动还房工程是非常必要的。
第三章项目地概况
一、地形、地貌
高桥棚户区改造工程拆迁安置还房小区工程用地位于遵义市汇川区沈阳南路北侧，依山修建，分A、B两个区段，两处相距200米。
（一）地层岩性
该地区域内露出的地层由新至老有：
第四系（Q）、三叠系下统茅草铺组。
1、第四系土层-土体
填土层（Qml）：
由碎石、块石、粘土生活垃圾等组成，主要是以碎石为主。
密实度为稍密。
厚度变化大。
残破积层（Qel+dl）：
主要为黑褐色、褐黄色粘土夹碎块石为主。
大部分地段呈硬至可塑状，结构松散。
主要分布斜坡坡面上，以及负地形沟槽及平缓斜坡地带，厚度0.5-1.2m。
2、基岩-石灰岩
基岩为三叠系中统下统茅草铺组（Tlm）石灰岩。
岩性单一，基岩面起伏大，根据钻探揭露探明岩溶洞隙多充填红粘土，为岩溶强发育区。
根据现场岩芯特征岩体完整程度为较破碎岩体（中风化）。
分布于整个场地内，呈灰色、浅灰色。
钻探取出岩芯呈短柱状、块状少量长柱状，钻探岩芯采取率60-70%之间，岩芯表面见少量蜂窝状溶蚀小孔，属较硬岩，岩体基本质量等级为Ⅳ级。
受构造的影响，岩石节理裂隙较发育，结合程度较差，贯通性较好。
岩层层面之间较粗糙，但局部岩层之间受风化和水体的作用下岩层层面风化较严重，使其岩层层面之间局部地段出现泥质充填。
二、地质构造
区域构造上位于扬子准地台黔北台隆-遵义断拱北东向变形区、遵义向斜北西冀近向斜倾伏端。
场地内为单斜构造，岩层产状：
倾向130°，倾角46°。
未发现断层经过，地层分布连续。
但受区域构造的影响，岩体中节理裂隙较发育。
第四章项目工程建设条件
一、建设场址现状
（一）项目选址
本项目选址在遵义市汇川区沈阳南路北侧，建筑面积130261m2。
，交通方便，场地周边开阔，地形平坦，三通一平条件基本具备。
二、工程建设条件
（一）城镇规划、基础设施条件
本项目符合汇川区经济发展规划，资金到位后即可进行建设，不存在规划条件上的限制。
项目选址供水、供电、道路和通讯、排水等基础设施均完善完全满足施工需要。
（二）项目施工条件成熟
本项目是属于新建工程，平场土石方及护坡、堡坎等工程量较小。
项目建设场地已具备三通一平，无大的挖（填）土（石）方工程，施工所需的砖、石、砂以及钢材、木材等当地市场供应充足，建筑材料运输方便，有利于工程的施工建设。
本项目主要为普通的民用建筑安装工程，施工技术成熟，施工工艺简单。
综上所述，项目选址具有可靠的交通、电力、供水、通讯保证，不需新占用建设用地，施工方案成熟，已完全具备现场施工条件。
第五章工程建设规模及建设内容
一、工程建设规模
本项目规划用地32133.00平方米，建筑占地12779.00平方米，总建筑面积130261.00平方米，其中,还房建筑面积105251.00平方米，车库建筑面积14632.00平方米以及商业用房10378.00平方米。
二、主要建设内容
本项目总建筑面积130261.00平方米，拟建还房数1066户，车库、商业及物管用房等。
第六章建设方案
一、建设目标
坚持统筹兼顾、统一管理、安全高效的原则，经过本次新建工程，把沈阳南路还房小区建成房屋建筑质量优良、功能配套完善、规模与当地人口和社会经济条件相适应的住宅小区，为高桥棚户区改造工程提供良好的基础设施条件。
二、建设方案
（一）建筑设计
1、设计依据
《住宅设计规范》GB50096-1999
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
项目规划布置平面图；
