西安商业网点规划.docx

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西安商业网点规划

西安市商业网点发展规划

（2004-----2020）

西安市商业贸易局2004年12月

目

录

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章

总则商业网点规划目标商业网点总体布局零售网点规划批发市场规划商业街规划物流业规划商业网点发展规则实施对策其它

西安市商业网点发展规划（2004—2020）

按照国家商务部的统一部署,配合西安市第四次城市总体规划编制工作的具体规定,从西安市商贸业发展实际出发,遵照科学规划,合理布局,功能齐全,有序竞争的原则,为促进城市繁荣繁华,增强便民利民功能,完善城乡服务网络,加快西部商贸中心建设,提升国际竞争力和持续发展能力,特制定《西安市商业网点发展规划（2004—2020）.》

第一章

1.1规划背景

总

则

西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心,作为古丝绸之路的起点,商贸业有着辉煌的历史.近年来,西安商贸业以"发展大商贸,建设大市场,搞活大流通"为目标,大力调整经济结构,深化体制改革,加强设施建设,取得了长足发展,已初步建立起统一,开放,多元,竞争的商贸流通格局,西部商贸中心的地位逐步形成.随着社会经济的发展,城市化进程的加快,未来西安作为世界闻名的历史文化古都,旅游名城,中国重要的教育,科研,装备制造业,高新技术产业基地和交通枢纽城市,新欧亚大陆桥中国段和西部及黄河中上游重要的中心城市,需要在尊重城市的历史和客观发展规律的基础上,以人为本,以改善人居环境,完善城市功能,健全服务体系,提高生活质量为目标,制订出西安市商业网点规划对策,逐步形成布局合理,功能齐全,统一开放,竞争有序的现代服务业新体系,以适应我国加入世贸组织后对外开放新形势的要求,并形成良好有序的市场竞争环境,保障我市商业快速,健康,持续发展.为引导西安城市商业网点新体系的建立,加强西安市商业网点的规范化,科学化管理,优化商业布局,有效配置资源,增强商业综合竞争力,促进商业企业发展壮大,强化商业网点分级设置,特制定此文本.文本参照国家有关规范,规定及标准,并结合西安商业发展的实际而制定.

文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准,规范,参考国内外不同城市商业网点规划,并结合西安市商业的实际情况并考虑到今后的发展而制定的.1.1.1西安商贸业发展现状

按照江泽民同志"以科技,旅游,商贸为先导,把西安建成一个社会主义的外向型城市"讲话精神,"九五"以来,在市委,市政府的领导下,西安商贸业认真贯彻落实国家宏观经济政策,以建设我国北方西部地区商贸中心为目标,发展大商贸,建设大市场,搞活大流通,从引导生产,调整结构,扩大需求,拉动经济增长大局出发,深化流通体制改革,加强基础设施建设,积极推进经济体制和经济增长方式转变,初步建立起统一,开放,竞争,有序的社会主义市场经济体系和多种经济成份共同发展的流通格局,促进了全市经济持续,稳定,快速的增长.近几年来,西安商贸业保持了较高的增长,2003年实现社会消费品零售总额440.05亿元,同比增长13.01%;绝对值在西北五省区省会城市中位居第1位,占西北五省区省会城市的46.85%,占西部九省区省会城市的14.53%,排名第三,2004年已实现506亿元.商贸业已成为西安经济发展的支柱产业之一.目前,西安市的消费市场规模不断扩大,全市商业网点已达14.59万个,从业人员107万人,千人拥有网点数达到20.3个;全市5000平方米以上大型商场近50个,其中大型综合超市24个;零售企业中年销售过

亿元的商场有15家,其中开元商场,家世界超市,民生百货,国美电器年销售超过10亿元;全市拥有各类交易市场514个,2003年成交额超过260亿元;其中年成交额超亿元的市场有16个;西安有着悠久的饮食文化,从宫廷大菜到东西南北各地特色大多都云集西安,各具风采,特别是具有陕西地方特色的各类小吃,品种丰富,物美价廉,2003年全市拥有餐饮业网点3.28万个,餐饮业零售额102.5亿元;作为世界热点旅游城市,西安已具有充足的接待能力和较高的服务水准.现有各类宾馆,饭店,招待所1500多家,三星级以上宾馆56家,可提供高,中,低档床位17万张,能满足不同消费需求;西安拥有大型现代化专业展览馆4个,总面积21万平方米,注册登记的展览公司120余家.购物中心,百货商店,连锁超市,仓储商场,家居中心,专卖店,专业店,便利店等新型业态正在全市蓬勃发展.

