商品房预售合同纠纷.docx
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商品房预售合同纠纷
商品房预售合同纠纷
商品房预售合同纠纷。
商品房预售合同纠纷是指因商品房预售合同条款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行迟延或履行不能等而产生的纠纷。
包括因预售商品房的交房时间。
面积。
质量。
价款。
产权证明等方面的纠纷。
中文名,商品房预售合同纠纷。
包括,因预售商品房的交房时间纠纷。
具体事宜,见正文。
商品房预售合同纠纷的立案。
商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明。
与买受人订立的商品房预售合同。
应当认定无效。
但是在起诉前取得商品房预售许可证明的。
可以认定有效。
第五条商品房的认购。
订购。
预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。
并且出卖人已经按照约定收受购房款的。
该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律。
行政法规规定办理登记备案手续为由。
请求确认合同无效的。
不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的。
从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务。
对方接受的除外。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时。
具有下列情形之一。
导致合同无效或者被撤销。
解除的。
买受人可以请求返还已付购房款及利息。
赔偿损失。
并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答六。
关于商品房的预售问题24．商品房的预售方。
没有取得土地使用证。
也没有投入开发建设资金进行施工建设。
预售商品房的。
应当认定商品房预售合同无效。
25．商品房的预售方。
没有取得土地使用证。
但投入一定的开发建设资金。
进行了施工建设。
预售商品房的。
在一审诉讼期间补办了土地使用证。
商品房预售许可证明的。
可认定预售合同有效。
26．商品房的预售方。
持有土地使用证。
也投入一定的开发建设资金。
进行了施工建设。
预售商品房的。
在一审诉讼期间办理了预售许可证明的。
可认定预售合同有效。
27．预售商品房合同签订后。
预购方尚未取得房屋所有权证之前。
预售方未经预购方同意。
又就同一预售商品房与他人签订预售合同的。
应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的。
可认定后一个合同有效。
但预售方给前一个合同的预购方造成损失的。
应承担相应的民事责任。
七。
关于预售商品房的转让问题28．商品房的预售合同无效的。
预售商品房的转让合同。
一般也应当认定无效。
29．商品房预售合同的双方当事人。
经有关主管部门办理了有关手续后。
在预售商品房尚未实际交付前。
预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人。
办理了转让手续的。
可认定转让合同有效；没有办理转让手续的。
在一审诉讼期间补办了转让手续。
也可认定转让合同有效。
30．商品房预售合同的预购方。
在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后。
将房屋再转让给他人的。
按一般房屋买卖关系处理。
八。
关于预售商品房的价格问题31．预售商品房的价格。
除国家规定微利房。
解困房等必须执行国家定价的以外。
合同双方根据房地产市场行情约定的价格。
也应当予以保护。
一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的。
可予以支持。
一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由。
要求变更合同约定的价格或解除合同的。
一般不予支持。
32．合同双方约定了预售商品房价格。
同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准。
一方要求按核定价格变更预售商品房价格的。
应予以准许。
33．合同双方约定的预售商品房价格不明确。
或者在合同履行中发生不可抗力的情况。
合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。
协商不成的。
可参照当地政府公布的价格。
房地产部门认可的评估的价格。
或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34．在逾期交付房屋的期间。
因预售商品房价格变化造成的损失。
由过错方承担。
47．预售商品房因预售方的过错造成合同无效的。
应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况。
由预售方承担返还财产。
赔偿损失的责任。
房屋未建成或未交付的。
参照签订合同时的房价和法院裁判。
调解时的房价之间的差价。
确定预购方的损失数额。
全国民事审判工作座谈会纪要审理房地产案件的几个具体问题······第二。
关于预售商品房问题。
房地产开发企业预售商品房。
须持有预售商品房许可证件。
并与预购房签订合同。
没有预售商品房许可证件的。
应认定合同无效。
对于合法有效的预售商品房合同。
预购方未按合同约定交付预付款或者预售方未按合同约定交付预售房屋的。
应当承担违约责任。
第三。
关于转卖预售商品房问题。
预购方在预售方实际交付房屋之前。
将预售商品房转卖给第三人的。
必须符合法规。
政策规定。
违反法律。
政策规定。
倒买倒卖预售商品房的。
应当认定买卖行为无效。
在预售方已实际交付房屋后。
预购方将房屋卖给第三人的。
可按一般房屋买卖关系处理。
城市商品房预售管理办法第五条商品房预售应当符合下列条件：
已交付全部土地使用权出让金。
取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算。
投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。
并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售。
应当向房地产管理部门申请预售许可。
取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的。
不得进行商品房预售。
商品房预售合同第九条开发企业进行商品房预售。
应当向承购人出示《商品房销售许可证》。
售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第十条商品房预售。
开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当白签约之日起30日内。
向房地产管理部门和市。
县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术。
逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。
委托代理人办理的。
应当有书面委托书。
第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内。
承购人应当依法到房地产管理部门和市。
县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。
开发企业应当予以协助。
