莱芜市房地产开发项目住宅小区可行性研究报告.docx
《莱芜市房地产开发项目住宅小区可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《莱芜市房地产开发项目住宅小区可行性研究报告.docx（39页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
莱芜市房地产开发项目住宅小区可行性研究报告
归档资料，核准通过。
未经允许，请勿外传！
莱芜市房地产开发项目
（莱芜市住宅小区建设项目）项目
可行性研究报告
第一章总论1
第一节项目概况及承办单位1
第二节可行性研究的依据与范围2
第三节研究结论3
第二章项目提出的背景与建设必要性6
第一节项目提出的背景6
第二节项目建设的必要性8
第三章市场分析及建设规模10
第一节莱芜市房地产宏观状况分析10
第二节市场风险分析12
第三节项目市场需求及价格分析13
第四节建设规模15
第四章建设地点和建设条件17
第一节建设地点17
第二节建设条件17
第五章规划设计方案19
第一节规划设计依据19
第二节规划设计方案19
第三节建筑设计方案20
第四节结构设计方案22
第五节给排水设计方案23
第六节变配电及通讯设计方案25
第七节暖通设计方案27
第八节管线综合布置方案28
第六章环境保护30
第一节场址环境条件状况30
第二节项目建设对环境的影响30
第三节环境保护措施方案31
第四节环境影响评价32
第七章节能与节水33
第一节节能措施33
第二节节水措施35
第八章物业管理36
第九章建设实施及工程进度安排37
第十章投资估算与资金筹措39
第一节投资估算39
第二节资金筹措42
第十一章经济评价44
第一节销售收入估算43
第二节财务分析45
第三节项目盈亏平衡分析47
第十二章社会综合效益评论49
第一章总论
第一节项目概况及承办单位
一、项目名称
莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）
二、项目建设地点
项目位于莱芜市黄庄洪沟村西，力源大街南，樱花园小区内。
三、项目建设期
本项目建设期为18个月。
四、项目承办单位
1、单位名称：
房地产开发有限公司
2、注册资本：
5200万元
3、法定代表人：
4、项目承办单位概况：
房地产开发有限公司是莱钢集团有限公司的子公司，2002年6月组建成立，注册资本金5200万元。
主要经营范围包括房地产开发、建筑安装工程、钢制品工程及各种门窗的制作等。
目前公司已拥有各类专业技术人员69人，其中项目经理10人，高级职称人员6人，中级职称人员37人，初级职称人员16人。
近年来，公司坚持走专业化管理之路，围绕房地产开发主业，着力打造管理优势、技术优势和人才优势。
经过短短几年的发展，在房地产开发方面创造了丰厚的业绩。
截至2005年底，公司已累计交工住宅建筑面积40余万平方米。
未来金鼎公司将继续坚持统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐发展的原则，秉承“以人为本、诚信经营”的服务理念，加快房地产开发建设步伐，用质量和诚信浇筑莱芜地区房地产开发的丰碑。
五、可行性研究报告编制单位
1、单位名称：
工程管理咨询有限公司
2、单位地址：
莱芜市文化北路17号
3、工程咨询等级：
丙级
4、工程咨询资格等级证书编号：
11820060072
5、发证机关：
国家发展和改革委员会
第二节可行性研究的依据与范围
一、可行性研究的依据
1、国家和山东省的经济和社会发展规划；
2、国家和山东省有关房地产开发的法律、法规和政策；
3、现行的有关房地产开发的技术规范、标准和定额；
4、国家发展和改革委员会关于项目可行性报告内容和深度的规定要求；
5、莱芜市钢城区新一轮城市总体规划；
6、莱芜市国民经济和社会发展第十一个五年规划；
7、莱芜市钢城区关于房地产建设的有关政策；
8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；
9、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书；
10、其他有关资料。
二、可行性研究的范围
1、项目提出的背景及建设的必要性
2、市场预测及建设规模
3、建设地点和建设条件
4、总体规划方案
5、环境保护
6、节能与节水措施
7、物业管理
8、项目实施方案与进度安排
9、投资估算及资金筹措
10、经济评价
第三节研究结论
一、建设规模及建设内容
本项目总建筑面积23080.83平方米，其中多层住宅建筑面积5415.51平方米，高层住宅建筑面积16095.60平方米，商业网点面积1569.72平方米。
二、投资估算及资金来源
该项目总投资共计4400万元，全部用于开发房地产投资，其中土地费用542.49万元，前期费用103.86万元，基础设施建设费320.92万元，建筑安装工程费2769.70万元，上缴政府费用495.41万元，不可预见费用167.62万元。
本项目总投资4400万元，全部由项目承办单位自筹解决。
三、项目建设期
本项目建设期为18个月。
四、项目效益分析
项目建成后，可实现销售收入6346.35万元，可实现利税1394.21万元。
