凤冈商业步行街项目投资估算.docx
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凤冈商业步行街项目投资估算
-让每个人同样地提升自我
凤冈商业步行街工程投资估计
一、工程大要
（一）、地域地址
工程位于凤冈县城〔人口５－６万〕，西接外环路〔迎新大道〕，东接和平路，交通十分便利3>．工程地块整体呈带状，较为平展，具备优异的建筑规划条件．目前凤冈没有规模化的商业步行街区，工程东段处在凤冈商业片区中心地段．
〔二〕、工程的市场定位
１、商业：
创建一条充满现代商业气氛和吻合市场睁开规律又拥有文化生活享受的凤冈首条商业步行街〔步行街长３１３米〕
２、住处
创建内部功能齐全，质量高雅，居住酣畅和外面环境优美的社区家园
〔三〕、工程经济指标
总建筑用地面积：
23400平方米〔35亩〕
总建筑面积：
41400平方米容积率：
其中：
住处建筑总面积：
32000平方米〔含还房6000平方米〕
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一层商业建筑面积：
9400平方米〔含还房50平方米〕
步行街和广场建筑面积：
8400平方米
花台绿化面积：
750平方米
水体喷泉面积：
160平方米
备注：
如步行街和公共设施的投入由开发商负责，拆迁由政府负责投入，还房商业补差价为3000元/平方米，住处为450元/平方米。
二、预计销售收入
（一）、市场价格测算
1、住处
价格是购房行为中最为敏感的因素之一。
由于凤冈房地产处在初级睁开阶
段，价格定位应采用本钱加成法加市场比较法。
依照凤冈房地产价格走势，目前凤冈近来几年来开发的楼盘主要为多层〔目前没有小高层住处〕，多层的住处价格大多数在700元/平方米以下〔目前凤冈规划设、计最好的楼盘——广湖雅居的售价在750元左右〕。
经过与本工程、地段、规模、周边配套等因素的比较建议本
工程的市场均价定在800元/平方米，入市起步价在780元/平方米。
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2、商业
本工程位于凤冈的核心商业区，工程周边商业气氛浓厚，地理地址优越，商业是本工程的核心，工程的商业是决定着本工程成败命脉。
地理地址
租金水平
目前售价
按15年投资回报静态售价按20年投资回报静态售价
迎新大道中段
10-15元.㎡/月
2600-3000元/平方米
1800-2700元/平方米
2400-3600元/平方米
迎新大道与龙泉大道交汇初
15-20元.㎡/月
3000-5000元/平方米
2700-3600元/平方米
3600-4800元/平方米
和平路
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25-40元.㎡/月
4500-6000元/平方米
4500-7200元/平方米
6000-9600元/平方米
双拥路临县政府〔新址〕
3000-4000元/平方米
广场北路与龙凤大道交汇处
2700-3000元/平方米
本工程位于迎新大道中段与和平路之间，参照到工程周边各路段商铺的租金售价现状，主要以和平路段的商铺门面的租金、售价水平为依照。
商铺的保守建议售价为：
临和平路80米路段的临街一层商铺：
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建议市场销售均价7000元/平方米；
临和平路80-180米路段的临街一层商铺：
建议市场销售均价6000元/平方米；
临和平路180-280米路段的临街一层商铺：
建议市场销售均价5000元/平方米；
临和平路280-313米路段的临街一层商铺：
建议市场销售均价4000元/平方米；
商业工程的整体均价定位为:
5500元/平方米
（二）、预计销售收入
1、商铺：
〔9400-50〕㎡×5500元/㎡=5143万元
2、商铺还房：
50㎡×3000元/㎡=15万元
小结：
5158万元
3、住处：
〔32000-6000〕㎡×800元/㎡=万元
4、住处还房：
6000㎡×450元/㎡=万元
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小计：
2350万元
销售收入总计：
7508万元
三、投资花销
〔一〕、土地获取花销
1、土地出让金：
1800万〔商业土地本钱为1599万元，住处土地本钱为201
万元，公用土地本钱已分摊〕
2、基础设施配套费：
商业局部：
9400㎡×60元/㎡×50%=28万元
住处局部：
〔32000-6000〕㎡×40元/㎡}×50%=52万元
小计：
1880万元
〔二〕、先期花销
1、规划设计花销：
41400㎡×15元/㎡=62万元〔含局部景观设计花销〕
2、地质勘探花销：
约20万元
3、三通一平花销：
约30万元
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4、可行性研究花销：
约10万元
小计：
122万元
〔三〕、房屋开发花销
1、建安工程花销
商业局部：
〔9400㎡-7000㎡〕×750元/㎡+7000㎡×350元/㎡=425万元
住处局部：
32000㎡×350元/㎡=1120万元
2、给水：
55万元
3、搭水、搭电：
100万元
4、绿化景观、灯光等公共设施花销：
约250万元
小计：
1950万元
〔四〕、管理花销
1、土地使用税
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23400㎡×5元/㎡×2〔年〕=万元
2、红、蓝线测绘花销
23400㎡×元/㎡=万元
3、建设用地规划同意证费
23400㎡×350元/㎡×3‰=万元
4、建设工程规划同意证费
41400㎡×350元/㎡×7‰=万元
5、市政卫生花销
41400㎡×3元/㎡=万元
6、办公款待花销：
80万元
小计：
135万元
〔五〕、销售花销
1、销售筹办、实行花销
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7508万元×%=113万元
2.销售代理花销
7508万元×2%=150万元
小计：
273万元
〔六〕、财务花销
1、评估花销
2000万元×5‰=10万元
2.利息
2000万元×%×=225万元
小计：
235万元
〔七〕、其他花销
1、开发管理费
50万〔工程开发公司2年的人职薪水〕
2、工程建设监理费
41400㎡×元/㎡=万元
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3、建设工程质量管理督查费
41400㎡×元/㎡=万元
小计：
65万元
〔八〕、不可以预示花销：
100万元
〔九〕、税费
1、营业税
7508万元×%=413万元
2、印花税
7508万元×3‰=23万元
3、房地产登记税
7508万元×5‰=38万元
4、其他税费
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7508万元×%=113万元
小计：
587万元
〔十〕、总本钱：
5347万元
其中商业局部总本钱：
2686万元
住处局部总本钱：
2661万元
四、盈利能力解析
以工程100%的销售率依照
工程税前收益=工程销售总数-工程总本钱
=7508万元-5347万元
=2161万元
税前收益率=%
五、盈亏平衡解析
经过盈亏平衡点〔BEP〕解析本钱与收益的平衡关系
利用本量利解析法，依照本钱、销售收入与收益三者的关系，考虑收益为零
时的销售收入与单位均价，此时假设工程销售率为100%。
为了测算只考虑可售局部的盈亏平衡。
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〔一〕、商业
1、销售面积盈亏平衡点
销售面积盈亏平衡点=2686/{5500×〔1－%〕
=万平方米
本工程的商业销售面积保本点为5168㎡，占方案总销售面积9400平方米
的%。
2、销售价格盈亏平衡点
销售价格盈亏平衡点=2686/{9400×〔%〕}
=元/平方米
本工程的商业均价保本点为元/㎡，占方案商业销售均价的%。
一般认为，当盈亏平衡保本点在90%以内时，工程风险较低，本工程的盈亏平衡点为55%，因此安全余度较大。
〔二〕住处
住处的总本钱为2661万元；销售收入为2350万元，损失311万元。
本
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工程的要点在商业局部。
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