CRRC天津房地产报告.docx

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CRRC天津房地产报告

CRRC：

2011年6月天津房地产市场报告

一、本月相关要点概述

（一）宏观经济走势

　　宏观经济总体研判：

通胀水平创新高但可能未来见顶回落，生产成本面的上升压力趋缓，GDP和投资增幅回落，消费拉动作用减弱，出口开始反弹。

　　PMI（制造业采购经理指数）研判：

6月份PMI为50.9%，环比下降1.1个百分点，由于PMI指数已下滑至50%附近，表明前期货币政策的紧缩已经抑制了国内潜在需求的实现，且考虑到后续通胀压力可能逐步得到缓解的特征，紧缩性的货币政策或许下半年会有所调整。

CPI（消费者物价指数）指数研判：

6月份CPI同比涨幅6.4%，创35个月以来的历史新高，且较上月同比增幅提高0.9%个百分点。

上半年累计同比涨幅为5.4%。

其中，食品价格上涨14.4%，非食品价格上涨3.0%。

食品类仍是推动CPI上行的主要贡献力量，其中，猪肉价格环比上涨11.4%，较去年同期涨幅则达57%。

　　PPI（生产者物价指数）指数研判：

6月PPI同比涨幅7.1%，环比与5月份持平。

从分项数据看，重工业产品出厂价同比上行，但轻工业有所下降，大多数判断认为，这是由于6月份开工建设高峰期需求增加所引发的。

从近期PMI的购进价格指数下行趋势看，未来PPI有望趋稳回落，工业产品成本增幅有望趋缓。

　　消费增长研判：

6月份社会消费品零售总额名义同比增速为17.7%，比上月提高0.8个百分点，但剔除价格因素后，消费实际同比增速为11.3%，较上月减少0.1个百分点。

从上半年的总体情况看，受房地产调控和汽车政策的影响，家具类商品销售的增速比去年同期回落了8.5个百分点，汽车类回落了22.1个百分点。

加上通胀和紧缩性政策的影响，上半年消费对经济增长的拉动作用已有所减弱。

　　投资增长研判：

6月固定资产投资增长25.2%，比上月回落1.5个百分点，其中，房地产投资增长28.9％，比上月回落6.5个百分点，非房地产投资增长24.3%，比上月回落0.3个百分点。

从上半年的总体情况看，固定资产投资同比增长25.6%，其中，房地产投资增长32.9%，非房地产投资增长23.8%。

从近期的数据看，投资增速回落幅度较为明显。

　　外贸增长研判：

6月份我国出口1619.8亿美元，同比增长17.9%，进口1397.1亿美元，同比增长19.3%，实现贸易顺差222.7亿美元，较上月增加92.2亿美元。

当月季调后出口环比增长4.2%，进口环比下降2.6%，说明出口动能反弹，而进口动能继续下降。

从上半年累计数据看，实现顺差449.3亿美元，同比减少18.2%。

大多数分析认为，6月进口明显下滑的原因在于国内紧缩政策对内需的抑制，预计下半年贸易顺差将较上半年扩大。

　　货币政策研判：

由于近期通胀水平仍将处于近年来的峰值区间，未来并未完全排除向后持续的可能，因此，货币政策一定程度上仍将保持适度紧缩，未来的宏观调控，将转向财政政策的适度宽松，货币政策在延续偏紧基调的同时，将向保障房建设和中小企业融资倾斜。

（二）行业发展趋势：

　　2011年6月，天津商品住宅销售8963套，环比上月8781套上升了2.07%，同比去年上升了92.22%。

成交91.11623万平方米，环比上月上升了1.51%。

天津商品住宅销售均价10355 元/平方米，环比下降了4.40%，同比去年上升了15.60%。

　　2011年6月，天津二手房市场销售3928套，签约成交面积为31.1484万平方米，环比上月下降了10.08%。

天津二手房销售均价7724元/平方米，环比下降了1.76%。

　　二、土地市场分析

（一）土地市场走势

　　1.宗地数

 　　2011年6月天津成交土地49宗，总体环比上升19.51%，其中经营用地5宗，环比上月的8宗下降37.5%，工业用地28宗，占总用地数的57.14%，商业用地为5宗，占总用地数的10.2%。