该项目的建设符合莱芜市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。
项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足莱钢集团职工及钢城区居民对住房的需求，对提高居民生活质量将起到积极的推动作用，其经济效益和社会效益显著。
附：
主要技术经济指标
指标名称
单位
数量
备注
建设用地面积
亩
15.64
其
中
总建筑面积
平方米
23080.83
其
中
多层住宅面积
平方米
5415.51
高层住宅面积
平方米
16095.60
商业网点面积
平方米
1569.72
住宅户数
户
160
日照间距系数
不低于1.5倍
容积率
2.22
绿地率
%
36.8
建筑密度
%
41.7
停车位
地面停车位
辆
57
室内停车位
辆
24
第二章项目提出的背景与建设必要性
第一节项目提出的背景
一、莱芜市概况
莱芜市位于泰山东麓，东经117"19'--117"58'，北纬36"02'-36"33'，北邻济南，东邻淄博，西邻泰安。
总面积2246.21平方公里，辖莱城区、钢城区、高新区、雪野旅游区四大城区。
全市共30个乡镇（办事处）1070个行政村，1282个自然村，总人口124.29万人；其中钢城区总人口235591人，非农业人口10万人。
近几年，莱芜市加大城市基础设施投资力度，城市综合整治取得新进展，城乡绿化覆盖率为38.5%，人均公共绿地达到了10.2平方米。
2007年新增道路14公里，城区道路网络进一步完善。
新建城信路、北坦北路、沿河北路、滨河东路，续建汶源西大街、孝义河沿河路、香山北路，改造了胜利南路、花园南路。
开工建设了大型无害化垃圾处理厂，修建生活垃圾池5座，安装各类垃圾箱、果皮箱1800个，安装移动环保公厕20座。
莱芜市先后被命名为“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国城市综合整治优秀城市”、“优秀旅游城市”，城市综合竞争力位居全国二、三线城市第76位。
钢城区境内有莱钢集团、新汶矿业集团莱芜医院、潘西煤矿、等多家省、市属大中型企业，是山东省的重要钢铁、煤炭生产基地。
建区以来，区委、区政府团结带领全区干部群众，紧紧抓住经济建设这个中心，按照“为莱钢服务、与莱钢共兴”的指导思想，新修莱钢大道（三横三纵），改造府前路、钢都大街、新兴路，大力实施“大企业带动、工业立区、科教兴区”三大战略，坚持走好“大企业带动、科教兴区、山区综合开发、个体私营经济发展”四条路子，扎实苦干，开拓进取，使全区的两个文明建设取得了显著成效。
二、项目提出的背景
随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从“谋生”的阶段转入“乐生”的阶段，人们日渐重视生活的质量，对于居住的要求远不仅止于一个遮风避雨的“蜗居”，而是愈来愈注重整体的环境质量，“住”在人们心中的分量越来越重，改善住宅条件的呼声越来越高，住宅消费已经成为人们新的消费热点。
同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：
3。
加上住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变、收入的增加，个人购买力有了较大提高，较快的刺激了莱芜市住宅建设的快速发展。
目前，钢城区经济发展较快，人们生活水平日益提高，但部分居民的住房在结构、面积、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷，不能满足钢城区居民追求更高生活质量的需求。
莱钢金鼎房地产开发有限公司以城市总体规划为先导，按照国家相关政策和钢城区委区政府的相关规定，以莱钢集团职工为主要销售对象，积极致力于莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）的开发，不断满足人们追求更高生活品味的购房需求。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家相关产业政策的要求
根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。
通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。
项目承办单位充分利用自已雄厚的资金实力和区位优势，根据莱芜市城市规划要求，在居住环境较好的该地段内建设“莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）项目”，有利于加快城市的快速发展，有利于改善钢城区居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家有关产业政策的要求。
二、符合莱芜市国民经济和社会发展十一五规划纲要的要求
莱芜市国民经济和社会发展十一五规划纲要中指出“按照城市现代化、农村城镇化、城乡一体化的总体思路，以建设现代化园林城市为目标，高起点规划、高标准建设、高效能管理，努力把莱芜建成经济繁荣、环境优美、适宜人居的山水绿色钢城”。