1.1.2西安商业网点布局现状

■零售网点布局现状随着西部大开发的推进和城市规模的不断发展,西安大型零售网点增长迅速,商业业态结构逐步优化.但目前我市零售网点的布局尚存在不少问题:

大型零售网点过于集中在市中心地带,新建区域商业配套服务欠缺,零售网点购物环境亟需改造.■批发市场布局现状得益于得天独厚的地理优势,一大批如农副产品,服装,汽车汽配,

建材,金属物资等批发市场在西安得到了迅速发展,形成了种类较为齐全的批发市场体系,不仅影响着西北地区,甚至辐射整个西部.但是我市的大中型批发市场基本上是在传统的农贸市场,集贸市场的基础上发展起来的,因此大多还很不成熟.主要表现在:

批发市场的分布点多面广,布局结构不太合理;一些批发市场处在城区,受到用地限制和地租影响,难有更大的发展空间;一些批发市场的选址与建设,没有经过科学统一的规划,在建设中还存在着重复建设,违规搭建等现象.■商业街布局现状西安商业街发展呈高度密集型态势,客观地看还存在不少问题,一是商业街布局不够合理,西安的商业街主要分布在老城区,对区域商业中心的支持和带动欠缺;二是许多商业街在建设中存在着照搬照抄的现象,没有结合本街的自然,历史,区位条件而形成自己的特色;三是缺乏对商业街发展进行系统性规划和管理,市场定位不明确等.■物流业布局现状西安地处我国东西两大经济区域的结合部,是新亚欧大陆桥中国段陇新,兰新线上最大的城市,其承东启西,南下北上的枢纽作用十分突出.这种地域上强聚集和远辐射的核心优势,以及正在建设的西安国际航空港,密集的铁路运输网络,"米"字型公路和公众信息网络,都为西安发展大物流提供了良好的基础条件,而西安经济的持续快速增长和集散功能的不断增强也向现代物流业提出了强烈需求.西安现代物流业的

发展,目前还处于起步阶段,存在着诸多问题和制约因素,主要表现在:

一是对发展现代物流业的必要性认识不足;二是管理体制分割,缺少宏观协调;三是大型物资集散地自成体系,物流资源浪费;四是物流企业规模偏小,功能单一,整体水平不高;五是新型物流设施与设备较为短缺;六是市场机制不够健全,物流专业人才短缺等.1.1.3规划依据

《西安市第四轮城市总体规划》《零售业态分类》（GB/T18106---2004）《西安市国民经济和社会发展十五规划》《西咸经济一体化战略规划思路》《西安市商贸业发展十五规划》《西安市商业零售业态规范》《西安现代物流产业发展规划》《西安市商业分级设置规范》《西安市商贸业分类发展指导目录》《西安市关于进一步发展连锁经营的指导意见》《西安市设立大型零售商业网点听证办法》《西安市城市道路桥梁排水改造工程项目建议书》《西安统计年鉴》

1.2

指导思想

按照"国际化,市场化,人文化,生态化"的发展理念,结合"旅游名

城","中国重要的教育,科研,装备制造业,高新技术产业基地和交通枢纽城市","新欧亚大陆桥中国段和西部及黄河中上游重要的中心城市"等未来城市定位,从我市经济发展和商业网点建设的实际出发,以促进城市繁荣繁华,增强便民利民功能,完善城乡服务网络,加快西部商贸中心建设,提升国际竞争力和持续发展能力为目标,合理控制总量,突出发展重点,逐步建立与我市经济发展,城市建设相适应,布局合理,功能齐全,统一开放,竞争有序的城市商业网点新体系,构筑以产业组织集中化,经营机构组织化,流通方式现代化的流通格局,发展新型营销业态,拓宽消费领域,优化消费结构,沟通城乡市场,发挥流通业先导作用,使商贸业在区域经济中发挥更强的辐射和带动功能.