　　2.成交面积

　　天津市6月土地总体成交面积为312.494804万平方米，环比下降22.84%，同比去年上升3.16%。

其中工业用地的成交面积为185.441214万平方米，环比上月下降了34.67%，占总成交面积的59.34%；经营用地为43.54324万平方米,环比上月下降了50.91%，占总成交面积的13.93%,商业用地为83.51035万平方米,占总成交面积的26.7%。

　　3.体量结构

　　天津市6月5万平方米以下的成交用地28宗，其中经营用地1宗，商业用地8宗，工业用地19宗；5-10万平方米的成交用地8宗，经营性用地3宗，商业用地3宗，工业用地2宗；10-20万平方米的成交用地11宗，经营用地1宗，商业用地4宗，工业用地6宗；本月20万平方米以上用地为2宗，商业性用地1宗，工业用地1宗。

　　4.成交金额

　　本月土地总成交额为42.5332亿元，环比上月上升了38.97%。

经营性用地成交额为9.961亿元，环比上月的12.4121亿元下降了18.75%；工业用地成交额为6.6484亿元，环比上月的9.2412亿元下降了28.06%。

　　5.成交均价

　　6月份土地成交均价为1361元/平方米，环比上月的756元/平方米上升了80.10%。

经营性用地的均价为2288 元/平方米，环比上升了63.49%；工业用地均价为359元/平方米，环比上月326元/平方米上升10.12%，同比去年上升了12.95%；商业用地均价为3104 元/平方米，环比上升了12.43%。

（二）各区县成交

　　津南区6月成交量为15.47235万平方米，环比上月10.85509万平米环比上升了42.51%；宝坻成交量为5.22781万平方米，环比上月13.78828万平方米下降了62.1%；武清成交量为28.86628万平方米，环比上月12.00672万平方米上升140.6%。

　　三、住宅市场分析

（一）行业政策

　　1.《天津市商品房销售明码标价实施细则》正式实施

　　为进一步规范商品房销售价格行为，提高商品房销售价格及收费透明度，本市5月10日发布的《天津市商品房销售明码标价实施细则》，将于6月起正式施行。

　　根据细则，本市要求商品房经营者销售新建商品房，应当采用价格手册的方式一套一标，明确按照建筑面积标示每平方米的销售价格、每套销售总价，如果销售地下停车位，应标明每个在售车位的销售价格。

《细则》规定，商品房经营者销售新建商品房，应在销售场所醒目位置放置、张贴标价牌或价目表。

要按照建筑面积标示每平方米销售价格，每套销售总价。

销售地下停车位的，应标明每个在售车位的销售价格。

对二手房销售公示内容也予以明确，商品房经营者销售二手房，应当明确标示房屋销售价格等内容。

按照《细则》要求，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

　　2.《天津市房屋面积测算技术规范》补充新规

　　天津市国土房管部门本月下发了《天津市房屋面积测算技术规范》补充规定的通知。

按照该补充规定，管理部门首次明确了“飘窗”的定义用途，对属于定义用途的不计算建筑面积，而对部分开发商随意定义飘窗并“赠送”面积的行为将进行有效制约。

补充规定自本月起执行。

　　补充新规再次强调了房屋共用建筑面积的计算规定，楼梯间、电梯间和走道位于地下人防或地下车库时，按照地下人防或地下车库对待计算建筑面积，不进行分摊。

地下室有两个或两个以上不同的设计功能时（人防或车库、设备用房），楼梯间、电梯间和走道按其坐落的功能部位确定其是否分摊。

物业用房按户室对待，设在地下车库、人防的物业用房不参与共用面积分摊。

设计用途为住宅的房屋，其底层的储藏室（车库）按住宅功能区对待。

（二）市场运行数据

　　　1.成交情况

（1）成交房屋套数

　　6月份天津商品房成交8963套，环比上月上升了2.07%，同比去年上升了92.22%。

　　6月份二手房成交了3928套，相对于上月的4412套环比下降了10.97%。

（2）住宅成交面积

　　2011年6月天津商品成交面积为91.11623万平方米，环比上月上升了1.51%，同比去年的50.45057万平方米上升了80.6%。

二手房的成交面积为31.1484万平方米，相对于上月的34.64108万平方米环比下降了10.08%。

　　（3）住宅成交均价

　　6月份，新建商品房的成交均价为10355  元/平方米，环比上月的10831  元/平方米下降了4.04%。

　　6月份二手房的成交均价为7724元/平方米，环比上月7862元/平方米下降了1.76%，同比去年的6911 元/平方米上升了11.76%。

　　2.区域对比

　　天津各区域新建商品房成交量及成交均价对比

天津各区域新建商品房成交量及成交均价对比

区域

市内六区

环城四区

滨海新区

远郊区县

10年6月成交

7.39722

17.03164

6.29651

19.72520

11年6月成交

7.36699

31.58232

10.82014

27.00954

10年6月均价

14373

10448

8276

5858

11年6月均价

19017

9485

9499

6471

　　市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县这四个区域的新建商品房，同比去年成交量有所上升，其中环城四区成交量上升的最多，成交量为31.58232万平方米，同比去年17.03164万平方米上升了85.43%。