本项目的建设，有利于提高钢城人口的容积率，加快城市化进程，优化钢城的居住环境，符合莱芜市国民经济和社会发展十一五规划纲要的要求。
三、有利于提高钢城居民的生活水平
“十一五”期间，随着房改政策、住房市场开放政策、住房金融政策陆续出台，钢城区在经济大发展的背景下住房建设同样取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大的改善，生活水平得到了较大的提高。
总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。
本项目的建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需、保持国民经济发展的良好势头、推动经济结构调整、提高居民消费水平和质量、扩大就业、促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。
第三章市场分析及建设规模
第一节莱芜市房地产宏观状况分析
近年来，随着我市国民经济的持续快速增长，经济实力逐年增强，城市面貌焕然一新，城镇居民收入持续增加。
在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现快速发展的良性发展态势，对拉动国民经济增长、改善居民居住条件发挥了重要的作用。
一、目前我市房地产业运行的基本特点
1、房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。
自2001年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我市房地产开发的号角，一大批花园式住宅小区拔地而起，我市房地产市场由初创进入到了快速发展时期。
2007年城市居民人均住房使用面积达到24.78平方米,比上年增加1.62平方米；农村居民人均居住面积达到37.42平方米，比上年增加0.31平方米。
2、供需基本平衡，产销两旺。
从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分的需求支撑，具体表现在以下三个方面：
（1）换房高峰即将到来。
从时间来推算，今年是全面房改的第十个年头，由于旧房在结构、面积、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层的要求，新房市场需求潜力比较大。
（2）城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨胀，为房地产开发提供了载体。
（3）收入的不断增长，为购房提供了经济基础。
2007年城市居民人均可支配收入11588元,增长7.43%；人均消费性支出7638元,增长7.6%。
农民人均纯收入5200.5元，增长11.39%;人均消费性支出3140元，增长18.73%。
城市居民恩格尔系数33.6%，农村居民恩格尔系数38.4%。
城乡居民人均储蓄12578元，比上年增加2104元。
从供给看，良好的经营业绩为开发商持续增加投入提供了可靠的资本保证。
据初步测算，全市完成建筑业总产值31.09亿元，增长69.89%。
全年房屋建筑施工面积416.47万平方米，增长48.74%；房屋竣工面积135.8万平方米，其中住宅竣工面积91.4万平方米。
考虑到结算迟缓、预售房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺
4、房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。
从市企调队今年一季度的房地产景气调查数据来看，我市房地产业景气指数一直处于非常景气区间，在工业、建筑业、交通运输及邮电通信、批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。
可见“乐观”、“看好”仍是我市房地产企业对本行业的判断与预期，企业家对投资房地产业信心足。
第二节市场风险分析
项目决策时，应充分考虑各种风险，并在实施和经营中注意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果。
1、建设风险
本项目工程建设施工阶段的风险，主要包括自然条件、新工艺带来的挑战、工程变更等风险。
自然条件风险主要表现在两个方面：
一是由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒、酷暑、多雨、塌方等对工程质量、进度和投资的影响。
二是当地出现的异常地质、气候、水文等不可抗拒的自然灾害。
规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作、搞好项目建设的招标工作、做出工程施工进度的详细计划，购买工程保险进行风险转移等。
2、政策风险
目前，我国在房地产开发行业出台了大量的行之有效的政策，保障该种类市场的良好经营，并发挥了一定的作用。
但是，还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会、全方位的共同努力、多策并举。
3、外部环境风险