1.3

规划理念

1.3.1大商贸理念

立足发展大商贸的角度,对西安现代商业网点进行规划.发展大商贸理念就是不仅要发展商品零售,批发交易,商业加工包装,商品仓储,物流和商业中介服务业务,还要发展商业金融服务,商业科研服务,商业宣传推广以及相关的餐饮,旅游服务,会展业,娱乐等领域,使商贸业成为促进地区经济增长的主要支柱行业.1.3.2大市场理念

把建设大市场的理念引入商业规划中.市场在当今已经不仅仅是为满足生产的供求和人民生活的需求,而且是整个经济发展的动力源,是社会安定的基础.建设大市场就要加强基础和配套设施建设,建立一批形态多,区域广,专业性突出,竞争力强和信息化程度高的大型市场.

1.3.3

大流通理念

现代商贸流通不仅包括商流,物流,还包括信息流,资金流,人才流.商贸流通要以市场为中心,以商品为基础,以流通为手段,使其达到快速,高效,畅通,有序.搞活大流通不仅仅局限于本地区的流通,还要利用西安作为"新欧亚大陆桥中国段和西部及黄河中上游重要的中心城市"的地位,连通东西,贯穿南北,实现跨地区,跨国界的流通.1.3.4休闲商业理念

随着人们生活水平的提高和休闲娱乐时间的增加,休闲经济发展非常迅速,促进了商业向休闲化方向发展.人们去商业街,购物中心等商业网点,不仅是为了购物,同时也是一种时尚的休闲活动.休闲消费需求的增长,将使具有购物,娱乐餐饮,交际,游憩等多种休闲于一体的商业网点受到越来越多消费者的欢迎.1.3.5科技网络商业理念

现代商业越来越注重信息网络化.依托现代科学技术和网络平台,大力发展电子商务,以高新科技为主体,高起点地发展具有国际水准的新型商业,建立高效合理的连锁商业网络和配送网络,满足和开发各种层次消费者的消费需求.1.3.6旅游服务商业理念

城市商业网点是城市空间的有机组成部分.随着西安旅游名城地位的逐步巩固和旅游产业的不断发展,对商业网点的规划提出了更高的要求.旅游服务商业的理念就是要将商业网点的布局与提升城市形象,美化城市景观相结合,注重历史文脉,保护名胜古迹,营造具有深厚历史底蕴和较高文化品位的旅游文化商业区,满足国内中高档旅游和海外观光旅游消费的需求.在商业网点的建设中,应注重吸收国外的成功典范,

通过创新发展,营造现代气息的商业环境,形成既舒适宜人又典雅高贵的商业气息,加强旅游与商业的共同发展.1.3.7绿色生态商业理念

绿色生态商业理念是贯彻可持续发展要求的具体体现,商贸流通业发展应与人口,环境,交通和资源相协调.注重加强生态建设,防止商业污染,保障生态良性循环.将城市生态环境保护与商业网点布局设置有机结合.1.3.8教育商业理念

西安是我国重要的科研与人才培养基地.目前西安市共有全日制高等院校32所,在校生40.1万人;普通中等学校654所,在校生62.8万人.西安高等院校数量之多,规模之大,在全国各大城市之中,仅次于北京,上海,位居全国之三.教育产业的发展,将为西安带来每年百万以上的学生消费人群.因此在商业网点的规划建设中,不可忽视学生这一特殊消费群体,大力开发学生消费市场,挖掘学生消费潜力,方便学生购物.