本项目的建筑设计是根据现行国家规范要求，本着安全、实用、经济的原则进行设计，力求简洁美观，本工程设计使用年限为50年，建筑等级为Ⅱ级，场地地震基本烈度小于6度，不考虑抗震设计,但必须进行详勘，使建筑地符合项目建设标准，在建筑防水设计上，屋顶为二级防水，使用寿命为15年。
（二）建筑节能设计
1、设计依据
建设部令第143号《民用建筑节能管理》；
《民用建筑热工设计规范》;
《贵州省居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2008
《建筑外窗保温性能分级及检测方法》；
本工程建设区域的建筑热工设计分区为夏热冬冷地区，按照《贵州省居住建筑节能设计标准》采取的建筑节能措施有：
1、采用合理的体形系数、窗墙比。
2、屋面采用35厚挤塑板保温层，40厚砼保护层。
3、外墙采用20厚挤塑板保温隔热层。
4、所有窗采用6+6+6中空玻璃窗，窗的气密性要求达到4级。
（三）结构设计
1、结构设计依据如下：
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，场地地震基本烈度为小于6度，可不考虑抗震设计，地基基础设计等级为丙级，施工质量控制等级为B级；主体结构型式为框架结构，墙为240砼标砖砌体；楼面使用荷载为2.0kN/m2，基本风压：
0．3KN／m2，基本雪压：
0．15KN／m2。
建设单位应在建设方案确定后，委托地勘单位进行工程地质详勘，根据地勘资料，设计单位确定具体基础型式。
主要结构材料：
基础C15毛石砼，现浇楼板、梁C25砼，墙MU10.0砼标砖，M5.0混合砂浆，钢材为HPB235及HRB335。
（四）给排水设计
1、设计规范和依据
《中华人民共和国环境保护法》；
《给排水设计手册》（第六、九分册）；
《建筑给排水设计规范》GB50015-2003
室外给水设计规范；
规划红线附近市政给排水现状图；
建筑专业提供的图纸和资料。
2、设计范围
1）、室外红线范围内的给水及排水设计:
2）、室内给水、排水及消防设计:
3）、水处理设计:
生活污水处理。
3、给水水源及城市排水管网
1）、给水水源
（1）可供本工程用水的水源现状:
水源来自小区自供给水管网,可以满足小区用水,
（2）城市排水管网现状:
本工程四周有完善的市政排水管网,能借纳本工程排水.
4、给水
（1）、给水量
用水类别
用水量标准（L/人.d）
用水量（m3/d）
居民生活
250（L/人.d）
696
商业
6（L/m2.d）
110
未预见水量
按小计的15%计
121
总用水量
927
（2）、给水系统
（a）.给水由不同方向与市政给水管网向该建筑小区内引入两根管径为DN150给水管,形成消防生活环状管网供水。
（b）给水系统:
由市政给水管网直接供水。
（3）给水计量
可室外引入管两根,管径为DN150,从不同方向与市政给水管网连接,各设DN150水表计量,沿小区道路室外形成环状。
室内给水采用远传水表或智能卡式水表计量,即查表不进户,给水管采用PP-R等新型管材。
5、排水
（1）排水量:
按生活用水量90%计Qd=510m3/d。
（2）排水系统:
（a）、雨水和生活污水分流排出。
（b）、废水经提升后排至室外。
（c）、室内排水管采用UPVC排水管柔性排水铸铁管。
（d）、小区内污水管主要由d300-d400组成。
（e）生活污水集中排至室外化粪污水处理装置（集中统一设置）,经处理达标后（GB8978-1996）统一排放.