外部的自然环境、社会环境、经济环境和政府的相关政策等因素的变化，也可能引起风险。
该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给房地产开发商提供一个方便的开发环境，增加该项目的收益。
但仍要注意和周围人文环境以及市场政府的衔接，避免形成矛盾，规避不必要损失。
4、其他风险
随着钢材价格的不断升高，产品成本不断增加，导致产品价格波动，从而给投资者带来风险。
总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低的风险成本来降低风险发生的可能性，并将风险损失控制在最小程度。
第三节项目市场需求及价格分析
一、项目的市场前景分析
通过对莱芜市房地产行业的研究分析，我们认为该项目市场定位以人为中心，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统一为基准点，以现代生活方式为导向，通过对居住环境的营造，使消费群体在日常生活中体验一种新的生活方式；突出文化氛围与绿色环境，以特色景观设计为主题，让本项目成为城市居住最佳选择地。
销售对象主要定位于莱钢集团职工，销售对象工作稳定，收入较高。
通过市场调查，可以预测未来几年钢城区房地产市场的形势依然良好，支撑房地产市场走势的因素主要有以下几个方面：
⑴莱钢经济的快速、平稳发展，不仅使得职工的生活水平有了较大的提高，也带动了周边地区的经济发展。
房地产业作为经济发展先导性和基础性的产业，效果最先显现出来；
⑵随着福利分房制度的取消，商品房已经推行；莱钢职工的购买能力和价格承受能力逐步增强，周边村落部分人员也有较强的购买潜力；
⑶随着莱钢经济的发展、规模的扩大，莱钢人口的增加（包括外来人才的涌入），扩大了对住房的需求；
⑷莱钢旧有的生活小区由于建设年代较早，面积、户型和配套设施等已经陈旧落后，不能适应居民现代生活的需求。
居民的住房消费观念从“经济性”到“舒适性”的转变，从“小户型”到“大户型”的转变，推动了房地产市场的发展；
⑸部分莱钢职工出于对子女未来安置的考虑，预先购房；
⑹部分莱钢职工基于对未来几年房地产市场的良好预期，进行置业投资；
正是由于以上因素的存在，带动了近期房地产市场的热销和房地产价格的走高，并且这种趋势在未来的几年之内不会停止。
因此，本项目市场前景广阔，销售前景看好。
二、市场定位
据莱芜市目前房地产市场的调查情况分析，莱芜市房地产市场高档住宅竞争性在价格比上相对比较薄弱。
莱城除了新东方华庭和福莱佳园作为中高档住宅已具备规模化，具备浓厚的商业氛围、地理优势以外，其他的住宅小区相对较缺乏。
相比之下，钢城区的房地产业显得相对低靡，已建设完成的“莱钢金鼎花园小区”，以及正在建设中的“御龙湾小区”多被莱钢集团职工购买，价格控制在2600元/平方米左右，仍然无法满足钢城区城镇居民的购房需求。
因此，以优良的建筑品质、适宜的价格强力入市，营造销售上的破竹之势，满足钢城区居民的购房欲望。
另外，莱芜市根据城市规划发展的趋势，本项目传统的商业区地位将会加强。
项目建设地点紧靠莱钢集团，周边多为政府相关部门，具有良好的社会环境；莱钢医院、钢城区医院、莱钢一中、莱芜市第四中学给项目带来得天独厚的优越条件，给居民医疗、子女上学提供便捷，使之更具人文特色。
三、市场价格分析
目前，钢城的高档住宅均价基本在2600元/平方米以上，本项目将以有竞争力的销售价格和高品质来吸引客户购买，加之销售对象较为确定，主要针对莱钢集团职工，价格走势看好，综合该地段城市规划的情况分析，本项目住宅楼平均售价在2600元/平方米左右，应该具有很好的销售前景。
第四节建设规模
根据莱芜市新一轮城市总体规划，并充分结合上述市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，本着节约土地，合理优化开发土地资源的目标，结合钢城区实际情况，确定本项目建设规模为：
建设用地面积15.64亩，总建筑面积23080.83平方米，其中多层住宅建筑面积5415.51平方米，高层住宅建筑面积16095.60平方米，商业网点面积1569.72平方米，项目建设完成后总入住户数达到160户。
第四章建设地点和建设条件
第一节建设地点
拟建的“莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）项目”位于莱芜市黄庄洪沟村西，力源大街南，樱花园小区内。
该区域位于钢城区重要发展地段，环境因素优越，周边便利的交通给小区的开发提供了有利条件。
无论从居住环境还是外部条件来看，都是理想的入住场所。
第二节建设条件
一、气象
莱芜市位于泰山东麓，东经117"19'--117"58'，北纬36"02'-36"33'，北邻济南，东邻淄博，西邻泰安。
总面积2246.21平方公里。
莱芜气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温11.0-13.0℃，降水量760.9毫米，无霜期204天。
春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。
多年平均降水量为715毫米。
全年主导风向为东北、西南风。
二、地温与冻土
区内年均地温为11.0-13.0℃，地面温度的变化趋势是：