1.4

规划原则

合理配置资源,整体协调发展

1.4.1

商业体系是城市系统的重要组成部分,现代商贸流通的发展规划应遵循合理配置资源,整体协调发展的原则,商业网点布局要从城市总体发展出发,与人口分布,消费需求,交通体系,环境保护相协调,与相关产业的发展相配合,使资源得到有效合理的配置.1.4.2分清层次结构,完善功能配套

现代商业的发展要注重分清层次结构,完善功能配套.一是满足不同的消费需求,分级发展不同层次,功能互补的商业网点;二是商业设施布局要形成合理的圈层结构和等级,突出发展重心,明确发展方向.1.4.3突出文化特色,营造商业景观

现代商业的发展要充分体现古都的厚重历史和文化特色,树立区域理念,整合历史资源,继承传统格局,突出古城精华,采取保存,利用,开发,创新等途径来传承历史文脉,展示文化内涵,塑造独具特色的商业景观,商业文化和商业形象.1.4.4优化经营环境,注重以人为本

现代商业的发展应该注重经营环境的优化,充分体现以人为本的原则,在商业网点布局中考虑居民的购物便利,配套完善相关设施,注重环境美化,绿化,营造一个舒适,洁净,美观的经营环境和消费场所.1.4.5适度超前原则

商业网点规划要着眼于长远,与生活发展水平同节奏,与我市经济发展水平相适应.商业网点布局要对居民生活具有保障和引导功能,应当瞄准现代化大都市的目标,着眼于长远,努力满足不断增长的多样化需求,引导消费时尚,挖掘消费潜力,关注需求变化,创新消费方式,大力发展都市旅游购物.在网点分布,业态设置,购物环境等方面应当适度超前,提升起点与标准,开拓新的经营服务领域,适应未来消费发展需要.

1.5

规划范围,规模及期限

1.5.1规划范围

按照"九宫格局,棋盘路网,轴线突出,一城六心"的城市未来布局模式,本规划覆盖西安未来中心城市及多个城市副中心地域范围.主城区范围:

以唐长安城为中心区,以绕城高速为基本轮廓,局部向外少量扩张,东到洪庆,西至纪阳,南至长安,北到渭河.到2010年主城区建设用地规模为524平方公里;2020年主城区建设用地规模600平方公里.市区范围:

包括11个行政区,即碑林区,莲湖区,新城区,未央区,雁塔区,灞桥区,长安区,临潼区,阎良区以及将要撤县设区的户县和高陵.到2010年—2020年,市区规划面积为778平方公里.市域范围:

为西安市行政辖区,总面积为10108平方公里.到2010年全市城镇建设用地总规模为850平方公里（其中市区外围区域建设用地规模为72平方公里）.中远期规划涉及"六个副都心",即在西南方向形成以户县,高新新区为主的副中心;在东北方向形成以新筑,临潼为主和以阎良为主的两个副中心;在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）,泾河工业区为主的副中心;在东南方向形成以蓝田为主的副中心;在西部方向形成以周至为主的副中心.建设用地约400平方公里,人口400万（包括分布在各建制镇内的人口）.1.5.2人口规模

按照西安2003年人口716.58万人为基数,以人口年均自然增长率4.5‰推算,预计2010年西安人口规模将达到955.46万人,2020年人口

达到1030.69万.其中,主城区范围:

到2010年主城区人口规模为524.59万人;2020年主城区人口规模为600万人.市区范围:

到2010年,市区总人口规模为700.7万人;2020年,市区总人口规模为773.36万人.市域范围:

到2010年市域总人口规模为955.46万人;2020年市域总人口规模为1030.69万人.考虑到流动人口因素,本次规划确定西安城市人口规模近期为1000万人,远期为1200万人.1.5.3规划期限

本规划期限为2004年—2020年,分为三个阶段:

■近期2004年——2010年;■中期2011年——2015年;■远期2016年——2020年.