并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因。
承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的。
除开发企业和承购人有特殊约定外。
开发企业应当承担违约责任。
商品房预售合同纠纷典型实例。
例1：
黄某诉房产公司商品房预售合同纠纷案关键词：
商品房预售合同的违约责任出处：
《最高人民法院公报》2006年第2期问题点：
2003年8月。
原告黄某与被告某房产公司签订一份《商品房买卖合同》。
约定：
黄某购买某房产公司预售的商品房一套。
2004年8月。
某房产公司给黄某发出《入住通知书》。
黄某办理了入住手续。
但在办理手续时原告发现。
该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。
随后便给某房产公司发函反映窗外钢梁一事。
另查明。
2003年6月。
北京市建筑设计研究院审查批准的被告某房产公司施工图中。
诉争房屋外设计有装饰钢梁。
在某房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上。
诉争房屋外无装饰钢梁。
双方当事人签订的《商品房买卖合同》中。
对客厅外存在钢梁一事未约定。
现诉争房屋经验收合格。
竣工图也经政府有关部门审核批准。
原告起诉称。
在原告与被告签订合同过程中。
被告没有以售楼处的沙盘图。
展示的样板间或者其他任何宣传资料。
向原告明示窗外有钢梁。
更没有在购房合同中约定。
其多次以书面方式要求被告解决此问题。
但均被被告拒绝。
现请求判令被告拆除装饰钢梁。
被告辩称：
原告所诉窗外有钢梁情况属实。
这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑。
按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的。
且符合建筑规范。
原告应该考虑整个小区的利益。
况且现在原告已人住。
表明其对房屋的现状也认可。
不同意原告的诉讼请求。
原审法院认为。
原告黄某与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同》。
是双方当事人的真实意思表示。
内容合法。
应当确┃认合法有效。
某房产公司为预售房屋展示的沙盘图。
只能反映整个小区外部的总体概况。
不能反映建筑设施的各个细节。
因此。
预售房屋外墙及室内装修的标准。
应以经政府有关部门审核批准的施工图。
竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。
经政府有关部门审核批准的竣工图表明。
诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定。
且建造符合相应建筑规范。
在交接房屋时。
黄某未提出异议。
并实际办理了入住手续。
现以窗外钢梁侵犯其人身。
财产安全和隐私权。
造成视觉和心理障碍为由。
诉请某房产公司拆除该钢梁。
因无合同依据及损害后果。
不予支持。
黄某不服提起上诉。
对于诉争房屋窗外的钢梁。
黄某入住是否即表明认可?
某房产公司是否构成违约?
裁判规则：
本案是
商品房预售合同纠纷。
双方当事人签订的合同合法有效。
《中华人民共和国合同法》第107条规定：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。
应当承担继续履行。
采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在某房产公司与黄某签订的合同中。
没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在某房产公司给黄某展示的沙盘上。
房屋模型外也没有装饰钢梁；而某房产公司交付给黄某的房屋。
窗外却有装饰钢梁遮挡。
某房产公司履行合同义务不符合约定。
依法应承担违约责任。
至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范。
属另一法律关系。
不能成为某房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。
业主花费巨额资金购买房屋。
注重的不是房屋外墙立面美观。
而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。
只有在这一前提下。
黄某才可能与某房产公司签订。
衡法酌理。
不能为保全钢梁的装饰功能。
而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。
故此支持了黄某的诉讼请求。
例2：
广州某公司与金某等商品房预售合同纠纷上诉案关键词：
商品房预售合同的违约认定及其责任出处：
穗中法民五终字第2256号问题点：
金某。
黄某。
某公司于2005年10月17日签订《商品房买卖合同》。
约定金某。
黄某向某公司购买住房一套。
总金额419566元；某公司应当在商品房交付使用后720Et内。
向产权登记机关为金某。
黄某办妥产权登记。
并将以金某。
黄某为产权人的房地产权证交付金某。
黄某；某公司违反约定。
金某。
黄某又不退房的情况下。
某公司按自迟延之日起每日已付房价款的0．005%向金某。
黄某支付违约金等。
该合同经房管部门预售登记。
合同签订后。
金某。
黄某向某公司付清合同约定的全部房款。
契税及权证费。
并于2006年7月21日接收上址房屋。
但某公司并未如约办理产权证。
金某。
黄某遂于2010年3月10日向原审法院提起诉讼。
在本案审理期间。
金某。
黄某。
某公司均确认由于没有交契税的原因。
上址房屋的房产证还在房管部门没有领取。
原审法院经审理认为。
金某。
黄某。
某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。
没有违反法律和行政法规的强制性规定。
应为有效合同。
双方均应按约定全面履行自己的义务。
金某。
黄某。
某公司均确认由于没有交契税的原因。
上址房屋的房产证还在房管部门没有领取。
某公司履行合同义务不符合约定。
故应承担违约责任。
金某。
黄某要求某公司立即协助共办理上址房屋的《房地产权证》。
并将该证交付给他们及从2008年7月11日起至某公司将以其为产权人的房地产权证交付给他们之日止。
每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期办证违约金符合合同约定。
应予以支持。
某公司不服提起上诉称判决其支付逾期办证违约金是没有法律依据的。
其已为金某。
黄某办理了商品预售登记。
因对方是按揭供房。
即使办理了产权证。
按约定房产证是交按揭银行保管。
金某。
黄某实际占有并使用诉争房屋。
没有任何损失。
故不需支付逾期办证违约金。
另外。
双方约定的违约金明显过高。
认为应适当调整。
本案中。
该公司的行为是否构成违约？
某公司与金某。
黄某所签订的《商品房买卖合同》为有效的合同。
当事人均应自觉履行合同约定的义务。
合同约定。
某公司应当在商品房交付使用后720日内。
向产权登记机关为金某。
黄某办妥产权登记。
并将以金某。
黄某为产权人的房地产权证交付给金某。
黄某。
某公司至今尚未为金某。
黄某办妥案涉房屋的房产证并交付给金某。
黄某。
已经构成违约。
应当按照合同约定承担违约责任。
某公司上诉称其没有违约。
依据不足。
本院不予采信。
关于违约金标准的问题。
双方在合同中约定逾期办证的违约责任为某公司应当按照金某。
黄某已付房款的每日万分之五支付违约金。
某公司并无举证证实该违约金已经过分高于金某。
黄某的损失。
故法院对某公司请求对违约金标准调整的申请。
不予准许。
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