6、雨水系统
（1）、雨水按遵义地区暴雨强度公式计算,重现期q=2年,降雨历时t=10分钟,平均径流系数φ=0.65,雨水量q=545.6L/S。
（2）、雨水收集后集中排至沿小区道路设的d400雨水管,雨水经该雨水管收集后集中排至市政排水管。
（五）、消防设计
1、总体布局
因所有的住宅均沿街面布置，满足各栋楼的消防扑救面的要求。
且消防车道的开口间距也满足临街面不大于150米、各人行疏散出口不大于80米的要求。
各栋建筑物之间的问距均满足消防间距。
2、建筑单体
（1）建筑分类和耐火等级
多层住宅建筑,耐火级为二级。
（2）防火与防烟分区
每个防火分区均有两个安全出口。
（3）安全疏散
住宅散楼梯间均采用自然通风排烟。
（4）消防给排水
（a）消防水源
设置消防专用水池一座,从室外环网上接两根DN80至水池,室外环网上设室外消火栓。
（b）消防用水量
（c）消防供水系统
（d）、消火栓供水系统
采用水池一水泵一水箱联合供水方式,小区统一加压,超压部分采用减压阀或减压孔板减压,保证栓口压力不超过0.5Mpa,水泵及水池集中设置在泵房内,水箱设于屋顶,水箱贮消防水18m3,消火栓增压管网沿道路形成环网,分别与各栋室内消火栓环状管网相连。
（e）室内消火栓
室内消火栓分层设置。
（f）水泵接合器
室外设DN100水泵接合器,分别与室内消火栓环网相连。
（g）室外消火栓
室外给水管网DN150形成小区环网,在环网上设置消火栓,间距不超过120米,以便消防车取水用。
（5）自动喷洒系统
自动喷洒系统地下车库按中危险
级设计,喷洒系统布置在地下车库。
（a）系统采用水池一水泵一水箱联合供水方式。
（屋顶水箱与消火栓系统合用）
（b）报警阀集中设置在小区泵房内,每个报警阀控制的喷头数不超过800个。
（c）每层支管起端设置显示开或闭的信号阀和水流指示器,最远端设末端检验装置和排水系统。
（6）特殊消防措施:
在高、低压配电间、车库及其它设备用房设置一定数量C02灭火器。
（六）电气设计
1、设计依据
1）、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；
2）、《建筑设计防火规范》GBJ16-87；
3）、《供配电系统设计规范》GB50052-95；
4）、工业与民用配电设计手册（第二版）
5）、其它有关技术规范、规定
2、工程性质
本小区是住宅多功能于一体的综合型高层的住宅小区。
消防设备为二级用电负荷。
3、供、配电系统
1）、用电指标及负荷
住宅以每户8KW计,商业用房以80W/m2计,车库以15W/m2计。
2）、变电所设置及变压器安装容量
本小区设一个共用变电所。
住宅配电实行一户一表计量,商业配电在变电所实行单独低压总计量。
3）、供电电源
本小区由当地供电局引入一路电源供电。
备用电源保证消防负荷用电。
（七）质量监督
本项目质量严格按照国家有关规定执行，对项目的设计、施工、监理、材料采购都要依法订立合同，明确质量要求、履约担保和违约责任，加强对施工各环节的质量监控，确保工程建设质量。
本项目按照规定，通过公开招标方式确定工程承包商和设备供应商，同时委托监理单位进行施工监理，保证工程质量。
第七章劳动安全
一、危害因素和危害程度分析
（一）危险性作业的危害
本项目会有少量高空作业，施工中可能发生堕落、坠物伤人等事故，电焊作业时，有可能引起火灾。
（二）有毒有害物品的危害
因无爆破作业，施工中不使用炸材，故无须考虑雷管、火药的存放、保管、安全使用问题，但是要注意油漆、香蕉水等易燃易爆品的管理，避免引起火灾。
二、安全措施方案
（一）施工安全措施方案
要认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，严格按照安全生产技术操作规程和安全规划组织施工。
各级职能部门必须建立安全生产办事机构，完善安全检查制度，并制定项目经理至基层操作工人的安全职责。
1、采用安全生产和无危害的工艺和设备，严格按技术规范进行作业，作好安全设施。