1.6

规划内容及重点

1.6.1规划内容

第一部分为西安市商业体系总体布局规划.第二部分为西安市各商业业态布局规划.商业业态分为零售业,批发市场,商业街,物流业等四种类型.1.6.2规划重点

从西安西部商贸中心和城市总体规划出发,确定西安商业网点规划

的重点主要为:

市区商业网点规划,外围区域商业网点规划.内含西安市总体商业布局规划和零售商业网点,商业街,批发市场和物流园区布局规划等部分.市区商业网点规划以西安三级商业服务网络规划为核心,由中

心商业区,二环商业带,社区商业组成.外围区域商业网点规划按照城市骨架逐步拉大的发展方向,由

三环商业带,卫星城商业圈,城镇商业组成.

第二章

2.1规划目标

商业网点规划目标

结合西安区位优势和中心城市地位,从建设适宜创业发展和生活居住的绿色生态城市的思路出发,突出"在历史文化古城,享受现代商业文明"的特色,不断提升西安现代商贸流通业的整体水平,培育和完善结构合理,设施配套,技术先进,运转高效的商业网点流通体系.以实施西部大开发为契机,按照物流资源的优化组合和生产要素合理配置的发展要求,坚持"政策引导,打破垄断,整合资源,扩大开放,规范运作"的发展原则,完善商贸体系,进一步增强西安商贸流通业的辐射力和竞争力.立足于西安都市圈,影响黄河中上游区域,使西安成为交汇东西,带动西部,辐射全国,联通中亚,接轨国际的西部商贸中心.到2020年,把西安基本建成布局科学,业态优化,结构合理,功能

完善,竞争有序的西部商贸中心.具体包括以下六个方面:

集购物消费,休闲娱乐,观光游览,商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心;以现代流通组织形式为主的物流配送,连锁经营,专业市场,仓储商场,配送中心,批发企业等多种经营形态并存的西部现代物流中心;具有吸引力强,辐射面宽,影响力大,面向中西部和全国乃至西亚市场的果业,建材,汽车,电子,机电,日用品等商品集散贸易中心;以电子商务为代表,以现代信息技术为支撑,集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心;以建立市场化,外向型商贸人才培养机制为目标,以职业经理人培训,认证,评比,储备,推介为核心的西部商务人才培养中心;以诚信服务,礼貌待客,文明经商为支撑的古城商业文化中心.

2.2

总量预测

以2003年西安社会消费品零售总额440亿元为基数,2004——2010

年西安社会消费品零售总额年均增长速度按13%--15%测算,预计2010年西安社会消费品零售总额将达到1000——1200亿元;2010——2015年西安社会消费品零售总额年均增长速度按11%--13%测算,2015年预计社会消费品零售总额将达到1800——2000亿元;2015——2020年社会消费品零售总额年均增长速度按8%--11%测算,2020年预计社会消费品零售总额达到2800——3200亿元.

2.3

商业设施用地及营业面积推测

参照同类城市人口与商业营业面积的匹配标准,结合人口自然增

长,城镇化进程,城市规模扩大,旅游消费人口增多,流动人口增加,汽车拥有量提高等因素,确定西安市人均占有商业营业面积标准为0.8—1.2平方米/每人.根据人口预测,预计2010年西安市商业营业总面积应控制在770——1150万平方米之间;2015年商业营业总面积应控制在800——1200万平方米之间;2020年西安市商业营业总面积应控制在830——1250万平方米之间,其中:

主城区人口规模为600万人,商业营业面积宜控制在600——800万平方米之间,所需商业用地约4000亩—4800亩;市区其余区域人口规模172.86万人,商业营业总面积宜控制在130——200万平方米之间,所需商业用地约1000亩—1500亩.西安市区外围（蓝田,周至,建制镇和其它村镇）总人口257.33万人（其中非农业人口60万）,规划营业面积210——320万平方米,用地规模1600——2400亩.以上不包括物流配送建设用地.

2.4

商业网点功能结构

中心商业区按照突出特色,提高品质的原则,在中心商业区内

以调整,改造,提高为主,优化结构,聚集品牌,提高质量,走内涵式发展道路.二环商业带按照配置合理,保障供给的原则,重点开发建设二

环商业带,以区域商业中心为节点,带动整个区域商业网点合理布局,满足消费需求.三环商业带按照做大做强,增强辐射的原则,加快发展三环商

业带,横向联合,沟通城乡,强化功能,建设大市场,搞活大流通.