天津各区域二手房成交量及成交均价对比

区域

市内六区

环城四区

滨海新区

远郊区县

10年6月成交

18.25899

7.25496

5.64339

7.04307

11年6月成交

13.82425

6.41992

5.73471

4.90291

10年6月均价

8870

5990

5899

3592

11年6月均价

9673

7068

6377

4657

　　市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县这四个区域的二手房，同比去年在成交均价都有所上升，成交量上有所下降，远郊区县二手房的成交量4.90291万平方米同比去年7.04307万平方米下降30.39%，成交均价为4657 元/平方米，同比去年的3592元/平方米上升29.63%。

（2）中心城区成交情况

　　中心城区6月新建商品房7.36699万平方米，环比上月12.29145万平方米下降了40.06%，成交商品房654套，环比上月下降了44.76%，同比去年694套下降了5.76%。

　　中心城区6月新建商品房的均价为19017  元/平方米，环比上月17872 元/平方米上升6.41%，同比去年14373 元/平方米上升32.31%。

　　中心城区二手房成交面积为13.82425万平方米，环比上月14.20189万平方米下降了2.66%，同比去年下降了24.29%。

成交套数为1802套，环比上月1849套下降了2.54%，同比去年2211套下降18.15%。

　　中心城区二手房的成交均价为9673元/平方米，环比上月9551元/平方米上升了1.28%，同比去年上升了9.06%。

　　（3）环城四区成交情况

　　环城四区6月新建商品房31.58232万平方米，环比上月35.2396万平方米下降了10.38%，成交商品3159套，环比上月下降了15.87%，同比去年1477套上升了113.88%。

　　6月新建商品房的均价为9485 元/平方米，环比上月9259 元/平方米上升了2.44%，同比去年10448元/平方米下降9.22%。

　　环城四区二手房成交面积为6.41992万平方米，环比上月6.07222万平方米上升了5.73%，同比去年的7.25496万平方米下降了11.51%。

成交套数776套，环比上月上升7.78%，同比去年875套下降了11.31%。

　　环城四区二手房成交均价为7068 元/平方米，环比上月7287元/平方米下降了3.01%，同比去年5990元/平方米上升了18%。

　　（4）滨海新区及开发区成交情况

　　滨海新区及开发区6月份成交商品房10.82014万平方米，环比上月上升46.63%，同比去年6.29651万平方米上升了71.84%。

成交新建商品房1121套，环比上月745套上升了50.47%，同比去年上升了68.07%。

　　滨海新区及开发区6月份成交的均价为9499 元/平方米，环比上月的9721 元/平方米下降了2.28%，同比去年的8276元/平方米上升了14.78%。

　　滨海新区和开发区二手房的成交面积为5.73471万平方米，环比上月下降了10.08%，成交套数为751套，环比上月的841套下降了10.7%，同比去年上升了3.16%。

　　滨海新区和开发区二手房的成交均价为6377元/平方米，相对于上月6463 元/平方米，环比下降了1.34%，同比去年的5899元/平方米同比上升了8.1%。

　　（5）远郊区县成交情况

　　远郊区县6月份成交商品房27.00954万平方米，环比上月21.46112万平方米上升了25.85%，同比去年19.7252万平方米下降了36.93%。

成交新建商品房2627套，环比上月2170套上升了21.06%，同比去年1825套上升了43.95%。

　　远郊区县6月份新建商品房成交的均价为6471  元/平方米，环比上月的6253元/平方米上升了13.49%，同比去年的5858 元/平方米上升了10.47%。

　　远郊区县的二手房成交面积为4.90291万平方米，环比上月下降了0.72%，成交套数为567套，环比上月下降了6.74%。

　　远郊区县二手房的成交均价为4657 元/平方米，环比上月的4440元/平方米上升4.89%，同比去年的3592元/平方米同比上升了29.63%。