春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27℃以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0℃以下。
1月份地温均在-1.5以下，4月份均在16.9℃以下，7月份平均达到29.4℃，10月份均降至16.6℃以下。
三、配套条件
1、给排水
项目区位于莱芜市钢城区自来水公司供水范围内，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；利用城区已有雨、污干管，可就近排入。
2、供电
莱芜市电力供应充足，用电有保证。
3、燃气和供热
城区敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。
4、通讯
钢城区通讯网络已经健全，网通、铁通、联通、电信等通讯网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络的需要。
5、交通
项目位于钢城区力源大街南，方便的交通条件为居民出行带来了便利。
四、工程地质条件
本项目区址内地质情况满足本项目建筑要求，地下水对钢筋无侵蚀性。
建议项目承办单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为土建工程设计提供依据。
第五章规划设计方案
第一节规划设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制方法实施细则》
3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180---93）
4、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220---95）
5、《住宅设计规范》（GB50096---99）
6、《莱芜市国民经济和社会发展十一五规划》
7、莱芜市有关城市建设技术要求
8、莱芜市钢城区总体规划
9、国家其它相关法律、法规、标准、规范等规划设计依据
10、委托单位提供的设计条件及要求
第二节规划设计方案
一、规划思想
以科学发展观为指导，以实施新一轮城市化总体规划为准则，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，通过统一规划、合理开发、综合配套，进一步集约利用土地，全面改善群众的生产、生活条件和环境，使居民的组织形式、生产方式和生活方式向更有利于城市化管理、市场化经营和社区化居住的方向转变，优化城市空间布局，加快城市化进程，促进经济和社会全面发展。
二、总体布局规划
1、规划结构
以中部为核心，将用地划分为四个组团，中间道路硬化和绿化，使环境和谐优美。
2、交通组织
居住组团均做到人车分离，居住组团以中心绿带形成步行系统，机动车流线从基地北侧及东侧进出，车库出入口靠近南侧小区路设置。
机动车车位主要设置于小区车库内，自行车停放主要沿小区道路分散设置，以方便居民。
3、绿地景观
作为一个健康的居住场所，跳出传统的规划建设思想，将新的生活方式融入其中，更好的体现出“以人为本，人与自然和谐统一”的设计原则。
小区公共绿地不分级布置，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。
第三节建筑设计方案
“建筑是凝固的音乐”，因此精品住宅的建筑风格应该具有长久的艺术鉴赏价值。
一、设计依据
1、《民用建筑设计通则》
2、《住宅建筑设计规范》
3、《莱芜市城市规划控制条件》
4、承办单位推荐意见
二、建筑设计
小区区域环境、配套条件较好，对空间设计有具体要求，以本村居民为居住对象，建设标准为中档普通住宅。
1、住宅布局
（1）以南北向为主，适应莱芜地方气候；
（2）建筑南北相接，扩大空间，丰富形体变化；
（3）控制面宽，增加舒适度。
2、户型设计
（1）户型：
套型建筑面积90平方米以下住房面积占到总开发面积的70%以上。
面积紧凑而合理。
功能空间无浪费；共摊面积使用率更高；空间设计更为人性化。
（2）合理组织内部空间
住宅区内设计以起居为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。
通过平面深浅、空间过渡的手法，做视线、声音的隔绝。
起居、就餐环境相对独立且功能明确，阳光通透，通风条件良好；过道空间压至最低线；秘密空间及活动布局有序；厨、餐空间分合自如；户内及相邻户型变化灵活，满足家庭多年生活习惯要求。
辅助空间作为生活中必不可少的空间，在设计中得到重视，每户设置门斗作为换鞋更衣的过度空间，户内尽可能增加壁柜，吊柜等贮藏空间，预留空调机位，以保证住宅立面的整齐统一。
3、立面设计
莱芜市钢城区莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）的外立面是对莱芜气候、人的居住氛围、心理、商业环境都做了透彻的解析后，运用最简约、最人性化的设计思路进行规划和设计，将生动简洁的建筑符号与现代形体相结合，大面积开窗充分考虑了周边环境，强调建筑产光影效果，色彩采用浅色系列，配合小区大面积的绿化创造出一种新颖、别致的简约主
升级会员 