社区商业网

按照规范整合,便民利民的原则,改造充实社区商

业网点,逐步形成多层次,点面结合的合理布局.

2.5

有计划地改造和完善"三级商业服务网络"

按照西安市"九宫格局,棋盘路网,轴线突出,一城六心"的城市布

局形态和完善现代服务体系的规划要求,加快改造和完善我市三级商业服务网络,形成以中心商业区,二环商业带,社区商业为主的市区商业网和以三环商业带,卫星城商业圈（含阎良,临潼,高陵,户县等）,城镇商业为主的外围商业网络.2.5.1充实提高中心商业区

按照中心城区旅游商贸服务功能的进一步强化,在占地近8.84平方公里的旧城区（明城墙以内）建设一级商业服务网.■近期规划加快西大街,东大街,北大街,解放路等重点商业

密集区的新建和改造步伐,充实城区内各种新型业态,对现有商业网点进行改造和提高,不断完善城区内的东西南北四条大街和解放路商业街服务网.■中期规划加快发展以南北大街为轴,解放路与洒金桥大街相

对,东西五路,莲湖路与东西大街相对"中"字型中心商业区.重点是优化调整网点布局结构,开发商业功能区,将传统特色和现代气息相结合.■远期规划在以钟楼为中心,北到莲湖路,西到南北广济街,

东到端履门,柏树林,南到南城墙的"田"字型中心商业区内建成拥有多个大型百货商场,多家时尚专卖店,多条专业商业街在内的,融购物,

休闲,娱乐,旅游为一体的中心步行商业街区.该商业街建设要按照高起点,高标准的要求,整合现有资源优势,实施整体连片开发,大力开展招商引资,调整网点布局,优化业态结构,提升网点品位,改善道路环境,减轻交通压力,塑造高尚街区形象,完善餐饮,金融等配套服务设施,使之成为中国西部商业的一颗明珠,形成集高尚购物,休闲娱乐,观光旅游为特色的未来西部核心商业区域.2.5.2建设发展二环商业带和三环商业带

在二环商业带和三环商业带以及外围区域商业区,建设发展二级商业服务网.■近期规划重点建设和完善二环商业带.围绕土门,小寨,胡

家庙,张家堡等地区建设区域商业中心,合理设置一些大型超市,专业店和农副产品,日用商品的批发市场.开始建设西安第一个城郊购物中心（SHOPPINGMALL）,加快新建物流园区和物流配送中心的建设速度.■中期规划做好三环商业带和其他区域商业中心的建设.围绕

三环线,重点作好泾渭区,新筑,长安等地商业网点的建设,在城乡结合部,交通干道附近合理布置城郊购物中心,仓储式会员店和一些农业生产资料,工业品生产资料批发市场等商贸服务设施.■远期规划进一步充实和完善临潼,阎良,高陵,户县等卫星

城商业网点的开发和建设.2.5.3配套建设社区商业服务网

在全市人口聚集密集区,住宅新区,开发区,中心城镇等区域建立一批方便群众消费的便利店,超市,折扣店,食杂店等商业网点,建设

发展三级商业服务网.重点建设群众日常生活必需品的供应设施,以完善市区社区商业和城镇商业商贸服务功能,使其具备网点合理,行业齐全,服务配套,便民利民的特点.

第三章

商业网点总体布局

根据西安市商业布局现状,西安市商业体系分为三级商业服务网:

一级商业服务网为中心商业区;二级商业服务网包括:

区域商业中心,二环商业带,三环商业带,卫星城商业圈等四部分;三级商业服务网包括市区社区商业和城镇商业区.商业网点布局体现"时尚购物在中心,休闲消费在二环,增强辐射在三环"的调控导向.

3.1

中心商业区规划

3.1.1中心商业区是指商业高度集聚

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