2、对危害部位和危害性作业采取相应保护措施，操作人员必须经过严格训练，持证上岗，严格遵守操作规程，严禁违章作业。
第八章环境影响评价
一、项目所在地环境现状
大气环境质量已达到二级标准，受纳水体已达到地面水环境Il类标准，环境噪音已达到60分贝（昼）、50分贝（夜）。
二、主要环境保护标准
1、大气环境执行《环境空气质量标准》GB3095--96
2、施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》GB3096--93和《建筑施工场界噪声测量方法》GB3096--93
3、施工期及使用期污水排放执行《污水综合排放标准》GB8978-96和《地面水环境质量标准》GB3838--2002
三、项目选址环境现状
项目所在区域，属于环境空气质量功能分区的二类区，执行二级标准。
项目区内环境良好，达到二级标准。
四、环境保护部门审定意见
经县环保局审批，本项目均满足国家环保要求指标，同意实施。
五、施工期及营运期对环境的影响及其防措施
（一）施工期环境污染及对策
本项目在施工过程中，对环境的影响主要为噪声、尘土、固体废渣和废水。
1、施工期环境污染及对策
本项目在施工过程中，需使用少量车辆及施工机械，对环境的影响主要为噪声、尘土、固体废渣和废水。
（1）施工期的噪声及防治对策。
施工期的主要噪声污染源为搅拌机、脚手架等施工机械以及现场运输车辆等。
施工单位对造成噪声污染的各种施工机械要采取有效的隔声防噪措施，使受影响区域符合《建筑施工场界噪声限值》中规定的各施工阶段的噪声限值。
本项目施工期间受噪声影响较大的为道路沿线居民区，施工中可采取以下几方面的措施来减少施工噪声的影响。
第一，合理安排施工时间和施工用场地等管理措施；施工设备选型上应采用低噪声设备，以降低噪声声源；在施工过程中对动力机械设备定期进行维修、养护；搅拌机、运输通道远离居民、文教区。
第二，设立简易的隔音棚等工程措施，包括：
在朝向环境敏感的一侧设立简易的隔音棚；对位置相对固定的高噪声机械设备，如搅拌机等设在操作棚内或适当设置单面声障。
（2）扬尘影响防治对策。
本项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘。
主要来自于运输车辆、砼拌和、砂石料筛分系统。
由于本项目施工后可能浮尘较多，因此，施工场地周围受影响较大。
为减少施工场地的扬尘污染，本项目在施工中拟采取以下措施：
施工场地定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫，以减少汽车行驶扬尘；运输车辆进入施工场地要低速或限速，以减少产尘量；多尘物料采用帆布覆盖，以免露天堆放；施工场地设立隔离棚或墙体。
（3）固体废渣的处理。
本项目施工期间固体废物主要为生活垃圾和施工产生的废渣土。
生活垃圾拟用垃圾箱收集后由环卫工人定期送到垃圾场处理。
对施工中的弃土、淤泥友废渣等要及时清运至指定弃土场。
（二）建成后环境污染防治对策
本项目建成后，给环境带来的影响主要为生活垃圾和污水，生活垃圾可以采用集中转运处理，污水由排污管道进入城区污水处理系统。
第九章投资估算及资金筹措
一、投资估算
（一）投资估算编制依据及说明
投资估算包括建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费四部份。
建筑安装工程费：
包括房屋主体建筑安装工程、室外装饰工程以及附属工程的工程造价，按2004《贵州省建筑工程计价定额》标准并结合汇川区现行建筑市场行情，采用投资指标法估算。
工程建设其他费用：
考虑了项目建设中必须计取的可研报告编制及评审费、勘察设计费、工程监理费、工程质监费、招标代理费、咨询服务费等相关费用项目，计算标准均按国家有关管理部门颁发的收费文件结合当地实际计算；
预备费：
主要用以解决建设中的不可预见因素，市场物价涨价因素等需要的投资。
（二）投资估算
根据建设方案估算，本项目建设总投资26816.22万元，其中：
建筑工程费21040.90万元，工程建设其他费用3422.12万元，工程预备费489.26万元，具体投资构成见下表《建设项目投资估算表》（金额单位：
人民币万元数量单位：
平方米）：
高桥棚户区改造工程
投资概算表
序号
工程或费用名称
概算价值（万元）
技术经济指标
占投资额（%）
建安
工程费
其他
费用
合计
单位
数量
指标
1
2
3
4
5
6
7
8
9
第一部分工程费用
1
房屋建安工程费
21040.90
㎡
130261
1594.18元/㎡
第一部分费用小计
21040.9
21040.9
78.33
第二部分其他费用
2
征地、拆迁补偿费
3
建设期还房过渡费
1320.00
月
24.00
55万元/月
4
还房超期过渡费（壹年）
907.50
5
还房工程设计费
212.47
㎡
130261.00
16.31元/㎡
6
钻探费
189.39
万元
18939.15
1%
7
搭水搭电费
50.00
8
总图设计审查费
5.78
㎡
32133.00
1.80元/㎡
9
施工图设计审查费
6.37
万元
212.47
3%
10
预算编制、招标代理费
56.81
万元
18939.15
0.3%
11
工程交易费、合同鉴定费
20.15
12
工程监理费
308.76
万元
20584.15
1.5%
13
建设单位管理费
344.89
万元
（一）+
（二）
1.43%
第二部分费用小计
3422.12
3422.12
12.89
第三部分预备费
12
工程预备费
489.26
万元
（一）+
（二）
2%
13
建设期利息
1863.94
万元
（一）+
（二）+12
7.47%
第三部分费用小计
2353.20
2353.20
8.78
14
概算价值
21040.90
5775.32
26816.22
㎡
130261
2058.65元/㎡
二、资金筹措
按投资估算的结果，项目总投资估算为26816.22万元
整个项目资金全部自筹。
第十章项目实施进度及管理
一、项目实施进度
本项目严格按照基本建设管理程序要求，由项目法人遵义汇川区城市建设投资经营有限公司承担实施。
在资金落实的情况下，按进度分步实施，总工期24个月，实施计划进度安排如下：
2010年9—10月，完成规划设计报批和可行性研究报告审批等各项准备工作；
2010年11月，进行施工准备，包括各种规划建设手续的办理，按规定选定勘察设计单位、施工队伍、材料供应商及监理单位，签订相应合同，进行地质勘察钻探和施工图设计，场地平整和清理，施工机械进场。
2010年12月—2012年8月，进行建设实施工作，包括房屋主体施工，室外装饰、水电安装，排水排污工程，道路路基修筑、路面硬化，场地绿化，其他附属设施施工等。
2012年9月，完成竣工验收，交付投入使用。
根据基本建设的有关规定，由计划、设计、施工等有关方面组成工程竣工验收小组，对工程进行综合验收，然后才能投入使用。
二、项目实施管理
（一）建立健全项目实施组织管理机构
高桥棚户区改造工程建设项目由遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司公司实施，区发改局、审计局、财政局对本项目的实施进行监督。
（二）严格遵守基本建设项目管理和国债项目管理的规定
在项目建设过程中从严进行六制管理（项目法人制、工程监理制、合同管理制、招标投标制、质量终身制、基本建设财务管理制），建设资金实行三专（专户储存、专人管理、专款专用），加强工程质量、进度、资金、安全管理，确保工程顺利实施。
第十一章工程招标方案
一、招标范围
（一）建筑安装工程按规定进行公开招标，确定工程承包商和供应商。
具体标段划分为土建工程、水电消防工程。
（二）工程勘察、设计
本项目勘察设计、施工图设计按国家规定，进行公开招标，确定工程勘察、设计单位。
（三）监理
本项目监理，进行公开招标，确定工程监理公司。
二、招标方式
本项目工程规模、标准的特性，根据《中华人民共和国招投标法》及贵州省有关规定，应当进行公开招标。
三、招标组织形式
由于本项目法人
升级会员 